城中村改造项目的做地模式和融资方式！

2023年7月21日国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》无疑是近期最重磅的文件之一，在2023年经济复苏不利的市场环境下，推出超大特大城市城中村改造的政策，将再次启动下半年经济提速的引擎。

本次特别从城市更新的大主题中，优先推出超大特大城市城中村改造政策，一方面具有现实的带动经济发展、改善民生、产业转型等迫切需求，另一方面也是期望超大特大城市城中村改造能够率先实现突破，加速城市更新的试点工作。

超大城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城。特大城市共14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。超大、特大城市均按城区人口数排序。

国常会界定了超大特大城市城中村改造的基本性质和实施原则归纳起来就是：

1. 多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用。----市场化运作，区别于棚改。

2. 与保障性住房建设结合。----包含准公益性项目，区别于纯商业化片区开发。

3. 高效综合利用土地资源。----涉及土地开发，区别于老旧小区改造。

工作部署电视电话会议中，提炼一下何立峰副总理关键词就是：

1. 分类改造：拆除新建、整治提升、拆整结合。

2. 改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹。

3. 必须实行净地出让。

4. 以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。

仍然是原则性的要求，但明确赋予了相关城市自行探索实施制度和模式的权利：

从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

从以上决策层提出的原则和现行的政策法规，不妨大致构想一下本轮超大特大城市城中村改造中最主要的两大问题可能采取的模式。

一、土地政策

目前各地制定城市更新制度都在土地政策上寻求突破。一般是通过突破土地招拍挂制度实现土地开发一二级联动，从而实现项目的成本收益自平衡，社会资本方可以在其中获取一定的土地增值收益和地产开发收益，可以有效的吸引社会资本方投资城市更新项目。但从广州、杭州等城市开始抛弃一二级联动模式转为做地模式，当前城市更新中土地政策的创新，以这两种模式为主。

1. 土地开发一二级联动模式。

从早期的深圳市城市更新和广东省“三旧”改造等试点开创了土地开发一二级联动模式，允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂程序，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利。2021年63号文发布后在21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，很多试点地区制定的城市更新地方法规也设置了土地开发一二级联动的制度，相比高度市场化的早期深圳、广东模式，63号文指导下的去地产化城市更新，主要采取的是政府与企业合作模式，核心也是土地开发一二级联动。由政府主导，将公益性项目和商业性项目打包，政府招标选择合作方，或者政府授权公益类国企，由公益类国企招标选择合作方，合作方进行土地一级开发和公益性项目建设，承担征拆补偿、配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行二级开发获取房地产开发收益和土地增值收益。

一二级联动模式并没有统一明确的政策法律依据，各地方政策规定不同，例如深圳、广州的城市更新社会投资人和土地招拍挂两招合一模式和原土地权利人自主改造协议出让拿地模式，上海的历史风貌保护开发权转移机制，南京的公益用地划拨 商住用地协议出让模式，成都的“地随房走”，通过买房、并购合并原始土地权利人土地使用权到一个主体，再协议出让拿地模式，济南的“带实施方案挂牌”取得后续建设土地模式等。

虽然没有明确的政策法律文件规定，实践中部分地区的金融机构已可提供城市更新项目融资，主要审查以下三个方面，确保合规性：

a. 当地必须有土地开发一二级联动的政策出台，或者必须促成当地政府出台一二级联动相关政策。

b. 城市更新的区域规划已经公布。

c. 项目审批手续完备到位。

融资分为前后两段，前段为固贷，后段二级开发是在四证齐备后，为开发贷，但拆迁环节是否可以提供融资仍存在争议，可能会被监管认定违规。

2. 做地模式。

广州、杭州等地方的城市更新进行了新的模式转变，尤其是已经有很成熟土地开发一二级联动城市更新制度的广州，在2023年3月23日出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（简称“做地10条”），放弃了土地开发一二级联动城市更新模式，除重点城市更新片区还可以豁免采用土地开发一二级联动外，选择了做地 土储的城市更新模式，一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二级开发。

