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今天在澳洲主流媒体的网站上看到一个普通人通过房产投资赚钱致富的故事，觉得他的故事还是比较具有参考价值，所以写出来和大家分享一下。
Daniel Walsh来自悉尼西区，因为对学习没啥兴趣，高一的时候就从学校辍学了。
辍学之后，他想学一门技能。
所以年仅15岁的Daniel开始在一家汽车修理厂担任学徒工作，工资很低，每周薪水只有254澳元。
因为工资很低，Daniel想增加收入，所以周六也会加班，在车间里做一些额外的工作，修理发动机之类的。
虽然学历不高，但是Daniel很早就意识到，他作为一名技术工人，几乎很难通过工作获得更高收入。
作为一名学徒，虽然随着工作经验增长，他的工资每年都在增长，但对于渴望致富的Daniel来说，工资增长速度实在太慢了。
他明白，如果努力工作10年，找到一个爆发的机会，那么余生就不需要这么辛苦工作了，这不是一场短跑，而是一场马拉松比赛，希望至少在10-15年内打下坚实的经济基础。
他也意识到，如果尽早投资房地产，财富就会增加，这些观念迫使他只能尽早开始投资。
这位15岁的年轻人，在接下来的几年里通过精打细算、省吃俭用、疯狂存钱，攒下了一笔存款，为他的第一笔房地产投资提供资金保障。
2011年，年仅19岁的Daniel Walsh开始了自己的房产投资之路。
他在新南威尔士州Thirlmere，一个乡村小镇购买了一块土地。
该镇以其铁路起源而闻名，位于悉尼中央商务区西南89公里处。
根据2016年人口普查，这里的人口约为4046人。
买完土地后，就在土地上建了一个房子。
这是他第一次投资，总共花费32万，土地价格 建筑成本。
因为是新建住宅，当时没有印花税，Daniel用自己工作攒下来来的3.5万作为首付款，剩余的全部依靠贷款，贷款比例达到90%以上。
第一次投资，Daniel极度缺钱。
为了节省房租，他搬回去和父母同住。
他还卖掉了自己的汽车。
他花3.4万澳元购买的汽车，出售的时候仅仅卖了1.1万。
汽车贬值太厉害了，所以他更加坚定了用钱去投资的想法，后来买了一辆1500澳元的汽车作为代步工具。
为了筹钱，他还放弃了自己的兴趣爱好，卖掉了自己跳伞的装备，所得资金全部用来建房。
牺牲现在的生活质量，换取以后更好的生活，这是Daniel从很小就明白的道理。
他甚至放弃了年轻人的聚会、放弃了咖啡、放弃了夜生活，只是为了凑钱买房。
房子建造完成后，他将房子直接出租。
租金为每周470澳元，完全足够偿还银行贷款，每周还多出来150澳元正现金流收入。
因为当时的入场时机非常完美，悉尼房地产市场的蓬勃发展使得这套房子的价值在短短一年内就涨了约10万澳元。
现在这套房子的估值约为60万澳元，房子的价值远远高于最初的原始价值。
当时他就意识到，“我可以重复这个过程，不断复制这个模式。”
一年后，Daniel有了一些存款，他以抵押套现的方式，将第一套房子的资产净值Equity拿出来，当作第二套房子的首付。
就这样使用杠杆，在同一个地区，他又迅速买下了第二套房子。
这是一套被租客遗弃的破旧老房子，价格30.3万，需要重新装修打理。
买下第二套房子后，Daniel学着自己翻新房子，每天下班后修理旧房子、刷油漆、除草、更换围栏、更换旧家具等等。
花费仅仅数千澳元，就让旧房子焕然一新，并以430澳元/周的价格将房子租了出去。
和第一套房子的情况一样，这个房子的租金收入完全足够偿还银行贷款，每周还多出来一些正现金流收入。
在接下来的几年，Daniel努力工作赚钱，收入也在不断增长，他依旧极度省钱。
比如他会和同事拼车上下班，以节省油费，他几乎不喝酒，不去酒吧，不喝咖啡，自带午餐，也没有其他娱乐活动。
他把自己住的房间租出去，赚取现金流，在自家车库里住了很长时间。
这段时间他遇到了同样热衷于房产投资的苏菲亚，他们顺理成章地走到了一起，结婚成为夫妻。
后来，他换了一份新工作，就是运输垃圾的火车司机，把垃圾从悉尼运到塔拉戈，往返于两个城市之间，夜班12小时，白天睡觉，晚上工作，非常辛苦，经常筋疲力尽。
