顺德村改样本：首个千亩园区诞生记（推土机粉碎机）

改造中的龙江宝涌工业区。龙江万洋众创城供图

1月1日，元旦假期，佛山市顺德区龙江镇新华西村党委*、村委会主任陈江华没有给自己放假。他又一次来到龙江宝涌工业区的拆除工地。在园区最后一块土地挂牌出让前，这里还有许多工作要完成。

龙江宝涌工业区面积1518亩，土地分属新华西村和同镇的仙塘村。这个曾经遍布破旧厂房、以传统家具制造业为主的园区，正整体进行规划重建，打造生态集约的现代主题产业园。

这是顺德打破村级工业园“旧世界”，迈向现代制造园区“新世界”的一个先行样本。过去40年，顺德已是中国县域改革发展的先锋；2018年以来，顺德再以村改为高质量发展突破口，举全区之力打响了一场攻坚战，率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区。

“彻底让形态破旧、产能落后、安全隐患集中的村级工业园退出历史舞台。”佛山市委副*、顺德区委*郭文海说。日前，顺德向村改发起总攻，要改出更多像宝涌工业区这样的“千亩园区”，顺势打造20个平均约1.5万亩的连片现代化产业集聚区。

为何要“壮士断腕”改造村级工业园，两年来的村改攻坚战如何势如破竹，怎样以村改推动重塑城市空间、产业结构和城乡环境？这是宝涌里藏着的“宝”。

●南方日报记者熊程赵越

1 从“老板发财”到“红利共享”

走进龙江宝涌工业区，一片繁忙的重建景象映入眼帘，混凝土搅拌车、推土机、建筑垃圾粉碎机交织雷鸣。

上一轮这样的大规模建设，是在上世纪八九十年代到本世纪初。那时顺德乡村工业加速发展，龙江以家具产业为特色。仙塘村和新华西村为了提升村民收入，不约而同在邻近的区域划出土地出租。最初租地的多为本地村民，他们在租地之后自建厂房发展企业。

“当时很流行在村里建厂房，现在我推动拆掉的厂房，很多都是我帮忙建的。”仙塘村党委*、村委会主任赖珠兴曾经是一名建筑商，靠着为其他企业家建厂房掘得“第一桶金”。

为了建设工业区，当地人把一条名为“保涌”的河涌填平，并把工业区命名为“宝涌”，寓意通过发展工业获得宝藏。由于周边交通发达，加上从上世纪80年代初就积累起齐备的家具产业资源，宝涌很快成为“中国家具制造重镇”龙江的主要生产基地，在全国家具产业中占据一席之地，永大丽星、斯帝罗兰等知名家具企业都从这里走出。

宝涌村级工业区也见证了顺德GDP在本世纪第一个10年突破500亿元、1000亿元，第二个10年突破2000亿元、3000亿元的历程。

但是，随着时代的发展，村级工业园逐渐成为了高质量发展路上的包袱。截至2018年初，顺德382个村级工业园用地面积占已投产工业用地的70%,却仅贡献了27%的工业产值和4.3%的税收。优质企业缺乏发展必要的空间和环境，村民和地方从园区获益不多却承担了诸多风险。

在新华西村，人们把本村称为“家具培训班”。不少有实力的家具企业虽然在这里起家，但是做大了就搬走了。因为大量土地掌握在早期租地的业主手中，村里已经没有土地供企业增资扩产。园区原有的厂房多为简易锌铁棚，土地利用效率很低。

想要引进高科技、先进制造业企业更是奢望。从2016年提出建设粤港澳大湾区以来，湾区内部的资源流通加快，顺德有更多接受深圳、香港等地高端产业资源外溢的机会，但是没有空间就抓不住这个机遇。“如果我们不先走人家一步，落后的就是我们。”陈江华说。

缺乏有效的体制机制，让很多村级工业园出现了利益固化、发展不平衡的现象。有不少业主则在赚到“第一桶金”之后，把厂房转租给了其他人，应该由村集体和制造业企业分享的土地增值收益，大多落入了“包租公”的口袋。即便如此，还有少部分业主拖欠地租、乱搭乱建，甚至采用一些不合法手段取得土地租赁权，形成历史遗留问题。

