每经编辑：程鹏
从深圳一学区房狂降662万，到深圳经纪人开始主做租房业务，业主假造高价成交纪录在群里互相打气，再到广州一小区业主将近4万/平方米的房子只卖2.8万/平方米遭其他业主联手举报......火热楼市持续降温，可见的是热点城市买房只赚不赔的局面似乎正在被打破，“买了就涨”的时代或已成为过去。
近日，某拍卖网上一栋深圳别墅拍卖引发网友关注。据中国证券报报道，4年前1500多万买进一线城市房产，4年后“血亏”630万拍卖，却两次流拍。
图片来源：某拍卖网
上述别墅流拍折射出强势调控下深圳楼市的“冰封”——5月二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数创14个月新低；二手住宅成交周期为313天，较上月拉长24天。
值得一提的是，住建部主管媒体近日也发表评论表示，心存侥幸的炒房者是时候放弃幻想了。
20天内两次流拍
上面提到的别墅位于深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园。阿里拍卖网显示，该别墅的核准登记日期为2017年7月26日，房产登记价为1550万元。
但近4年后的5月8日，该别墅跳水降价400万、以1150万的价格拍卖，因无人出价流拍；20天后，别墅再次降价230万元、以920万元的价格拍卖，但再次流拍。
图片来源：某拍卖网
阿里拍卖网显示，该别墅的第一场拍卖有93人设置提醒、5574人围观；第二次有88人设置提醒、5451人围观，但无人出价。
阿里拍卖网显示，别墅的评估价为1150万元，而拍卖价为920万。另外，别墅的建筑面积为221.92平方米，以920万元总价计，均价为4.15万/平。
图片来源：某拍卖网
据中国证券报，业内人士认为，降价630万还没人愿意接盘，可能是因为别墅位于大鹏，位置比较偏远，且房产是因被执行被拍卖，可能存在拍卖后因纠纷无法及时收房等潜在风险。
深圳楼市二手房成交“冰封”
自2月8日出台指导价政策以来，叠加贷款政策收紧，对深圳楼市影响持续增大，深圳二手房成交已“四连降”。据深圳市住建局数据，5月深圳二手住宅市场网签3781套，环比下跌13.99%，同比下跌65.7%；市场过户3027套，环比下跌37.93%，同比下跌64.61%。
实际上，这已是二手房成交量连续第四个月下降，并且年内首次跌破4000套。指导价新政调控效果凸显，可以对比的数据是，去年5月深圳二手房网签量11028套，而新政出台的前一个月，二手房交易量为8971套，均高于业内人士评判市场热冷的8000套“荣枯线”。而成交持续走低的趋势，对市场各方均产生了较大影响。
据深圳贝壳研究院统计，近十年深圳二手房月度成交在3000套以下的月份仅12次，最近的一次是2020年2月。
“指导价颁布后，好多购房者搁置了购房计划，成交量大幅下降，不过除个别急卖的，业主挂牌价仍十分平稳”，程明向记者介绍，以其所在片区内的彩福大厦为例，上月成交仅2套，去年同期市场火热时，月成交有10多套，目前在售的77平方米两房，业主挂牌价在600万元左右。
成交大幅下降并非仅福田岗厦片区，分区来看，各区域过户量普降，过户量最高的为龙岗区，月过户量为810套，环比下跌37%，全市占比26%；宝安区过户567套，环比下跌41%，全市占比18%。
据深房中协统计，二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平方米的首次置业户型占比持续走低。究其原因，或许与新政对于资金不宽裕的购房者影响有关。
值得注意的是，二手房成交遇冷的悲观预期，某种程度上也蔓延至新房市场。据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据，5月份一手住宅成交量为2677套，环比持续下滑23.6%，同比下滑14.8%。
有知情人士告诉记者，南山区近日开盘某新房，均价10万元/平方米，价格倒挂明显，原本是被业内集体看好的网红盘，认筹阶段也遇了冷，不管首套二套，只要提交资料审核通过均有摇号资格。
不过，由于一手住宅市场的成交与供应密切相关，深房中协预计，随着5月末新盘供应的发力，6月份一手住宅成交量或将有较为明显的上升。
此外，随着未来市场持续调整，行业竞争压力将陡增，深房中协提示称，业内各机构应对市场变化做好充足的准备，对于机构内的经纪人执业规范，也应在此特殊时期保持定力，切勿铤而走险做出与楼市调控规定相违背的各种违规行为。
调控加码力度空前
近期，有关部门陆续推出限价限售限购、房贷收紧、加大房贷核查力度等组合套拳，细化措施、围堵炒房漏洞。
5月，深圳调整入户政策，提高落户门槛减少具备资格的购房人，并不再对引进人才发放租房和生活补贴；出台新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作通知，对新房开始实施“指导价”并启用商品房定价评估系统，借以打击借装修变相抬高房价行为。
一手控需求，一手加大供应，深圳开始集中供地、大力发展保障性租赁住房。
在入市资金方面，深圳也再度加强管控。6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行了集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务，一旦发现违规情形，应提前结清相关业务，并向市地方金融监管局报告。如发现有公司员工违规参与、或合谋提供虚假资料，套取信贷资金的情况或其他可疑线索，应从严处理，并及时向市地方金融监管局报告。
购房贷款也趋紧。5月6日，建设银行深圳市分行下发通知，分别上调首套、二套房贷利率15BP和35BP，前者执行LPR 45BP，相当于5.10%，后者执行LPR 95BP，相当于5.60%。此后，深圳多家银行也相继跟进，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率。同时，深圳中原研究中心指出，目前深圳各大银行房贷接受业务申请、办理，住房贷款资格审核严格。
住建部主管媒体：炒房者是时候放弃幻想了
近日，住建部 主管媒体中国房地产报刊发社评指出，上周的2021年陆家嘴论坛上，郭树清的一段讲话，给风雨飘摇的楼市投入一枚石子，激荡起层层涟漪。
这位 央行 党委*、 银保监会 主席说：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。
押注房价永远不会下跌的都是哪些人？炒房者。郭树清话里话外透露的意思是，炒房者最终会付出沉重代价。
郭树清一直被称为金融风险的吹哨人，也时不时谈论起本质上属于金融行业的房地产。回看他每一次说话的背后，针对楼市的调控行动都在悄然落地呼应。
在郭树清讲话的同一天， 央行 照例发布2021年5月金融统计数据报告，与居民购房贷款相关的中长期贷款较上月下降约10%，与当前楼市收紧的趋势基本一致。
就是在这样的背景下，郭树清向炒房者喊话，用的措辞是“沉重代价”，称得上偏极端的用词了。核心在于传递一个信号：监管层对未来的房地产价格调控上的信心是很坚定的，不排除还会有政策陆续出台。房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想，面对现实了。
每日经济新闻综合自中国证券报、阿里拍卖网、每经app（记者：甄素静）、中国房地产报刊
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