上市物企发力第三方外拓 2022年上半年盈利能力明显分化

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

不同于2021年上半年的高速驰骋和跑马圈地，物业服务行业在今年上半年低调行进。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，对比2021年底，今年上半年在管面积突破1亿平方米的上市物业企业并未扩容，但大型物业公司的管理规模仍然保持了可观的增长速度。但不同的是，多数物业公司的增长路径和增长目标已经发生改变，不再追求单一规模和单一利润。

在前几年的物业上市潮中，房地产母公司对物业公司的支持程度是资本市场估值的一个重要指标之一。但不过几年已经时移世易，在地产行业下行期和风险出清阶段，物业公司的独立性愈发被各方重视。

9月7日，多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从2022年物业上市企业半年报的情况看，多项指标的增速均值不如去年同期和去年年底。但未来行业的集中度还会提升，因为随着行业内大型公司规模化运作，会更好地降低运营成本，调动更多的资源调配，所以在市场竞争方面更有优势。

行业盈利能力明显分化

根据choice数据显示，2022年上半年，港股物业上市公司营收在10亿元以上的有22家，30亿元以上的有8家。其中，碧桂园服务以200.55亿元大幅领跑，第二位雅生活服务的营收在76亿元。

归母净利润方面。在61家统计上市物业公司中，上半年归母净利润在5亿元以上的有约16家，占比为26%。有19家上市物业公司归母净利润增速在20%以上。

与往年有所区别的是，由于母公司、市场等多重因素影响，今年上半年不少物业公司都出现归母净利润负增长的情况。choice数据统计，23家物业公司都出现归母净利润负增长，其中包括融信服务、世茂服务、正荣服务、融创服务等在内的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

在发布盈利预警时，世茂服务解释称，归母净利润下滑的主要原因，一方面受房地产大势影响，公司团计提的应收贸易账款减值拨备增加，同时部分增值业务未能按计划开展，导致收入下降。还有可转换债券的发行导致利息费用增加。

而盈利能力较强的物业公司也在思考如何进一步提升盈利水平。在中期业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，2022年房地产行业艰难前行，物业行业也不例外，过去容易做的现在变得困难了。公司上半年的确受到了影响，利润没有实现与收入的同比例增长。但公司仍然信心十足，因为基本盘仍然在、依然很好，仍然坚持既定的由追求规模成长转向追求有现金回报的利润。

各方逐鹿第三方外拓

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至上半年，港股上市物业公司在管面积突破2亿平方米的有13家，而在管面积破亿阵营未有扩容。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟9月7日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，去年底的破亿（平方米）预备役企业今年以来么比较稳健，要么受关联方影响较大，加上2022年中期整个物业板块的在管面积和合约面积增速均有所放缓，所以未有超亿平方米在管面积新进入者。

“但大型物业仍然保持着较高的增速，高于行业平均增长水平，因此预计未来集中度还会进一步提升，但有可能提升的速度会降低。”

具体来看，碧桂园服务在管面积由2021年12月31日约7.67亿平方米增至约8.43亿平方米，领先雅生活、保利物业约3亿平方米，正在上市途中的万物云在管面积也有约7.8亿平方米。与此同时，另外约30~40家上市物业公司在管面积约在百万至千万平方米级别。

“随着行业内大型公司规模化运作，会更好地降低运营成本，调动更多的资源调配，所以在市场竞争方面更有竞争优势。”9月7日，第一太平戴维斯广州物业及资产管理部负责人、高级董事陆文坚通过微信向《每日经济新闻》记者指出，中小型物业由于缺乏规模效应、管理业绩、开办运营费用等元素，难以持续和大型物业公司竞争，只能走其他发展途径。

随着房地产行业下行，销售与投资双降，而存量空间依然庞大，第三方竞标拓展正在成为物业公司最重要的新增项目来源，其重要性不言而喻，这也是当下绝大多数物业公司的共识。

牛晓娟认为，目前物业公司通常采用并购、招投标、合资合作等多种方式拓展第三方项目，并逐步降低对关联方的依赖。伴随第三方市场拓展的力度逐步加大，未来物业公司有望摆脱对地产母公司的依赖，但这个过程需要时间也有一定难度，毕竟这种关联方支持关系持续了很久，物业公司需要继续强化自己的外拓能力和多元业务拓展能力。

从数据上来看，今年上半年，越秀服务第三方外拓合约面积约387万平方米，同比增长达到151.0%；碧桂园服务通过品牌拓展新获取的合同管理面积达到4420万平方米，对上半年新增合同管理面积（不包含收并购）的贡献约72.2%；合景悠活第三方在管面积约1.89亿平方米，在管面积中占比达88.2%。

陆文坚则表示，向第三方外拓收入的增加，还要看具体的内容是否具备足够的利润增长空间。目前不少品牌物业公司外拓时，为了完成拓展业务，内卷比较严重，很多物业都是低于常规市场价拿下来的，变成利润来源只能是再通过规模效应压低外包供应商的价格和利润。

“但也可以通过适当科技赋能，提升服务的开源节流，才能增加收入。还可以通过项目公司混改等多种融资渠道，包括绿色基金，房托基金等渠道，解决开办资金的来源，就可以逐步摆脱对母公司的依赖。”

物业收并购逻辑已生变

今年以来，曾被视为香饽饽的物业股在市值、PE上都出现了较大幅度的回调，其中也包括龙头物业公司。

去年7月，华润万象生活的市盈率高达113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂园服务、旭辉永升生活的市盈率彼时也达到60倍以上，如今均已回调至约不到10倍。

“从这个时间节点开始，物业股板块就出现了持续性的回调，至今虽相对稳定，但依然呈现下行趋势。”牛晓娟表示，这是因为一方面受到房地产市场流动性危机的影响，使物业公司的资金、独立性等受到一定程度的质疑，打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延，使物业服务板块持续下跌；另一方面，宏观经济承压，疫情反反复复，迫使物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道。

陆文坚认为，这也是一种理性回归，当投资者看到现阶段物业行业的本质和发展趋势时，会调整投资策略和调低回报评估，当然就会出现回落现象。

合景悠活投资者关系及资本市场部负责人李明明8月24日在回答《每日经济新闻》记者关于物业板块估值回调的问题时也表示，从去年开始物业板块估值或者PE有所回调，主要原因不是行业基本面问题，而是宏观环境或者某一些房企信用风险擦碰所带来的，对物业基本面没有影响，板块恢复起来需要一定信心。

在行业整体回调的趋势下，去年还在盛行的物业公司大规模收并购行动今年已经较少出现。据中指物业研究院不完全统计，不含放弃或终止的收并购案例，上半年物业行业公开披露的并购案例近20宗，涉及交易金额80亿元，较去年同期的40余起、150亿元大幅下降。

在中期业绩会现场，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏就坦言，大规模的收购不可取，今年碧桂园服务也无大的关于物管合约方面的收购计划。碧桂园服务主要看中补短板、强化优势等方面，不会以追求合约和规模的增长来进行收购。收购条件也将根据二级市场的情况来定，可能会更严格。

“物业的标的估值此前被好是对物业管理在规模化管理运作带来的利润想象空间，但如果规模扩大后，管理水平、技术手段、人才培养、机构优化、战略方向等未能及时调整跟上的话，利润增长也就不会体现明显，估值的增长就会呈波动变化。”陆文坚表示。

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