在新华西村，一名村民在十多年前向村里租了6亩土地，建设了4000多平方米的单层厂房。后来宝涌工业区日益兴旺，他变身“包租公”，每年房租纯收入达数十万元。但是，村集体、村民却无法分享经济发展所带来的土地增值，每年仍然只能向他收取1.45万元/亩的低廉地租。

村集体和地方从村级工业园的获益越来越少，但是环保、消防等方面承担的风险却越来越大。过去龙江大涌常年有污水排放，在宝涌工业区很少看到蓝天。“一到秋风时节，我们晚饭时间都难以开窗。”仙塘村村民赖伟文说。

在龙江镇宣传文体办宣传股股长麦政棠的记忆里，前几年随着村级工业园改造和环保强执法的推进，情况有了改观，但是并没有从根源上消除隐患。

“以前村级工业园让一批老板赚到了钱，现在我们要让更多村民享受到发展红利。”赖珠兴说。

2“刮骨疗伤”之痛

改造势在必行。2018年1月，郭文海在顺德区党代会上提出，要把村级工业园改造作为党委政府的“头号工程”，调动全社会力量打一场攻坚战。但是直到当年4月的村改千人动员大会召开，仍然有许多人对这场仗能不能打赢心存疑虑。“改造后的利益调整有多大，改造就要面对多大的困难。”一名干部说。

以进入首批改造范围的龙江宝涌工业区为例，整个园区由仙塘宝涌工业区一期（下称“仙塘一期”）、仙塘宝涌工业区二期（下称“仙塘二期”）、新华西宝涌工业区组成，规划和建成的年代、土地和厂房的权属性质各不相同。其中，仙塘村曾经是全省有名的“问题村”，新华西村管理层也曾在几年前经历过大幅变动，都刚恢复秩序不久。

龙江镇委、镇政府建议，宝涌采取“集体土地转国有挂账收储”改造模式，即村集体与全部业主签订退租协议，由村集体收回全部土地和厂房，转为国有建设用地，再统一规划建设。

这种模式，能够将村级工业园原有的复杂历史问题一揽子“清零”，而且彻底激活土地潜在价值，优质企业可以获得有产权的厂房安心发展，村民的收入大幅提升。以新华西宝涌工业区为例，原先村集体从其中获得的总收入约645万元/年，改造后预计可获得一次性3.77亿元，以及约2300万元/年的厂房出租收入。

但是，这种彻底解决问题的方案，面对的阻力也大。业主、企业和村民中都有人表示反对。

2018年7月，仙塘一期率先启动改造，赖珠兴把仙塘一期涉及的几十名业主全部召集到村委会。大部分业主都是从小一起玩到大的乡亲，赖珠兴一直以来的工作都离不开他们的支持。他希望，这次也能顺利。

“我还没开始讲话，很多人一上来就指着我说，为什么要改我们？我们的合同还没到期。”赖珠兴说，第一次会议就这样不欢而散。改造意味着解除他们原先签订的租地协议，以后再也得不到这么低价的土地了。

新华西村面临的情况与之相似。“当年没人租地的时候，你们请我来租，现在为什么又要我走？”“我愿意自己花钱拆了重建，为什么不同意？”“必须按照剩余租期计算，补偿全部的预期租金收益。”“改建成工业园不属于公共事业征地，所以可以不配合。”“不谈那么多，我出去旅游几个月，让你们找不到。”……陈江华说，业主的反应五花八门。

而对从“包租公”处租赁厂房的企业来说，要么关闭、要么搬迁。有的企业由于环保、消防不达标，属于坚决要淘汰的落后产能。但是也有一些值得留住和保护的企业。如果优秀企业和有潜力的企业因为村改而搬迁甚至关闭，对村居和地方都是一笔不小的损失。

“我们三年前租下厂房之后，还投入了几百万元进行改造、装修，搬迁的话就打了水漂。”佛山市伊思曼家具有限公司（下称“伊思曼”）总经理黄浪说，听到要改造的消息“心都凉了”。

