在最新发布的胡润百富榜上，恒大地产老总许家印凭借2900亿元身家成为了房地产行业中的翘楚，荣登百富榜首位，再看前首富王健林的万达市值缩水，名次下滑落至第五。不得不说榜单变化是资本市场的反映，许家印和王健林在财富榜上的这一涨一缩将会对未来房产行业格局产生什么样的影响呢？
首先，我们说许家印身价猛增，成为地产首富，主要由于其所持中国恒大股价一路飙升。今年以来，中国恒大成为港股涨势最猛的股票之一，年初至今涨幅已经超过330%。如果按照年报披露的数据，许家印所持股票市值已经从年初的490亿港元飙升至2210多亿港元，平均每天增近8亿港元。
市值，一定程度上来源于投资者的信心；房子还是那个房子，房企还是那个房企，但是如果投资者对其前景看好，则对其股价有着极大的推动作用，反之，则会带来股价下跌、财富缩水的问题。
恒大的风格，就是“大”，其广告最常用的字眼是“奢华”，每次开盘都极大造势请来当红明星，引群众围观；对于周边的活动，也追求“高大上”，恒大集团的万人运动会，与中国扶贫基金会合作的“恒大慈善万人行”，高调赞助中国足球……这些近乎于俗滥的炫富手段，却带来了很好的口碑和社会影响。
这并不是说，恒大没有负债，而关键在于，其拥有土地储备总面积高达2.78亿平方米，居行业首位。众所周知，贷款、拿地、盖房卖房、还贷基本上是国内地产公司的模式，因此，土地多的恒大，并不比万达的负债要轻。
再说万达，今年万达7月3号还在高调的跑马圈地，10号就和孙宏斌初步达成交易；9天后，又觉得拉来富力地产入伙更好，并最终敲定了买卖。都说万达还不起钱了，这是无稽之谈，问题在于，如果盲目清债，万达的现金流就吃紧了。近年来万达对海外并购很热情，也符合“走出去”的战略；海外并购多数是长期投资，但没关系，战略目标相符，企业规模够大，贷款还是可以支持一下的。只不过我国金融机构给并购贷款的期限最长也才7年，金额最多也只能贷到交易价的50%。
目前，万达的海外投资已累积高达200亿美元左右，这其中牵制了万达多少现金流呢？恐怕是商业机密，但从国内银行贷款政策看，这个数字应该是庞大的。
短贷长投，本是商家大忌，但万达险中求胜，独辟蹊径建立了其商业帝国；只不过再大的帝国也有软肋；负债、现金流吃紧就是万达的软肋。
因此，可以说，万达低走的关键问题，不是负债，而是在于资本市场的恐慌；投资者的羊群效应是万达无法干预的。再加上“走出去”的宏观战略开始收缩，银行在宏调下收缩贷款，媒体的持续批判性报道，都给万达股价缩水这件事添了一把火。
不能不说的是，万达总体思路是对的：轻资产化、重服务管理而轻物业占有。虽然对于短债长投的万达，此举会引起银行的注意，并开始对其限制；但毕竟他有大批海外资产，只不过在大环境下，他丢错了车，却可能保住了帅，是其错误的判断了“走出去”的政策，触及了底线，这里不在多表。
虽然说“轻资产化”是大方向，但这并不等于住宅市场熄了火，也不是说，商铺就成了未来地产的香饽饽。
之前，我曾经分享过一个真实的见闻：理发时候和理发师闲聊，他接手了一个“转让”的商铺，还沾沾自喜以为抢到了好的赚钱项目。面对我的质疑“都没人要了，又怎么能赚钱？能赚钱的商铺会卖给你吗？”，人家还振振有词“你不懂，买到就是赚到。”
如今，多去街上走一走，你就会发现，除了核心商圈还看见点人气，位置稍微差一点，底商不是空着，就是挂上“转让”的牌子。或者也可以问问自己，多长时间没有去过实体店买东西了？即便逛街，也不过看看样子，回来再去网上找便宜渠道。
由于电商的兴起，加上近两年实体经济不景气，越来越多的消费者选择更多元化的渠道消费；实体商铺几乎沦为了电商的展示柜，还是免费的。数据显示，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%，相比上年同期回落了4.2个百分点；而且随着更多电商平台开展竞争，未来电商价格优势更加明显，零售企业的销售额只能更加不乐观。
确实，“一铺养三代”还真的风光过，那时候随便一个临街建筑，都会被用来开个小店；小店生意好了，房东也笑了。
谁知道马云、强东来了……没有买不到，只有买不起，足不出户就可以收到商品，也不用担心还价之后不买遭到店员的白眼。总之，游戏规则变了，而受到影响较大的就是商铺了。“一铺养三代”对于大多数商铺来说，现在只是遥不可及的奢望；高价接盘、高额信贷，未来更有可能是“三代养一铺”。
总体来看，房地产不再是稳赚的行业，不再是随便买一套房子就能赚钱的投资圣地。从“一铺养三代”到“三代养一铺”，从风光的万达，到如今把首富的位置拱手相让。这其中的玄机，归根到底还要从研判投资对象说起。投资房产，最关键的就是要带来持续的正向现金流；而这个现金流要看清楚，并不是房产本身创造的，而是市场大环境创造的。如今市场走势扑朔迷离，再投资房产，就要比之前房地产刚刚市场化时候，更加复杂。即便是对于住宅，在“房住不炒”的政策大趋势下，如果再用历史经验研判当下形势，很容易犯“一铺养三代”这种刻舟求剑式的错误。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
