血饮：现阶段能买房吗？（血饮风云）

文章很长，请耐心看完，你一定会有所收获

据中国政府网报道，4月25号，自然资源部负责人在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这一消息引起社会广泛关注。

目前政策和经济形势下，后台很多读者留言表示，非常困惑现在是否适合买房。

房地产市场跟其他市场一样，根本而言，涨跌取决于内外经济金融环境。欲判断当前是否适合买房，就需要全面仔细观察内外经济环境。

【外部经济形势】

北京时间5月4号凌晨2点，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间由4.75%-5%上调25个基点至5%-5.25%。

这是美联储自去年三月加息以来的第10次加息，完全符合血饮之前关于美联储暴力加息的预测。这次加息之前，市场预计美联储将会很快停止加息，并迅速启动降息。

当时血饮坚持认为，降息不会很快到来！因为，降息只会让美国死得更快！

有史为证。美联储历史上曾经在多轮加息以后就开始降息，并非无经验可循。事实上，美联储在最近的一次测试中就已经深刻领悟到，即便用降息来应对风险，也无法阻止美国金融系统爆发危机。2019年8月2号，在时任总统特朗普的要求下，美联储被迫降息25点，到2020年3月16号，美联储将利率下调到0。仅仅短短7个月时间内，美联储紧急降息225点。但这一切努力并未阻止美国的金融悲剧发生。2020年3月开始，美国金融氦闪如期爆发，美股连续熔断4次，差点崩盘！

本次会议之前，市场普遍预计美联储会在5月会议上停止加息，理由是银行业危机扩大。但实际美联储顶着银行业危机继续加息，直接打脸市场。

退一万步讲，即便美联储停止加息，也并不代表紧缩货币政策结束。在停止加息以后，美国将迎来比加息更可怕的信贷紧缩，也就是银行业在高利率背景下，为防止*只能进一步降低贷款，收缩信贷。如果说加息是提高了拆解利率，增加了利息支出，那么，信贷紧缩将带来信贷量的全面收紧。

即便停止加息，美国银行业开始信贷紧缩，信贷收紧带来的冲击也将席卷美国家庭和制造业。从这个角度而言，如果说银行业危机是地震的话，那么，信贷紧缩就是地震引发的超级海啸。

目前，包括华尔街和国内金融领域对加息的判断都是从己方利益出发，不断加息让华尔街利率对赌输得钱越来越多，屁股决定脑袋，华尔街自然希望加息结束，只要停止加息并降息QE，则大量金钱必然涌入华尔街。

国内同样如此，美联储加息让国内各个领域承压，停止加息就能够重新获得政府提供的庞大流动性，继续从中获得过去的超额利润。

美联储加息会不会因为银行业甚至经济衰退而停止加息呢？

早在去年4月份，美联储一把手鲍威尔就明确表示：即便加息导致美国经济衰退，也在所不惜。但是，这句话却被市场故意忽视，等到今年4月硅谷银行*导致银行业危机扩大以后，市场依旧顾我，以不能让美国经济陷入衰退为由，期望能够裹挟美联储政策，但美联储早就明确表示，即便危机来临，也不会停止加息紧缩的货币政策。

要知道，目前美国人的储蓄率只有4.7%，比美国2008年金融危机爆发时还要低。但就是在这种情况下，美联储依旧加息并坚持紧缩货币政策。美联储之所以这么干，就是预测到了降息的恶果比加息更加难以承受。

两害相权取其轻，美联储如果停止加息启动降息，不仅美国银行业会爆发危机，还会导致股市崩盘，连带引发楼市和债市*，这些都是美国无法承受之重。打个比喻，犹如目前的美国经济卡车在前不着村后不挨店的高速路上已经起火，很多人认为，解决危机的最好办法就是停车救火，也就是停止加息并降息救火，但是，如果停车救火不仅无法扑灭火源，而且会将车辆本身焚烧殆尽，也就是将美国经济彻底烧毁。所以，对美联储来说，这一历史瞬间的最好办法是狠踩油门，加速前进，也就是连续加息，直到在道路前端找到水源，让着火的客车从水源中冲过去，将车上的火焰扑灭。灭火前的任何停车行为都是找死。

目前，美联储正在驾驶着火的经济卡车前行，银行业危机只是车上的火势扩大，美联储在加息之初就已经预判到了经济卡车火势会扩大，所以鲍威尔在开始加息时就表明了决心，即便加息途中火势增大，但依旧会狠狠踩紧缩货币政策的油门。