村民的意见也难以统一。有的村民本身也是业主，更愿意维持原先的利益格局不变；有的村民受传统观念的影响，把土地当做“命根子”，希望维持土地的集体收益；有的村民希望将土地收回之后用于房地产开发，否则就是“贱卖土地”；有的村民希望，对业主少一些补偿，让集体享受更多收益……

除了业主、企业、村民站在各自角度提出的反对意见，用地建设手续不全、权属关系不清等许多复杂的历史遗留问题，在原有的政策范围内难以解决，更加大了改造难度。

3“啃下”硬骨头有法宝

种种困难意味着，村级工业园改造绝非坦途，但也更加印证了“刮骨疗伤”是一条非走不可的道路。

对此，区、镇、村三级干部的思想高度统一。在赖珠兴看来，“这是大势所趋，如果连这个判断能力都没有，怎么去当村党委*？”

在仙塘，赖珠兴首先召集了一场党员大会，从党员层面统一认识，发动党员积极投身村改工作。这是他从“一肩挑”村党委*、村委会主任以来，屡试不爽的一招法宝。同时，区、镇也向仙塘、新华西陆续派驻了数十名党员干部，提供强大的组织保障。

接下来就是直面复杂的利益纠葛。从哪里开始？

“先‘啃’硬骨头！必须先解除租户协议方可进行*表决，不留手尾、干净利落。”龙江镇党委*何春云说。

对于业主，有的要动之以情。赖珠兴和同事们把每天的日程排得满满的，送走一位业主又立刻迎来下一位。仙塘一期和二期改造，赖珠兴参与谈判的业主超过40家，其中不少都是他的亲戚、从小的玩伴、曾经的商业伙伴。“改造也是为了大家的长远利益，将来改造完成后希望他们还能回来。”赖珠兴说，要用各种方式让他们从心底里认同改造。

有的则要晓之以理。“当初在签订租赁协议时就已经明确，如果未来党委政府有新的规划布局，业主需要配合搬迁，同时我们也会提供合理补偿。”龙江镇驻新华西村工作组副组长、村党委原*廖剑波说。他原是镇财政局的一名干部，三年前临危受命到村担任党委*，一直到新华西宝涌工业区改造方案表决通过。

对于企业，龙江镇提出了“坚决淘汰一批，必须留住一批，努力提升一批”的工作原则。在仙塘一期、二期改造项目中，所有厂房都被拆除，企业都要向外搬迁。为此，龙江在全镇范围内进行腾挪安排，帮助优质企业找到新的厂房并办理相关工商登记、消防、环保等手续。

新华西村党委在此基础上，创造性地提出，对“集体转国有挂账收储”模式提出了更新，并获得了镇委、镇政府的支持。村里有几栋新建的高层厂房，在环保、消防等方面都符合要求。村里通过公开征求意见后决定，这几栋厂房收回后直接作为集体物业招租，不转为国有，也不拆除重建。如此一来，部分企业不需要外迁，村集体的收入也不用中断。

而面对部分村民的怀疑和犹豫，龙江村改工作组发挥“群众路线”这一法宝的作用，连续发出两封《给村民的一封信》，向他们讲清村改的道理、政策，算清村改的账。“每封信发出前都小范围‘路演’，根据收到的反馈，用村民理解的语言修改后正式发出。”廖剑波说。

村民什么时候有时间，工作组就什么时候去谈。“中午吃饭时间他们在，那我们不吃饭也要去；白天他们要上班，那就在他们出门之前、下班之后到家里去。”新华西村梅基小组长、新华西村务监督委员会主任梅念煊也是一名党员，他曾经凌晨1时到村民家中，两点多才谈完回家。

“通过村改，园区存在的历史问题解决了，集体得到了一笔直接的收入，政府还承诺配套一系列乡村振兴项目，所以能得到村民支持。”梅念煊说。

2019年7月31日，最后启动改造的新华西宝涌工业区，改造方案以98.9%的参与率和99.9%的同意率顺利通过，标志着顺德首个千亩村改园区落地。而且，与龙江其他村改项目一样，宝涌的所有业主都签订了退出协议，未发生一例强制性拆除。

