深圳的一个城中村。 （视觉中国/图）
张建军买的回迁房正在变成一个烫手山芋。
回迁房，是指旧房拆迁后赔给拆迁户的房子。一些买家会从持有待拆物业的业主手中购买一定面积，相当于购买回迁指标，并代替原业主与开发商签订拆赔合同，等待拆迁时获赔相应面积的商品房。
2021年行情上行的时候，张建军花了两百多万元，在深圳龙岗区石灰围村买下一个95平方米的回迁房指标，期待能获赔同等面积的回迁房，用来自住。当时指标每平方米售价两万多元，比周边新房价格低一半。
“我们没钱买其它的房子。”张建军向南方周末记者坦言，他从外地来深圳工作十多年，在一所学校做老师，攒下的积蓄在深圳市区根本买不起商品房。
在百度贴吧“旧改吧”“城市更新吧”等论坛里，充斥着各种推介回迁房指标的广告语：“1：1赔红本商品房”“预计5年交楼享300%回报”“做拆一代，享城市红利”。
回迁房指标交易在深圳长期存在，2020年开始愈加火爆。这一年深圳房价快速上涨，政府调控收紧，购房门槛提高。回迁房指标的价格通常只有周边新房价格的一半，吸引了大量刚需购房者和投资客。
“2020年、2021年这段时间指标（交易）是最火的时候，很多外地人、深圳本地人看中了项目基本上都直接打钱过来说你帮我去找（指标）。”专门从事深圳回迁房指标交易的房地产中介蔡和畅对南方周末记者说。
然而，张建军买下石灰围的回迁房指标后，开发商爆雷，项目搁浅。2021年开始，深圳也多次发文打击回迁房指标交易。
这门由城市更新催生的灰色生意，风险陡增。
回迁房来源
张建军购买的95平方米是石灰围村一栋农民自建房的一部分，由当地村民在2015年与人合建——村民提供100平方米宅基地，合伙人出资建房。建成的房子共7层，村民分得3层，合伙人分得4层。
2020年，石灰围村被列入深圳城市更新计划，这栋7层小楼也在拆迁范围内。合伙人拿出近五百平方米建筑面积对外出售，除了张建军，还有另外4人分别买下不等面积。
这样的农民自建房在深圳大量存在，正是深圳回迁房指标的来源。
中国实行城乡二元制土地结构，城市土地属于国有性质，农村土地多为集体所有。国有土地需要经过招拍挂出让，合法建成的住宅商品房拥有70年产权，可以流通交易。集体土地上建的房子只能在集体内部进行转让。
广东合一城市更新研究院执行院长胡益红告诉南方周末记者，深圳地少人多，为了发展建设曾在1992年、2004年先后将农村集体用地全部转为国有用地。当时深圳的房地产市场已经发展起来，和日渐高涨的房价相比，失地农民获得的安置补偿标准较低，不少人采用“种房子”的方式占地。
按照1992年的《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》，一亩（约667平方米）产值较高的一类水田补偿4000元。当年深圳房价最高的罗湖区均价已达4000元/平方米，相当于征地补偿的667倍。
2004年，一亩水田的补偿标准提高到24000元，相当于每平方米36元。此时深圳平均房价逼近6000元/平方米，是征地补偿的167倍。
结果是，深圳虽然在法律意义上已经没有集体用地，但村集体等组织依然占有全市近三分之一的城市规划建设用地。炒地皮、合作建房风行一时，大量未经合法审批的自建房在已经转为国有的土地上拔地而起。
深圳将这类物业称为“农村城市化历史遗留违法建筑”。但是客观来看，处于高速发展阶段的深圳，住房需求旺盛，这些历史违建同样发挥了作用。
深圳2015年公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》显示，截至2014年底，全市违法建筑37.30万栋，面积约为4.28亿平方米，占全市总建筑面积半壁江山。在所有违建物业中，住宅类违建达1.72亿平方米，占总体量的40.08%。