美国解决车辆着火问题的最终途径，就是寻求中国支持，但美国在政治正确下目前依旧不愿意低头，中国也隔岸观火对美国的窘态冷眼旁观。

美国不愿意让步，却又心存侥幸。美国国务卿布林肯、财政部长耶伦以及商务部长雷蒙多访华均被中国拒绝，这说明，中美双方目前进行谈判，美国根本没有任何优势，正因为美国没有任何优势，所以才会从对岸、日韩、南海几乎所有问题对华发难，但中国就是不动如山，如此，美国车辆着火，一众官员忧心如焚，当真活该！

中美会谈什么时候能够达成协议尚不可知，美联储当下唯有绝不放弃加息紧缩货币政策。只要紧缩持续，则美国购买力下降，欧洲、加拿大、澳大利亚又紧跟美国加息，这样导致欧美消费快速减退，危害中国出口。这方面，双方是在比拼经济内力，出口困难就是比拼中出现的正常现象。

出口不乐观，国内投资和消费重振基础同样不牢固，固定资产投资自然也没有前几年那么繁荣，所以，外部美联储继续紧缩货币政策对国内楼市压力始终存在，这是制约楼市上涨的外部条件。

【国内经济形势】

5月11号，据国家统计局网站公布数据显示，中国4月CPI同比上涨0.1%，较3月的0.7%有所下降，环比下降0.1%。PPI环比下降0.5%，同比下降3.6%，降幅比3月扩大1.1个百分点。

国家统计局权威的数据表明，继3月之后，中国4月CPI和PPI同比增速再次双双回落。回落的直接原因是进口大宗产品价格下跌，今年4月份除粮食外全国大宗进口产品价格全面下跌。

这代表什么呢？

血饮在之前文章说过，随着美联储推动低油价＋强势美元的加息政策，国内经济会承压，其动力就来源于大宗产品价格下跌，产品价格下跌，则直接导致工业产品价格下跌，导致PPI下行。在过去一年，国际油价从最高接近140跌到最近的70美元，已经下跌超过一半，贵金属比如锡、镍等下跌幅度更大。

PPI与CPI关系是衡量经济形势的重要指标，当两者同时增长，则代表全面向好，反之则代表经济增长基础并不牢固。目前的形势，血饮在2022年11月8号发表的文章《经济会好起来吗》中已经做出回答，现在的发展与当初的预测完全吻合。

债务方面，地方债今年前四个月累计前4个月地方债发行近2.8万亿，增速创三年来新高。

投资方面，四月份社会融资规模12200亿前值为53800亿，缩减78%。4月份新增人民币贷款7188亿，前值为38900，萎缩81%。

上面三个数据表明，国内经济发展的基础依旧不构牢固，需要继续努力。当前的经济形势依旧需要共同努力才能够重新启动经济增长。预计，今年国家将进一步扩大基础设施建设，否则等到11月国家地方财政耗尽，下半年的经济将面临诸多困难。所以，国内经济仍需继续努力。

未来一年形势究竟如何？明白了国内外两大市场趋势，大家也就明白了未来的经济形势。在这种情况下，大家购买房产一定要量力而行。

【人口下降必然导致房价下跌吗】

目前在网络上流行这样的观点，人口下降会导致房价下跌。这种观点看上去无比正确，但细想却并非如此。以韩国为例，目前韩国是世界上人口出生最低的国家之一，2020年韩国人口首次出现负增长。但是据日经中文网报道，韩国统计厅2月22日发布的数据显示，2022年韩国合计特殊出生率为0.78。韩国的房价却在过去5年里平均上涨了8成。在韩国人口出生下降的过程中，平均每年增长16%；同样的2020年，美国主体人口白人人口数量首次出现下降，但过去3年美国房价依旧在不断上涨，其中2022年房价更上涨11%。同样的情况的出现在德国身上，在人口下降需要吸引外来移民的德国，2021年的房价比2020年增长14%。人口已经负增长的俄罗斯，同期房价上涨24%。

