最近，济南东部几个楼盘销售回暖。
其中一个重要原因是，部分楼盘价格回到了一个相对合理的价格——毛坯房1.2万元至1.5万元/平方米之间，部分买房人勒紧裤腰带、掏光六个钱包终于有可能买得起房子了。
如果仔细盘点最近市场的热点楼盘，你会惊奇地发现，它们大都是2016年6月30日之前成交的土地。那时候的土地价格，还没那么昂贵……
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雪山片区
这俩楼盘成本很合适
先来看看雪山片区。目前，雪山片区有两个楼盘的毛坯房价格在1.3万左右，它们分别是中新锦绣天地、中新国际城。
对这个两个楼盘我们之前说过多次。它们都是超级大盘，它们的土地合计面积有1817亩。目前，上图中黑色区域的产品已经基本售罄，正在销售的是蓝色区域，尚未销售的是红色区域。
这两个楼盘的土地集中成交于2015年至2016年，住宅用地的楼面成本在1058元至2164元之间，价格相当合适。
在过去两年，这两个楼盘是济南东部的主力楼盘。目前，它们的总体销售进度很快，已经在总量一半左右。按照目前的销售进度，明年这两个楼盘的推货量应该还会很大。但到2020年，预计这两个超级大盘将销售殆尽。
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中海华山成本也合适
再来看看济南东北部另一个更大的楼盘，中海华山。
中海华山项目超级大，它分为华山珑城、御山首府、珑岸、珑玺、御景台等组团，位置如下：
目前，中海华山御景台精装高层的价格是1.4万/平方米左右，是我们建议大家重点关注的楼盘。它的成本有多高呢？
中海华山项目相较于雪山项目成本稍高，其早期出让的土地成本在2000元以下，2014年后出让的土地成本抬高到了两三千元、三四千元，部分低密度用地的成本达到五六千元。
总体来说，相较于目前的房价，成本还是很合适的，开发商盈利空间有充分的保障。
目前，华山湖、卧牛山以北的组团已经接近售罄；华山湖以西组团货量还交足；卧牛山以东组团预计明年会大规模开售。
项目整体很大，在未来两年，预计还会是济南市场上一个主力楼盘。
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新东站这俩楼盘
系出同门
新东站片区，在售有两个价格在1.5万元以下的楼盘，分别为天鸿公园大道、新城香溢华庭。
这两个楼盘“系出同门”，当初都是由天鸿拿地，后来天鸿将两个地块卖给了新城，然后才有了香溢紫郡、香溢澜庭、香溢华庭。由于当初经历过一次产权变更，我们就不细究新城的拿地成本了。如果只看天鸿的成本，土地成本同样是相当合适。
目前，天鸿公园大道毛坯房价格在一万二三左右。
这个地块被称为B7地块，成交于2016年的6·30大限日，土地楼面成本是1182元/平方米。
新城香溢华庭在售的是B2-2地块，土地成交于2015年，楼面成本是1110元/平方米。当年土地被天鸿转让给新城时有溢价，但溢价不高。所以，这个地对新城来说也算是低价地项目了。
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新项目只能微利了
除了以上项目，东边还有几个价格较低的项目。
比如，位于郭店的荣盛华府，目前打出的价格是9999元起，平均售价预计在1.1万左右；劝学里，目前释放价格不超高11999元；星瀚城，高层毛坯房售价是1.35元/平方米左右。
与以上土地成本合适的老项目不同，这3个项目都是新项目。它们的成本又都是多少呢？
这三个项目的土地，都成交于2017年11月之后，那时候土地市场已经有降温，这些土地在成交时也被认为是价格很合适。
荣盛的项目，新开产品的土地成交于2017年12月22日，土地楼面成本是4470元/平方米。新开产品综合成本预计在9000/平方米以上，目前售价之下预计为微利。
与荣盛同日拿地的还有星瀚城的土地，由旭辉银盛泰拿地，土地楼面成本是8677元/平方米。目前，该项目售价1.35万元/平方米，这有点尴尬，预计已经触及开发商的成本价了。
劝学里，项目土地成交于今年5月，这是一块限价房土地，其部分产品销售给高新东区职工，价格不超高12000元。劝学里的土地楼面成本是5391元/平方米，目前售价之下也是微利了。
如果说以上三个项目总体还能保持微利或者不亏，济南还有一些项目已经在亏损线上挣扎了。
比如，位于长岭山的璟园项目。当初拿地成本高达1.7万元/平方米，不久前居然爆出了2万以下的售价。
还有唐冶、雪山在2017年8月份成交的土地，除了当初少量因绑定条件而价格较低的项目，大部分项目地价很高，目前还没有入市。未来入市后，盈利也是一大考验。
所以，相对来说，以上三个新项目已经算是很幸运的了……
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结语
看到开发商不赚钱、甚至亏损，买房人没有必要幸灾乐祸。
特别是对于正在买房的人来说，卖家不赚钱并不见得是好事情。
而且，便宜的土地正在消耗，今年土地供应量又较少，如果后期土地供应不充足，卖家是绝对不会永远亏下去的。
目前，济南房价处于盘整期，我们建议大家留意市场机会。如果暂时不敢入手，可以适当观望至明年上半年。
我们强烈建议大家密切关注明年五一之前的土地供给量。如果到时候的土地供应量还是还没有恢复正常水平，买房就会重新变得急迫了。
——全文完——
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