原因一方面是63号文后城市更新的整体指导思想发生了彻底的转变，广州模式受到了中央的批评亟需变革，广州提出鼓励功能性国企参与城市更新改造项目，并着手修订《广州市城市更新条例》，减少市场化改造的比例，另一方面是2021年下半年以来，房地产市场塌方，地产公司纷纷暴雷，大量地产公司主导的旧改项目现金流告急，出现烂尾风险，由于关乎民生保障，政府不得不进行协调，斡旋国企接盘出险房企的旧改项目。

做地模式不同于土储制度之处在于吸收社会资本投资土地征拆和前期开发，将生地变为熟地后交给土储机构收储，土储机构只负责收储这项行政职能，不再统筹土地征拆和前期开发工作，这样土地征拆和前期开发的实施主体就不再是事业单位土储机构而是企业，土储机构不能够融资，而企业可以融资，土储机构一般是按照政府购买服务和采购工程来进行收储工作，实施企业可以政府购买服务和采购工程的合同申请流动资金贷款。

但是需要特别注意做地模式中三个关键的合规问题：一是根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财预[2016]4号）》规定，实施做地工作的企业收益不得挂钩土地出让收入。二是地方政府应依约按期按时支付采购工程费用。根据2022年6月财政部与住建部联合发布的《关于完善建设工程价款结算有关办法的通知（财建〔2022〕183号）》规定，政府机关、事业单位、国有企业建设工程进度款支付应不低于已完成工程价款的80%。三是前期最大成本拆迁款，不能纳入政府购买服务。

广州出台的做地十条中有两点值得注意：一是将做地主体限定在本地最有实力的国企名单中，不再交给房地产开发商之类的民营社会资本操作，以免再出现因民营地产公司等社会主体陷入债务危机而导致项目烂尾的风险；二是做地主体获取做地补偿收益，政府以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款，这里提到的补偿收益并没有说来自该地块未来土地出让金收入，不违反4号文及银保监会15号文的规定。

7月28日中央超大特大城市城中村改造工作部署电视电话会议上提出的“土地资源区域统筹”和“必须实行净地出让”这两项原则具体所指并未明确，是否指土地开发一二级联动都被禁止了，还是仅禁止“毛地出让”这一种一二级联动模式，其他如协议出让、两招合一、带方案挂牌不受影响。如果是禁止土地开发一二级联动，那是否本轮超大特大城市城中村改造涉及土地开发的只能是收储或做地两种模式，鉴于城中村改造属于城市更新的一部分，目前超大特大城市已颁布的地方城市更新法规如包含土地开发一二级联动内容的，将会与之冲突，应如何适用。这些问题都有待明确，而且城中村改造涉及集体土地征收等问题，较一般城市更新项目的土地问题更为复杂，除了征收出让，也可能会涉及集体建设用地入市、宅基地使用和流转等更为深层的土地问题，且城中村的集体土地还不同于农村的集体土地，土地产权边界更为模糊，而且纳入城市范围的集体土地因有非常复杂的变迁历史，其性质非常特殊，在征收补偿等很多重要环节都有别于农村集体土地，更有必要严格界定政策边界，防范违规操作。

二、融资模式

根据工作部署电视电话会议提出的分类改造原则，拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造模式，基本上可以对应目前城市更新中的拆除重建、综合整治、功能改变集中模式，根据改造模式不同，项目的收益情况也会不同，无收益的公益性项目应由政府出资，有收益的准公益性和经营性项目则可吸收多方出资，参照目前城市更新的做法，应有以下几种融资模式：

1. 政府出资

（1）公益性项目中的政府直接投资：政府预算内财政资金或一般债券融资资金。

（2）准公益性项目或经营性项目中的政府投资：政府预算内财政资金或专项债融资资金。国常会曾提出专项债资金只能用于政府投资项目，但近期这一政策已开始松动，已有越来越多的地方将专项债用于企业投资项目。

