在北京买房记住这条选筹边界，看完受益匪浅（花语家园）

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已翻倍收益，我这情况该如何操作？

回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过400的标的

提问：我的老板在温州这边有银行关系，大面积的房子，一般都能贷平或者超贷。超贷50万的，他说看不上。我想问一下如果都是零首付或者超贷，价格也合理的话，温州的房子可以持续投资吗？一年买个几十套？

回答：浙江的小城市，房价都不便宜，本地有一部分购买力人群。但是人口分散，相对地域性也比较固定，不会有太多新增外来人口。之前我说的，选筹是买房的基础。选筹错误，贷款越多亏损越多。

提问：房姐您好，刚需买房问题求指导：先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！

回答：北小营位置太偏了，不推荐买后沙峪看下江山赋、万科城市花园、蓝星花园，北七家看下名流花园、名佳花园未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。

提问：您好！我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京\/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！

回答：1500只买一套浪费了，建议深圳北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000 的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：房姐您好：刚我前面问了您，还有一个问题，同学有北京购房资格，还是首套，同学说：她不购房，也无能力购买，借给我用。同学嫁给北京本地男，公婆名下有两套房，我害怕有什么风险。请问借同学资格购房，合适吗？

回答：这在多军内部属于常规操作代持最大风险是人品风险控制:使用代持协议抵押长租协议授权委托协议四项来约束代持人目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。

提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？

回答：老教师，已经分了房。新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。少数工作几年后，着手买房。教职工不一定买学区房，有的有子女入学。

提问：新人首问：房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万，其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起现在越看越晕，主要诉求就是学区环境好保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢

回答：你好，通州相对有一定溢价。如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。都远远好过通州。

提问：房姐你好，预算比较有限，但是又想买双井地区的次新，有没有什么办法呢？大概370-380万。

回答：380万首付，预计对应760-900万总价。 900万以内，双井次新，基本都在两居的范围，个别三居可能户型，朝向，楼层有一定缺点，看你是否接受以及落地价格。另一个方法是调整预期，从次新扩大到九龙花园一类的老破大类型标的，900买到3居部分可能4居。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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