先前写了购房攻略，陆续收到网友私信提问，今天把这些比较典型的问题及我的回答总结了出来，供大家参考：
1，一手房，备案价跟房价是什么关系？
备案价就是政府过机价， 低于这个价格就过不了机。这个备案价不同城市有不同的政策， 有些城市必须按照备案价去卖， 有些城市就默许开发商以装修款设计款或连带车库的形式 备案价去做销售， 把销售价变现地拉高。
2，请问一下购房后预留多少的现金流是属于安全的？
通过这次的疫情， 相信大家可以对现金流有所重视了， 拥有高现金都是最佳的， 尤其是经济不景气时期， 如果利用杠杆高负债地投资，前提是自己有高资产和稳定的现金流来源，保守的最少要预留2年的生活费。
3，满二满五是从什么时候开始计算的?
一手房：部分可以以收楼日期或者契税日期计算， 只要交了契税， 拿到了契税完税证（契税发票）， 那么交契税的日期也可以作为出证日期， 可以从这一天开始计算满二年或者满五年的。
二手房：按照房本出证后的2年才能出售。
4，广州市区有哪些很宜居的楼盘？
（园林， 商业配套， 人车分流， 交通， 户型等综合素质比较好的， 排除掉学位的影响和CEO盘）
天河：东方新世界， 东逸花园， 理想蓝堡， 美林湖畔， 誉峰， 中海花城湾， 嘉裕公馆， 芳草园，都市兰亭
黄埔：黄埔花园， 万科城市花园， 幸福港鼎峰， 保利香雪山
海珠：会展世界城， 保利花园， 珠江帝景， 光大花园
番禺：雅居乐花园， 剑桥郡， 时代外滩
越秀：锦城花园， 东风广场， 淘金花园， 富力东提湾， 保利中环
白云：岭南新世界， 云山诗意， 时代玫瑰园
5，同贷书的有效期是多久？年前出了同贷书， 最晚什么时候过户？
一般2-3个月， 贷款中介和银行关系良好， 可以半年甚至一年都可以， 最重要的就是批复（同贷书）出了就行。过户主要看卖家是否着急，你的首付款是否到位等等。
6，要不要回老家买房投资？
1）小城市房子买入容易， 卖出很难，不适合投资， 尤其是二三线城市的乡镇，首付够得上买一线城市的房子就买一线， 实在买不到可以考虑老家的省会城市；
2）小城市买房从自住改善的需求出发，选择发展成熟的， 避免新区；
3）小城市不要买太小面积的房子，基本人均可居住的面积都不会少， 选择三居四居改善型的房子比较好。
7，请问用组合贷款方式贷款买二手房， 如果要提前还款， 需要给什么费用呢？
1）本金
2）利息， 扣钱日之前需要支付利息
3）加急费用， 如果想早日扣款， 早日拿到涂销资料， 可能有这个费用， 不加急没有这个费用
4）罚息， 提前申请还款，违反了借款合同， 存在违约金， 具体罚息看借款合同， 公积金没有罚息
8，信用贷， 装修贷， 经营贷的贷款金额， 贷款年限以及年化利率大概在什么区间？
信用贷：通常年限在1-5年， 额度一家银行的上限是50万， 不过绝大部分人无法申请到上限， 如果资质好， 同时找几家银行申请， 则可以申请到上百万， 甚至200万的信用贷， 信用贷的手续费比较高， 大概年化在7%。
装修贷：如果是信用贷， 那就是如上属于无抵押贷款， 如果是消费贷 ，那就是抵押贷款， 这个广州额度最多100万， 年限最多10年， 利率通常至少上浮25%。
经营贷：就需要有营业执照了， 最多可以申请到估值的7成， 年限有1-20年不等， 30年的也有， 经营贷通常来说利率上浮15%左右。
9，申请银行按揭买房， 在审批放款阶段，中介说这个阶段最好不要用信用卡，正常消费可以吗？
我18年买房刚好碰上出国，出国也是刷的信用卡消费，信用卡正常消费是没有问题的。不过通常都是建议申请房贷之前的2个月不要申请信用卡或者申请其他会查征信的贷款，更不要申请上征信的贷款，同时要求使用信用卡的时候不要出现不正常的消费， 比如在敏感场所刷卡， 大额刷卡， 逾期还款等。
10，顶楼有什么优缺点？
2000年之前的楼盘往往存在漏水， 晒， 热的问题， 顶层某些户型靠近天台的电梯机箱， 会有噪音，梯户比高的话等电梯痛苦， 顶楼复式这些缺点会减弱很多，新楼盘基本没有这些问题，优点就是高， 景观好， 无遮挡， 价格相对中高楼层便宜不少。
观念制约大部分人看房就要求不看顶楼，不看2楼， 看房群体少一些，其实只要价格到位，都没有问题。
11，广州小学学位房推荐？
东风东：学习成绩好，有很多素质教育的活动，学校名气大口碑好，家长背景硬（主要是体制内的国企， 市属， 省属党政机关， 银行， 医院之类的或者做生意的家庭）；
华阳：主要学习好，重视阅读， 新贵新广州人居多；
12，买房必看的指标
地段：离市中心的距离， 通勤的距离
户型， 楼层， 朝向：影响居住体验和价格有差异
面积和得房率：得房率越低公摊面积越大， 实用面积越小
从我的买房的经历来看， 地段是最主要的选择因素，确定了地段的范围根据自己的预算划出合适的小区楼盘。
13，女生一个人买房难吗？从买过3套房，帮助过数10个朋友买房及和几十个网友讨论的结果来做一个简单的分享：
我是09年开始工作的， 2012年的时候手里存了40万左右的存款，40万做三成首付按照当时的房价是可以买到东圃大约75-80平方的两房一厅的，总结：2012年左右的房价女生一个人是有可能买得起房的。
到了18年买房的深刻感受就是靠一个人买房很难，需要2个人的努力才可能够得上买房，18年买房的首付来源（全部存款 公积金 出售股票 亲戚朋友借款），连自己的首饰都想出掉换现金， 房价就是这么高。
我是一直鼓励女性买房的， 即使单身， 房子就是自己的避风港， 更重要的是当你从投资上获得一定收益后， 你可能会更加愿意花心力去研究投资这件事情。
最后分享女性买房子的几条建议：1， 买第一套房子， 先上车最重要。先考虑买到房子， 再考虑大小和配套， 基本上一线城市的房子是通过不断置换来改善的，一步到位只是传说！
2， 如果在一线城市能付首付，千万不要到二三线城市去买。小城市房子买入容易， 卖出很难， 基本是作为房产投资的不良品。
如果生活在二三线城市， 那就买到省会城市，一个省最优质的医疗教育资源基本集中在省会， 省会的房子才有一定的流动性。
3， 十全十美的房子是不存在的， 即使有， 那得你有很多钱， 基本上买第一套房子的时候是支付不起的，买房挑剔也得掂掂自己的钱袋子。
4 ， 女性要养成理性的消费习惯， 形成长远考虑的思维方式，养成强制固定储蓄的习惯， 对自己负责。
5， 从几十位网友的反馈来看， 基本90%买的起房的年轻人买房的总资金在200-250万左右， 这个资金勉强可以在广州买个小2居，小部分的网友能第一次买房就够得上500-600万的总价， 基本都是来自富裕的家庭背景，父母出的钱。
6， 和擅长理财投资的朋友来往，我自己喜欢研究投资， 加上弟弟的行业优势， 早期很喜欢折腾买房子，当然也经常鼓动几个同学买房投资， 她们也承认如果不是我一直拉着陪我去看房鼓动她们折腾， 她们基本也不会行动。
