娄商传奇（22）工业物业：珠三角的“冷水江现象”

作者：段远明

改革开放初期，一群南下打工的冷水江人，因为一个偶然的机会，洞察到了当地工业物业的商机，于是几个人一商量，凭借智慧与汗水 , 从无到有，从小到大，硬是在工业物业领域闯出了一片新天地，令人叹为观止。

引子

娄底人搞什么都喜欢扎堆。

比如新化人搞文印打字，涟源人搞塑胶制品，双峰人搞五金工具，都是一拨一拨的人在搞的。先是一个人搞了，后来是一群人搞，再后来是一个个家族、一片片地域集体跟上来搞……

因此他们无论搞什么，都很容易搞出规模，搞成气候。

就像冷水江人在深圳搞物业, 一开始是梁东升要租厂房，就安排了既是老乡、也是同学、还是他的司机兼董事长特别助理的谢国新去找厂房，“这段时间你别的什么都不用干，就找厂房好了，越快越好”。

谢国新领命，在深圳满世界转悠找厂房，找着找着，脑壳灵光的谢国新，猛然发现在深圳搞厂房租赁很能赚钱。于是梁东升、谢国新、李强、刘修贤一拍即合，整体租了别人的厂房，再切蛋糕一样一块一块地转租出去。搞着搞着发现物业能赚钱，于是更多冷水江人加入进来，然后是谢氏家族、刘氏家族出现了;再然后是“铎山帮”“禾青帮”“毛易帮”出现了……简单的厂房租赁，硬是被冷水江人搞成了工业物业!

冷水江是“世界锑都”“江南煤海”，在这座老牌工矿城市的居民，与生俱来一种特殊的工业禀赋。冷水江人可以自豪地说，在今天的珠三角地区，你随便选一个地方站定，然后不管你朝哪个方向出发，走不出两公里，你绝对会发现一个冷水江籍的物业老板，带着一群冷水江人，说着让外地人头痛的方言，在工业物业领域努力赚钱。

在山寨手机风靡一时的 20 世纪 90 年代，深圳市华强北的赛格大厦，因为层层都有冷水江人的手机店铺，冷水江方言成为赛格大厦的主流声音。而在今天的珠三角地区，冷水江人的塑料普通话，又成了粤语、普通话之后的第三大语种;来自全球各地的企业老板，要想在这里租赁到自己满意的厂房，对不起!光学会普通话和粤语是不够的，还必须适应冷水江人的塑料普通话。

据不完全统计，从 2004 年 7 月至今，冷水江人在珠三角地区从事工业物业的公司超过了一千家。从地域上来说，形成了有名的“禾青帮”“铎山帮”“毛易帮”“坝塘帮”。从规模上来说，物业公司从业人员超过两万人，年产值超过一百个亿。从效益上来说，有人粗略计算过，如果 2009 年时你投资了工业物业一元钱，到今天你的回报至少是一百元;冷水江因工业物业产生的百万富翁、千万富翁、亿万富翁成百上千、数不胜数……形成了耐人寻味、举世瞩目的“冷水江现象”。

那么，冷水江人是怎么做到的呢？

一 发轫

一切都要从梁东升租赁厂房开始说起。

那是 2004 年初。正是梁东升和他的荣力精密仪器旭日东升的时候。谢国新给梁东升打来电话，说老梁，物业涨价了。当时梁东升刚刚接手了一个军工大单，心情正愉悦着呢，回说涨点就让他涨点吧。电话那头谢国新很激动，大声说，老板，人家不是涨一点，是一个月涨一万四。

打劫啊，一个月涨一万四？梁东升以为自己听错了。工人一个月的工资才三四百块钱呢，就连谢国新，他的发小，身兼公司人力、行政主管，还是他的司机，工资也才一千二。

过去一个月房租是 4 万吧？谢国新问。是啊，4 万，梁东升肯定地回答，合同还在呢。谢国新愤愤地骂道，他要涨到五万四。

梁东升把谢国新叫回来，找出物业租赁合同，4 万，白纸黑字特别醒目。于是两个人一起找到梦丽园老板。那时候梁东升之所以租梦丽园厂房，就是因为它地理位置好，就在富士康边上。2001 年梁东升秘密创建荣力精密仪器的时候，还是富士康的高管，他白天在富士康上班，晚上在荣力做董事长兼总经理。

梦丽园老板知道荣力赚了钱，“哎呀梁总啊，你一年下来赚好几百万啦，这点小钱洒洒水啦!”梁东升跟他说：“我们是签了合同的。”老板却反过来跟他说“行规”，“这是‘行规’啦，过去我也是不懂规矩啦，水电差价、公摊面积都没给你算进去啦，你得了我三年好处，还没请我喝早茶啦”。

梁东升被他的粤式普通话搞得晕头转向。 “说来说去我梁某人还得了他好处、欠了他人情了？”两个人拿着合同跟他争辩，可是人家油盐不进，说是不能坏了规矩。

没办法，梁东升咬牙切齿地交了五万四。一回公司，他就跟谢国新放了狠话， “限你一个月，必须找到新厂房”。说实话，荣力这几年是赚了钱，可也不能这么玩啊，白纸黑字的合同好好地摆在那呢，说不作数就不作数了。

谢国新憋着一肚子气，开始找新厂房。每天开着梁东升的小轿车，围着深圳满世界转悠。他是商业嗅觉特别敏锐的人，这应该得益于铎山谢氏家族强大的遗传基因。大家知道，铎山花桥因为出了个中国历史上第一个女兵作家谢冰莹而名扬天下。谢国新的爷爷则是花桥地界鼎鼎有名的牛市经纪人，发轫于 20 世纪八九十年代，后来名满天下的铎山牛全席，谢家老爷子居功甚伟。

别人找厂房，可能也就是找厂房。谢国新不一样，他一边找厂房，一边找商机。在深圳市内转了一个多月，大家的情况都差不多，都要算公摊，都要收水电费差价。最后，谢国新找到了鹏鸿飞物业，遇到了新邵老乡谭清华。

这就像是“蝴蝶效应”，如果梦丽园那个老板，算是亚马孙河流域热带雨林中的那只蝴蝶，那么谭清华，至少算是蝴蝶的一个翅膀。谭清华对谢国新，对后来冷水江人在珠三角地区工业物业领域的异军突起，非常重要!尽管当时他只是鹏鸿飞物业的水电维修工，很不起眼的一个小人物。

因为老乡的原因，谢国新和谭清华一见如故。加上鹏鸿飞地理位置也好，谢国新看上了这个地方。于是两个人天天泡在一起喝茶聊天，起初谢国新跟老乡喝茶，无非是套套近乎，了解一点鹏鸿飞的租赁信息，看能不能在租金方面为老梁省点钱？结果聊着聊着就聊嗨了。

有一天谭清华突然大发感慨：“做物业赚钱呢!” “做物业怎么赚钱？”

谭清华说，深圳这些本地人，钱多还忙，他们有地有厂房，却嫌弃物业管理太烦琐，于是整体租赁给物业公司。物业公司拿了厂房，再切蛋糕一样分租给企业。低进高出，不就赚钱了？

