越秀 | 中山一
今天的楼盘打分，还是挺纠结的，毕竟2023年就是大宝的入学年份，有可能会跟各位小伙伴在一个家长群，所以此次2.0的打分，老邝不讨论教育理念。我更希望在我真的成为家长，有更多地参与再跟各位分享我的教育观。
不聊教育，东风东路3个网红盘，依然有着不错的宜居性 完善配套，但在选择“学位壳”v.s“上车盘”，“改善盘”v.s“豪宅”之间，又有着千差万别。所以结合纯投资最看重的金融属性，老邝给到越秀区顶配也就仅仅8.0分，毕竟老越秀的衰退也是肉眼可见的“荔湾化”。
1、君汇世家
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Allan93720:确实不错学位无敌位置无敌打9分，但想多问一句越秀区最Top不是五羊新城板块的凯旋会吗，这个盘好像都是大面积基本都4000万起步的楼盘？
老邝：不是只看面积，越秀离不开学位，二沙岛v.s凯旋会那边，纯消费品，要这么算新河浦红砖洋房更是孤品。流动性最好依然是在东风东里面算，就好像珠江别墅v.s汇悦台。
山寨扫地僧：这样的楼盘不需要打分，同价位的楼盘也是如此，有钱就买就是了。
喔175：最可惜的是北向，但有东风东路小学加持，注定长期处于金字塔塔尖。
老邝：最近有放大面积，南向很稀缺，要不是平淡期很难遇到。
betterman3131：周边环境和天河俊林比较如何，一位经常广州出差的外地客请教。
搬砖的Flightposite: 开盘14000，当年和附近普通电梯楼差距不大，同埋比较远离大马路，比东风广场，锦城花园噪音细多了。
Dragon龙仔尉: 的确趋势都是东进，新广州人都往东去，老区好小学的生源优势会越来越小。
老邝: 嗯，现在体育东（兴国）已经非常厉害了。
Timelike88: 越秀现在的小学生源已不如天河，丧失了学位预期的越秀房子很难跑赢大市。
左逗士：这个盘真正能够意义上啥都有啥都能排前列，8.5分。
David：这个盘整体不错，就以前来说，很多老板喜欢住这里，毕竟1、有学位（东风东还是top1，包括培正这些，学生家长肯定有不少省市领导，而且不限于广东省的），2、还能和领导做邻居（但是砍树风波后就……），3、离珠江新城非常近。就自住和学位需求来说，是个不错的楼盘，只不过投资就没有太大的想象力了。对于现阶段的我，我打8分，但是每个人都有一个自己的分数。
Amazing：这个盘不限价估计能卖20万一平。
老邝：应该达不到，嘉裕公馆也才19w。
Amazing：但是东风东学位比天河靠谱很多吧？租金肯定没有珠江新城贵。
2、锦城花园
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搬砖的Flightposite: 楼市未起飞和珠城出来之前，应该是市区位置同学位配套最好的“平民楼盘”，地铁上盖加东风东小学，可惜高层组团被内环路加中山路，东风路包围，严重扣分。7分。
棋棋好运连连: 锦城老了，周边城市面貌也很多年没变了。木有新鲜感了。整个越秀区现在就处于这种状态。感觉广州市政府就是准备把所有地方动完了，最后一把铲起越秀区，雪糕的最后一个下口部位。
老邝: 最后的雪糕比喻，有意思。
cc-sharon: 我系感觉最后一铲都轮唔到越秀区咯。
CaCaHua: 甜筒最后一口是有巧克力的。
Deardeepwisher: 活到100岁也不到越秀。
ns021: 真正的现代化老城区。
会转的凯哥哥: 你说的涨幅指的是从13涨到14对比从8涨到10吗？
老邝: 不是，是兰亭盛荟的绝对值超过锦城，前者已经9w后者12w。
白桃罐罐：锦城花园的外墙太粉了，颜色不喜欢～时间长了显脏～这个楼盘除了学位好之外没什么太大的优点～房价跟我家差不多我觉得比不上我家那块旺中带静。
kit姐姐：不置与否，看你需求，广州人越秀区情结是解不开的，毕竟老一辈思想越秀荔湾海珠区才是广州人，天河区是外省人住。