随着城市发展，深圳建设用地日渐不足。为了增加建设用地，深圳积极推动城市更新，通过拆旧建新腾挪土地。大量历史违建也在这一过程中被拆除，置换成回迁房。
形成产业链
在深圳的高房价下，历史违建物业变商品房意味着巨大的利润，由此催生出一条回迁房指标交易产业链。
这条产业链的顶端是持有大量历史违建的拆迁户。其中不少人并非本地村民，而是“种房子”的投资客。
早年间，他们四处寻找标的，与村民合作建房，或直接从本地村民手中收购楼房，手上持有大量建筑面积。平时他们将这些房子出租赚租金，一旦押中某地拆迁，又能获赔价值不菲的回迁房。
由于拆迁周期较长，他们也会选择在拆迁前出售一定面积。虽然售价比将来能拿到的回迁房市价低不少，但买家必须一次性全额付款，能够令卖家在短期内兑现现金流。
回迁房指标买卖通常由中介牵线达成。蔡和畅就曾遇到过手上持有上万平方米物业的投资客，拿着十几本测绘报告找他联系回迁房指标买家。“（投资客）中途可能用到钱，就提前套现一点。”
因为产权有问题，正规中介机构很少涉足，但深圳有专门从事回迁房指标买卖的中介群体。他们以外地人为主，熟悉深圳各片区情况，促成一单交易收1%左右的中介费。
湖南人唐韵升也是这个群体的一员，他告诉南方周末记者，自己1998年初中毕业就来了深圳，经同乡介绍开始做回迁房中介，已经干了十多年。“不是我吹牛，整个深圳片区我基本都是很熟的。”
唐韵升透露，中介往往与当地村委会熟识，获知哪里有房子可能要卖，就去和业主谈。房源信息只在网络论坛、朋友圈等隐蔽渠道发布。有些购房者直到付了钱也不知道中介公司具体叫什么名字。
回迁房指标的买家主要是两类人。一类是刚需购房者，因为资金不足冒险选择便宜的回迁房。另一类是专门的炒房客，除了通过“搏拆迁”换取高额回报，也会将回迁房指标层层转卖赚取差价。
刚需购房者更倾向于即将拆迁的项目，可以直接顶替原业主和开发商签订拆赔合同。炒房客则会考虑进度没那么快的项目，这类交易风险更高，但可以转卖指标获取短期收益，价格也更便宜。
政府确权代替民间确权
历史违建能买卖，一个重要原因在于，深圳之前在城市更新过程中对确权没有严格规定。
也就是说，一栋将被拆迁的房子即便被多次转卖，开发商只要和最后一任业主签订拆赔协议，回迁房就会照常赔付。
胡益红介绍，在长期的回迁房指标交易中，深圳形成了民间确权方式——在历史违建进行转让时，由原业主提出申请，管理集体资产的村股份公司核实认定，再由街道办进行公示。为了增强权威性，一些交易还会请律师或公证处进行见证。
但即便有律师或公证处，这种民间确权方式也没有法律效力。一旦发生纠纷，交易不受法律保护。原业主一房多卖、临时加价或反悔、售卖虚假房源等情况层出不穷。
负责深圳一处城市更新项目拆迁谈判的工作人员告诉南方周末记者，他曾遇到买家购买指标后迟迟未能拿到回迁房，闹到街道办要去上访，结果被“教育”了一番：“国家明文规定违法建筑不能买卖，你违法了还要去上访？”
胡益红表示，这类历史违建的确权类诉讼法院也不会受理。据2012年9月深圳市中级法院发布的《房地产审判工作白皮书》，深圳对此采取的是“先行政再司法”原则，如果对历史违建物业有权属争议，需要先向区规划土地监察局等行政主管部门提出确权申请。
2021年，随着回迁房指标被热炒，深圳接连出台政策打击此类交易。核心举措是对历史违建的确权问题进行明确规定。
新政要求政府部门介入确权工作，由开发商申请历史违建物业权利人核实，辖区街道办、区规划土地监察局等部门审核，报区城市更新局备案并公示。