那能赚多少？谢国新不以为然。

外行吧!谭清华不屑地看着他，说你外行别不高兴，我算个数你听，听完你就不这么说了。一处厂房几万个平方，大的二三十万个平方。一个平方赚一块，就是几万、几十万!如果赚两块、五块呢？

哎哟，谢国新一声惊叫，我怎么没想到这一点。

还有水电费和公摊呢，谭清华继续算数。你看着不起眼，一度电涨几毛钱，一吨水涨几毛钱，可是一处物业，入驻企业几十上百家，家家都得用水用电，这水电费差价，一个月也能赚不少。还有公摊，物业跟房东只算建筑面积的，但是一转身跟客户就加上公摊了，20% 是国家政策允许的。水、电、公摊这几项加起来，有时物业比房东还赚钱。

不算不知道，一算吓一跳。

谢国新沉默了好一阵子。然后抬起头来看着谭清华，赚钱是赚钱，但是万一厂房租不出去，怎么办？

谭清华看了一眼谢国新，你找厂房这么久了，在深圳有几处厂房是空着的？这一回谢国新彻底沉默了。

是啊，偌大的深圳，有几处厂房是空着的呢？既然做物业这么赚钱，我们为什么不做呢？

谢国新拿定了主意，但是没本钱。他得想办法说服梁东升一起来做。老梁会*，谢国新知道。他相信自己对梁东升还是比较了解的，他们可是从小就一起在良溪河里游泳的发小。

老梁是那种特别任性的人。有的人有权任性，有的人有钱任性，老梁不是，他是有本事任性。

老梁从小是学霸。作为 80 年代的大学生，他一毕业就分配到国营湛江市东方红农场做技术员。工作一年提科长，再一年半提副厂长。可是老梁任性，他一点也不喜欢国有农场的工作。于是 1991 年夏天他来到广州，一开始在蚬华微波炉做技术工程师，很快提拔成为组装厂厂长。可是老梁认为组装厂的工作太简单，厂长的话，安排一个初中生足够了。

任性的老梁又跳槽了，1994 年进了广州爱迪生集团，直接担任无绳电话厂厂长。1997 年，老梁被深圳富士康“猎龙计划”看中，又从爱迪生跳槽到了富士康。在富士康六年，先后担任工程开发课课长、服务器厂厂长等职务。

2000 年谢国新才到深圳的时候，就是投奔的他。

谢国新在流水线上加班加点干，月工资才四五百块。老梁年薪 25 万，可是他不满意。于是 2001 年老梁在富士康南门边上的梦丽园租了厂房，自己开了一家公司，深圳市荣力精密仪器有限公司。白天在富士康上班，是富士康的高管;晚上给自己干，是荣力精密仪器的董事长兼总经理。

2003 年 11 月 18 日，老梁正式从富士康辞职，全心全意地为自己干了。2004年初谢国新也从富士康辞了工，做了老梁公司的人力、行政主管兼司机，工资每月一千二。

谢国新认为自己有商业眼光但没钱，而梁东升有钱也有商业眼光。

于是他便开始跟老梁说物业的事，他把在谭清华那里听来的，自己想象的物业美好前景分享给老梁。一开始老梁对物业并不感兴趣，毕竟他的荣力正红火着呢，架不住谢国新的软磨硬泡，梁东升听着听着，动心了。

2004 年7 月，老梁终于决定干了。梁东升、谢国新、钱江、李业康，加上谭清华，集资 26 万，成立了冷水江人在深圳的第一家工业物业公司——深圳市金恒瑞物业投资有限公司。公司股份构成大概是梁东升 43%、李业康 20%、钱江 15%、谢国新 12%、谭清华 10%;这里特别强调一下，谢国新 20% 的股份，因本金不足，还找梁东升借了 1.7 万元。

当年 9 月，李强来到深圳。

他是铎山镇赫赫有名的“书香之村”石湾村人，据说自 1978 年恢复高考以来，石湾村先后考出去 270 多个大中专学生。李强是梁东升高中同班同学，大学毕业后在长沙创业，这时候也闯深圳来了。梁东升就卖了自己的一半股份给他，两个人合占公司 43% 的股份。

梁东升任金恒瑞公司董事长，李强任总经理。谢国新则负责公司招商方面的工作。

谭清华也在公司入了股，虽然是公司的*，但具体工作还是负责金恒瑞物业公司的水电维修。

后来谭清华请辞，鹏鸿飞空出了一个水电工岗位，冥冥之中似乎一切早已注定，这时候又一个冷水江人进入了鹏鸿飞，他是来自禾青镇炉竹村的刘修贤。

刘修贤是 2000 年闯的深圳。2000 年这个时间点很重要，因为再过一年，中国就正式加入世界贸易组织(WTO)了。但是当时刘修贤还没有心思来关心国家大事。他来深圳，就是打工还债来的。

也是这一年闯深圳的，还有另外几个冷水江人：刘修贤同村的刘中树、毛易镇长铺村的谢吉林、岩口镇塘冲村的张优民、谢国新、禾青镇的潘心红……这些人现在都是业界鼎鼎有名的大佬!包括早他们一年闯深圳的渣渡镇利民村刘建红，这位80 后美女非常厉害，现在是国际知名品牌米兰登服饰的大*兼CEO 了。

中国正式加入 WTO，融入经济全球化，客观上促进了制造大国制造业的迅猛发展，使得这批人有机会成为珠三角地区名声显赫的“二手房东”，进而跻身成功人士的行列，也是不争的事实。

冷水江人不喜欢被人称作“二手房东”，特别是那些物业“大佬”们，因为这个称谓在他们心中很大程度上带有贬义，认为冷水江人是靠着深圳、潮汕地区的“一手房东”发的财!但是笔者认为冷水江人不必太在意，“二手房东”怎么啦？英雄不问出处，成功了才是硬道理。

刘修贤是带着 14 岁的儿子刘飞鹏一起来闯深圳的。当绿皮火车“哐当”一声停靠在深圳站，疲惫不堪的父子俩，被人流裹挟着踉踉跄跄下了火车时，刘飞鹏看向父亲的目光其实并不友好!尽管当时并没有人注意到他们，也一定没有人会注意到他们，更没有人会想到，这狼狈不堪、衣冠不整的父子俩，日后会成为珠三角地区声名显赫的亿万富翁。

有人说，每一个闯深圳的冷水江人，都有一段辛酸史!

刘修贤是吃过苦的人，父亲 48 岁晚年得子有了他。他小时候发奋读书，一门心思考大学“鲤鱼跃龙(农)门”。但是老父亲不这么想，老人家只想趁着自己还干得动，把自己的一手篾匠绝活，传授给这个小儿子。

“读书有什么用啊？”一天早上，在刘修贤去学校的路上，老父亲挥舞着手里的篾刀，颤巍巍地指着少年刘修贤，“回家跟我好生学篾匠，学一套养家的本事，比啥都强。”

这一幕刘修贤到死都不会忘记!