准公益性项目或经营性项目中的政府投资包括项目资本金和债权资金。特别需要关注的是专项债作为项目资本金。按照1996年国务院发布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发〔1996〕35号）》（以下简称35号文），项目资本金是具有股权属性的非债务性资金，与专项债资金的债权属性有一定的冲突，因此2019年中共中央、国务院发布的《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知（厅字〔2019〕33号）》（以下简称33号文）规定，专项债资金可以作为重大项目的项目资本金，曾引发过广泛的争议。这一矛盾在稍后2019年11月发布的26号文得到了圆满的解释，26号文修订了28号文对项目资本金极为严厉的限制，明确项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，不需要穿透向上审核其是否是投资者的非债务性资金，在一定程度上允许项目资本金进行合规融资。专项债是政府债务性资金，政府作为投资人将专项债资金投入项目，对于项目来说，该专项债资金为股权投资，并非债务性资金，因此33号文的规定与项目资本金制度规定并不矛盾。并且33号文及其后的一系列政策文件对专项债作为项目资本金规定了严格的使用领域，专项债资金用于项目资本金的规模占该省份专项债规模的比例也不得超过25%。

（3）准公益性项目或经营性项目中的政府投资补助、贷款贴息：政府预算内财政资金。由于政府补助或补贴既非政府股权投资也非政府债权投资，不需要进行分红或偿还，与专项债的属性相冲突，因此只能以政府预算内资金支出。同时由于补助、补贴等支出为政府单方面的利益付出，需要有明确的政策或法规依据，适用的范围受到严格限制。为避免被认定为“实质依靠财政”，规避隐性债务的风险，实践中政府投资补助和贷款贴息的比例要求在项目总投资的50%以下。

2. 金融机构融资

（1） 政策性银行贷款。

政策性银行贷款的借款主体一般为政府授权、指定或符合当地政策规定的实施主体，对借款主体的要求比较高。实施主体需同时承担一级开发包括拆迁、征地等工作，以及二级开发建设任务，建设内容包括商品住宅、保障房、商业、办公、酒店、厂房等多种业态，但政策性银行一般禁止向商业项目融资；贷款金融一般不超过项目总投资的80%，每个银行都设置了各层级的单个项目审批权限；贷款期限根据项目更新改造规模、拆迁难易度、施工周期、市场销售等因素确定，最长一般不超过建设期加上20年；担保原则上采用抵押担保方式，若无法提供抵押或抵押不足值，也可采用质押或第三方保证担保；贷款用途广泛，包括拆迁改造、环境整治、综合片区整理、安置房建设、配套基础设施建设、商业开发等各种费用支出，但不得用于缴纳土地出让金；还款来源主要为二级开发建设的保障房销售、商品住宅、商业、办公、酒店、厂房等租售、处置收入，也包括借款人其他综合收入，政策性银行贷款一般要求实施主体保本微利，构建市场化还款现金流，主要还款来源于产业配套设施和公共服务配套设施租售收入、项目配套经营性资产收入、土地等经营性资源收入、公司自有资金及其他经营性资产收入、政府给予政策协调保障的各类资金等。

国开行2021年曾创新出一级半融资 二级融资模式，一级半融资，成立独立的公司招拍挂摘地，土地抵押给金融机构，通过股权转让收入作为还款来源；二级融资，协议方式获取土地后，投资基础配套和公共服务设施建设运营维护以及产业招商运营维护，以租售收入或产业收益作为还款来源。

（2） 政策性开发性金融工具。

2022年6月国常会推出政策性开发性金融工具支持重大项目建设，通过发行金融债券等方式筹资，国家开发银行成立的国开基础设施投资基金及中国农业发展银行成立的农发基础设施基金，为重大项目提供不超过50%的项目资本金或为专项债项目资本金搭桥。政策性开发性金融工具主要用于交通、能源、水利等网络型基础设施建设，信息、科技、物流等产业升级基础设施建设，城市基础设施建设，农业农村基础设施建设，国家安全基础设施建设，重大科技创新、职业教育等领域，以及其他可由地方政府专项债券投资的项目建设。作为接棒专项债的准财政资金，政策性开发性金融工具将是未来重要的资金来源。