经核实的历史违建物业权利人原则上不得变更，开发商和未经确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不得备案，未作确权的项目要补充开展这一工作。
对于新政颁布之前立项的城市更新项目，如果尚未确权且未确定开发商等实施主体，深圳市要求自2021年8月12日《深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》发布之日起6个月内补充开展确权，防止回迁房炒作。
胡益红表示，新政主要是将确权工作前置于立项。尽管确权之前回迁房指标还可以倒卖，但买家要在立项之前就付款，等待十年左右才可能拿到回迁房，风险增加的同时投资回报降低，能够抑制炒作行为。
在实际操作中，对于上述通知发布前立项的城市更新项目，如果回迁房指标买家和开发商签订的拆赔合同已经在城市更新局备案，即便之前经过倒卖，也能获赔回迁房。
双刃剑
张建军买回迁房指标时同时签了两份合同，一份是和原业主的转让协议，另一份是和开发商的拆赔合同。
开发商是恒大集团（03333.HK）下属公司，合同就在该公司项目办公室签订。对方也知道他并不是真正的被拆迁人，但他和另外4位回迁房指标买家依然作为赔偿对象共同出现在同一份拆迁合同上。
对开发商而言，签约对象是不是真正的被拆迁人并不重要，尽快签约才要紧。《深圳经济特区城市更新条例》规定，开发商和拆迁户的签约率至少要达到95%才能启动拆迁。签约慢就意味着开发成本更高，能快速签约的回迁房指标购买者反倒更受开发商欢迎。
周兵在一家房企负责深圳城市更新项目，他告诉南方周末记者，城市更新项目的各项成本基本是固定的，竞争相对透明，拼的就是时间管理。“人家用一年就搞定了，你用三年才搞定，你这个项目的收益肯定是低于别人的。”
以过渡期安置费为例，开发商需要在征收拆迁户房屋后向对方支付一定金额作为过渡费，直至回迁房交付。张建军签的合同中，开发商每月需支付的过渡费共计一万多元。
尽管能节省时间成本，但回迁房指标交易对开发商而言是把双刃剑。周兵表示，回迁房指标交易的隐形市场也推高了拆迁户的补偿预期，导致一些拆迁户待价而沽，拖慢开发进度，城市更新的成本也随之提高。
他介绍，深圳大大小小的城市更新项目有近千个，但实际落地实施的并没有这么多。“除了拆赔标准谈不拢，权属关系复杂也是阻碍项目落地的重要因素。”
据胡益红所在的广东合一城市更新研究院统计，截至2022年12月5日，深圳已经完成立项、需要拆除重建的城市更新项目有996个，目前只有不到200个完成了确权。“这和回迁房指标交易有比较大关联，多数开发商都不知道确权给哪一手才公平合理。”
按照新政，确权先要由开发商提出申请，政府负责审核。在权属关系比较复杂的情况下，开发商首先就搞不清楚应该确权给谁。
从深圳市城市更新和土地整备局公布的数据来看，2021年以来城市更新进度明显放缓。2020年审批城市更新计划99项，涉及拆除用地面积超过一千公顷。2021年项目数量锐减至66项，涉及拆除用地面积八百余公顷。
周兵解释，这主要是因为2021年住建部发文要求城市更新行动中防止大拆大建，深圳对拆除重建类项目的审批有所收紧，确权要求也提高了立项门槛。
对于一些买了深圳回迁房指标的人来说，目前面临的问题是，不少项目由于开发商资金紧张陷入停滞。
张建军买下石灰围的回迁房指标后，开发商资金链出现问题，承诺的过渡安置费也未支付，而石灰围的城市更新项目也没有资金继续开发。
负责该项目拆迁谈判的一位工作人员告诉南方周末记者，目前该项目由央企深圳市招商平安资产管理有限责任公司接盘，但项目什么时候能有实质性进展尚不得而知。目前石灰围的签约率只有40%。
（应采访对象要求，唐韵升、周兵、张建军、蔡和畅为化名）
南方周末记者 卫琳聪