那时候他成绩很好，老师也很喜欢他。但强势的父亲用他暴君一样的手段，强行终止了刘修贤的学业。辍学后的他，跟着父亲学会了篾匠手艺，很快结婚有了孩子。他勤快肯干、吃得下苦，凭着一手篾匠绝活，一家人吃饭倒是不成问题……但是累死累活地干，也仅能维持一家人的温饱。

刘修贤脑子灵活，干篾匠的同时还干贸易。他把全村人编的箢箕统一收起来，拉到农贸市场去零售，拉到附近的煤矿去批发，以赚取中间的差价。他还干过捞沙船、淘过金、开过手扶拖拉机、搞过建材门市部，可是再怎么勤快肯干，一家老小也过不上好日子。2000 年春，老父亲一场大病后撒手人寰，把老人家的丧事办完后，他欠下了一屁股的债。

为了还债，刘修贤重复了当年老父亲的套路，让 14 岁的儿子辍了学，跟着他闯深圳。2004 年 7 月，刘修贤进入鹏鸿飞时，谢国新和谭清华已经离开。但风云际会之下，他认识了洞口老乡付秀贤，付秀贤当时是鹏鸿飞物业的副总经理。

老乡见老乡，两眼泪汪汪。

付秀贤喜欢刘修贤的灵活和能干，什么难题到了他手上，都能迎刃而解。刘修贤佩服付秀贤的精明干练，管理上抓大放小，员工的主观能动性得以充分发挥。于是两个老乡就常常在一起喝茶聊天。聊着聊着就聊到了谢国新和谭清华，聊到了物业怎么赚钱。

几乎是复盘了谭清华跟谢国新的聊天模式，付秀贤很快就把刘修贤说服得跃跃欲试了。但是刘修贤非常老练，他利用付秀贤副总经理的身份，顺利地查阅了鹏鸿飞物业跟房东、客户的租赁合同，详细掌握了物业怎么低进高出、公摊面积如何摊算、水电费如何上涨等全套物业盈利模式。

稳妥起见，刘修贤又历时一个月，利用工作之便，对鹏鸿飞物业的占地面积、建筑面积、经营状况、盈利能力等，做了一次全面、彻底的调查。调查结果一出来，他立马跟公司辞了工，很快回了禾青镇炉竹村的老家。

刘修贤回老家干什么来了呢？

他没钱，做物业是需要本钱的。打工这几年，为老父亲办丧事欠下的债，是还得差不多了，但是家里依然没有积蓄。

怎么办呢？回老家拉人合伙，去深圳投资做物业。

打虎亲兄弟，上阵父子兵。刘修贤首先找到堂兄弟刘志国和刘利军，他俩都在冷水江做建材生意，手里头都有点积蓄。

就像当初谢国新鼓动梁东升做物业一样，刘修贤也把从付秀贤那里听来、自己亲自调查的物业赚钱套路，毫无保留地分享给两位堂兄弟。然后刘志国、刘利军把同样做建材生意的潘强、李世雄叫过来，一起听做物业怎么赚钱。

那时候刘修贤每天跟这几位兄弟，不厌其烦地详细讲解物业赚钱的套路。有钱赚的事，自然有人做。

2005 年7 月，由刘志国牵头，刘利军、潘强、李世雄、刘修贤一起集资30 万元，成立了冷水江人在深圳的第二家工业物业公司——金顺利投资和发展有限公司。

由刘志国任金顺利公司董事长，潘强任总经理。刘修贤股份最少，但熟悉深圳的情况，就负责公司的招商工作。大概得益于好名字，金顺利真的很顺利，很快就拿到了第一个项目并分租出去，很快就赚了钱。做物业赚钱很稳，每个月收房租就是了。正当刘修贤憧憬着美好未来，积极行动准备签下第二个项目时，公司出事了。

出资最多的董事长刘志国，这时候还没来深圳，他在冷水江做建材生意多年，生意很好，一时舍不得放下，这就造成公司管理上存在一些不便。于是有人提出来，既然物业好做，那就各干各的算了。

为什么啊？这不干得好好的嘛？刘修贤想不明白，这才干了两个月，公司也赚了钱，为什么要分开呢？

他再想不明白也没用，很快公司就分开了。

第一个项目大家继续按股份分红。刘修贤每个月都可以拿到一笔不菲的分红，比打工强太多了。

然后各人单干，有经济实力的马上成立了新公司，找厂房写合同赚钱。像刘修贤这样没实力的，只得再回老家，重新找人来深圳做物业。

那时候刘修贤不停地往返奔波在冷水江至深圳的绿皮火车上。他先在深圳看好一处厂房，然后马上回冷水江，说服一个个手里头有点积蓄的亲戚、同学、朋友，到深圳来跟他一起投资做物业。

不要以为喊人来赚钱容易，一开始其实很难。大家总是用异样的眼光看着他，担心上当受骗。这么好的事你不单干，喊我去分红啊？就是喊你去分红的，刘修贤坦坦荡荡地看着这些亲戚、同学和朋友。他的外甥女王晓莉、陈育文夫妇、同村的刘中树、侄儿刘海滨……这些今天名震珠三角的物业大佬，都是他这样一个个喊过来的。

后来他发了财，名气大了，这个事情就容易多了。经常有慕名前来主动要求入股的，刘修贤也来者不拒。他是穷怕了，现在有机会带着更多人赚钱发财、摆脱贫困，他蛮有成就感的。因此带出来大大小小的物业老板，今天闻名珠三角地区的“禾青帮”“毛易帮”说他是“领军人物”，估计没人有意见。

有人批评说冷水江人性格中天生喜欢当老大，因此抱团精神不强，喜欢单打独斗的缺点，从创业的初始阶段来看，未必就不是一桩好事!今天珠三角地区大佬如林、群雄并起的工业物业“冷水江现象”，就是很好的例证。

早一年运营的金恒瑞，套路跟金顺利有点相似。不过这边反过来了，是没钱的谢国新带头要分家。

金恒瑞拿到的第一个项目，就是谢国新谈下来的。这个项目是当地村委会的一处厂房，村委会主任也姓谢，谢国新就跟人家套近乎，得了不少好处。干营销谢国新更是一把好手，而且特别能吃苦。他很快就把厂房分租了出去，光是业务提成，谢国新一个月就拿了 8 万元奖金。那时候的 8 万元，在冷水江可以买两套房子。

这时候他老家出了点事。

此前谢家的老爷子带着全家所有亲戚，三大姑八大姨，在贵州的大山里投资搞煤矿。结果钱还没赚到，煤矿就出了很大的安全事故，死了十几个人。煤矿被当地政府关闭了。

谢国新的压力可想而知。

整个家族的前途和命运，父亲就这样子交到了他手里。

谢国新找到老梁，我要退股。为什么？老梁不明白，不是你鼓动我来做物业的吗？干得好好的怎么就要退股了？谢国新就把家里的变故跟老梁说了。老梁思虑再三，那你退吧。其他几个*在了解谢国新家里的情况后，也同意谢国新退出，12% 的股份，原始股金 3 万多元，公司运作一年时间，退股时谢国新带走现金 50 万元。