他选择这份工作的主要原因就是工资高，这样他可以有更多收入来做房产投资。
与此同时，在这几年中，他之前购买的两个房子的价值都大幅上涨。
随着他的存款和收入增加，他有更多动力来打造自己的房产投资组合。
随着投资经验不断增长，他对房产世界的了解也持续加深，他的投资组合也渐渐多元化。
买完两套房子后，2014年，Daniel在继续扩张的道路上遇到了瓶颈，因为很难再继续贷到款了。
他找贷款经纪人Mortgage Broker重新设定了贷款再融资方案，克服了这个困难，并且继续从一些二线、三线小银行和一些非银行贷方Non bank lender获得了贷款。
在拥有第五处房产之前，他的年收入还不到6万澳元，因此保持高现金流至关重要，只有这样才能继续向银行借钱。
Daniel的扩张策略很简单，首先挑选房价比较低、具有发展潜力的郊区，即寻找低价郊区。
因为这些郊区拥有已建成的房屋和较高的租金收益。
然后，在可能的情况下，通过出租、翻修房屋出售、额外加建房屋或未来分割土地来增加收益。
当他确定了这些领域后，他开始了疯狂的扩张。
2014年，他在布里斯班的Crestmead和Deception Bay分别以30.5万澳元和25.9万澳元买了两套房子。
一年后，他又在昆士兰州Ipswich的Raceview购买了另一个31万的房子。
几个月后，他在南澳大利亚Davoren Park买了一个18.2万澳元的房子。
2016年，他准备购买他的投资组合中最赚钱的项目之一，位于墨尔本地区Carrum Downs的一套房子。
他注意到该地区是一个低价郊区，周围几个区的房价都很贵，都是高价区，这里的租金相对较高，因此他一直在网上关注这里的房源信息。
当一套土地面积比较大、带有侧面通道的三居室住宅上市时，他预感到这块土地有再分割的潜力。
他马上打电话到当地市政厅，确认这个消息的可能性，得到肯定的答复之后，他提出了报价。
但他最初的报价被房东拒绝了。
一开始被拒绝的时候，他感到非常沮丧，因为他已经预订了飞往墨尔本的机票，而且他知道，只要买进这套房子就可以立即赚钱。
几天后，故事峰回路转，中介再次打来电话，之前的买卖合同出现变故、已经失效，业主现在要另找买家，急于出售。
他报价34.5万被接受，然后对这块土地进行了分割和建造第二套房子，依靠这笔交易，他的投资组合中增加了第七个和第八个房产。
如今，仅靠这套房子，他每年有2.5万正现金流进账，如果他出售这套房产，在考虑成本之前，他将获得100万收益。
但是他也知道，出售房产的成本可能很高，包括澳洲的资本利得税CGT和交易费用，这些都会侵蚀他的利润。
但他还准备继续投资，根本停不下来。
现在他的年收入已经超过6位数，随着收入增加，他的投资计划也随之增加。
不局限于悉尼，他的业务也扩张到墨尔、阿德莱德、以及昆士兰州东南等地区，房产类型包括全澳各地的独立屋和联排别墅。
七年间，他的房产投资组合增加到了九个独立屋House和一块土地，总价值400万澳元。
这些资产为Daniel带来一大笔被动收入，在他睡觉的同时就能赚钱，俗称“睡后收入”，家庭净资产每年增长15万至20万澳元。
2019年疫情开始之前，Daniel和老婆在悉尼北部地区买了一套海景豪宅，他们和刚出生的孩子，一家人都一起搬了进去。
这套房子是该地区最好的街道之一，就在码头对面，可以步行到海滩，从阳台可以看到自己的私人帆船。
Daniel买下这套房子之后进行了全面的翻修，疫情到来后，大家都渴望更大的生活空间，所以房子迅速升值，现在市场价格约为600万澳元。
2022年，年仅31岁的Daniel已经拥有了13套房产。
这13套房子的租金完全可以偿还银行贷款的还款，并每年给Daniel一家人带来10万澳元的现金流利润。
由于房子持续增值和收入不断增加，Daniel目前的净资产约为1000万澳元，火车司机、为其他人打工，早就成为过去时了。
他目前在房地产领域全职工作，创立了自己的公司，经手房产的交易总额已经超过8.25亿澳元。
