还要卖地百亿，阳光100艰难转型

记者 | 吴波

决心卖掉一部分资产后，易小迪转型的意志更加决绝。

8月4日晚，阳光100又将位于东莞的一宗产业用地卖给深圳市诚进控股集团有限公司，总代价为5.13亿元。今年以来，阳光100已经完成几个项目出售，将位于重庆的项目卖给了融创，广东清远的项目卖给佳兆业，套现约60亿元。

“还要卖地100亿。”易小迪在公司内部提出要求，也在外向媒体公布。

今年阳光100中期会议上，作为创始人的易小迪在内部总结，始于2014年的转型并不那么顺遂，有收获也有阵痛。这源于阳光100总想同时抓住“两只兔子”，既不愿意彻底放弃10万亿以上的住宅赛道，又想提前布局2万亿非住宅市场。

转型5年，易小迪终于厘清一个类哲学命题。他在内部提出要求时说，“不做什么有时候比决定做什么更好”。花了5年时间，易小迪决定放下包袱舍弃住宅红利，坚定离开房地产主流住宅市场。去住宅化的标志，就是卖地腾挪现金而后投入新的产品之中。

阳光100对界面新闻表示，东莞产业地块与阳光100主力产品线的规划并不吻合，因此选择退出开发。出售项目给融创和佳兆业，阳光100副董事长范小冲给出的逻辑是，“擅长的事留给擅长的人来做”。

与融创的交易中，阳光100选择的策略是合作开发，保留了项目30%股权。与佳兆业交易中，阳光100将其中非住宅部分阿尔勒小镇打造好，选择持有，再将未开发的住宅项目溢价出售。

“住宅项目我们是出售的，因为现在出售划算，你可以从价格来看。第二有可能比我们自己做还赚的更多，现在卖两个项目应该比五年后我们做完，效益更好。”范小冲说。未来，他们还会继续出售一些住宅项目，但不会全部卖，也不会甩卖。

阳光100想扭转外界对其”卖地求生“的印象，阳光100一位高管解释说，卖地并非说明公司陷入资金链风波，是一个没有明天的公司。反而这正是阳光100坚定转型的表现，一方面可以快速回笼资金、降低负债，另一方面有利于轻装上阵，集中精力换赛道。

土储变现为其现阶段发展换回了现金流，从而降低负债率，这是资本市场喜闻乐见的，但目前还未买账。

阳光100一再强调，上述三笔交易是其2019年持续优化土储结构行动的一部分。截至2018年年底，阳光100拥有土地储备总建筑面积约1502万平方米，土地储备按平均售价计算，货值达到近2000亿，没拿证的货值还有1000多亿元。这些项目分布于清远、温州、重庆、环京区域，以及成都、武汉、长沙、济南、沈阳等省会城市。

2000亿货值土储，根据克而瑞的数据，在目前百强房企公司中排在60位左右。拥有一定数量的早期囤积的低价土地，让其成为隐形的地主。”随意出售几宗地，就可以极大改善负债结构“，阳光100的高管说，”我们并不慌。“

最近几年，阳光100净负债率逐步攀升，由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%。截至2018年年末，阳光100的负债总额为518.44亿元，其中，短期负债为104.20亿元，总有息负债接近300亿。 随着项目逐步出售回笼资金，阳光100今年的净负债率得以降低。

但负债改善并未拉升阳光100的股价。今年1月，阳光100股价断崖式闪崩，最大跌幅高达79.19%。随后，阳光100管理层开始对公司股票进行回购，但提振股价效果也不明显。截至8月6日午间，阳光100总市值为35.35亿元，市净率仍然处于行业水平的低位，为0.39。

易小迪在当时召开的投资人电话会中曾表示，公司股价被低估，早晚会回到正常轨道。也许阳光100今年以来的资产腾挪，换回公司更为健康的财务，在数字上有所体现后，资本市场后续会有所回应，使其股价得到一定程度的回归。

20多年前，万通六君子在海南淘金，易小迪赚得人生第一桶金。随着万通六君子时代逐渐远去，易小迪凭借人生第一桶金，创办阳光100。这些年里，经历海南房地产泡沫后沉淀下来的谨慎以及易小迪骨子里本身佛性，阳光100不疾不徐走过27年，但也曾屡次踏错。

这家公司错过房地产时代的黄金时期，未能在住宅赛道驰骋跻身头部房企。如今的阳光100，销售额始终徘徊在100亿左右，2018年为约120亿。

27年发展历程中，当后来崛起碧桂园在销售规模上，相当于70个阳光100时，易小迪不无遗憾。与遗憾相伴而生的庆幸，易小迪最近这些年一直坚信，“住宅行业已经结束了高利润时代，非住宅市场才是未来的机会。”

这样的危机感，王健林也曾对外深刻坦露过。万达也身体力行，从单一住宅业务逐步形成地产、商管、金融、文化等多元化企业。再回过头来看，万达也错过住宅主流市场向上发展的几年，但也提前抓住了一些高端产业发展的机会。

选择总是厚此薄彼的。阳光100的收获在于，早期获取的大量低价土储以及在商业地产领域积累的一些经验。

阳光100希望将卖地套现而来的资金，用于发展喜马拉雅服务公寓、街区综合体、阿尔勒复合型社区三大产品线。

截至目前，阳光100形成“1 3”品牌战略，“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群，“3”是共享式服务公寓（喜马拉雅）、文化街区（凤凰街）和复合型社区（阿尔勒）。

“现在越来越多的地方希望我们开发这样的项目，更看重的根本不是你盖房子，卖房子的能力，更关注的就是你有没有办法运营起来，你有没有办法把他变成这个城市的文化客厅，成为这个新的城市的名片，这是政府所关注的。”阳光100的一位高管说，商业运营能力已经成为阳光100获取项目核心优势之一。阳光100也具备在这个相对住宅而言更窄赛道上寻找到更多机会。

而租售结合的商业模式，也是阳光100自认能在非住宅市场分一杯羹的方式。

租售结合的模式是指开发商将项目的一部分出售，以收回投资成本，同时一部分进行出租与经营管理，以赚取运营的利润。实际上，这种少量持有、主导运营的模式，让阳光100能够依靠销售回款来反哺，从而实现自身的持续发展。

目前，在阳光100开发的文化商业街区中70%出售，30%自持，但都统一运营，而喜马拉雅共享式公寓主要大部分是以出售为主。

喜马拉雅是阳光100在2018年打造的共享式服务公寓品牌，这个阳光100逢人必谈的现阶段主力产品，2018年全年实现合约销售17.11亿元，占阳光100年度总销售的约六分之一。但这还不够，阳光100希望能在未来快速复制喜马拉雅，进入更多目标城市，培养其发展为阳光100未来最大的增长点。

与商业街的“不做回租，承诺人流”不同，喜马拉雅还结合售后统一管理的模式，对散售的项目进行集中管理。

阳光100计划，后续将围绕三大产品线，继续在环京、长三角、各大中心城市及周边区域寻觅机会，加速推进商业模式由开发利润向服务升值的转型。

将主力产品聚焦于非住宅产品，并不代表阳光100要完全放弃住宅。阳光100在获取项目时，自带的住宅业务仍然可以为获得现金流。易小迪对媒体表示：”我们一直是围绕着自己的主力产品来做住宅，持续把我们商业街的模式、非住宅的经验做到郊区大盘里面去。“

今年5月初，阳光100加仓环京区域，通过招拍挂新获得河北兴隆县高铁新城一幅综合用途地块使用权。转型中面临的土地腾挪，正在成为现阶段阳光100不得不做的新命题。