从上面数据可以看出，全世界的房价都在上涨，而且这跟所在国家人口是否增长没有必然联系，即便这个国家人口减少，但房价依旧在上涨。

很多人认为人口减少房子就成白菜价。可是，日本人口从2007年以后出现负增长，已经持续16年了，但是日本各大经济圈特别是京滨等城市圈的房子依旧是偶同日本人奋斗一辈子都买不起的。很多人不知道的是，被战争打成废墟的叙利亚古城阿勒颇的房价高达2万人民币一平米，菲律宾首都马尼拉的房价也在2万一平米。这些房子同样不是当地人能够买得起的，也不是某些人眼中的白菜价。

【房价上涨跟什么有关呢】

房价上涨只跟两个因素有关：

生产效率提高带动的工业产值增加

中国房价长达40年的增长，一直被很多人诟病。不少人认为是M2货币超发导致，但实际上推动房价上涨的是中国工业制造的生产率不断提高，带动工业产值暴增。因为是勤劳的民族，且有早期低教育成本培养起来的高素质产业工人，中国的工业产值在过去40年增长了1000倍，对应的则是M2同比增长1000倍。但，某些人开始偷换概念，将房价暴涨归咎于M2增长，实际上货币一个重要价值就是价值尺度，工业产品增加必然增发货币用来衡量其价值，工业产值增长必然带动M2增长，两者只要匹配，即便M2稍微多一点，但也不存在货币超发一说。

40年工业产值高速发展，带动基础设施建设增加，M2水涨船高带动了脱产农民入城，更好的配套设施极大改变生存环境，工业蓬勃发展带动地价上涨，然后再带动房价上涨，这是顺理成章的事情。比如中国房价增速最快的2003年到2008年，就是中国加入世贸组织以后，工业产值疯狂扩张的结果。

我们不清楚某些砖家为何要将中国民众得利的M2增长说成是房价上涨的万恶之源。难道经济减速，M2一个劲下跌，工厂收缩资金链断裂甚至*才是砖家希望看到的吗？非洲房价便宜，你会去买吗？非洲没有任何配套，工业停滞不前，买了房子十年以后价格一点没涨，还要赔上装修钱，是不是就更好呢？

金融炒作

美联储掌握全球货币政策走向。2007年以后美国更多通过操纵美联储货币政策影响全球，其中最主要的就是通过控制大宗价格上下波动，左右他国货币政策。打压油价制造强通缩的时候，往往能够击垮对方制造业，拖对方国家楼市下手。制造通胀的时候，往往能够带动工业产值剧增，将泡沫硬塞进对方国家经济。反复挤压下，击垮对方楼市和国民经济，达成不可告人的目的。

过去二十年，中国楼市价格基本跟随美联储货币政策摇摆。但工业产值不断增长也支撑了中国房价一路上行。虽然近几年中国经济遭到美国外部遏制打击比较多，为了维护国民经济释放流动性增多，但绝大部分前都是进入了基建领域，以基建建设维持工业增加值不断增长。虽然某些极端环境下大量基建建设拉升了房价，但整体房价依旧与工业产值增加相匹配。

金融炒作只有在工业产值大爆发以后才会起作用。2020年以后随着海外订单增加越南经济蓬勃发展，紧接着越南首都胡志明市房价一路暴涨到3.5万人民币一平，比中国杭州、苏州、南京的GDP还高。

所以房价上涨的根本原因在中国经济增长。未来，如果中国能够在货币战争中击垮犹太资本集团。那么，海量的国际资本疯狂涌入中国，在解决了资金问题以后，国家发展积累的资金和海外资金也必然推高中国楼市。这说明，经济增长带来的增量扩张是房价上涨的根本动力。

当前中国面临两大挑战，一个是产业升级转型，一个是美国全面打压。产业升级转型的时候，美国下定决定全面遏制中国，我们一方面要对抗美国打压，一方面又要完成产业升级后对美超越。两个任务加在一起都特别艰难。

但，这些困难新中国建立以来已经经历了很多次，最后我们都实现了跨越。这次的任务虽然艰难，但相信我们能够再次突破。

一旦以新能源和数字经济为代表的第四次科技革命在中国率先爆发，则中国工业生产效率和工业产值必然再次飞速增长，美元霸道倒台以后，国际资本再蜂拥而入，这将进一步带动中国房价上涨。这个阶段类似于二战胜利以后，全球资本进入美国，带动美国在1945年到1950年之间的飞速发展。

在那个年代，普通美国人的脸上都洋溢着笑容，美国对全世界的态度是前所未有的宽松。国民更是无比的自信，他们只要努力工作就能够在快速增长收入中买到喜欢的房子。相信我们也会过上这样的好日子！

