曼哈顿的“稳租房”，何以越来越不稳

来源:解放日报

在纽约市政厅草坪的铁栅栏前，6名老年华人和其他多名纽约当地的支持者一字排开。他们并肩而坐，手持荧光色的中英文标语，但最醒目的是扎在每人头上统一写着“绝食抗议”的红巾。这是5个多月来，在多次抗议、交涉和启动法律程序后，包厘街85号楼居民进行的第二次“极端”行动。

业主拖延翻修，企图赶走租客

今年1月，因楼梯存在安全隐患，纽约市楼宇局强制疏散包厘街85号70多名住户。两周后是按法规确定的返家日，住户们发现维修竟然完全没有开工。他们找监督方市长办公室交涉，得到3月28日可以回家的口头承诺。结果到期前两天，房东说此楼建筑结构中填充了有毒的石棉，工程需要再延长两个月……至今，这些低收入住户仍只能一家多口蜗居在附近旅馆，每餐都不得不叫外卖。

事实上，纽约上世纪80年代以前建造的公寓楼大多有石棉填充，被一拖再拖的住户们有理由担心自己沦为政商勾结的牺牲品。6月1日，老人们用3天绝食终于换来新的口头承诺：返家日期再延长3个月，8月31日后每逾期一天，业主将补助每户250美元。代表住户进行外联工作的曹景明表示对这一阶段性成果基本满意，房东本来可能在想方设法拆房子，现在住户至少回家有望。

包厘街85号是纽约典型的“租金稳定”公寓楼。在房租畸高的纽约市，有超过100万套公寓受州法管制，其中最普遍的就是“稳租房”。这类房子租金价格低廉且上涨幅度受限，房东不能通过涨租金来挑选房客。包厘街85号大部分房客的月租金只要几百或一千多美元，远低于市场水平。

然而，不同于政府运营的廉租房，稳租房的产权由私人持有并可以买卖，因此部分业主费尽心机钻营逐利。用《纽约时报》的话说，纽约市可能有着全美力度最大的租户保护体系，“至少纸面上如此”，但相关法规在不断更迭后更倾向强势的业主，疏于监管、难以施行的事实“已在持续侵蚀”这一保护机制。

包厘街85号的住户称，业主多年来一直通过各种*扰手段企图赶走他们。今年2月第一次绝食抗议时，行动发言人卡特林·凯尔玛对《纽约每日新闻》表示，业主5年前买下这栋大楼后，一直试图摆脱“租金稳定”限制，以便把它翻新成高档公寓后投入自由市场。

这些低收入住户不是产生了“被迫害妄想”。在纽约市，这非但不是个别现象，反而在近些年成了可以摆上台面的“潜规则”。纽约大学附近一栋老公寓楼的招商广告公然宣称：“多年未变的住宅，搅一搅翻一翻，有望获取巨大利润。”凑巧的是，《纽约时报》上周刊出一组系列报道直指这一乱象。

一名2007年在曼哈顿东村盘下17栋楼的商人，通过虚假陈述等手段翻修建筑，绕过租户保护法规的要求，在短短几年内把这些楼里的受监管住宅单元从157个减少到54个，2013年整体转手时净赚3000多万美元。事后没有受到任何追究的商人甚至在采访中表示：“这就是商业，这就是美国。”

“跑偏”的监管体系

《纽约时报》调查发现，稳租房的监管体系在实践中竟然“依赖于信任”：相信业主报告了正确的楼房租赁史；相信建筑师提交了准确的许可证申请； 相信对租户的驱逐诉讼是合法的。这将此类纠纷的调查负担压在了弱势的一方，据统计，低收入租户从投诉到获得解决方案平均要等近两年时间。

不知有意还是无意，《纽约时报》列举的大量案例中，唯独没有提到极具争议并正在发生冲突的“包厘街85号”。在上周的绝食抗议现场，住户代表曹景明说，纽约市长比尔·德布拉西奥前不久在一个竞选集会上对自己的保障房政绩夸夸其谈时，台下有人问起“包厘街85号”，他居然表示自己不太清楚，要继续调查。“他怎么可能不知道？我们还有市长办公室专员签名的文件：‘我们保证监督整个装修过程，并让居民尽快回家’。”

3天绝食期间，德布拉西奥或市长办公室没有任何回应和举措，取得阶段性成果的租客们仍然缺乏安全感。事实上，纽约的稳租房问题不能简单归咎于奸商当道，州、市两级的政府和议会才是背后推手。