（3） 商业银行贷款。

部分地区商业银行开始发放城市更新贷款，但所谓的城市更新贷款并没有明确的政策和法律依据，也存在着被监管机构认定违规的风险。

目前的做法是分两个阶段，拆迁及一级土地开发阶段发放固定资产贷款，二级开发阶段发放开发贷。原因是根据目前的贷款政策规定，申请开发贷的前提是四证齐全，因此在一级土地开发阶段是无法向金融机构申请贷款的。实践中部分试点地区做了政策变通，允许金融机构“容缺审批”，在有省级城市更新地方法规规定可进行土地开发一二级联动的前提下，可以对四证不全的主体发放城市更新贷款（主要指前段固定资产贷款），而且规定已经向监管机构备案的城市更新项目贷款（主要指前段固定资产贷款）不纳入房地产贷款集中度管理。然而这种变通依然存在问题，一是依然违反了只能向开发主体发放开发贷的规定，发放了固定资产贷款；二是该项固定资产贷款的还款来源是二级土地开发的收入，那其是否仍属于房地产贷款？不纳入房地产贷款集中度管理是否合理？三是所谓的“容缺审批”本质上仍是在四证齐全之前的前融，地方的试点文件能否对抗监管机构的监管规定？监管机构很可能会穿透认定该类固定资产贷款违规用于支付土地款。

（4） 城市更新类基金。

主要包括政府主导的城市更新基金和民间设立的城市更新基金。

政府主导的城市更新基金已在北京、上海、天津等城市落地，一般由政府支持，国有企业牵头，联合社会资本设立，这类基金投资者（LP）基本都是国央企、保险等机构。比较典型的如2021年6月2日上海成立的城市更新基金，落地规模800亿，是目前全国最大的城市更新基金，该基金是在上海政府牵头下，由证券公司旗下的私募基金公司作为管理人（国泰君安创新投资有限公司）发起设立，其参与投资的“社会”资本主要是国央企开发商（如保利、万科、招商蛇口等）以及保险等金融机构，参与投资的本质上属于政府主导的城市更新“引导”基金。

此外在深圳等城市更新市场化运作较早的地区，也有不少民间资本成立的城市更新基金，这类城市更新基金偏市场化运作，允许自然人合格投资者以及各类机构投资者进行资金募集，但该类城市更新基金规模较小，不属于主流。

（5） 保险资金。

保险资金期限长、成本低、规模大，非常适合投资于城市更新项目，根据相关法律法规保险资金的重点投资的方向包括基础设施以及棚户区改造、商业不动产、办公不动产、产业园区、旅游地产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产等，棚改、保障性住房等投资通常需取得相关批文。保险资金通常会委托保险资产管理公司进行投资。具体的投资方式则包括基础设施债权投资计划、不动产债权计划、通过信托计划放款等模式。

（6）城市更新类债券。

城投类主体参与城中村改造项目可发行城市更新类债券融资，包括企业债、定向债务融资工具、交易商协会城市更新债券等。

（7） 基础设施公募REITs。

城投也可通过发行基础设施公募REITs，盘活存量的城市更新项目，从政策导向来看，2022年决策层开始放开民营企业发行公募REITs的资质，公募REITs可为城市更新项目投资人提供有效的退出路径。

（8）不动产私募投资基金。

2023年2月20日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，启动不动产私募投资基金试点。允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，对试点管理人和不动产私募基金产品实行特殊监管政策。这为城市更新项目开辟了一个新的资金渠道。

3. 社会资本投资

吸引社会资本参与城中村改造，主要在可以市场化运营、具有经营性收益的准公益性、经营性项目，需要保障社会资本的收益，底线是不能增加政府隐性债务。目前比较常用的模式有以下几种：

