杭州上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍片区的“小区微更新调查”引发了居民的关注，“原拆原建”模式再次受到了大家的热议。同时，这些小区的一些业主已经开始撤回挂牌房源，对应的二手房价格也悄然上涨。
事实上，“原拆原建”模式正在成为浙江省今年大力推进的老旧小区改造模式。4月11日，浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（简称《意见》），这也是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见。
也就是说，浙江省推进老旧小区自主更新，改不改，怎么改，由居民说了算，同时，改的资金也由业主承担，政府出台配套激励政策。这样在“自主更新”下的“原拆原建”会得到推广和认可吗？这种旧改模式的优势和堵点在哪里呢？
自主更新：创新旧改“第三条道路”
据杭州当地媒体报道，近日，位于杭州上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍片区，正进行“小区微更新调查”，就居民是否愿意原拆原建、是否愿意扩面等情况进行调研。
顾名思义，自主更新，就是由业主自愿自发来进行。按照《意见》内容，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。
由此可见，自主更新和传统的动迁安置、老城改造不同。从改造对象来看，《意见》规定，城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。
易居智库研究总监严跃进表示，自主更新是由业主主导的，而动迁和老旧改造是由政府主导的，例如动迁是基于棚户区和城市规划角度推进；在资金来源上，自主更新是业主自筹，动迁是由动迁房企来主导资金投入，老旧小区改造是由政府补贴和业主自筹相结合。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“自主更新改变了过去单一主体模式。以前要么政府主导、大包大揽，要么开发商主导、市场买单，而自主更新是居民自我驱动改造为主，政府政策激励和国企提供服务为辅，这可以讲是‘第三条道路’或多元化改造的探索。”
要不要改由业主说了算，怎么改也由业主汇集意见而成。《意见》指出，更新方案应当充分征求业主意见后，按照《民法典》有关规定，由业主共同做出决定。其中，更新方案包含组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，但是需要符合政府规定的自主更新试点相关政策和条件。
在资金筹集方面，《意见》也明确，自主更新建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。同时，在业主自筹的基础上，政府会给与财税支持，包括住房公积金支持、免征配套费、减免经营服务费、提供金融救济、对过渡房源有需求的提供附近租赁房源等。
“自主更新”样本：钱怎么筹集？
作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，浙工新村就是原拆原建的先行样本。
此前，浙工新村以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。去年11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工。
根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将配置活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。
在资金筹措方面，整个小区的更新费用约为5.3亿元。其中，居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决。
据上海易居研究院统计，全国至少有5个城市已明确推进“原拆原建”模式，即北京、上海、广州、深圳和杭州。其中，北京在2020年6月出台了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，该意见被称为“178号文”，打通了“原拆原建”落地的制度堵点。
在“178号文”中，改建意向征询、方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意；改建项目范围内不低于90%的居民同意签订改建协议后，协议方可生效。同时，在资金筹集方面，“原拆原建”的改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担。
根据新京报此前报道，2023年，北京推进了马家堡路68号院2号楼“原拆原建”试点。据悉，北京马家堡路68号院2号楼建于1977年，最初是革制品厂的办公楼，后来，这栋楼的产权单位变为丰台城市更新集团。
北京马家堡路68号院2号楼已经有46年“楼龄”，是人们印象中的“筒子楼”，一共4层，每层居民共用一个卫生间、共用一个水房。此次重建将该楼从原有的4层扩建为地上6层，限高17米，增加电梯、无障碍通道等设施，适当增加室内使用面积，确保每户都有独立厨房、独立卫生间，改善居民居住条件。同时，将扩建出地下一层，增加商服，满足居民日常购物需求。
在资金方面，此次重建资金由居民、政府、产权单位三方共担，总造价大约在4000万元，其中北京市、丰台区两级财政补贴1100多万元，产权单位负责地下一层的出资，剩下的都由居民自筹。这样一来，过去政府全盘操办的模式就变为了居民和政府共同决策，居民自筹为主、政府补贴为辅的全新模式。改造后，居民手中的房本也将从租赁房本变为个人的经济适用房房本，拥有正式产权。
由此可见，基于历史原因，北京“原拆原建”的老楼很多是厂房，涉及不同主体，产权人和居民是分开的，在改造中，政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担资金，共同参与推进。
虽然自主更新需要业主来承担大部分资金，但是，在实际推进的样本案例中，居民的投资也将获得收益。从支出成本上，相比传统的置换新房模式，“原拆原建”将可以少支付30%比例的支出。通俗来说，过去可能需要100万元的资金才能入住一套新房，而现在通过“原拆原建”，只需要70万元就可以入住同样的一套新房。
从房屋升值角度而言，据上海易居研究院测算，对全国6个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州和南京）“原拆原建”的规模占比和增值空间等进行简单测算，“旧貌换新颜”后，新房对比过去“老破小”二手房的价格将分别上涨108%、155%、80%、34%、23%和33%，6个城市平均值为72%。若此类项目采取共有产权方式定价和管理，即地方政府和业主各对半共享物业增值，那么参与“原拆原建”的业主将享受房屋价值36%的增值空间。
专家：推动“自主更新”，需加强政策扶持
当前，“原拆原建”有很大市场需求和存量规模。据上海易居研究院统计，目前，在全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大约占了2%，其规模约为18亿平方米。从各地“原拆原建”推进的情况来看，1990年及以前建造的房屋被纳入试点的可能性最大。这可以理解为，在目前所有小区中，有2%比例的小区或有机会参与“原拆原建”的试点。
“原拆原建”受到了广大居民的认可，但是，其实际推进的节奏却比较慢，周期也比较长。
对于“自主更新”在推进过程中有可能存在的难点和阻力，严跃进指出，首先，存在户型面积等问题，过去此类老旧小区的户型结构差异非常大，多达几十种，所以在新建小区的户型设计方面，要协调的业主利益非常多，意见也难以统一。即便新小区户型设计完毕，如何分配也面临难点。其次是资金问题，很多业主认为“原拆原建”和传统的拆迁模式一样，可以获得资金赔偿，但在实际过程中，此类模式下需要业主自筹资金。在目前的试点项目中，自筹资金至少占整个项目投资量的25%。最后，还涉及规划、公共配套设施等问题，都需要一一解决。
“在多产权业主下，个体差异极大，因众口难调而拉长周期、抬高成本，传统的改造模式开始式微，很多项目因为利益难协调而停滞了。”李宇嘉表示，对于老旧小区改造来说，尽管明确了谁投资谁受益、业主积极参与改造过程等原则，前几年已经开始大规模的推行，但基本上是政府在推动、在出资，居民出资的很少，居民和业主都等着靠政府，导致这项工程很难推行下去。
对此，李宇嘉建议，政府要加强政策扶持。比如，相关政府部门联合审查和验收，优化流程和技术标准；同时，在资金来源上、公共设施建设方面提供一些政策优惠。当然政府的一些规划指标也要在改造的过程中落地，比如民生设施、历史文化、建筑保护安全底线。
严跃进也建议从四个方面推进“原拆原建”。其表示，一是在产权关系方面，建议在新建项目的产权登记等方面落实更有效率的操作，尤其是对有抵押的房产落实更灵活的不动产登记政策；二是在征询比例方面，各地对此类征询比例默认100%，建议设置为90%-95%，操作性更强；三是在规划政策方面，建议规划部门完善科学指导与总体规划，明确土地金融等支持；四是在配套设施方面，建议对标《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》等。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 吴兴发
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