龙江的党员干部，成为顺德村改工作的标兵。在2019年12月31日举行的顺德村改总攻动员大会上，龙江镇党委被评为村改攻坚标杆单位，陈江华入选先进个人。此前在2019年2月的顺德区党代会上，龙江镇党委被评为担当有为先进集体，赖珠兴入选先进个人。

4“工改工”改出未来几十年

目前，由仙塘一期改造而成的龙江万洋众创城（首期）已经封顶，计划在今年4月前投用。仙塘二期也已经在2019年12月27日公开出让，仍由万洋建设运营。新华西的拆除进度已达到95%，很快也将进入招拍挂程序。

这些腾出来的土地，最终将变成什么样？“龙江所有的村改项目坚持‘工改工’原则，坚决不做一平方米的房地产。”何春云说。

原先1518亩的宝涌工业区，将成为同样1518亩的现代产业园。其中，龙江万洋众创城（首期）建设方经过与龙江镇的密切沟通，已经形成并发布了园区规划，包括家具U谷园、科技智造园以及配套的社区。“这里将建设成集生产制造、科技研发、生活配套为一体的新一代绿色生态智造产业园。”万洋集团广东区域副总经理郑绍钦说。

以宝涌千亩科技智造园为核心区，龙江将周边的其他村改项目、工业园区和城市建设项目统筹规划，将打造连片超过万亩、城产人文融合的智慧家具产业集聚区。在此基础上，龙江将打造超10平方公里的现代产业集聚区。

空间成功再造了，产业发展的方向明确了，还需要一家家企业来完成这道“填空题”。

在宝涌千亩园区，园区内原有的企业第一个“答题”。“我们很感谢党委政府的努力，让我们不用搬迁。”伊思曼董事长熊朝银说。2019年10月，新华西村对通过村改获得的19万平方米厂房分成8个标段公开招租。伊思曼从众多竞选者中胜出，不但原先的厂房不变，而且还将所在整栋楼全部租下，准备扩大生产规模。

仙塘村没有保留集体性质的物业，但是在改造方案中明确了开发商必须配建物业，仙塘一期、仙塘二期将返还总共6万平方米标准厂房给村集体。“我们已经决定，这些厂房要用相对优惠的价格，租给本村的优质企业，现在已经有人要求下定金了。”赖珠兴说，留住和扶持本地做得好、成规模的企业，是村改的重要内涵。

除了让受到村改短期影响的优质企业获益，龙江启动了“龙商回归”计划，吸引在外地发展的龙江籍企业家回到家乡投资；同时，对本地的规模以上工业企业增资扩产进行扶持。

佛山市志豪家具有限公司过去因为没有土地而从龙江赴外地扩张。该公司董事长左建华说，“龙江家具产业链十分齐全，材料、人才、渠道等优势其他地方难以比拟，准备在此新建制造中心和总部基地。”

龙江镇还建立“招商合伙人”制度，动员企业家、商协会等社会资源，重点引进培育新兴产业的企业。在龙江万洋众创城（首期），最早签约进驻的20家企业涉及光电、工业设计、无纺布等领域，还包括7家高新技术企业。其中，多家企业往年的纳税额都超过了仙塘一期地块上原有的企业总和。

“我们不是单纯卖厂房，而是在党委政府的全程跟踪、无缝对接下，推动产业升级。”龙江万洋众创城项目负责人周祖泰说。

根据《顺德区高质量推动村级工业园升级改造总体规划》，在顺德全区范围内，宝涌千亩园区这样的主题园区将有30个，像龙江智慧家具产业集聚区这样的现代产业集聚区将有20个。

这些主题园区、产业集聚区的成形，将推动顺德城市空间、产业结构和城乡环境的全面重塑。根据规划，顺德将依托它们，以智能制造和高端装备为主导、以人工智能等“X”个未来新兴产业为引领、以珠宝等4个特色产业为支点，构建“2 4 X”的现代化产业体系。

从1平方公里的宝涌，到73平方公里的龙江，再到806平方公里的顺德，村改带来的变革前所未有。“我们要为顺德未来几十年的发展奠定基础。”郭文海说。

顺德村改大事记