手里头有了这 50 万元，谢国新胆子大了。

他一边寻找新的厂房，一边打电话给弟弟谢国友。马上来深圳，越快越好，什么都别问，反正是好事，如果能借点钱带过来更好，万一借不到钱，也没关系，来了再跟你说。

当时谢国友正在家里唉声叹气，感叹命运的不公呢!这时候突然接到谢国新的电话，凭他对哥哥的了解，知道一定是好事。他也真的什么都没问，直接去了涟源的岳母家，这家三千、那家两千，东拼西凑借了三万元，借条写了七、八张。当天就从涟源往深圳赶来了。

这时候是 2005 年 8 月。

谢国友才从深圳火车站出口出来，就看到哥哥在接站口冲他招手呢。兄弟俩见了面，谢国新就把这一年多来发生的事，从梦丽园老板突然涨租金开始，到老梁要租新厂房，然后他在深圳四处转悠着找厂房，并在鹏鸿飞遇到谭清华，之后金恒瑞公司成立，找厂房、分租，直到他退出金恒瑞，去年的 3 万多股金变成了50 万这些事，全盘跟谢国友讲了一遍。

他们是打断骨头连着筋的亲兄弟啊，谢国友当即就明白了哥哥要他来深圳的意图。这事当然能干，我们能干好，我们也必须干好，我们要把它当作谢氏家族的翻盘事业来干!在贵州跌倒了，在深圳站起来!

那你找厂房有着落了吗？谢国友也是急性子。有了，我现在就带你去看。

两兄弟开着一辆泥泞不堪的破二手桑塔纳轿车(这是谢国新在深圳的第一辆车)，来到深圳市观澜区。很快，谢氏兄弟、也是谢氏家族的第一个项目——金中瑞工业园，在深圳市观澜区挂牌开张了。随后，金地大开业!

随后，金地源开业!随后，金航开业!

随后，金谷动力开业!

……这些年来，谢氏家族到底有多少家工业物业公司在深圳陆续开业？每家公司名下到底有多少个项目部在运营？估计没有人搞得清楚，反正谢国新、谢国友兄弟俩是摸了半天头，也无法给出一个准确数字。

谢国新可以数清的是，梁飞是我三姑姑的儿子，段永平是我妹夫，周伟德是我表弟，梁志强是我大姑姑的儿子，梁小为是我小姨的儿子，苏平初、黄益荣、彭其龙是我同学……

二 星火燎原

谢国新、谢国友兄弟迅猛发展，家族事业兴旺发达。梁东升、李强、钱江、李业康、谭清华们也没闲着。这些珠三角地区赫赫有名的物业大佬，因为起步最早，而且有梁东升、李强作为领头羊在前面带路，肯定差不到哪里去。

梁东升继续在制造业领域折腾着，他相信制造兴邦!他曾经豪迈地说过，每一个中国人的家里，或者手上、车上的日常电器产品中，至少有一件产品配件，是他的荣利集团生产的。事实上工业物业这一块，他早就全权委托给姐姐在管，今天梁氏家族在珠三角工业物业领域熠熠夺目的荣光，很大程度上是应该归结到他姐姐身上的。

李强，这位来自“书香之村”石湾里的儒商，没有辜负家乡赋予他的灵动之气和长远眼光。

他是冷水江物业老板群中少数几个有思想的人。他说珠三角地区的工业物业，早在 80 年代潮汕人、客家人就在做了，宝安区 107 国道边上的华丰，是最有代表性的一家，只是后来转行做地产去了。到 2001 年中国正式加入 WTO 以后，中小企业如雨后春笋般出现，这时候就有了市场需求。房东不想伤脑筋，而中小企业要租厂房，潮汕人又转行做更高端的地产去了，时势造英雄，恰好这时候，敏锐的冷水江人抓住了机遇，成就了今天的“冷水江现象”。

李强提到，现在他的公司产业规模达到了 180 万方，其中单个最大的项目是30 万方的中山服装产业园，未来的发展规划是“立足珠三角，面向长三角”。

现在长三角地区的上海、苏州一带，他们公司在运营的项目已经达到 30 万方，未来年增长速度会控制在 20 万方的规模之内。

太快了不一定是好事，李强说。这也是李强与众不同的地方，他成功了，但并不膨胀。他冷静地意识到还有很多不足，特别是担心管理、服务跟不上，“我们公司的定位是工业地产的资产管理和运营，涉及面很广，如果盲目追求规模，搞不好就会自己砸了自己的饭碗”。

跟李强的风格不一样的是，来自毛易镇筻溪村的陈育文、王晓莉夫妇喜欢玩大的。在东莞市企石镇的银满地工业园，这对夫妻踌躇满志地表示：“别人不想要或者不敢要的大项目，我们最喜欢。”

“比方说这个工业园吧。”陈育文、王晓莉指着脚下的银满地工业园说，投资 10 个亿，占地面积 120 亩，建筑面积超 27 万方，去年上半年就建好了，受疫情影响，一直没人来接手。老板叶总急得不得了。“我们发现这个项目后，立马就跟叶总签了合同。叶总高兴得不得了，主动把原定 19 元 / 平方的价格降到了17.5 元 / 平方，把原定 3 个月的免租期，延长到了 6 个月”。

你们就不怕万一租不出去？笔者掐指一算，五百万一个月的租金，按照行规押二付一，第一个月就要交给老板一千五百万。

不怕，陈育文说。

他掐起指头解释道，假设我们有 10 个这样的工业园，7 个赚钱，两个保本， 1 个亏钱，一点事没有。陈育文轻松地笑笑，我亏得起!我拿另外 7 个项目赚到的钱，补这一个项目的亏损，绰绰有余。他的大气令人震撼，这样的冷水江人，配得上“梅山蛮”和“锑都汉子”的称谓。

“现在我们银满地集团公司，在珠三角运营的工业物业项目，有 30 多个，运营总面积 240 万方。你设想一下，在我们公司这 30 多个园区内，入驻了多少家企业？认识我的企业老板、经理得有多少？这都是我的人脉、我的资源啊!

实话给你说吧，现在找我要厂房的电话，我每天都不知道要接多少个。在一个行业干久了，自然而然名声、信誉都有了，生意就好做了。所以我拿到再大的项目，也不怕租不出去!最多一年半载，就会实现盈利。”

陈育文、王晓莉是“毛易帮”的领军人物，说起来，他们也是刘修贤说服过来“搞物业”的。那是 2007 年，金顺利公司解散以后，几个*潘强、刘利军、李世雄、包括一开始没来深圳的刘志国，个个都是人中龙凤!大家在珠三角地区疯狂抢拿厂房，拿到手就是财富!

