日本是距离我们最近的老牌发达国家，长久以来，我们认知这个国家仿佛无外乎五个渠道：媒体的强势传播、亲朋好友的口耳相传、影视作品的潜移默化、国内各种贴吧的点赞与抹黑以及各种自媒体的众说纷纭。
在坊间，关于这个国家的看法大致分为三大派别：
1、 赞美派：
-哇！日本好干净，好文明啊！
-日本好像房价没那么贵。
-我们的确要加紧追赶才行啊！
2、 愤青派：
-老子有钱也不去日本！
-打日本，我捐一条命！
-干嘛要去国外？我觉得国内有支付宝、有外卖、有共享单车挺好的！
3、 懵逼派：
-没去过日本，没有发言权。
-也不能全盘否定，但具体啥样，得亲眼看看才有发言权。
-为啥一会儿说日本特别好，一会儿又说不好，到底谁说的是对？
至于精日派，作者认为他们无疑是败类，不值得浪费笔墨探讨，历史和正义决定了这帮人不仅不会成为主流，而且还会成为世人的笑柄。不仅仅是在中国，就连日本国民也对这类群体嗤之以鼻。
当然，在日本买房也好、移居日本也好，均是个人处于个人或家庭的客观情况做出的决策和考量，我们看到并承认日本的领先与长处，但丝毫没必要盲目妄自菲薄和数典忘祖，笔者相信：与其临渊羡鱼不如退而结网，见贤而思齐，真君子也！
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一回番：择城篇
选择城市来说，东京是一线城市，大阪、横滨是二线城市，名古屋、京都为2.5线城市，秋田、奈良、冲绳为度假型城市，其他城市基本不具备投资价值。
中国人购房意愿最大的也是东京、大阪、横滨、名古屋和京都五城，因此，新晋的国内买家，也建议重点在这五座城市下手，从个人的感官上来讲：东京投资自住皆可（23区 所辖市），大阪、横滨自住属性大于投资属性，名古屋及京都购买意愿不明显，而其它城市基本不具备购买意愿。
鉴于此，在研究和调研日本楼市的过程中，我将主要的精力放在了东京，期间也有涉猎大阪和横滨。原因非常简单：
东京虽不像巴黎、伦敦和首尔那样在其本国有如此重要的首位度，但鉴于它在世界范围内的实力、认可度以及与排名第二都市的悬殊差距，因此，说“东京以外都是沙漠”，虽言过其实，但绝非无稽之谈。
日本的政治、经济、文化、卫生及其它公共资源集中于关东地区已是尽人皆知，而东京都在关东地区的首屈一指更是毫无疑问。
东京集中了比其他任何一座日本城市都要更加丰富的就业机会和经商机会，对于新移民来讲，尽管东京的生活压力要大些，但生存和发展的机遇也不言而喻。
从感官上来讲，尽管日本城市的样貌大同小异，但东京的繁华、国际化与多中心化是其它日本城市难以比拟的。
如果非要拿国内城市做类比，那么可以说，东京是北上深，而其他城市则类似于中等水平省会城市。像银座、新宿、涉谷以及港区那样的繁华街区，笔者在日本其他城市见过的类似街区则难以望其项背。
银座实拍
鸟瞰大阪
横滨港夜色
一位在日本工作、生活了十几年的伙计对我讲：“想做XXX事，还是去东京更好啊！”，是全日本的居民都会讲的一句口头禅，在她看来，“其它地方适合过小日子，而东京才有机会寻求更多可能性。”
有诸多资料说，东京是亚洲、乃至全世界最大的城市之一，那么问题来了，东京到底有多大？市内23区，基本等同于杭州绕城高速以内大小或北京五环大小，算上周边的东京都所辖县，则与上海所辖范围差不多，但小于北京。
换言之，对于自住或投资而言，选择东京市内23区固然是好，但鉴于预算之考量，不得不说，东京都所辖市也不失为明智考量，以八王子市为例，当然，该市距离主城区核心地段的通勤时间通常为30-50分钟之内（至银座、新宿、涉谷、台场、东京站等地）在所有东京都辖市里适中，其轨道交通及私家车的实际通勤时间可视作平均值。
因此，对于习惯了国内大城市上下班通勤“长途跋涉”的朋友们来讲，这个距离没什么不能接受的。
当然，对于想要远离东京都喧嚣，又考虑一定就业机会的朋友们而言，大阪和横滨也是非常不错的选择。
长久以来，有关这两座城市究竟谁是“日本No.2”的争论喋喋不休，但从投资者的角度上看，它们的确各有千秋：位于神奈川县的横滨市是首都经济圈的第二大城市（这一点毫无疑问），其轨道交通往来东京都则更加便利，最快20分钟便可达到东京都世田谷区，以至于居住在横滨、工作在东京的人们也是屡见不鲜。
可以说，横滨这座城市很好地诠释了“出则繁华、入则宁静”的理想。
相比之下，位于关西地区的大阪则要远离东京都，按照新干线的常规运行速度，恐怕要五六个小时能跑完单程。
