北京楼市：深度分析海淀区高房价的根因，买房前必看（万柳终极暴击超变）

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！之前根据星球的方向又看了一些小区，麻烦请教您金星园，华远九都汇和东润枫景的话，自住三居先后排序怎么样呢？一层带院子和顶层带露台这样的是否值得入呢？谢谢美丽的房姐！每天看星球收货很大！

**回答：东润枫景> 金星园>华远九都汇给个计算方法：总价-赠送面积单价0.3，得出真实单价，再看是否值得入**

提问：我在北京北清路上生命科学园上班，首房首贷，手里130w首付,本人女性外地人，想给娘家家人来京自住和投资用，附近周边哪些房子更有价值？谢谢

回答：你好，沙河是农村乡镇地段，只适合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投资不建议买这么远，自住和投资都不合适。林萃桥和清河板块也是学区高战码农溢价板块，溢价130%左右，我们通常回避。自住兼顾投资可以考虑没有溢价的回龙观板块，也可以在清河淘淘老破小。今年是北京的底部行情，自住很适合建仓，你有非常大的砍价空间，年底会有更多降价甩卖盘，除夕之前入手。逢笋入。建议把子弹扩充到150左右，选择空间更大。感谢付费！

提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五唯一的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是最好了。具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。

提问：房姐好，目前住昌平，房子550左右，打算7月买1000左右的海淀学区。家庭收入目前税后150 ，长期看好北京房产。为了至少未来一段时间社会地位不下降，你建议我接下来如何进行选筹呢？1，我给我姐办理购房指标，用她们的名字买房。2，把昌平的房子给进行置换，买总价更高的房子？房姐建议什么呢？或者有更好的方案吗？

回答：不建议买1000 的学区房用来保值，风险过大长期看最好的投资是买没有学区未来可能有学区的位置，这才能暴击如果有其他指标用更好，sfsd能撬动更大的资产

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）；基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先第一梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。以上是价值层面上的分析。如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，升值潜力不如非学区盘。我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益最大化。深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：请问房姐，我看您一直不推崇soho现代城的房子，能说说具体原因吗？

回答：soho的产品本身口碑不好，一般不建议碰。办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，可能会好一点

提问：房姐好，之前的回答很受教。目前正处在换房阶段，还请房姐不吝赐教。目前有回龙观矩阵66平三楼小两居，刚生二娃，换房刚需，兼顾保值。目前大娃在回龙观育新上学，考虑未来学区，还是要在同学区内换房。目前看房有几个选择，1，和谐家园二区顶层商满五唯一，445万。 2，龙锦二商满五唯一，475万 3，龙锦苑一区商满五唯一421万。房姐，现在是换房的好时机吗？另外，您对现在老旧小区加装电梯的形势怎么看？龙锦一区附近的高压线，所以龙锦一普遍价格偏低，不知道您是不是了解情况，可以购入吗？

回答：你好，如果刚需换房就换回龙观区域可以入, 别离高压线太近问题都不大加装电梯对顶层来说是利好，可能出现暴击

提问：北京房姐,您好！我有北京5年社保，我打算在北京投资总价300万左右买房，以后给孩子以租养租或自住（在国贸附近上班），我看了几个地方：潘家园、十里堡和定福庄附近2室老破小，其中定福庄的单价比其他两个地方低约1万元，请帮忙分析这三个地方的优缺点。如果是你的话，您会买哪个区域？或推荐其他的区域。祝安康快乐！

回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值还可以看看甜水园，石佛营，高家园，劲松

提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗

回答：石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。（石景山17年答过，不知道怎么没了）

提问：房姐好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。天鹅湾不卖，可以买；泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

提问：纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！

回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。成寿寺这片的中海不建议选。万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。重点是你的首付多少？

提问：房姐好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！