房地产泡沫越吹越大，令人上瘾；而泡沫破灭后的创伤，需要历经好几代人，才能慢慢消化。
文 / 巴九灵
文章开始前，小巴先问一个问题，你知道疫情下，哪个城市的房产最受全球投资者的青睐吗？
答案是，东京。
据房地产服务巨头仲量联行（JLL）的调查显示，2020年1—9月欧美等国的不动产投资额逐渐减少，东京的不动产投资额达到193亿美元（约2兆日元），居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。
这是自2008年雷曼危机之后，东京首次成为前三季度的第一位。2019年同期，东京的排名还在第4位。
说起日本的房地产，很多人的第一反应是“房地产泡沫”，以及泡沫破裂后的房价*和居民财富急剧缩水，这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。
如今，看似日本房地产出现了一些回暖迹象，但实际上众多国民仍未摆脱房地产泡沫破灭带来的创伤。
今天，小巴想来讲一讲上世纪九十年代日本房地产泡沫破裂以来，关于日本人与房子的爱恨纠葛。
01、曾经的“土地神话”先从历史说起。
1978年，第二次石油危机爆发，此后美国陷入严重的贸易赤字和财政赤字。
美国为了把东西卖出去，想了个大招：让美元贬值，促进出口。
在此背景下，1985年9月，美、德、法、英、日五国签订了《广场协议》，五国联手来干预外汇市场，让美元贬值。
协议国抛售美元，带动全球投资者的抛售狂潮，美元如愿大幅贬值。这也带来协议国货币兑美元汇率出现程度不一的升值。
其中，日本遭殃了。短短三年，日元大幅升值86.1%。这导致日本出口受阻，为此，日本政府采取的对策是：放水，放松信贷，扩大内需。1986到1987这一年时间，日本央行5次下调利率，贴现率降到历史最低。
市场上流动的钱巨多，利率又巨低，于是大量的钱流向楼市和股市。随之而来的是，股价扶摇直上，房价地价暴涨。
日本国民纷纷跑去贷款买房、买地。在经济增长较好的年份，买一栋房子持有几年再转手，就能赚得盆满钵满。
到1990年，日本房地产到达巅峰时期，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。东京都的地价更是高到可以买下整个美国。
流动性过剩和低利率带来的假象，让日本老百姓对“土地神话”深信不疑，坚信不动产会永远涨下去。
炸弹已经悄悄埋下，日本政府坐不住了，主动挤泡沫，上调利率，收紧信贷。到了1991年，日本商业银行已停止了对房地产业的贷款。
政策效果立竿见影，日本房地产掉头向下。比如，1991年东京的房价在3个月内*65%，无数高位接盘的日本国民从千万富翁变成千万负翁。
经济学家任泽平这样描述当年的日本：居民财富大幅缩水，企业资产负债恶化，银行不良资产率上升，政府债台高筑。日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
此后的日本开启了那“失去的二十年”，而房地产的*就是其中的一个缩影。
02、从“不动产”到“负动产”在“土地神话”时代，日本人跟今天的中国人一样热衷买房。但房地产泡沫破灭之后，日本人变得谈房色变。
彼时，房子和土地被称作“不动产”，如今则有了一个新名词——“负动产”。因为从资产的角度，在日本持有房产或土地，大概率不会迎来资产的升值，甚至是贬值，而且还得费时费钱去“养”它。
为什么说是“养”？
在日本，房屋和土地产权为永久产权，这固然是好事，坏处在于得缴房产税。准确地说叫固定资产税，税额为房产估价的1.4%。假设一套房子估价1000万日元，那么每年的固定资产税支出是14万日元，10年就是140万日元。
除了固定资产税，物业费也是少不了的。如果买的是公寓，则需要每月缴纳管理费。
旅居日本多年的《日本新华侨报》总编辑蒋丰告诉小巴，在日本，普通房子的寿命只有25年，接近25年房龄的房子，要出售的话，折损率非常大。当然，也可以选择拆除房子卖地皮，但如果房子所在的地理位置很偏，那么地皮同样卖不上价。况且，日本的人工费不便宜，光是拆除房子就得要几百万日元的开支。
03、面对“负动产”：年轻人拒绝继承，老年人急着出手2018年，日本国土交通省向全日本5000名闲置土地所有人展开了一项网络调查，面对闲置的土地，有47.4%的人表示“有时会感到（持有闲置土地）有负担”。而通过继承上一辈遗产的土地持有者中，有51.4%的人认为“有负担”。
显然，许多年轻人用脚投票，拒绝继承祖父辈留下来的“负动产”。