但这里是阪神工业区的核心城市，在日本人眼中，大阪是关西地区自立的“小朝廷”，单个城市单挑或首位度要优于横滨。但这里还有个小插曲——关东地区每每想起大阪，首先冒上脑门的词就是“土気”，想必大家能猜得出这个单词的意思。
如果，同样是200万人民币（约合3300万日元）的预算，个人的选择是东京都辖市＞横滨＝大阪。当然，其它城市，如名古屋、京都也不是不可以，特别是对于在日有留学经历的朋友，以及有意愿赴日工作的朋友。
我的建议是：你的工作在哪里，你的房子请买在哪里。如果是纯投资，请着重考量轨道交通与租金回报率两大因素，关于这部分，我在后面的文字还将做出详细论述。
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次回番：选筹篇
东京的房子并非高不可攀，至少，和北上深相比，它要“亲民”得多。主要体现在四个方面：
1、日本人均收入水平大约为我国大城市的2-3倍，中位数为2.7倍，比国内中小城市收入则要高出更多，在这种情况下，东京23区房价大约等同于杭州或广州主城区。
其中，练马、江户川、足立等非热点区块甚至低于余杭或黄埔的中等档次地块。也就是说，人民币20000元/㎡的预算，是可以在东京都买到房的，而这个预算倘若拿到包括横滨、大阪在内的其它城市，则妥妥地能够买入中等档次的住宅。
东京23区示意图
2、日本的面积计算方式和我们有所不同，无论公寓还是一户建，均按套内面积进行计算，且阳台不计算在内。套内面积，日文称为“壁芯面积”，应该说，这个汉字表达更好地诠释了套内面积的定义。
也就是说，在日本购入50平方米的住宅，能出国内70平方米的效果。此外，关于面积描述单位，这里要普及一点，日本常用的“贴”，源于传统的榻榻米草席，一帖相当于一张榻榻米的大小，传统尺寸为宽90厘米、长180厘米、厚5厘米，面积约为1.62平方米，假若客厅为14贴大小，那么换算成我们中国人所理解的大小则是14x1.62=22.68平方米，以此类推。
至于日韩均使用的“坪”，约合3.3057平方米，这个单位在目前的日本楼市使用频率不及“贴”。
3、单价计算方式更加倾向于弱势群体及低收入家庭。在日本购房，越是小面积住房，单价可能越低，越是大面积，单价也相应就越贵。这样的共识让哪怕是刚刚大学毕业的小孩也可能通过自己的努力购得一处相对体面的居所。
位于千代田区的高档公寓，所见即所得
4、东京的轨道交通出奇得完善，即使是生活在东京都下辖市，也非23区，单程抵达市内工作或商务地段也可将时间控制在1小时之内。如果是在其它府县，那么，通勤时间和耐受度要更加友好一些。
东京房价以距离千代田区或银座的通勤时间来衡量物理距离的远近，其它辅助，如池袋、浅草、新宿、涉谷、台场，也是重要的价值衡量地标，但地位位于东京塔和银座以下。
横滨的房价影响因素主要有两个，一是距离市中心繁华街区距离，二是距离去东京的轨道交通便捷度。大阪则是完全取决于距地铁口或电车站距离。
东京地铁线路地图
东京轨道交通是这座城市无可取代的大动脉
房屋分类，主要有公寓（mansion）、一户建（别墅）、商业地产三类，目前，国人在日投资商业地产的不算多，绝大部分人群感兴趣的是公寓和一户建。
奇怪的是，无论东京还是其他城市，日本别墅价格普遍低于高级公寓，这主要是高级公寓的物业服务要比一户建好得多，地段商业配套和公共服务配套也要完善一些，一个粗暴但直接的结论就是日本大多数中低档次一户建水平要略高于我国大城市内的农民房，但物业不可和大开发商商品性住宅相提并论，这样表达，也基本上准确描述了日本普通一户建和高级公寓的差异。
高档公寓实景通常与效果图差异不大
东京市中心高档公寓通常位于富人区内
一户建价格就要厚道许多
拿东京来说，住千代田区或港区高级公寓，是许多达官显贵一生的追求。笔者个人在日本钟意的几处公寓，基本上也统统位于千代田区。
不过我要指出，日本的顶尖住宅同样是一户建，其品质要大大好于一亿日元以下的中低端一户建产品，与欧美国家常见的独栋别墅品质相当。
只可惜，对于98%的日本人来讲，这样的房子是望尘莫及的。对于国际买家而言，日本国的相关产品吸引力，自然也不如澳大利亚、加拿大和美国等国来得那般诱人，因此，高端一户建对于大宗国际买家来讲，实属鸡肋型投资品。
在其它府县，房价则要更加友好一些，拿大阪或横滨来讲，房价基本上保持在东京23区的50-75%之间，名古屋和京都的价格还要更低，即便是相同的预算，东京23区的普通二手公寓，足可以换一套90㎡以上的大户型。
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三回番：收益篇