老邝：还有这种思维，真的是挺闭塞。
kit姐姐：老人家就是闭塞，如果住更远，例如黄埔增城番禺花都，就会觉得是穷人。
Annafish：淘金花园好似都涨幅不大。我有个朋友，在淘金附近旧楼，真的有也。。后来卖了…
Allan93720：地理位置无敌，过个桥就是珠城，学位又无敌直接打9分，唯一不足就是楼龄有点旧，超过20年的小区。
炎龙骑士859：锦城花园依照当时标准来对比，地段、配套和间隔各方面都很好，旁边又是公交车站，周边静中带旺，所以当年卖得算比较贵，后期两条高架夹着就开始没那么舒适了。
无名扫地僧看世界：其实锦城还有个硬伤：空气特差，有心肺疾病的人住了难受，这由位置上决定了，除了南向望花园外又吵。除这些外其他的真的是无敌的存在…
用户3096621908376：学位，配套，地段都无敌，边有得输，我比9分。
吃西瓜的群众：下一波？还有下一波吗？真自信。
老邝：过去20年，无数人跟不上，能涨的继续涨，不能涨的躺平就好，就看你手里是什么货。
左逗士：7分，得分理由是老城区学位与医疗的综合评估，深圳模式目前只重学位是因为老人少，老龄化的加速会令医疗需求越来越明显。实际上越秀区可谓是医疗与教育结合的比较有代表性的区域。扣分理由是越秀尤其是东山太贵了。
老邝：好的，换句话说你觉得12w，是不值这个价的？
左逗士：有闲钱想住好的方便的，那是值的。但想着投资为主的，这个太高位了。勉强上千万别来这。
3、东风广场
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荒人如梦: 港式设计真的超多尖角，又造出什么钻石型之类的名词，厕所对着卧室和超大公摊也是港式的特色。
搬砖的Flightposite: 清楚记得开盘均价7000港币，大大个广告牌栋住。
Allan93720：打8分，毕竟学位无敌，交通配套很方便，不足就是户型比较一般，但我好奇的是这个盘越小单价越高，越大单价越低，跟珠城的相反来的？
老邝：学位房小面积容易上车，或者当个学位壳，珠城大面积是兼顾自住v.s投资。
Kelvinet：学位房重点是学位，便宜更容易上车，珠城重点是投资，面积越大资金池就越大啊！
9upzzzz: 东风广场一直卖唔过锦城花园，话d风水唔好，之前有个模特裸尸挂系外面。
Nowarwap: 广州被港式开发商祸害得不浅。
老邝: 谁叫离香港进，而且4大家族都是广东人，回内地的桥头堡都是广州。
Birdman555: 冲着jpg，给他加个0.5吧。
富富妈：为什么大部分都说二手房？应该是二手房中介推盘？
老邝：不是，因为我们已经做了2年的楼盘打分，从来没说过一次新盘值几分。因为我更不想给任何新盘带货。
用户1456157081367：东风广场还有个问题，不过学位房也难以避免。。。学校在楼下太吵了。。不明白为啥学校喇叭总要放那么大声。
洞察广州：东风东和华阳大家都公认顶流，但考虑区位等综合因素，学位自住保值更倾向天河北。
老邝：华阳、龙口西，都在预警啊。。。
左逗士：黑厕所 内骑楼 黑厨房 低层高。能忍受这些香港特色的话这个确实是学位好盘，麻雀五脏俱全的感觉很强。但不能忍受的我只能给6分。
首掌：我们家在那住了6年留下美好的回忆。花园、会所、一辈子的邻居家长、孩子补课和交通方便是加分项。这些弥补了户型不足。我给8分。
总结学位房、学位房，最大的价值是“学位”两个字，而教育又是公说公有理，婆说婆有理的事情，所以我们的精选评论，会尽可能把优缺点罗列，供大家参考。你只要记住，我的2.0楼盘打分，目的是筛选全市Top 5%的楼盘，全市贝壳8800个小区，值得买的就是Top 500个。
越秀区买房，核心就是“省一级学位 原装电梯”，符合标准的＜50个小区，而东风东这3大网红盘，始终有着全市Top 1学位支持，未来10年依然属于稀缺好货。你要问我2032年之后咋样？老邝就不care了，毕竟学位房用完了，当然是置换啦。
