面临巨大风险，经历重重考验，大体量商业如何既活得久又活得好？
在消费市场曲折复苏的背景下，有数据统计，2023年开业的购物中心数量约400座（体量≥3万㎡），同比2022年上升约20%。三年口罩期后，人们更向往自然、舒适的线下互动体验空间，这些精神方面的需求首先传达到文旅市场，同时激活了社区商业、非标商业形态，更促进运动户外和主理人品牌的大爆发。
商业预期向暖，各类型项目似乎都找到了自身的用武之地。在这中间，我留意到这样一类商业体，TA们都有这样的特点：体量庞大（15万㎡或以上）；一期或二期已筹备或开业多年（2年以上，甚至10年以上）；2023年内改扩建部分新开，市场反响不错。
之所以关注这些大体量长周期商业项目，是因为这类项目面临的巨大风险：重资产投入，从拿地选址、商业定位、规划设计、结构建设、品牌招商及调整改造，每一个环节都是财力、资源、专业和勇气的考验。而开发商之所以大费周章扩建改造此类商业，本质上是对实体零售市场购物中心业态的认同，代表着他们从增量转换到存量赛道的力度和决心，愿意长期投身于项目运营，主动或被动地从赚快钱、大钱的住宅地产市场变轨到赚慢钱、小钱的商业运营服务市场，长期持续地为城市经济发展和商业进阶提档贡献力量。本文将呈现的是，这些项目的各阶段发展历程及带给我们的启发。
成都万象城自成商圈的城中之城
2023年9月29日，成都万象城3.2万㎡的万象广场正式升级亮相，与A、B、C、D四馆共同组成33.2万㎡的城市公园商业旗舰。
2023年，也是成都万象城的11周年，11年间，项目不断创新突破，从体量到形态，从场景到内容，完成了自身商圈生态的构建、升级及迭代更新。
成都万象城全景，图源：成都万象城
据了解，成都万象城一期（A馆）于2012年5月开业，引进西南首家Apple store、成都首家百老汇影院、Ole'精品超市等优质品牌；
成都万象城一期鸟瞰图，图源：网络
2020年12月二期（BCD馆）开业，带来320家店铺，一二期由4馆围合组成，囊括600余家门店，通过多元的餐饮、娱乐、购物、场景和服务等内容供给，为大众营造一个集合“超级品类”的消费场所，一跃成为成都市主城区最大的商业综合体，也完成了从单一商业综合体进阶为自立商圈的历程。
二期亮相后，成都万象城成为主城区最大的商业综合体，图源：项目官方
近些年，敏锐捕捉消费趋势的商业体尤其注重与消费者的情感连接和在地价值彰显，而这些精神层面的需求都需要以空间为载体，由此，成都万象城中心广场的改造焕新计划呼之欲出。2021年底，华润联合 Zaha Hadid Architects 对项目的中央广场进行设计构思，并于2023年3月正式开启改造，2023年国庆首日，花费数亿，历经近200天工程建设，全方位更新升级的万象广场得以焕新亮相。一个由大项目包裹小项目，大盒子中含有街区 小盒子的“城中城”由此形成。
万象广场，图源：成都发布
万象广场由“中央广场、漫丘、水游花园、万象广场北、万象广场南”5个特色场景空间，“高街、里巷”2个环广场街区场景，以及1个外广场街区场景“安逸巷”构成。其中，2800平方米的中央阶梯广场为整个万象广场的核心，围合剧场式形态适宜举办各类公共活动；8字型草坪“漫丘”和“水游花园”则是人们游憩、观景的最佳场所; 而散落在广场上形态各异的“玻璃盒子”则为营造新鲜的商业空间预留想象；“高街”汇聚新潮零售与生活方式品牌；“里巷”打造适于休憩、小聚的休闲餐饮空间；各空间形成既独立又相互连接的“提案式商业群落” 。
万象广场中的中央阶梯广场，图源：成都万象城
呼应成都“雪山下的公园城市”的定位，结合城市景观，万象广场通过空间焕新重塑与大众产生更多情感价值联结。而空间场景之外，成都万象城也注重持续扩充品牌丰富度和能级提升，2023全年共引进110家新店，包括Barbour西南首店、Snow Peak西南首家购物中心店、WeCycle西南首店、The North Face Kids西南首店、Alimentari Mulino西南首店、Blueglass西南首店等60家首店/旗舰店。空间场景和品牌内容双向赋能，深刻诠释了成都万象城“自在生长，大于想象”的全新理念与主张。
