我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔你好，急问，请问海珠区大干围附近中海观澜府100平方，单价6.3万，23年6月收楼，这个价格值不值得下手？
回答：你好。中海观澜府还得看后续旧改力度，周围环境还是很一般的，需要较长时间。6.3有一定的景观溢价。这个价一般，性价比不高。
提问：广叔您好，感谢之前的解惑，东圃附近总价320以内，首付目前够的情况有推荐的楼盘吗？然后看了万科城市花园，感觉小区不错，上班在生物岛和潭村也不算远，老黄埔附近有推荐的楼盘吗，一手二手都可以
回答：你好。万科城市花园可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。
提问：广叔，本人目前三元里上班，明年可能会去赤沙上班，2023年吹风朱村教育城上班（从2012年吹到2023年，不知这次是否实现），首付180万，要4成首付（房子已卖），想置换改善型一手新房子，考虑自住 升值 学位，最好9年一贯制房，孩子读二年级需要转学，后期如果去朱村可能会再置换，通勤1小时内能接受，11月15日在黄埔中央城下了5万诚意金，131方户型好喜欢，有学校，但发现附近200多米处有思德园，不知会否影响升值？老人家叫退款，急跪求广叔建议，或者还有其他板块或楼盘推荐吗？
回答：你好。朱村不如新塘，不过朱村噱头还是挺多的，又是科教城，又是富士康科技小镇，还有万达广场，只能说拭目以待吧。中央城缺点是供应大，思德园也是一方面，未来还是有些人会忌讳的。老人家叫退款了，当然还是听的好，毕竟我们买房也是为了家人能够幸福快乐！具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。
提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。
回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。
提问：你好广叔，请问您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊房能买吗？
回答：你好，买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。实际上，从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品，升值潜力也不见得高。
一方面是主城房价节节攀升，另一方面则是远郊楼盘溢价艰难。对于资金充裕，又想通过购置房产完成资产保值的人来说，尽量选择地段相对核心的项目，首选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊，以租养贷最为稳妥，即便以后要转让也不担心没人接盘。而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说，只能说慎入，多比较，宁可持币观望一段时间。
提问：您好广叔，请教下，名下石牌这里有套老破小，正在微改及装电梯，石牌西路计划开个小学，但未定具体哪个学校。目前可筹集150W左右，珠城上班，收入2-2.5万\/月，想购置一套，学位不能太差，带小区，有地铁，通勤30分钟内，最好三房。请问是等老破小改造完附近学校建完再卖还是持有再买一套好，再买一套的话能否推荐下，谢谢。
回答：你好，这个行情也不太好卖，持有好了 结合手上资金再买一套吧，150万现金在手，可买小三房用来投资，尚不知首付成数，以及如若要买的话，尽量往东、往南去看看呗 可以推荐几个板块：老黄埔（大沙东、裕丰围）、琶洲（琶洲西磨碟沙、琶洲）、番禺（汉溪长隆、万博）
提问：你好广叔，目前一套星海名城700w左右，无欠款。去年入一套鼎太风华58平给小孩明年上初中用。每月还款1.5w。现想将星海出手换更好的投资房，不想压力太大，想换成800-900w左右的。请问应如何选择，比如类似宝安西城雅筑还是深圳湾后海附近楼盘？还是先不换，等星海跟随市场波动？谢谢！
回答：你好，星海名城是前海北无亮点刚需超级大盘，可以考虑出手。 在南山和宝安之间选择，我们的选择是能南山就别宝安。 个人实操的逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000 的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
提问：你好广叔，我是深圳户口，15年的社保，之前有买过深圳的房子但是都已经卖掉了。目前在老家安徽有住房两套：一套贷款还清了，价值150万；另一套贷款未还清，价值130万。商铺一套价值400万，贷款未还清，出租每年租金收入32万。股票市值150万。现在想投资一套深圳的住房，请广叔指点一下。谢谢！
回答：你好，你把深圳的房子卖了，现在倒腾一圈，又得回深圳买，你这个操作有点厉害！你回深圳买吧，又赶到深圳刚刚暴涨之后。任何时间，我们回忆起之前被我们卖掉的房子，都会有种想抽死自己的冲动。现在的办法就是把你安徽的房子能处理的处理，能抵押的抵押，然后再去更好的地方买呗！你本来就已经有了个很好的地方了，但你把它卖了。深圳此刻的时机也比较尴尬。
提问：你好广叔，我在18年的时候买了蛇口海伴雅居的小3房，明年4月份满3年。我现在纠结不知道要不要置换一个小区次新，大3房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，比如买南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？我的预算首期400-500万左右。请老师帮忙指点，谢谢。
回答：你好，如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定是优于海伴雅居的。但1000万的总预算只能买到70多平的2房，2房换2房来改善的意义不大。如果换同小区的3房，海伴雅居这个盘的升值又弱一点了。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧！如果追求更大的居住空间就换同小区的大3房，如果觉得2房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。其他分析参见内部分享！
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