北京楼市：2023这些区域可以大胆布局（万柳终极暴击超变）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。

A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型产品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.

2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,

2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,

国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万左右。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。目前考虑在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：

简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。

全面换房方案：先出售东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售都会华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢

A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面

方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价格基本在2500以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!

Q:提问:京总你好！我在知乎上关注到你，被你分析问题的高度和逻辑性所折服。也拜读了你在星球上的精华文章，受益良多。在此想认真地请你帮我解个惑：本人在百子湾沿海赛洛城有一套两居，09年购入，这么多年过去，感觉这个小区存在诸多的缺点，比如小区是开放式的，很杂乱，物业管理水平也一般，小区里停车难，我那个楼还没有地下停车场，周边道路又窄又堵，房屋质量也一般，尤其是隔音比较差，等等这些问题，导致我和家人现在都懒得去那边住，所以对于我来说不具备居住属性，这个小区的房价也要比旁边的金泰先锋和金都杭城低。

但是，百子湾这片地方又是“国贸后花园”，好像位置还不错，应该也算核心区域吧。所以我现在纠结的是，这个小区还有没有升值空间？我要不要把这套房子出手，换到一个居住和投资属性都比较好的区域？另外，因为满五不唯一，所以税费也是让我纠结的一个点。如果置换的话，在哪个区倒不是我考虑的重点，大兴、顺义我也能接受。多谢多谢~

A:回答;您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读,百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。

北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块，

如果选筹到位，资产将会跑赢通胀有一个可观的增值，内城换外城是大忌，房地产上半场普涨的时代已经结束了，很多人还在寻找洼地，认为远郊还会实现暴涨，于是去郊区堵了一把，这些开发商就是专门收割这些认知比较浅的人，又有人指出有规划，有的规划是为了卖地，能否兑现落地是核心;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对部分远郊做过详细分析;祝一切顺利;有问题可再向我提问.

Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：

1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。

A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,可阅读08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策,道理自然明白!

2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,如潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都可,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,这几个商圈的盘涨幅很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;

3、从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,祝一切顺利,有问题再沟通!

Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置

1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案

A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。

关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。

2、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利

Q:提问:您好，纯投资，资金在八百万左右，有二套资格，不限制区域，可以长期持有，1、看了未来金茂府的俩个房子觉得得房率低，不知道这个小区可否购买？2、没时间一直看二手房，希望房龄别太老，能否推荐几个小区？

A:回答:您好,感谢信任!1、未来金茂府的位置很偏,八百万放在这个地方未来流通性很差,虽然仅靠未来科学城,但中短期兑现有些难度,2、投资房产不建议考虑租售比,现在的房价体现的是未来的购买力,投资者对未来的房价预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比则没有实际意义;

3、您在望京住可就在望京本地选筹;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,望京综合价值都要高于东坝和北苑,东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，

呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域;用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

800左右的资金无论是按照二套还是通过其他方法按首套加杠杆,在望京选到盘都很稳健,可关注慧谷阳光、融科三期、国风上观;这三个盘每一轮行情都不错,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