天府和悦广场“一站式”家庭生活优选地
提到大体量项目新期开业，不得不把2023年5月19日开出二期的成都商业“业绩黑马”——2023全年销售额达31.2亿的天府和悦广场重点列出来聊聊。从“全家人的生活优选地”的商业定位，可以明显感知到天府和悦广场主力客群定位为城市中产家庭，之所以取得如此耀眼的成绩，原因无它，只是项目精准把握了主力客群的消费痛点。
天府和悦广场外立面航拍“天新之眼”，图源：项目官方
天府和悦广场一期于2020年12月22日开业，商业体量5万㎡，引入山姆会员店成都二店、迪卡侬等主力店。据悉，2021年，和悦广场一期整体营业额突破8.5亿，其中山姆会员店营业额提前两个月迈入1亿美金俱乐部。
天府和悦广场一二期方位示意，图源：网络
不过，仅仅凭借山姆、迪卡侬等强势主力店的天府和悦广场远远无法匹配“全家人的生活优选地”的定位，新兴中产家庭的潮流购物、社交休闲、儿童亲子等的需求远未满足，20万㎡的二期亮相后，这座为中产家庭量身打造的购物中心才算是补完了这些功能。全面开业的项目整体被划分为家庭优选中心、休闲时尚中心、运动生活中心、儿童成长中心、社交美食中心、智能生活中心六大功能板块。
六大板块围绕中产家庭生活，精选超300家市场主流的高频消费品牌入驻，其中90%品牌首次入驻天府新区，打造了区域内极具吸引力的商品矩阵。如家庭优选中心包含山姆会员店、CGV影城、西西弗书店、NITORI宜得利家居、都会美家、EGGY PET蛋黄宠物等知名品牌；休闲时尚中心包括优衣库、UR、MO&Co.、衣恋旗下主流品牌以及国际休闲品牌、设计师品牌和美妆高化品牌；运动生活中心包括迪卡侬旗舰店、adidas Supercourt、米加时代健身、024运动街区、及常乐足道等全链运动生活体验品牌；社交美食中心则有COMMUNE、M stand、悦百味、烤匠、喜茶、lavazza咖啡、發拾威士忌烤肉酒吧、喜庭、沸悦、泰香米、姜虎东、生如夏花、布拉诺、厨子下山、肯德基、必胜客等一众餐饮品牌……
与此同时，项目还规划出四大外广场及1000㎡的室内中庭，为后续IP引入、主题场景打造、大型活动等的实现提供了更多可能。
天府和悦广场白夜山谷；
天府和悦广场鸟瞰大屋顶及下沉广场，图源：项目官方
此外，据悉，天府和悦广场还斥资数百万定制开发小程序平台“和塘”，把会员服务延伸到线上，并为项目后续的营销、活动展示、会员服务提供便利入口。
龙湖重庆礼嘉天街短暂抽离城市生活的滨水休闲空间
人不是忙碌的机器，而是需要短暂休养和情感互动的生命体。近两年，Citywalk、松驰感、寺庙经济等成为网络热词，简单粗暴主打“买买买”的盒子式商业突然间变得不太受人待见，剧场演艺、烟火市集、公园商业、户外露营、草地音乐节等新兴治愈系业态感召了城市里疲惫的赶路人。环龙塘湖公园而生的龙湖重庆礼嘉天街正是治愈系商业的代表。
礼嘉天街全景鸟瞰，图源：企业官网
2020年12月25日，位于重庆两江新区的礼嘉天街一期（AB馆）开业，首期商业体量约13万方，以「精选你的生活」为定位，引进包括重庆首家山姆会员商店、海底捞、孩子王第七代形象店、越界影城全新形象旗舰店、UR、MJstyle、华为、小米、金妈家烤肉、大隐海鲜自助、二刀潮牛、鼎凰花胶鸡、遇东岚等在内的200 品牌。礼嘉天街一期精准填补新兴商圈消费空白，笼络了项目周边甚至重庆市以家庭为核心的中高端客群，奠定了该区域的商业标杆地位。
礼嘉天街一期实景图，图源：曾卫平设计
2023年7月28日，全新升级为“城市新生活方式融合中心”的礼嘉天街迎来二期（北岸/C馆）正式亮相。3万㎡礼嘉C馆定位“湖滨轻奢生活”，毗邻总面积24万方的礼嘉龙塘湖公园，项目因地制宜，围绕50000㎡湖面和1500米环湖游线打造了4500㎡滑板花园、800人剧场空间、超1万方沙滩等现象级城市景观，为消费者构筑了十里樱花休闲目的地、都市漫生活打卡地和亲子乐园欢聚地等诸多沉浸式生态景观。