（1）ABO模式

目前的ABO模式有两种类型：

一是股权型。政府授权属地国企项目开发时进行资本金注入或投资补助。根据社会资本是否进行股权投资分为两种操作结构：

a. 社会资本仅参与项目建设运营方，不参与项目投资。

政府授权属地国有企业作为项目业主立项基建项目，这里必须是政府属地的国有企业，政策法律允许地方政府代表国家以国有资产向属地国有企业投资，履行出资人职责， 如果政府是向异地国企授权开发基建项目，则不能适用以上规定，参照特许经营及PPP模式的相关规定，政府选择社会资本必须采用竞争性方式，因此需要进行公开招投标等竞争性方式，不能直接授权。

政府向授权的属地国有企业注入资本金、投资补助等资金，由属地国有企业整体负责项目的投融资、建设运营等工作，并作为平台公开招标选择社会资本从事项目的施工建设、运营等工作。政府根据授权协议的约定对属地国有企业进行考核并支付授权经营服务费，属地国有企业按相应的合作协议向施工方、运营方支付相应费用。属地国有企业以项目的运营收入、政府支付的授权经营服务费、企业自身的信用向金融机构融资。

这种模式就是ABO首创案例，北京市政府授权京投公司建设经营轨道交通案例中采用的模式，目前已经很少被采用，现在大多是采用“投融建一体化”模式。

b. “投融建一体化”模式。社会资本既是参与项目建设运营，也参与项目投资。

政府授权属地国有企业作为项目业主立项基建项目，政府向授权的属地国有企业注入资本金、投资补助等资金。属地国有企业通过公开招标方式选择社会投资人，属地国有企业与社会投资人合资成立项目公司，由项目公司负责项目的投融资、建设运营等工作。政府根据授权协议的约定对属地国有企业进行考核并支付授权经营服务费，属地国有企业根据与社会投资人的协议向项目公司支付运营补贴，社会投资人通过*分红获取这部分收入。项目的收益由项目公司收取，项目公司以运营收入、属地国有企业支付的运营补贴以及各*的增信措施等向金融机构融资。

“投融建一体化”模式能够解决地方政府及属地国有企业资本金不足、缺少建设施工和运营能力等各种问题。

二是购买型。主要适应于片区开发类项目中。政府授权属地国有企业综合开发权，属地国有企业公开招采选择社会资本方，社会资本方招标和工程、服务招标两标合一标，属地国有企业与社会资本方合资成立项目公司，项目公司负责片区的规划设计、投资、建设、运营及招商等工作，必须包括运营和招商等工作，否则将成为土储类项目。在片区增量财政实现后，通常为土地出让金留存收入，政府通过成本补贴、招商引资奖励等形式对属地国有企业进行补贴，属地国有企业按照“成本 回报”模式，将基础设施建设、招商引资、项目运营维护费用支付给项目公司。该模式采取工程采购和服务购买的方式，结算支付环节可在完成绩效考核且财政实现收入后进行支付，可以有效规避隐性债务问题。

这种操作模式可以解决政府可注入资本金及其他补助资金不足、项目的主要收益来源于土地开发和出让收益等问题。

虽然ABO模式可有效的将政府投资项目转变为企业投资项目，但目前确实缺少相关政策法规的规范，存在出现违规操作，产生地方政府隐性债务的风险，因此在实施时需要更加注意合规操作，尽量不要与现行的政策法规产生冲突，尽量避免被认定增加政府隐性债务。

（2）投资人 EPC模式

投资人 EPC模式之前，实践中出现过F EPC模式，由施工单位为项目融资，但F EPC项目的业主为政府，最终融资的支付主体还是政府，实质上形成了政府隐性债务。2021年财政部公布的《对十三届全国人大四次会议第9528号建议的答复（财金函〔2021〕40号）》中也提出F EPC模式“尚无制度规范，存在一定地方政府隐性债务风险隐患”。

