从2000年开始，北京很多新建小区的外立面一改红、白、灰的涂料粉刷，走起贴外墙砖的现代时尚、古朴雅致路线。但是经过了十几年，在大街上你会看到很多小区，因质量、工艺不够硬的外墙瓷砖已经脱落，影响美观的同时，还隐藏重大安全隐患。家住北京东城区永外的方女士就很忧心，因为小区几个楼栋的外墙瓷砖脱已有超过一年时间。
外墙砖脱落，担忧砸伤人
新奥洋房的外墙砖仍能看到当年的时尚和前卫，只是有一些楼栋外立面的墙砖已出现成片脱落。
方女士住在东城区永外的新奥洋房，她是在2005年买的房子，蓝、黄、红相间的外立面像一道亮丽的风景，这在当时打动了包括方女士在内的不少购房者。
如今，虽然外墙砖看上去不如从前，但也能看到当年的时尚和前卫。只是有一些楼栋外立面的墙砖已出现多处成片脱落。
为了防止脱落的砖砸到人，2号楼沿着墙根围起了围挡，这样行人才不能靠近，避免被突然掉落的砖砸中，但这也导致出行不太方便。据方女士说，她一直以为很快就会修好，但是这种状况已经持续了一年以上。
“因为外墙砖脱落加上道路围挡，不仅影响交通，还担心危及到行人安全。”方女士如此说。
的确如此。因外墙墙砖突然掉落伤物伤人的事情时有发生。今年3月份，一居住在湖南长沙河西岳麓区金星中路附近的人士正在路上散步，就被小区9楼脱落的水泥砖块砸晕了过去，同时被砸的还有在楼下卖菜的师傅。
据华商报报道，今年年初，商洛市商州区一栋自建九层楼楼顶遮雨檐上贴的瓷砖突然大面积脱落，砸中3名路人，其中一女子头部重伤经抢救无效身亡。
如果是楼层较高的建筑物，外墙砖脱落造成伤害可能会更大。
据京师律师事务所高级合伙人范辰表示，如果墙皮脱落伤及行人，首先应由业主承担责任。公共外墙属于全体业主，所有如果小区有几栋楼，其中一栋楼的外墙砖伤人，应由该栋楼的全体业主承担责任。
范辰说，当业主赔偿之后，如果属于房屋质量问题，而且房屋在保质期内，业主可以向开发商追偿；如果墙皮脱落，物业存在管理上的问题，也应承担相应的责任，业主还可以向物业追偿。
可见，方女士的担忧不无道理。看似外墙砖脱落的小事，其实隐藏着重大安全隐患。
外墙有保质期，维修需60%以上业主同意
那么，住宅外墙墙砖维修应该由谁来负责？
根据最新修正版的《建筑工程管理条例》现定，有防水要求的外墙面的防渗漏最低保修期为５年，而装修工程最低保修期限为２年。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”
方女士所在小区已入住十多年，无疑是过了质保期。
新京报记者向北京市住建委物业管理处咨询了解到，房子一旦过了保质期，外墙砖脱落需要物业来解决，如果维修需要的金额比较大，按住宅专项维修资金的使用要求，可以申请使用。
据悉，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。其中住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。因此，外墙脱落也在使用资金的范围之内。
方女士居住的新奥洋房开发商为中冶置业有限责任公司，物业公司则为中冶置业下属的物业管理有限责任公司。
新京报记者打通了物业公司的服务电话，据工作人员称，外墙砖的事，物业公司是不会不管的，他们也很着急处理这件事，但是要有很多流程要走。至于维修需要的资金，目前正在申请使用住宅专项维修资金。同时，因担心重新贴墙砖，以后还会面临脱落的问题，所以考虑换成涂料。现在物业主管部门要求物业征求业主的意见，需60%以上的业主同意，才能执行。
新京报记者从物业公司了解到，如果变为刷涂料，需要把外墙剩下的砖清理掉，然后再刷涂料，这一工程也不小。
律师表示，如果墙皮脱落伤及行人，应由业主承担责任，如果物业存在管理上的问题，业主可以向物业追偿。
动用维修资金前须征集意见
目前，包括方女士在内的很多业主都希望，无论重贴砖还是改用涂料，能否尽快落实。
据上述物业工作人员表示，现在征求了约100户业主的意见，其中已有90%的人同意换成涂料。小区有1200户业主，按60%这个标准，至少还要征求五六百户的意见。现在物业一般会利用业主来物业办事或者打电话的机会，向业主征求意见。也会上门，但是很多人家都是租户，加上物业人力有限，对于事情的进展，物业也很无奈。
事实上，针对住宅维修资金申请时间长的问题一直存在。今年10月10月，北京市住房城乡建设委等部门对《关于简化和规范住宅专项维修资金申请使用有关问题的通知》公开征求意见，目的是在申请使用时更便捷、透明。
过去。小区在申请维修资金时，往往是通过张贴告示等形式。“但这种告示的形式，给了一些不法物业公司可乘之机，业主不能真正了解维修资金的去处，“有业内人士这样表示。所以，此次简化和规范住宅专项维修资金申请也明确提出物业提钱业主须先知晓。方女士对于维修资金的申请做法没有异议，但希望物业尽职尽责早日解决外墙砖脱落的问题。
事实上，目前外墙砖脱落的事在很多小区普遍存在。很多业主及物业公司都忽视了其带来的危害性。不过，也有必要提醒开发商在楼宇外立面设计出新的同时，更应该做好质量和工艺，不要给若干年后建筑维修带来诸多隐患。
新京报记者 袁秀丽 摄影 袁秀丽 编辑 段文平 校对 吴兴发