【买房四大信号】

上面我们说到短期内购房的不利因素和长期持有的内在逻辑，那么，到底什么时候买房最合适呢？

一二线城市打开限购

在2022年2月的知识星球讨论中血饮说过，楼市限购将逐步打开。结果，当年三月份哈尔滨成为全国第一个放开限购的城市。紧接着，郑州、长沙、苏州、青岛等城市接连放开限购。当年，全国又开始降低购房首付到20%。

推测国家再次放开限购的逻辑是，地方债增速过快，必然倒逼土地出让增加。为了增加只能放开限购，让更多愿意买房的存量购房者上车。目前，除了一二线城市以外，几乎都放开了限购。国家目前不放开一二线城市限购，原因在一旦放开，大量资金会从银行资金紧缺的西部疯狂涌向东部城市，导致银行购买地方债资金更加紧张，带来西部地区金融风险外溢。

但是，未来随着低油价＋强势美元制造的通缩袭到来，为了阻止资金出逃，国家可能会放开一二线城市限购，进一步向下挖掘购房者需求。当然这个放开是在挖掘三四线城市潜力结束以后。一旦国家放开一二线城市限购，就发出了全面购房的信号，大家就可以踊跃买入。

股市调整到位

中国有两个主要融资池，一个是股市，一个是楼市。2014年是中国股市上涨的一年，2015年更迎来了所谓的牛市。成交量暴增短暂的解决了当年通缩危机下上市企业的融资需求，但是随着2015年股灾到来，融资任务结束，国家打开了楼市融资池，于是，全国一二线城市房价开始上涨，2018到2019年以后更带动三四线城市暴涨。在契机上，股市在2015年年中股灾是楼市上涨的第二个信号，一旦出现，则可以快速买入。

大规模基建开始

跟硅谷银行*一样，2007年美国爆发金融危机。紧接着在2018年年底中国开启了MMT理论下的四万亿为代表的大规模基建建设，这其实就是中国版本的QE，量化宽松政策。现在金融危机开始笼罩全球，一旦全球经济随之恶化，那么，中国就要考虑经济着落问题，为了避免硬着陆，国家即便不采取四万亿政策也会出台数十万亿的大规模基建。

基建扩大必然带动房地产投资重新增长。2008年以后房价再次上涨就是直接证据。所以，危机中大规模基建开启是可以买房的第三个信号。

上面三个信号都是政策面的，下面说下技术面上购买的时间。主导房地产的主要动力是国家基建，基建以政府为主导。每年11月上旬，各地方政府的投资基本花的差不多了，到12月这个年终清算的时候，流动性就会趋紧。所以，一年中12月到1月份过年前是购房的最佳时机，这个时候承建商和持有现房的实体从业者就会抛售房产套现给工人发工资以及支付年底货款，这个时候往往有顶账房以及很大折扣的现房出售，这个时候就可以买入。

按照往年时节计算，今年9月23号以后，流感等病毒会再次爆发，会冲击国民经济，所以，年底是购房和动他关注的技术时间窗口。

大家购买房屋的时候，一定将三个政策窗口与一个技术窗口相结合，就能够最大程度省钱避免额外损失。

【刚需购房者注意事项】

上面的内容主要与房产投资者有关，下面来说下刚需住房者特别需要注意的事项，其中最后一项特别重要千万不要忘记了。

区分什么是真正刚需

刚需主要集中在孩子上学和结婚以及养老等问题上。其中大家最关心的就是孩子上学。在这里很多人都认为在孩子上幼儿园的时候就应该考虑购买学区房，这点在过去是适用的，但未来却不是。国家目前正在进行全面教育改革，公立教育将实现全面覆盖，公立学校将取代私立学校，K12和K15教育将逐步取消。更重要的是，未来老师将实行轮岗制，也就是每三年或者六年就要轮换学校，这样教育资源将雨露均沾的覆盖所有学校。随着老师轮岗，优秀学区资源将被逐步稀释。届时，从小学到初中的义务教育将资源平摊，高中教育则完全按照学生成绩划分，自然也就不存在学区房。

在这种情况下，之前从幼儿园甚至小学就开始的学区房将逐步退出历史舞台。对普通家长来说，本来小学教育更重要的是家长的辅导，现在资源更加平均，自然不需要现在花大价钱去购买均价最贵的老破小来获得入学资格。