日本购房主要收益来自于租金，而非如国内一般连年翻倍。因此，以国内的购房逻辑来思考日本置业的方方面面，显然是行不通的。
目前，绝大多数国人购房集中于东京都、横滨市、大阪府、京都府和名古屋市，单笔资金投入约为100-200万之间者及200-300万人民币之间者共计约80%，300万-400万的占14.5%，其余为单笔投资金额在100万以下者。
而这其中，投入资金在100-300万之间的大多数投资者在日月租金收益为8500元人民币每月上下，刨除管理费、物业费、年金等因素，月租金在6500元到6800元属正常，而这笔钱足够一个单身在欧美大城市（东纽伦巴四大一线城市除外）生活一个月，日韩维持一个月正常生活费则需要8000元人民币以上。
影响日本购房投资收益的几个因素，按重要程度排列为：
-年化收益率，这是中国人在日投资的最直接回报。-轨道交通，距地铁口或电车站步行时间超过15分钟就要谨慎投资了。-学区，日本学区竞争激烈度不比国内，但日本人重视教育，因此，无论是一户建还是公寓，周边有重点中小学，是重要的加分项（此项通常不及有无轨交那样一招毙命）。-房屋年份，喜新厌旧，太君也一样，在东京，1992年以前的房，资助可以有，投资不要碰。大阪和横滨，2000年以前的房尽量不要碰。
经历了上世纪八十年代末，日本楼市雪崩式的下跌之后，现如今小日本被教育得很乖，基本上没有国内这种意义上的投资客，但日本也有“投资房地产”的概念，只是其重点在于追求房租收益，房价上涨收益却在其次，这一点务必谨记。
日本房屋买入阶段及持有阶段支出一览
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番外篇：移民篇
日本不是传统的移民国家，众所周知，自近代以来，这个33万平方公里的岛国居民，一直在动脑筋“移民”邻国，于是乎不惜使用各种卑劣恶的手段。
我们自然是前事不忘后事之师，但日本这个熊孩子已经开始转而成为一个低调的移民国家，甚至，它可能有着发达国家中，最低的移民门槛：
-年满18周岁-单笔在日经营性投资不低于500万日元-保证每年净盈利达14万人民币以上-有固定、合法的经营场所-经营相关的商业活动，须*或联合*具有相关资质-对经营者无学历、语言、经验等方面的要求
目前，日本并没有所谓移民类别的签证，最为接近的一个是经营管理签证，在取得经营管理签证以后，即可取得日本的在留资格，进而实现移民日本的目标。
如前文所述，投资者在日投资额满500万日元（约合29万人民币）经营实体生意即可加入日本的社会保险体系，在医疗、生育、养老等方面享受到同等的国民待遇，其间无创造就业岗位的附加要求。
经营者在日合法经营商业满五年（每年净收益不少于14万人民币）后可加入日本国籍，满十年可保留原国籍，拿到日本绿卡，理论上讲，在日本入籍比拿绿卡要简单。
这一签证政策于2015年4月出台，基本的背景点有两个：
一是日本老龄化的不断加剧，使得这个经济体和其他发达经济体一样亟待外国年轻劳动力和经营者的加入。
二是日本少子化社会和低*社会已经对经济增长构成威胁，日本方面期望新移民能够带来新气息。
生活中的感官来看，日本老龄化比你想得要严重
鉴于此，再考虑日本政治和社会的相对稳定性，该项政策会是日本国的长期国策，有兴趣的朋友可以潜心准备。
但这里要说明两出难点：
首先，作为海外投资额度标准，最低500万日元对于诸多国内投资者来说并不是难以达到的数字，在许多大城市，这笔钱连首付的边都够不到。
但真正的难处在于，找出切实可盈利的项目并维持公司每年的经营却并非人人都能做到，这里面会受语言、社会、文化、人际关系等诸多因素的影响，从实践角度上看，对于没有日本社会学习、生活经验合没有国内相关商业活动经验的投资者来说，的确是很大的挑战。
目前，国内投资者从事餐厅、居酒屋、西点屋和不动产介绍所（房屋中介）居多。
第二，尽管从政策层面，对经营者并无语言要求，但不得不说，这里面存在对投资者的误导——无论在日本工作、学习还是经营商业活动，不懂日语都是寸步难行的，即便是你有较好的英语基础，在这个国家也无济于事。
国内网络上盛传的“日本人说英语的口音“并不是笑话。因此，理性的做法是，希望前来日本从事经营性活动、工作、学习或居住的朋友，请务必在国内学好日语，最低要求为二级水平，否则在日生活艰难度会超过你的想象。
如只想在日购房获取房租收益，而不在日本从事经营性活动或工作，则日语能力便不是必须。
去日本生活工作，保证日语至少在N2水平及以上