2023年，Daniel已经打造了一个庞大的房产投资组合，包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的15处房产，总价值约为2000万澳元。
他还开设了房产投资课程，并把自己的投资心路历程写出来，出版了自己的房产投资书籍。
财富自由之后，他自信满满地告诉父母，可以让他们提前退休，他有足够的财富可以满足父母的优质生活，而不需要他们再出去工作了。
他的父母也确实打算退休了，安心享受晚年生活，开车环游澳洲。
读完Daniel的发家致富故事，我发现他的成功不是偶然的，几乎是一种必然。
因为有一些因素促使他成功。
Daniel如此热衷于房产投资活动，最主要的还是受到家庭的影响比较大。
他从小就沉浸在房产投资的世界里，因为他的父母也积极参与澳大利亚的房产投资活动。
Daniel小时候经常被父母带着一起去看房。
他的父母曾经通过买旧房、翻新、装修、再出售这一些列动作赚了很多钱。
当Daniel十六岁的时候，他记得父亲对他说，如果只保留其中四个房产，就不用每天上班工作了。
他们一家人在晚餐时间也经常讨论关于房产的话题。
Daniel说，他记得父亲说过：“作为一个生意人，我通过房产赚的钱比我实际工作赚的钱多很多”。
所以这也潜移默化地影响到Daniel，引起了他的共鸣，他从很小的时候就知道，如果想实现财务自由，就必须出去投资，因为工作并不能实现这个目标。
Daniel的房产投资路也并不总是一帆风顺，也遇到过麻烦。
在他开始投资的第二年，购买的第二处房产被租客遗弃了，租客损坏了房子，欠了将近2个月的房租，然后跑了。
Daniel没有办法，只能接受损失，自掏腰包7500澳元，修理房子。
到事情解决之后他才知道保险可以通过保险理赔挽回损失。
幸运的是，仅仅过了五年，房产的价值就翻了一倍。
从那时起，他意识到不要为小事而烦恼，而要专注于长期目标，即实现财富自由。
只要坚持自己的计划，那么与其他一切相比，出现的那些麻烦都显得微不足道了。
Daniel在接受采访的时候表示，如果人们想实现财富自由，就必须做一些与众不同的事情。
绝大多数人，把钱花在错误的事情上，比如购买全新的汽车，使用信用卡过度消费，积累了不必要的负债，而不是像买房子那样用钱积累资产。
很多人表面上可能看起来很成功，但实际收入无法跟上他们的生活节奏和消费方式。
Daniel总是引导大家树立正确的财商观念，并建议他们如何将资金投入正在升值而不是贬值的资产。
在房产投资方面，Daniel发现普通投资者经常面对三个问题：
①应该在哪里购买投资房产？
澳大利亚是一个幅员辽阔的国家，细分市场很多，如果没有房产专业知识，选择在哪里买房就非常困难。
②普通投资者面临的另一个问题是，周围没有合适的团队来帮助实现投资活动。
如何获得银行贷款，如何看房、选房、靠谱的过户师，如何增加收入，都是学问。
③不知道如何建立一个庞大的投资组合。
这是很多人想要实现的目标，但他们连最基本的问题都没搞清楚，甚至不知道资产净值是什么或如何获得资产净值。
在搞房产投资的时候，长期以来，一直有一个问题在困扰大家：到底是重视土地资本增长还是租金回报率？
在这个问题上，Daniel也把自己的经验分享给大家：在考虑长期投资时，土地的价值至关重要。
市区的公寓租金回报率当然很好。
但是在Daniel看来，他宁愿购买距离CBD有30分钟路程、有土地的房子，也不愿购买靠近CBD的公寓。
随着时间的推移，人口持续增长，就意味着近郊的土地将会减少，土地变得越来越稀缺。
例如悉尼的Parramatta，10-15年前和现在完全不一样。
如果你10年前在那里买了房子，你就知道那里的房价涨疯了，因为城市发展，土地就变成了稀缺资源。
Daniel建议优先考虑资本增长而不是高租金回报。
他说，寻求更高的租金收益率以促进资本增长是大多数新投资者所犯的错误。
一些投资建议会告诉你，租金收益率是购买房产时最重要的考虑因素，但我觉得不是这样的。
房产投资者不应该依赖负扣税作为长期策略。
负扣税永远不应该被用作投资策略，现金流和土地资本增值之间保持平衡很重要。
如果我有一个房产，税后无需花费任何成本，并且在10年内增值甚至翻倍，那么这就是我的最终目标。
@木木山高