因为本钱少，竞争激烈，刘修贤也拿了几处小厂房，赚了点钱，比打工强多了，但离发家致富还差得远。这时候王晓莉出现了，王晓莉是刘修贤姐姐的女儿，亲外甥女，一个有生意眼光的女人。她跟陈育文在冷水江做煤炭生意多年，一个头脑灵活联系业务、结账收款;一个吃得苦，长途短途都跑得下来。

最夸张的一次是，陈育文开着东风大卡车，两人从冷水江长途奔袭到云南西双版纳。那时候还没有沪瑞高速，只能跑 320 国道，他们三天两夜没休息，硬是一口气跑了两千多公里的崎岖山路。当东风大卡车奔驰在云贵高原的崇山峻岭间，他们年轻的心，也跟着山峦起起伏伏。不知道当年为了赚点长途运费和煤炭差价就敢玩命的两口子，今天回首往事时，会是怎样一种心态呢？

2007 年，刘修贤找到王晓莉，做舅舅的知道这个外甥女是有点积蓄的，而且有头脑。就对她说：“晓莉啊，你别搞煤炭生意了，跟舅舅去深圳搞物业吧。”正好那时候煤炭生意不好做了，王晓莉正考虑转行，就问舅舅：“物业怎么做的？”刘修贤就把跟无数人说过的、深圳物业的赚钱套路，又跟王晓莉分享了一遍。

真有这么好赚钱的事？舅舅会害你？

好!我跟你干!

答应得比谁都爽快。王晓莉跟陈育文简单商量了一下，当即跟着刘修贤来了深圳。一个星期后，陈育文也来了。

现在，银满地集团旗下，拥有深圳市银满地投资发展有限公司、深圳市银满地实业有限公司、东莞市银满地实业有限公司等三家全资子公司;在深圳的观澜、公明、松岗，东莞的长安、大朗、虎门、大岭山、黄江、桥头、岘港，江门市的鹤山等地经营着 30 多个工业园区，建筑面积达到 240 多万方，从业人员 400 余人。

现在他们还做起了一手房东。在东莞市大朗镇的银满地工业园区，也就是东莞第一家引进深圳富士康的工业园，他们拥有 30% 的主权(土地面积和厂房面积均买下 30%)。2019 年、2020 年和 2021 年上半年，他们上缴税收超过了 200万元。

刘中树是冷水江众多物业大佬中，第一个真正意义上的一手房东。从 2018年开始，他已经陆续在东莞、惠州两地，拿下百余亩地，建成 4 个独立工业园区，总体建筑规模达到 13 万平方米。

那时候刘修贤不停喊人到深圳来做物业，但是他没喊过刘中树，因为刘中树没钱。刘中树可能是当年炉竹村唯一一个比刘修贤更惨的人!父亲因为患病，很早就丧失了劳动能力。刘中树 13 岁小学刚毕业，就辍学回家了，早早学会了犁田、耙田、育秧、插田等全套农活。农闲时，他编箢箕、筛子，卖钱养家。他还借钱搞过挖沙船、去锌化厂打过工、跑过摩的……2000 年，眼看跟未婚妻李仁梅恋爱四年了，岳母娘连续催婚了好几次，可他家里根本拿不出结婚的彩礼钱!

情急之下，他带着李仁梅闯了深圳。

我是没有退路的!在深圳福田的第一世界广场B 座，一间顺德人开的茶室里。这个满脸沧桑的男人大发感慨。

为什么当时炉竹村最穷的两个人，同一年闯了深圳？无人知晓其中的奥秘!当年，就在刚到深圳的第一天，刘中树激动地抱着李仁梅说，老婆，这一辈子，不在深圳买房买车，我们就不回禾青去了。

回禾青去干什么？李仁梅打趣他，回去过苦日子啊!

老婆总是在我犹豫彷徨、拿不定主意的时候，推着我向前走。刘中树认真地表示，我还欠着老婆一个婚礼呢!

2002 年，他们的第一个孩子出生了。生米煮成了熟饭，岳母娘没办法，只得同意两个人结了婚。直到现在，每当夜深人静的时候，望着深圳这座美丽的不夜城，又看到身边熟睡的妻子，刘中树常常在心里内疚不已。

刘中树的转折，在 2006 年底的时候出现了。潘强在惠州的一处物业，有一个饭堂、一个小卖部要对外招租。经朋友介绍，租给了老乡刘中树。老乡见老乡，两眼泪汪汪。虽然只是一个三、四百人吃饭的小饭堂，但是刘中树很珍惜，他是把它当作事业来*。

没钱请工人，他把父母和岳母全部接了过来(岳父几年前过世了)，加上他们两口子，一共 5 个人，对付一个饭堂加一个小卖部。由行动不便的老父亲守着小卖部。老母亲、老岳母、他两口子，4 个人负责饭堂。

那时候是真的很苦，昼夜不眠呢!刘中树回忆，这辈子最苦的时候，应该就是干饭堂那会。刘中树说，每天凌晨三点起床，准备早餐。四点多就骑着摩托车去农贸市场，赶在天亮之前，要把当天的菜买回来。

“等我回来时，家里三个人正好忙完了早餐。等到工人们吃了早餐，我们四个人马上又要忙中餐。三四百套餐具要洗得干干净净，还要择菜、洗菜、切菜、炒菜。搞饭堂卫生还要兼顾淘米、煮饭。忙得晕头转向，没一刻停得下来。”

中饭后又是一轮洗碗、择菜、搞卫生、煮饭。一直要等到晚饭后，刘中树才可以停一停。这时候李仁梅和两位妈妈又要忙着搞卫生、洗碗、清点一天的收支情况。

刘中树的停一停，就是去守麻将室。他在饭堂里摆了四张麻将桌，提供给工友们打发晚上的寂寥时光!麻将桌当然是收费的，四张桌子，一个晚上要收八十块。这时候刘中树就躺在竹椅上，在哗啦哗啦的麻将声中，在工友们嘈杂的吵闹声中酣然大睡。等到麻将室收场，已是零点以后了。这时他得赶紧爬上床去，能睡一会是一会，因为三点又要起床了。

每天都是这样，循环往复。到 2009 年的时候，刘中树完成了最初的原始积累，手里头拽着 30 多万现金了。

这时候刘修贤找上门来了。

做饭堂累吧？累，刘中树回答。

那还做？刘修贤问。当然做，不然做什么？

做物业啊，刘修贤看着刘中树，斩钉截铁地说。物业还能做吗？刘中树也看着刘修贤。

刚经历 2008 年金融危机，深圳、东莞的制造业一片萧条!很多厂房空置着，外地一些来深圳做物业的，才一试水，就被呛得晕头转向，纷纷打道回府了。

当然能做，而且是千载难逢的机会。国家是一定要保经济发展的，特别是深圳特区。刘修贤喝了口茶，接着说，更重要的是，现在好拿厂房，价格低，免租期也长。我们这些本钱不足的人，眼前这个机会不抓住，今后再碰不到这样的机会了。

刘中树被他说服了。说干就干，刘修贤、刘中树、王晓莉三人合股，深圳市宏宇兴物业股份有限公司横空出世!公司股份构成是刘修贤 37%、刘中树 32%、王晓莉 31%。

他们的第一个项目，是三个人一起谈下来的。受经济危机的影响，那时候深圳的工业物业萧条得不行!租金 5 元 / 平方，押二付一也并没有严格执行，只交了 10 万元押金，房东就让他们进场搞装修了，免租期也是超长的 10 个月。然后三个人一起跑营销，一起四处张贴招租广告。苦心人，天不负!装修还没搞完，厂房就全部租出去了。

他们原本准备了 30 万股金，事实上只交了 10 万元保证金，就把项目做活了。

宏宇兴的第一个项目，在 10 个月的免租期内，就净赚了 100 万。

第一个项目的成功，为公司打下了很好的基础。刘修贤在业界混迹多年，经验老到，他马上带着刘中树、王晓莉，很快在横岗、观澜、公明、葵涌四个地方，各自租下一处厂房，下围棋一样在深圳的东、南、西、北四个方向，布下四个点。他的设想是把这四个眼做活了，宏宇兴就在深圳站稳脚跟了。

下围棋要活两个眼;我们做事业，准备活四个眼吧。

但一年不到，三个*就闹分家了。到底是刘修贤想得明白，他说树大了要分叉，儿子大了要分家，好在这一年大家都赚了钱，公司的几个项目，也都在很好地运转，既然要分，那就分了吧。

可喜的是，分家后，三个人各自顶起一片蔚蓝的天空。

2000 年闯深圳的张优民，直到 2007 年，才跟刘修贤、刘志国、刘利军、潘强、熊辉这些人有交集。

那时候刘修贤他们的金顺利已经分家了。

几个*中，潘强和熊辉已经成立了新公司。刘志国和刘利军也在准备成立新公司，他们到深圳的时间都不长，就想找一个对深圳比较熟悉，做业务又比较厉害的人加入公司。恰好这时候张优民第一次创业失败，他的高中同学刘仁正，就把张优民介绍给了刘志国和刘利军。

“粮少非君子，无读不丈夫!”这是张优民的座右铭。他认为一是要努力赚钱，不断地充实自己的钱袋子;二是要努力读书，不断地充实自己的精神世界。

张优民很好地践行了自己的座右铭。

出生于岩口镇塘冲村的张优民，自 2000 年湘潭矿业学院毕业后闯深圳。一开始他进入深圳一家地坪漆公司做业务员，一年下来可得业务提成奖励 20 万元。

可湖北老板只给他 2 万元作为现金奖励，剩下的 18 万元，老板说来年要到中山开分公司，算他 49% 的股份，老板占 51%。其实湖北老板是怕张优民跳槽，用股份拴住他而已。

张优民人生的第一桶金，就是在中山的那两年里，赚了 80 万。

做地坪漆最成功的一个案例，是美的集团在安徽芜湖的那个项目，中标价 2000 万。张优民那时候正年轻，阳光上进，诚实可信。美的集团负责芜湖项目的老总，可能是在张优民的身上，看到了自己年轻时候的影子，莫名就想帮他。

可是美的芜湖项目的成功，让张优民有点飘了。

感觉整个天下自己都可以打得下来!于是 2004 年张优民找来两个朋友，三个人在深圳也做了一家地坪漆公司。

结果是意料之中的事情，亏了，亏得一塌糊涂!

那两年张优民整个人都垮了，八十万啊，那时候足以在深圳全款买套房。可是搞了一年公司，这八十万就像打了水漂，没了。

当年刘仁正的久烁塑胶科技刚在深圳办起来，帮不了张优民多少忙，就把张优民介绍给了刘志国和刘利军，希望他可以凭着自己的能力，在帮助刘志国、刘利军的同时，自己也能够东山再起、凤凰重生。

张优民很快在工业物业领域表现出营销天赋!夸张一点来说，在他手上，就没有租不出去的厂房。

这引起了刘修贤的注意。

2009 年刘修贤、刘中树、王晓莉成立宏宇兴的时候，刘修贤把张优民纳入了自己麾下，专门负责物业营销。

这一年，陈育文、谌新跃、苏志农的郡铧公司也成立了。他们在深圳宝安区的松岗，拿了一个 12 万方的物业项目，因为才来深圳入行不久，眼看着免租期很快到期，可厂房租赁还没半点动静。那时候大家手头资金都不宽裕，一旦过了免租期，后续租金交不上，房东马上就会把厂房收回，大家就只能卷铺盖回冷水江了。

有时候用对一个人，可以救活一家公司。

在这关键时刻，王晓莉把张优民介绍给了陈育文。很快，郡铧公司的厂房就全部租赁了出去。这才有了今天珠三角地区风光无限的银满地集团。

2010 年 10 月，刘仁正和张亮找到张优民，想要合股做工业物业。张优民有了第一次创业的心理阴影，还在担心自己是不是又有点飘了。

刘仁正严肃地告诉他，要不是他有第一次的失败经历，同学归同学，合股做生意，刘仁正和张亮才懒得找他呢!张亮也一个劲地点头，表示同意刘仁正的说法。

那就做吧!很快，广东物博实业投资有限公司成立了。三个*，股份占比是刘仁正 33.4%，张优民 33.3%，张亮 33.3%。公司具体由张优民负责操盘，刘仁正和张亮只管分红，因为他俩名下各有好几家公司，根本没时间来管物博。公司有重大事务时，才会开董事会商量。更重要的是，公司由张优民管着，他俩放心。直到后来公司向广州发展了，张优民忙不过来，广州那边的业务，才由本就在广州的张亮管理。

现在，在深圳、东莞、广州，物博公司共经营着 200 多万方的工业物业，名下有 5 家子公司，60 多个工业园区。

张优民大概是冷水江物业“大佬”里，第一个把公司定位成产业苗圃、产业孵化和产业加速器的人。物博旗下的东莞塑博科创和广州密博实业，分别拥有东莞市政府和广州市政府颁证认可的“科技企业孵化器”证书，每年享受的政府补贴都有几百万。

张优民和物博的未来，值得期待!

有个广告词叫“漂亮得不像实力派”。走进谢吉林位于深圳市龙岗区的花生 U 谷总部所在地，扑面而来的是文创公司和创业团队热气腾腾的氛围，看上去好像已经没有了物业人的痕迹。事实上，谢吉林天生就是一个做生意的人，一个不断要求自我蜕变的人。

小时候，谢吉林妈妈在冷水江东站摆摊，做水果生意。谢吉林五岁起，就经常去妈妈的店里帮忙看店、料理生意。他记忆最深的，是妈妈挂在嘴边的一句经商格言：“打也来骂也来，亏了再不来。”

有一次妈妈进货去了。客人进店，看到店内只有一个小孩子在玩耍，转身要走。谢吉林喊住客人，“阿姨，您要买什么？我帮你拿。”

客人好奇：“小朋友你会卖橘子吗？” “会。”

“那给我来两斤。”谢吉林想起妈妈的“打也来骂也来，亏了再不来”。他麻利地拿起秤，称好橘子，那时候他就懂得了客人的心理，有意识地让秤杆高高翘起来。

惊讶不已的客人接过橘子，掂了掂分量，又拿过秤来，自己重新称过，确定足斤足两后，这才高兴地付了款。时间一长，东站的叔叔阿姨们经常光顾他妈妈的水果摊，一是不担心短斤少两，二是喜欢那个五岁的店小二。

谢吉林 13 岁时，有一回约了 3 个同学去溆浦进一车西瓜，准备在妈妈的店里卖掉赚学费。

谁知道西瓜刚进店，就碰上了连续的阴雨天。

那场雨至少下了十几天，眼见着西瓜没人买，慢慢就会烂掉了。3 个同学急得掉眼泪，这时候谢吉林想出一个办法，他让同学们帮忙把西瓜搬到月台上去，然后从妈妈的店里，搬了一张桌子，一块砧板，两把水果刀，在月台最显眼的位置摆好，同时插上一块广告牌：本地西瓜，又甜又沙;现切现卖，甜得掉牙!

一个成本三到五元的西瓜，谢吉林把它切成 16 片。一元一片，现切现卖，一个西瓜至少要赚十一二元。每经过一列火车，可以卖掉 3 到 5 个西瓜，一车西瓜很快卖完了。

谢吉林也是 2000 年闯的深圳。

“你在冷水江也能做得很好，为什么也闯了深圳？”有人问他。他说了三个词：传承、感恩、永远创业。

关于传承，谢吉林认为，他今天的生意本质上是子承父业，虽然父亲生前的身份只是一个手艺精湛的泥瓦匠。那年他高中在读，父亲在病痛折磨和坚持工作的抗争中去世了，这个变故不仅给尚未完成学业的谢吉林带来难以承受的悲痛，也让他在成年的道路上提早面对迷茫的未来。

同时，父亲给他留下了两个“遗产”，一个是物质遗产：多年来，泥瓦匠父亲的所有业余时间都花在一处偏僻但风水绝佳的山林地基，为了自己理想中的花园，一砖一瓦一草一木，硬是独自一人建造完成。另一个是精神遗产：父亲总是身体力行地教育他，做一个勤奋创造的人，但独乐乐不如众乐乐，要乐于分享。

2000 年，兜里装着 200 块钱，谢吉林只身前往深圳，虽然工作很积极，但他终究还是不满足于做一个打工者，到他舅舅陈育文拉他入伙时，他已经经营了一家 30 多人的玩具厂。当时陈育文把物业做得风生水起，在舅舅的带领下，谢吉林进了这个行业，才打开属于自己的历史机遇，这个历史机遇是过去 10 年物业行业的蓝海，是培养永远创业精神的超级大赛道，也是谢吉林彻悟到子承父业、感恩利他的经营之道。

入对了行的谢吉林，赚钱已经不是问题。他开创的林展集团旗下，拥有多家物业公司，以及林展创新孵化产业运营、一号港实业、林展速运、金蜂巢科技、传 文化、林展家居等多家子公司。包括主题产业园区、产业综合体、公寓住宅、商务办公空间在内，运营管理园区项目多达 70 余个，累计运营管理物业面积逾百万方，入驻企业超 2000 家。

谢吉林现在常常思考的问题是，这么多行业从业者手头，都掌握着大量中小企业和企业家资源，这些企业的规模、效益、用人、行业竞争和企业本身的优劣势、未来的发展等，我们除了提供空间服务以外，还有哪些服务和挣钱的机会是我们未来必须面对的？

于是，他不惜代价把几千万投到园区和企业数字化建设上，为布局文化产业，每年承办深圳文博会、投资文创企业，在探索产业服务的道路上，不断跟行业标杆和高手过招，终于找到了物业生意(产业空间)到产业服务(服务追梦人)的商业逻辑。谢吉林在勾勒这幅美好蓝图时，脸上满是自信灿烂的笑容，似乎又回到了他小时候手持秤杆卖水果的场景。

祝福谢吉林，一切美好终将如期发生。

三 厚积薄发

刘飞鹏是珠三角地区工业物业领域的第二代冷水江人，他是刘修贤的儿子。 2016 年，当堂兄刘海斌发起成立东莞市“十一兄弟”公司的时候，他是最快响应的一个。尽管当时他已经是东莞华登实业的老总，公司运营的物业面积超过了一百万方。

刘海斌和刘飞鹏这两兄弟，很有意思。

刘飞鹏入行早。

2000 年，他 14 岁就跟着父亲闯深圳。他曾在香港人开的电子厂做过，一间宿舍睡六七十个人，早上 7 点上班，一直到晚上 12 点，工资还总是拖欠。他也在台湾人开的钻石加工厂做过，工资高，待遇好，只是好不容易一年后出师了，却碰上公司裁员了。后来又进了一家五金家具厂……直到 2007 年进了父亲的物业公司做保安，他这才安定下来。

刘修贤是怎样锤炼儿子的呢？

从保安做起，到保安班长、队长，刘飞鹏用了三年。接下来做业务员，谈生意。找厂房，跟房东谈生意;招商分租，跟客户谈生意。对面都是动辄身家上亿的大老板，举手投足间，有时候都不用说话，只要一个眼神，就压得年轻的刘飞鹏喘不过气来!

玉不琢，不成器。他慢慢适应后，当上了项目经理。

2009 年 10 月，父亲终于放手了。23 岁的刘飞鹏，在深圳龙岗区拿到了自己的第一个项目，建筑面积 3 万多方。老天爷仿佛要故意磨炼他，前面 3 个月硬是一个平方都没租出去。好在免租期有半年，着急上火的刘飞鹏白天上班，在公司正常接待客户;晚上则带着员工四处贴广告。到了 12 月的时候，终于租出去一大半厂房;过了年，剩下的一半，也全部租了出去。

他马上在虎门拿了第二个项目。有了第一个项目的经验，6 个月免租期中，前 3 个月厂房就租赁一空，后 3 个月靠着免租赚了 80 万。

刘飞鹏最经典的案例是桥头镇那个项目，16 套独门独院的厂房，每套建筑面积 1 万多方，总体大约 20 万方。因为地理位置靠近惠州，当时物业圈有“靠深圳是黄金地带，靠惠州是死亡地带”的说法，因此没人敢接手。刘飞鹏接了，他是 10 元 / 平方拿的，比市场价高两元。他认为这种独门独院的厂房，肯定会有人喜欢。

刘修贤没说话，但是心里隐隐有点担忧!

2014 年 9 月 1 日，第一期工程 5 套完工交房，正好碰上了深圳产业转移，大批企业外迁东莞、惠州。10 月底前 5 套厂房就全部租赁一空，光是剩下 3 个月的免租期，就赚了 180 万。

刘海斌是刘飞鹏的堂兄，比他大两岁。

2002 年高中毕业后到深圳打工。一到深圳就进厂打工，加班是常态，最变态的一次，是连续三天三夜不休息。打工两年后，刘海斌想，这样下去，不累死也会累疯的!还是回去读书吧。

于是刘海斌又回了冷水江。来到资氮子校，入学考试时他交了白卷。原来打工两年，原来学到的知识，全部退还给老师了。他只在语文试卷上，写了这样一句话：打工两年，知识清零。请老师给我一个机会吧，我是真的想读书了!

资氮子校和阅卷老师，给了他这个机会。

高二下学年入学的他，在资氮子校这一年半的时间里，拼了命地学习。他把初中 3 年、高中 3 年的知识，一口气全部重新学了一遍。不懂的地方，就向老师同学请教。他成了当年资氮子校的学习标兵，经常受到老师的表扬和肯定。高考时，他考了 496 分，最后被石家庄工程技术学院录取。

大学时他同样是学习标兵，成绩永远保持在年级前三，每年拿 8000 元的最高国家奖学金，大二时入了党，大三转正。每年都是三好学生、优秀学生会干部。

刘飞鹏 2007 年进入工业物业领域，在父亲的物业公司做保安;这时候刘海斌还在读大学。2008 年下半年刘海斌大学毕业，在石家庄一家培训机构做业务员;这时候刘飞鹏当上了保安班长。2009 年刘海斌跟人合伙，在石家庄开了一家 3G网络公司;这一年刘飞鹏做了保安队长、业务员，在深圳龙岗区拿了第一个物业项目。

2010 年下半年，刘海斌去了北京，不断拿项目、签合同，事业开始展翅! 刘海斌在北京待的时间并不长，2011 年 5 月，他再次来到深圳，在叔叔刘修贤的公司做业务员。年底刚出来，他就在东莞市塘厦镇拿了第一个项目，建筑面积5000 多平方。次年7 月，也是在塘厦，他拿下了第二个项目，建筑面积1.2 万方;这一年底，拿下了第三个项目，建筑面积 3 万多方。这几个项目拿下来，他每个月有了一笔可观的收入。

2016 年上半年，在东莞发生了一件事：一家物业跟房东打架了。物业是冷水江人，房东是当地人。这次打架事件，让刘海斌发现了一个问题，像自己这种小公司，一旦房东毁约，厂房不租给自己了，那不就垮了？这时候他产生了一个念头，能不能组建一个平台，大家抱团取暖，增强抵御风险的能力呢？

有了想法，马上行动。

刘海斌立即建了一个微信群，拉了一帮也是在深圳、东莞、惠州等地做物业的、冷水江籍的年轻人。在这个群里，刘海斌把自己的想法告诉大家。

我们为什么要抱团取暖!

因为我们还太年轻，并没有自己想象的那样强大!

做物业轻松赚钱，凭一处两处物业爆发的时代，已经一去不复返了!我们面对的是越来越激烈的行业竞争!

小项目难拿，一个个争得头破血流!

大项目拿不了，资金成本动不动一两千万，我们拿不出!怎么办？

兄弟齐心，其利断金!

一番慷慨陈词之后，刘海斌约定了时间和地点。众人拾柴火焰高!我们成立一家兄弟公司吧，凡有意参与者，请随身携带身份证和三张半身免冠照，外加一万元入股资金准时莅临!

在约定的那天，2016 年 8 月 12 日，来了 10 个兄弟，他们分别是肖德利、刘明中、刘飞鹏、李杨、喻必胜、刘朵民、刘礼、刘中、吴强、刘勇，加上发起人刘海斌，东莞市“十一兄弟”投资股份有限公司当即宣告成立，当天收到原始股金 11 万元。

直到今天，“十一兄弟”公司已经是珠三角地区工业物业领域赫赫有名的存在!集团旗下拥有东莞市“十一兄弟”、深圳市“十一兄弟”、广州市“十一兄弟”、佛山市“十一兄弟”、江门市“十一兄弟”等十几家子公司，集团公司以东莞市为立足点，辐射珠三角，并逐步向全国布局。目前已在东莞、深圳、广州、惠州、佛山、江门、珠海、中山、肇庆等地自主开发或运营商业及工业物业项目 100 个，运营面积达 200 万平方米。

江山代有才人出，各领风*数百年。为你们喝彩!

后记

结束《工业物业：珠三角的“冷水江现象”》采访，离开深圳已经二十几天了，采访对象们一个个或从容、或激动、或严肃、或轻松微笑的形象，时不时地浮现在我脑海里：梁东升的儒雅，谢国新的机灵，刘修贤的稳重，陈育文的大度，王晓莉的和蔼;刘海斌和刘飞鹏等物业“少壮派”们高瞻远瞩、居安思危的经营哲学;刘中树早早在资产买卖业务和地产开发上的破局先行;张优民在产业园收租之外，成长为高科技企业孵化器的长远布局;谢吉林数字化建设的大格局，不正是给娄商、甚至是湘商精神注入了新的时代内涵。

在这些草莽蜕变的企业家群像背后，我们也留意到珠三角不少城市已经陆续出台规范产业用房租赁市场、针对大量新兴创新型入门级企业提供保障性用房政策，这也进一步让原本埋头二手房东生意的冷水江人，不断探寻行业的终局和本质，不断倒逼企业治理与管理水平的提升。我们深信，在脱虚向实、双循环的大背景下，冷水江人将继续在工业物业领域更广泛服务实体经济的同时，也面临在人才、技术、土地、资金、政策和文化等诸多要素市场上，发挥更积极深远影响的历史机遇。可以预见，合作拿盘、一级土地开发、资产与运营分离、产业链招商、城市更新前期服务、与政府以及各类高科技创新平台联系互动等方面的业务拓展，已经或者即将成为下一代冷水江人在更高、更远层面的新常态。

而反复出现在我脑海里，令我印象最为深刻的，是流着眼泪接受我采访的苏容初!

苏容初是最早一批到广东打工的冷水江人。

1990 年，他就投靠了在广州工作的叔叔，比*同志南方谈话还提前了两年。

他从酒店的保安干起，一直干到部门经理、酒店总经理。

2007 年，受同乡、同学、发小梁东升、谢国新等人的影响，苏容初进入工业物业领域。到今天，其名下已经拥有深圳市金鹏瑞科技有限公司，惠州市惠谷实业有限公司，惠州市金谷伟业实业有限公司等几家企业。现在专注于珠三角区域的物业租赁管理，除了承包别人空置的物业，还收购了一家园区的 30 年经营权，去年还自建了一个占地百亩、建筑面积 2.6 万平方米的物流园。

他流着眼泪跟我说，他能有今天，一定要感谢党，没有党的改革开放政策，就不可能有他的今天!

他说：“我很感恩，感恩党，感恩生命中遇到的每一个贵人。”他在清远市佛冈县的观音山庄做酒店经理时，遇到了清远市委常委、佛冈县委*刘林松。因为老乡关系，刘林松主动跟他握手，认识了他，并一直关心他的成长进步!

他在深圳做工业物业时，遇到了冷水江市人民政府驻深圳办事处党委*吴立新。现在，在吴*的亲切关怀下，他已经是一名党员了。

“入党的那一天，我哭了。”苏容初激动地告诉我，“一般优秀的人都是共产党员，党组织肯接受我，说明我们伟大的党，认可了我这个农民的儿子!我是很激动，我也不掩饰自己的激动;我是很骄傲，我也不想掩饰自己的骄傲!”

现在定居惠州的苏容初，又在中亚的吉尔吉斯斯坦参与了朋友的一个项目，还准备去云南的昆明投资工业物业。看着意气风发、踌躇满志的苏容初，我突发奇想：冷水江人到底是什么？是沙漠里的一片绿洲？是长河里的一叶孤帆？

不，都不是!

每一个冷水江人，都是一粒种子，每当大风起时，他们就会离开母体、随风飘向远方……落在哪里，就在哪里生根、发芽、茁壮生长!只要是有阳光和水的地方，他们都能长成一棵棵参天大树，一片片伟岸森林。

娄商传奇（21）遍地英雄下夕烟