如果孩子在3-12岁，则不着急购买学区房，为了孩子成长和未来升值，应该优先购买城市新开发地区的房子，不仅单价划算，而且面积更大，同样的钱还可以为二胎准备一个房间，何乐而不为？等到孩子上了高中以后则可以考虑购买附近房子，便于就近照顾孩子上学，可以随时观察孩子学习和情绪波动。

结婚住房记得先上车

如果到了结婚年龄，可能就要考虑购买房屋，这个需求就是硬性的刚需，这个就别考虑什么时候买房了，因为买来是用的而不是投资升值。对刚结婚的年轻人来说，如果资金不足就可以考虑先买小平米的先上车，结婚以后收入增加了可以再进一步改善。婚房的选址以两人工作单位距离中间位置比较好。同时如果是在新区上班，那就不需要考虑孩子上学的问题，因为学区房已经被废除，可以在新区购买更大平米的房子。在大城市落户，买房也是加分项，提前买房有助于提前获得大城市户口，对孩子未来教育帮助很大。

同样是幼儿园，上海公立幼儿园的价格甚至比五六七八线的公立幼儿园还便宜。但性价比显然上海的更高，在大城市的教育资源不是小城市能比的。人往高处走，能留在大城市让孩子接受更好的教育自然是最好的。再次强调下，如果是结婚买房的刚需不要去考虑目前的房价，先上车再说。如果担心抢不到新房，又不愿意购买老破小，可以考虑购买交房三到五年的次新房。好处是，户型优劣一眼就能看出，而且没有烂尾风险。

养老住房以配套成熟为主

这里需要说明下，老人的社会关系往往比较固定，特别是农村的亲戚朋友如果都在一个城市，那就可以就近购买在一个城市，亲戚之间有事可以相互帮助，这样就免去了外地儿女的担心。而且，亲戚在一起有话题聊天，老人不会孤单。

当然，买房还是要考虑周边配套，新区往往刚开发，配套不太完善。这种情况下可以考虑已经交付三到五年的次新房或者面积大一点、房龄不超过5年的的老城区房子。这里设施配套齐全，虽然旧了点，但适合腿脚不方便的父母购物。当然有条件的最好是在同小区为父母购买房屋，方便照顾，也方便父母空闲周末的时候给自己带带孩子，而且相互之间有独立空间，避免同一屋檐下婆媳矛盾激化，鸡犬不宁。

房龄超15年老破小尽快出手

学区房被废以后，中心区的老破小的刚需被打破。学区改革以后，打破了学区垄断，老破小金融属性被直接削掉，回归了住房属性。有上海市中心老破小学区房一夜之间从16万跌到9万的案例。国家层面已经不再给20年以上房屋提供按揭贷款，一旦购买15年甚至20年的老破小，那就意味着购房者将是最后一个接盘侠。从一两千一平米涨到数万一平米，老破小已经有了巨大升值空间，随着政策改变，最终购买者就是长达三十年房产接力的最后一棒。

这样的房子，政府会就行旧房改造，比如刷外墙漆以及安装电梯，但很难下定决心拆迁。原因很简单，第一是地方债负债累累，政府没有钱拆迁，其次是老破小均价太高，房地产商利润空间有限，政府也没有卖地收入，拆迁成本甚至大于卖给开发商的价格，政府自然没有动力拆迁，只能缝缝补补。

改善型住房需求永远存在

老破小退出历史舞台，但是，只要有人存在，住房需求就会一直存在。在存量博弈下，改善型住房需求将会一直存在。仔细对比现在和十年前的户型就会发现，现在的户型更加完善，而且最新的建筑标准也提高了层高，提升了抗震、防水等指标。从升值空间上，远比年龄超过十年的更有吸引力。如果考虑舒适性和升值空间还是要购买改善型新房。目前比较受欢迎的大平层就是其中的佼佼者。其平面化功能能够将过去改善型的顶级住宅别墅的立体功能区在平面全部展开，同时，大平层可以建立在闹市区，这样就可以享受出则繁华，入则宁静的居住体验。

提醒大家都买改善型住房尽量选择115平米以上，卧室相对较多，单个空间大的房子，这样的房子升值速度也是最快的。同时，购房的时候一定要评估小区物业水平，选择物业服务水平好，地面人车分流的小区。做到这两点，小区再过五六年也会井井有条，而不是像菜市场一样乱哄哄，最大可能做大保值。