投资人 EPC模式主要适用于准公益性和经营性项目，项目业主为企业，因此不存在产生政府隐性债务的风险，关于政府债务管理和隐性债务监管的相关政策法规都不适用。

该模式按照社会资本方是否出资分为两种类型：

一是项目由公益性国企作为业主立项，由公益性国企进行投融资，政府可以提供投资补贴、贷款贴息，公益性国企通过公开招标选择EPC或F EPC施工具体实施项目。这种类型目前采用的比较少，大多采用投资合作 EPC模式。

二是投资合作 EPC。公益性国企先成立项目公司，由项目公司作为项目业主立项，再通过“两标合一标”招标选择施工企业向项目公司增资，成为合资公司。根据现行法律规定，国有参股公司增资属于企业国有资产交易行为，需要在制定产权交易所内交易， 但《企业国有资产交易监督管理办法》又规定，“因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要，由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资，可以采取非公开协议方式进行增资”，这里施工企业通过“两标合一标”成为项目公司的投资人和项目的实施方，可认定为建立了战略合作关系，因此可以不用进场交易。

投资人 EPC模式一般不包括运营，这是与特许经营最大的区别，社会资本方往往在项目建设完成后就选择退出，由公益性国企采取回购的方式根据合作协议约定支付社会资本方投资本息。如果包括运营，则成为投资人 EPC O模式。

但如果社会资本方采取的不是真正的股权投资，而是延付型投资合作 EPC，则需要注意与垫资相区别，根据最高院的司法解释垫资只能支付同期贷款利率，双方约定的投资本息将无效，必须在合作协议中明确约定延付型投资合作 EPC，社会资本方不真正成为项目公司*，但完成建设后获得占用资金的成本和收益。延付型投资合作 EPC通常出现在央企作为社会资本方的情形下，由于受国资委《中央企业国有资本经营预算支出执行监督管理暂行办法（国资发资本规〔2019〕92号）》和 《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知（　国资发财管〔2017〕192号）》对央企股权投资管理和资本性资金使用的相关规定限制，央企往往不愿意进行直接股权投资，从而采用延付型投资合作的形式。

（3）特许经营 股权合作 EPC模式

当实践中出现无法将政府投资项目转变为企业投资项目的客观情况时，还可以采用特许经营 股权合作 EPC这种变通模式，鉴于ABO和投资人 EPC模式尚无明文规定，实践中部分地方政府不予接受，而特许经营属于有专门政策法律规范的模式，更容易被地方政府接受。

首先由政府根据《特许经营管理办法》通过公开招标或竞争性谈判等方式选择项目的特许经营者，具有建设和运营资质的特许经营者作为项目投资人和建设运营方，“两标合一标”获得EPC施工总承包资格。其次中标的社会资本方与政府指定的平台公司依据招投标文件约定出资设立项目公司，由项目公司负责项目实施。

特许经营 股权合作 EPC模式相比于投资人 EPC模式存在以下问题：

a. 项目性质仍然是政府投资项目而不是企业投资项目，不能实现完全的市场化运营，而且受到政府债务监管等相关政策法规的限制，操作灵活性差，违规风险大。

b. 在投资人 EPC模式中，公益性国企作为平台可以更便利更充分的整合各方资源，撬动社会资本，但特许经营 股权合作 EPC模式中公益性国企的作用有限。

c. 根据规定特许经营模式中特许经营者必须同时承担建设和运营职责，而实践中很多央企并不愿意承担运营责任。

d.《特许经营管理办法》严格限制了特许经营的适用范围，仅限于能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域，大量基建与公共服务项目没有纳入适用范围，特别是实践中大量的土地类项目，是否能够采用特许经营的模式存在很大质疑。

4. 物业权利人自筹资金

物业权利人主要分为物业主、物业使用人（包括承租人、借用人及其他取得物业使用权的人)和物业管理人。由物业权利人出资进行改造主要出现在综合整治类项目中，尤其是缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳地区的老旧小区改造。

以上渠道仅是目前参照城市更新项目的资金来源，不排除城中村改造的推进过程中以及未来城市更新试点过程中还会有新的融资政策出台，例如推出新的融资工具，或者实践中创新出新的融资模式。