25年前，纽约州通过《1993年租金管理改革法案》，严重削弱了所有租金受管制租户的保障。政策背后是放松对租金登记规定，这正是房地产行业所期望的。《纽约时报》称，从那时起到现在，纽约市此类公寓至少减少了15.2万套。“虽然政府称损失已经减缓，但即使是（现存的）受管制公寓，也变得越来越难以负担。”

曹景明的表姐6年前为了住进包厘街85号的稳租房，签合同前付给业主7000美元好处费。“据说现在有的要交2万美元，连这种楼都住不起了，很离谱。”曹景明说，“住在这里的人一旦被驱逐，每搬一次家，租金可能就要上涨一倍。”

纽约住房发展协会（ANHD）最近的报告显示，截至2016年，包含绝大部分曼哈顿中国城的纽约第三社区委员会下辖区域共有1.8万多套稳租房，比曼哈顿其他一些住宅为主的地区低得多。报告中，这一区域得到曼哈顿第二高的“经适房受威胁指数”，仅次于非洲裔和西语裔贫民聚居的哈莱姆。

土地规划权之争

从华埠居民的角度看，施政者似乎有“按种族或阶级区别对待”之嫌。10年前纽约市政府通过的土地规划方案中，与华埠毗邻但有更多白人居住的东村被列为限高地区。此后，华埠建起多处高层豪华建筑，逼迁了很多居民和小商户。有数据显示，这片区域的房租在过去20年中上涨50%，远超全市平均涨幅22%。

2016年底出版的《出离》一书提出，土地规划被政府用作压缩少数族裔社区的工具，是纽约市的“历史传统”。这本由城市规划学者和住户维权人士合著的书指出，在纽约市政土地重划中增加可负担住房其实是个骗局，因为它们对大多数低收入者而言可望却不可即。“土地规划的权力应该交由社区决定，而不应由市政府独揽。”

然而现实是，由区内各民意组织历时数年编纂而成的《华埠工作组土改方案》，早在两三年前已被市政府贴上“野心过大”的否决标签。华人职工会是工作组主要成员之一，外联负责人杰伊·冯说，政府起初承诺推进普遍的社区保护政策，突然又说这样规划不好。“单独批准富有白人更多、更有价值的东村‘限高’，等于把开发商推向周边的洼地。”她说，“政策不一视同仁就像是道义上的多重标准。”

冯对市长或州长选举能否改变现状不置可否，“我们能做的只有像这样绝食抗议，表达诉求。”把政治当做买卖，她认为市长德布拉西奥和总统特朗普很像，“唯一的不同是特朗普表现在脸上，而德布拉西奥在背地里搞小动作”。

在上周的绝食现场，参选今年纽约州州长的绿党候选人霍维·霍金斯也头扎“绝食”红巾和华裔居民并肩抗议。霍金斯对底层居民越搬越远为代价的城市规划嗤之以鼻。“那些施政者应该先搬走，搬出市政厅，他们没有往对的方向规划。”霍金斯说，“华人家庭在这里无依无靠，当权者觉得他们更易受摆布。”

绿党的主要政治诉求之一是社会公义，尤其强调原住民权利。在现今两党政治对立严重、社会意见撕裂极化的美国，像绿党这样的“第三条路”在草根民众中正变得越来越有影响。但至少在短期内，他们仍无可能撼动政局。

这次绝食抗议，华埠居民只换得了最基本的回家承诺，那些稍带拓展的权利诉求都没有得到任何回应。就像华埠从上世纪70年代开始不断扩张，直到形成今天完全包围“小意大利”的奇观一样，未来这里可能又会因城市发展和社群流动被熔铸成新的形态。在去年的华埠社区维权活动中，华人职工会总干事林崧说：“如果市政府继续对社区的声音充耳不闻，10到15年后就没有华埠了。”

如果华埠真的消失，损失的可能不仅仅是蜗居其中的居民。长居纽约的青年华裔策展人王婕说，她的美国朋友们对华埠的第一印象就是美食。相比脏乱的环境，他们更在乎便利和便宜，以及华人的勤劳，“因为当年桑迪飓风席卷纽约时，只有华埠的餐饮店还在照常营业”。王婕数年前的硕士毕业项目是关于曼哈顿华埠的“薪火传承”。她认为，作为地价房价和生活品质的“洼地”，华埠社区在抱团维权的同时，也应寻找适合自身高质量发展的方式。

在纽约这样一个贫富差异悬殊、种族民族多元，又倾向于各自扎堆的城市，社区维护和城市发展这对矛盾并不容易找到所有人都满意的解决方案。汉语姓氏、拉丁裔面孔、说着英语的杰伊·冯，也许再也没有机会在曼哈顿华埠找到宜居之处，这才是另一个“最纽约”的非虚构故事。（驻美记者 李梦达）