在日本，房产继承并非是强制的，根据日本民法，房产所有者过世后，如果他没有配偶、子女，那么健在的父母、孙子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他们的后代都有继承权。
如果子女和孙辈都没有去办理继承手续，一个老房子经历几代人之后，房子的法定继承人就会多达几十甚至上百位。
这样的房产在日本被称为“所有者不明土地”。据所有人不明土地问题研究会估算，日本的所有者不明土地率高达20%。也就是说，日本有20%的土地居然无人认领。
蒋丰告诉小巴，据他观察，日本年轻人对祖父辈位于偏远地区的房产和土地敬而远之，他们最喜欢的是“衣柜货币”，因为很多日本老年人不习惯去银行存款，也有的为了规避遗产税，喜欢把现金存放在家里的衣柜里。
年轻人嫌弃上一辈留下来的“负动产”，老年人当然知道，他们也尽力不把“负遗产”留给孩子。
在《朝日新闻》记者调查走访撰写的《负动产时代》一书中，有这样一个案例，1991年，在房价巅峰期，一位日本人花1300万日元买下了静冈县伊豆半岛一块300平米的丘陵。从这块地可以直接望见富士山，当时他的愿望很美好，等退休了盖一栋房子，在这里安度晚年。
后来别墅没有盖成。26年后的2017年，他以10万日元转手了这块地，仅为买价的1/130。同时，他还向中介缴纳了21万日元的手续费和广告费。也就是说，卖掉这块地的所得是-11万日元。
这笔买卖巨亏，却让这位78岁的老人松了一口气。因为如果不卖掉，资产并不会升值，而且每年需缴纳4.6万日元的别墅用地管理费及和7000日元的固定资产税。
在日本，这样的事太正常不过，甚至许多老人因为迫切想要出售房子，被骗子钻了空子，最后房子没卖成，又被骗走一笔钱。
而对房产有着复杂情绪的不仅是日本国民，还有日本政府。
日本《朝日新闻》报道过这样一个新闻，41岁的鹿岛先生接受了父亲生前赠予的23000平方米山林，因为缴税负担重，他想直接捐给政府，但政府拒绝了。
为了这个事，鹿岛先生还专门去打官司，结果法院判定他败诉，判决书是这样写的：原告想将继续持有山林带来的税费负担转嫁给政府，属于滥用权利，予以驳回。
显然，日本政府也在为房地产泡沫破裂买单。例如前面提到的因为子女不愿意继承房产和土地，导致其法定继承人多达几十上百人，无人认领的房屋不断增加，使得被闲置的“鬼屋”越来越多。
这些“鬼屋”妨碍城市规划，影响市容市貌，说不定哪天掉下来一片瓦片，砸伤过往的行人。但日本政府却不能贸然拆除，因为既没有这个经济能力，又没有这个法律依据，而想要联系上几十上百位的法定继承人，又是一项耗人力耗时间的工作，于是只能先出点钱，在“鬼屋”的外围钉上木板来过渡一下。
04、近年来，日本房地产出现景气的迹象日本房地产泡沫破裂对日本经济和国民的伤害很深，但另一方面，近年来日本房地产也进入了缓慢复苏的阶段。这主要得益于前首相安倍上台后推出的大幅金融宽松、开放入境游等政策，以及此前日本申奥成功带来的提振作用。
据野村东方国际证券发布的《日本房地产投资洞察 》，2010年—2019年，美国房价涨幅约26%，加拿大房价涨幅约43%，日本房价涨幅为14%左右，虽然不高，但也是有回暖的迹象。
日本的房子价格不高，税费却不低，而其吸引国外投资客的一个重要原因，是日本大城市房产的租金回报率还不错。
从全球大城市看，日本东京、大阪的高端住宅房价和同等规格的城市相比并不算高昂，但从租金收入水平看，东京、大阪还是挺有竞争力的。
当然，最亮眼的还是去年疫情下，2020年1-9月东京的不动产投资额排在世界首位，把纽约、伦敦等大城市甩在了后面。此外，去年东京都首都圈的二手公寓也出现了增长，尤其是8月相比2019年同期增长了18.2%。
蒋丰告诉小巴，疫情之下日本城乡接合部的房子变得走俏。因为大城市人口密集区，防控政策更加严格，而且疫情使得很多人宅家工作，这时人们就更渴望在人口不那么密集的城乡接合部拥有一处宽敞的房子。
最后，回顾这几十年日本房地产的曲折走势可以发现：泡沫越吹越大，总是令人上瘾；而泡沫破灭后的创伤，需要历经好几代人，才能慢慢消化。
参考资料：
1.《负动产时代》，日本《朝日新闻》采访组
2.《房地产周期》，任泽平
3. 《日本的“负”动产》，新井一二三专栏
作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 张文龙
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉
