2020年的区域指南，又和大家见面了。
东西南北中，房评看鸟叔。
今天我们先来聊一下空港版块。为什么聊空港版块呢？因为东南西北中，东排第一嘛。
先说几个观点：
1、空港版块的成熟度已经开始显现
2、空港版块更突出的是住区性质
3、空港版块能级跃迁还需解决诸多困难
空港就是双龙的龙头
去年的文章曾经写过，虽然很多楼盘都打着双龙新区的名号。但双龙新区实际上是很大一个面积，空港版块目前就是双龙新区发展最成熟的龙头版块。
双龙新区规划实施面积将近148平方公里，这么大的区域，并非处处发展都一样。而是规划了很多区域，比如核心区、现代物流园区、临空会议休闲区、高端制造业产业区……
但现在最有价值，也应该是未来双龙核心的区域就是——空港新城版块（官方名称应为：龙洞堡临空现代服务业综合区）。顾名思义，这个组团就是以龙洞堡空港（你看，用“空港”比“机场”逼格高多了吧）为核心，南明区与龙洞堡空港接壤的片区。空港版块面积约为20平方公里，是双龙新区目前建设的重点区域。
也就是说，双龙新区是一个很大的新区概念。涉及到了贵阳市与龙里县的土地范围，但是目前空港版块可以说是双龙新区建设的急先锋，也是目前与贵阳老城联系最紧密的区域。
火车跑得快，全靠车头带。
进入2020年，这个龙头抬起来了吗？
空港新城的产业导入
经过几年的建设，空港版块已经进入建设的第二阶段。
新区建设首先是基础设施阶段，这个大家很容易理解，简单来说就是修路架桥，打通新城与老城的连接通道，同时完善新城核心路网建设，外加配合的水电气网等基础设施建设。
空港版块的路网现已经基本完成。机场路、龙洞堡大道、汤巴关路三条大道与老城区连接。内部的龙水路、龙腾路、兴业路、见龙洞路也已经建成通车。
得益于规划新、建设晚，空港新城反而得到了一个优势，所有的路口基本上都是立交设置，大大增加了未来主干道的通行能力。
还有如火如荼的轨道交通2号线二期，也因为龙洞堡空港枢纽的先天优势，进度非常快。就算不能今年与一期同步开通，明年肯定也能通车试运营。
新城建设第二阶段，导入产业与人口。
为什么第二阶段特别难？对基建狂魔的我国来说，修路架桥，难度大么？无非就是钱的问题嘛。新城开发往往伴随的就是大量平台公司，他们用土地和未来做抵押，再加上政策倾斜，可以轻松得到大笔贷款。钱到位了，基建工作都不是特别大的问题。
但是第二阶段的产业和人口导入，这是一个狼多肉少的高度竞争环境。强有力的产业就那么些，对人口吸引有能力的岗位也就那么些。面对每个对手肌肉都很发达，脑子也很灵活。难啊~~
双龙新区，目前最重要的产业其实是物流行业。比如双龙物流园是鼎鼎有名的贵州第一大物流园区。在双龙，几乎聚集了国内所有大牌的物流企业（四通一达、顺丰、菜鸟等）。
▲2019年贵州省快递数据。黔南的数据这么高，主要就是依靠双龙物流园
但物流行业，相对高产值的工业、制造业，高附加值的金融、高科技，本身属于劳动力密集的行业，带来的产值能级不够大、人均产值也不够高。
▲茅台在双龙建设物流基地已经开工
而且还有一个问题很明显，那就是区划问题。很多的物流产业园区和基地，实际上是设置在龙里境内。所以这部分数据也好，人员落地也好，实际上都没有进入到空港版块的范围，是一个头疼的问题。
产业导入上，空港版块还需要更多的努力。
空港版块住区分析
在我看来，空港版块最大的特点就是“近”。
实际上版块就是和老城无缝连接。从油榨街上机场路，经过图云关隧道十分钟就到机场，非常方便。说是贵阳的外围区域，其实就是内部区域。
所以版块内很多的项目，基本上宣传都是利用区位优势，针对老城区特别是南明区的群众进行推介。南明区目前已经没有太多的可开发土地，新项目也少（集中在贵州之光、太慈桥片区）。空港版块，以更多形态的产品和越发成熟的配套设施，成为了南明居民外延住区的重要选择。
其实现在空港版块，对于大部分买房人来说更多的还是以“住区”身份出现。
空港版块内部还有一个优势是很多人没有注意到的，那就是生态资源。因为空港版块开发时间较晚，所以保留了相对原生的生态资源。比如在版块内部，有很大的一片双龙生态园，面积很大、景色非常好。
如果说观山湖公园是观山湖区的中央公园，那双龙生态园就可以算是空港版块乃至整个双龙新区的中央公园。
双龙生态公园北靠龙水路、南靠西南环线、东临机场路、西临龙洞堡大道，鱼梁河与猫洞河在公园交汇，规划面积约 121.58 公顷（约1800亩），是双龙打造的以自然生态为基础的主题公园，也是贵阳市级示范性公园之一。
所以，如果要在空港版块这里购房，可以好好研究一下双龙生态公园周边的项目。而目前空港版块的房屋销售，其实也主要来自于南明区的外延。不过有些尴尬的局面，龙里别墅区因为产品能级反而吸引了不少贵阳人过去买房，但空港版块价格已经不低，又因为版块的成熟度不够、知名度不够，成为比较鸡肋的住区。
大区域的小细节
地铁站点
对空港版块来说，地铁的走向值得研究。因为规划新，所以地铁实际上就代表了区域发展的核心节点位置。在空港版块内，有这么几个地铁站：森林公园站、龙洞堡站、机场站、小碧站、云盘村站、水淹坝站。
其中，森林公园站位于首开紫郡项目旁边，主要是因为富源路转过来，顺势开发的一个站点
功能是服务周边的业主，这个站点可说的不多。
接下来是龙洞堡站，龙洞堡站对空港版块是一个很重要的站点。因为区域内的重点商业基本都在此范围内。站点周边一公里内，肉眼可见的有砂之船奥特莱斯、太升国际、市一医分院这些已经投用的商业、公建项目。住宅项目倒是不多，目前只有中南林樾。
机场站，主要是服务机场的往来通勤，以后老城区人民可以方便的乘坐地铁从市区各处来到机场，到达机场的旅客也可以通过高铁、地铁便利的通向各自的目的地，美滋滋。
小碧站和营盘村站，最重要的功能是为了空港组团里面的文旅项目服务，什么文旅项目，就是多彩贵州城、极地海洋世界、东方科幻谷这几个项目。
话说东方科幻谷那个机器人真的有点牛叉，从龙洞堡大道开车远远都能看到，魔幻酷炫。但是这个公园好像现在已经没啥人了~
最后是水淹坝站，这个站就是为了客运东站服务，对于周边来说目前还看不出太大的功能。
公共资源分析
双龙目前的优质公共资源都集中于空港组团。
但是不得不说，目前这些文旅项目还缺乏顶级流量产品，还需要更强力的运营能力和拳头产品才行。
商圈
空港板块目前最强能级的就是砂之船奥莱，从规划上面也可以看到，周边几乎全是红斑用地，商业商务居多。以后随着空港的人口增加，这里是有机会再建设一两个中大型购物中心，形成真正的空港商圈。
还有一个潜力商圈，那就是宝能科技城。从规划上的指标分析，宝能科技城实际上是有不少商业体量的。还有会展中心、五星级酒店、演艺中心等设施。但是这个地方要真正成熟，中间变数还有很大的不确定性。
空港项目连连看
首开紫郡
首开紫郡也是一个老项目，港真对这个项目我一直没什么感觉。很早之前，这个项目就进入了空港片区进行开发，但那个时候整个空港版块都还没启动，所以项目一直不温不火，卖得也不咋滴（当然，也可能是人家的国企风格，佛系销售），项目在整个市场上的发声也并不强。
不过在区位和交通上，其实项目很不错。上了机场路，过了图云关隧道下桥就是项目。项目旁边还有龙水路和兴业西路这两条空港新城的主干道，通过龙水路可以便捷的到达龙洞堡大道进入中环。通过兴业西路可以到达见龙洞路，进而到达汤粑关路。也就是说项目其实与空港新城与老城区三条主干道都有紧密联系，这么一看确实有点牛。当然项目门口还有地铁2号线的森林公园站，未来的轨道交通也十分便利。
产品上，项目的一大亮点就是低容积率。容积率仅为1.7的项目，在大盘来说并不多见。一期的洋房产品亮点颇多，容积率不高，建筑密度也比较低。吸引了不少南明区外溢的客群前来买房。但项目的高层产品，就只能说是一般般，户型和产品设计只能说没啥硬伤。现在在售的组团，已经深入到项目腹地，不过产品线还算丰富，有洋房也有高层，选择面还颇广。
还有一点需要重视，项目的商业配套也着实比较一般，最近的商业综合体只能依靠比较近的砂之船奥特莱斯。其实项目内部围绕地铁站，是有机会做一个几万平米的社区级商业中心服务业主的。不知道现在那个龙缘聚乐汇是否能承担起这个任务，做成首开紫郡的社区商业中心。
自从贵阳房价飙升之后，首开紫郡的价格也乘上了火箭，蹭蹭的向上冒。不过对于在火热市场中已经获取丰厚收益的首开，似乎也并不在乎快速走量和回笼资金（家大业大）。所以在近两年比较低迷的市场，仍然在价格上并无太多松动。不过人家作为空港新城的首席项目，确实也有充足的底气不是？
中南林樾
中南林樾，是中南置业进入贵阳的首个项目。
中南林樾的其实在空港版块内的位置倒是十分不错，项目就在砂之船奥特莱斯对面，四面临路，周边被龙腾路、见龙洞路、砂之船路和兴业南路包裹。而且项目正好位于刚刚说到的砂之船奥莱商圈内，距离2号线的龙洞堡站也不算远（直线距离约600米），旁边挨着市一医，未来公路交通、轨道交通、购个物、看个病啥的都很便利。
项目占地约10万方、建面32万方、容积率2.5、绿化率30%（属于比较政策的规划指标）。目前项目建设进度还挺快。从展板标注出来的备案价格上看，高层大多集中在一万一左右，洋房平层的价格集中在一万三四左右。这个价格怎么样呢？
要我说的话，林樾产品其实做得还真的算是不错。但是在目前的市场情况下，这个价格算不上有性价比，甚至有点贵。虽然项目旁边有商业、有地铁、有医院，但毕竟大区域还是待成熟阶段。不够热闹、也不够便利。
对了，置业顾问还告诉我中南受政府委托会在附近配建一个北师大附属学校，虽然是私立，但是对中南林樾的业主配置公立学位，按义务教育方式收费，算是一个公私混合制学校。但这一点我有点不确定，还需要进一步的确认。
现在南明区的新房项目确实不多。如果你是在南明区省委、军区、纪念塔、新路口、大南门一带工作，或者是在机场、航空公司工作，那你为了方便通勤，可以选择的新房也确实不多。这么看起来，林樾还算是这个区域中不错的选择，特别是产品我认为还是有一些优势滴。
如果你对空港版块发展有信心，那中南林樾还是值得纳入你的选择名单。
中南春风南岸
中南春风南岸，是中南地产来到贵阳的第二个项目。首个项目中南林樾也在空港新城，看来中南对双龙这边确实是真爱。
春风南岸在什么地方？如果你上了中环路，然后从龙洞堡大道去双龙，就可以很容易发现项目的位置。记住，出了黑垭口隧道的第一个匝道，下匝道然后掉个头就可以到达项目的售楼部。
交通春风南岸还可以，项目旁边就是连接空港新城与老城区的主要通道——龙洞堡大道，项目门口也是双龙的主要骨干道路龙水路，从龙水路可以方便的到达机场路。可以说项目周边全是空港新城的骨干路网，去区域内的商业中心（奥特莱斯），通过中环去老城区各处也比较便利。公路交通还算不错。但小区出行主要道路是龙水路，未来随着空港新城人口不断增加，拥堵的风险也在加大。
轨道交通上，项目就没有什么优势了。距离项目最近一个地铁站是2号线的森林公园站，但直线距离也超过一公里，意义不大。未来项目出行应该还是主要依靠公路交通。
售楼部的电梯还设置了宠物按钮，这个是比较人性化的设施，在贵阳其他售楼部我还没见过。可以看得出来，中南在人性化管理这一块还是挺上心。
从沙盘可以看到，项目的主要产品是洋房和高层为主，目前在售的是两栋高层和部分洋房。个人认为春风南岸的洋房产品还有点意思，高层嘛一般般啦。
项目在售的11层洋房产品，都是复式洋房。就是一二层是一户，三四层是一户，五六层是一户……反而顶楼的11层是个平层。1梯两户的设计，一个单元共有12户人家。
这个复式洋房的设计，同样有比较高的赠送面积，主要是在客厅挑空的部分。实际装修中可以把客厅上空利用起来，还可以多做出两个比较宽松的卧室。也就是说这个洋房户型，完整版的做法可以做成五房三卫的户型，三代同堂也是比较宽裕的了。这个复式洋房，虽然南北通透度一般，但还是颇有亮点。感兴趣的朋友可以实地到现场看一看。
聊完户型，说说配套。教育配套上，虽然旁边就是李端棻中学。但这个学校是民办学校，并非公立学校。如果是划片，置业顾问说极有可能是划到双龙新区第一实验小学和实验中学。我大概看了一下，双龙第一实验小学就在首开紫郡那里。距离倒是不算太远，不过步行过去还是很辛苦的。
中学的话目前就不太清楚。因为项目还处于建设的初期，而且本身又没有规划中小学。所以划片啥的都是未知，我也是一脸懵逼的状态。只能等项目落成后，估计才能见分晓。
对了，还有一个点要提醒大家。在项目的内部，有一条高压线走廊贯穿。当然，在规范中距离500KV高压线达到20米以上即为安全距离。不过实际生活中，建议还是至少拉到50米以上吧。而且高压线对于视线的影响也还是挺大的，如果大家有意购买这个点需要重视一下。
总的来说，中南春风南岸还是属于一个亮点颇多的项目。项目在空港新城的区位不错，路网交通也还算可以。从75的两房小户型到150的复式洋房，涵盖了市场的各种需求，产品线还是比较丰富的。但是受制于大环境和大配套的缺乏，目前项目外部的居住气氛和商业气氛还是很缺乏的。
我们买房子，不仅要看房子本身，更要看区域的发展。空港新城虽然基建基本完成，但是在生活配套设施的完善上，起码还有5-8年才能比较成熟。
这里要说一下，春风南岸的售楼部修得真心不错。造型有点未来风，还做了一个漂亮的人工瀑布，给人的感觉确实很舒服，而且我要说一句中南售楼部的服务不错，保安小哥很尽责。
宝能科技城
宝能科技城，是双龙的热点项目（因为其他也没啥太多项目了）。宝能的特点是啥？主要是商业物业的占比很大，不过我想这应该是特点而非亮点。
商业比例过大，带来的就是商业物业非常多。所以在前期，宝能科技城主要买的就是商业别墅和公寓产品。商业别墅我就不多说了，因为大多数是企业买来自用。不过公寓投资，在此还是要提醒大家一下还是要慎重。特别是今年对于投资性的商业物业，我都不建议。
作为商业投资物业，最重要的还是要看未来是否租赁情况如何。因为公寓这种产品，实际上的物业增值潜力很小。就算有增值，在未来交易的时候因为交易税费非常高，会把你的增值部分吃得很干净。
租赁呢？分为整租和散租两种，整租主要是租给酒店之类的管理公司。而散租就是租给小公司之类的。如果是酒店之类的业态，那就非常考验这个地方的枢纽聚集程度，如果达不到比较高的聚集度，酒店搞起来非常困难。
如果是散租给小公司，那你知道小公司一般的生命周期有多长吗？反正有个亲戚的公寓，就在绿色未来地铁站附近，两年间换了四个租客，基本上很难持续几年。
对于个人投资者来说，公寓虽然总价低，但潜在的风险还是不小哇。希望大家算好账，明确自己的需求再决定是否下手。
最近宝能科技城推出了一个住宅组团，叫臻悦府。主要有洋房和高层，但是现在只找到了高层的一些资料。组团位置上距离前期的产品不算远。这一批高层都是2T4户的产品，从效果图上面看立面效果还可以。
户型上这批高层都有一个共同亮点，那就是利用阳台做了一个赠送空间，实用性确实还可以。
说真的，宝能科技城在我看来一直是比较奇葩的项目。项目的操盘方，也就是宝能主业其实是金融专家，圈地能力非常强。前段时间，又以比较低廉的楼面地价（1800~3100元/㎡）再次拿下项目旁边的四个地块，共计7.75万平米，圈地能力着实强悍。
但是在之后的宣传上，项目的定位让我有点懵逼。宝能科技城的定位，在我的理解应该是“空港/双龙的产城结合代表项目”。
CBD？没想到2020年，还有项目这么厚爱“CBD”的概念。
纵然在规划上，宝能科技城十分打眼，会展中心、购物中心、会议中心、星级酒店、甲级写字楼……但规划毕竟是规划、落地才是硬道理。业态全、货量大、变数多，真到落地还需要N年的建设，到时候会怎么样没人知道。
现在打着“CBD”的定位卖房，一是解决不了客户认知问题，二也解决不了实际的销售问题。毕竟不是商业体量大，就说是CBD撒。
甚至从现在的政府投入度来看，明显像三马这种版块的能级更高。那这个CBD还不如野鸭塘时尚中心、金鸭国际金融中心来得实在呢。
贵阳的CBD，很长的一段时间只会属于金融城。
宝能科技城，项目圈地广、商业体量大。项目这么大的体量，我想首先要解决的问题还是“客户是谁”的问题。
想不清楚这个问题，不说CBD，就算是CPU、CIA都没用。
中铁建广电项目
空港版块，又来了大玩家。
2020年1月2日，位于双龙航空港经济区的3宗商住类用地挂牌结束，最终，中铁房地产集团（贵州）有限公司、贵州广电建设开发置业有限公司联合竞得上述地块；据悉，此次成交土地总面积约32.23万平米，成交总价约32.54亿元，单宗地最高楼面地价4574元/平米。
其中，SL（19）017号地成交楼面地价2454元/平米，SL（19）018号地成交楼面地价4574元/平米，SL（19）019号地成交楼面地价3236元/平米。
继兰草坝项目后，中铁建又继续开疆扩土。中铁建广电项目，其实是中铁建和贵州广电联合开发的项目，而地块距离贵州广电的大数据版权中心非常近。
项目目前的信息并不多，只能从基本指标上面估计是一个计容面积近50万平米的大项目。值得一提的是，项目就是正好处于双龙生态公园的旁边、中南春风南岸的马路对面。从卫星图上面可以看到，自然环境还是挺不错的。
中铁建的开发特点，很多人都比较清楚。开发速度不会特别快，但开发的想法挺多，品质也还可以。如果项目能做出些不一样的东西，我相信还是能吸引不少客户过去实地研究一下。特别是广电系统的大量职工，肯定就是现成的潜在客户嘛。
项目不小，信息很少。等未来有了更多更详细的信息，我们再来好好聊一聊。