超大沙滩、公园式游憩实景图，图源：企业官网
在品牌招商方面，C馆与AB馆形成差异互补，主打餐饮美食、休闲娱乐和艺术文化等体验业态。引入台州菜系代表品牌礼季小馆、中餐代表品牌壹号宴、川菜代表品牌俏园、星巴克臻选宠物友好店、蒙顶山原真高山清茶品牌理真、东南亚家居美学空间品牌天竺印迹、跨界多样化复合空间品牌N23°ART CLUB及艺术空间品牌浅美术馆。首店及首进品牌包括地中海料理品牌Tu Comida 如栀美时、养生品牌一古二月、泰式SPA品牌听湖、摩托车品牌重庆北区首店Honda、顶级钢琴品牌之一C.Bechstein、一站式户外露营装备集合品牌全国首店Fun seeing等；众多品牌商家从不同维度为消费者营造全方位、多场景的服务体验，推动和更迭区域商业格局，赋能城市美好生活。
福州苏宁广场十年磨一剑
福州苏宁广场项目建筑面积55万㎡，集时尚购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓、商业步行街等多种业态，商业面积达28万㎡。
2023年9月28日福州苏宁广场ABC三MALL全新亮相，图源：项目官方
资料显示，苏宁广场位于福州台江区闵江北CBD商圈，2011年5月正式奠基，一期（A座）于2013年9月30日正式开业。资料显示，当时开业的一期为纯商业购物中心，拥有1.5万㎡室外休闲广场，总面积近9万㎡，共有近70家国内外知名品牌入驻，包括福州首家海底捞、UNIQLO、GAP、H&M、滔搏运动城等主力门店，近1/3品牌为首次落户福州或开出福州最大旗舰店，还集结了30多家国内外知名餐饮品牌，餐饮比例接近50%。据悉，一期开业当天收获逾25万人次的客流，并在接下来的时间内成功将自身所属的“万宝商圈”改写为“苏万宝商圈”。项目带来的超大室外休闲广场不仅为后期举办各类特色活动提供了先决条件，还辐射和加持了福州闽江北CBD商圈的建设。
2019年12月31日，定位精致时尚的苏宁广场B座正式启幕，商业体量10万㎡，吸引了包括ELIXIR、湊湊火锅、COSTA、L‘OCCITANE、MUJI、星巴克甄选店、奈雪的茶全国首家冬雪主题BLA BLA BAP酒吧店、西西弗福建首家高标准黑标店CITY BOOKS等近200个国际国内知名品牌进驻，其中30余个为福建首进、福州首进品牌。
2021年3月26日，定位乐享生活，5万㎡的C座携手一众大型主力店、3C数码、休闲娱乐等创意业态全面开业。
福州苏宁广场ABC三座场馆方位图，图源：说商道市
曲折前行是历史常态，一个商业项目立于市场潮头的法宝往往是改造焕新。2020年3月1日，运营逾6年的福州苏宁广场A座官宣闭店重装，以潮流先锋为全新定位，打造都市年轻群体喜欢的潮流社交空间。
今年3月，福州供销春日花田市集在苏宁广场举办，图源：小红书@violazzz
项目同时举办的SNP时装周×FIGARO封面展，图源：小红书@林妹妹
2023年9月，福州苏宁广场A座携手COSCIA蔻莎、CNC福州最新形象店、LOTTUSSE、ESCADA、LUX MY EYE、HECHTER PARIS福建首家红标店、GANT福州最新形象店、Tommy Hilfiger福州最新形象店、King baby、超级鸟局黑金店、MELAND CLUB旗舰店、天空之城、贝抖KTV、小氧医美、山葵家、久赞、小小葵、食牛獸、新贝乐、恭达叔、南京大牌档等80 品牌焕新启幕，其中包括多家福建或福州首店及新形象店。至此，汇聚400 品牌的福州苏宁广场，迎来ABC三MALL共融的时代，一个集全场景、全品类、全客群覆盖的一站式品质商业中心初步成型。
福州苏宁广场位置示意，图源：说商道市
此外，2021年1月21日，福州苏宁广场还拿下了地铁二号线“祥坂（苏宁广场）站”地铁商业空间经营权，规划定位为“年轻人的溜街阵地”，将打造苏宁广场D区地铁商业，业态涵盖潮流服饰、创意文娱、新潮玩乐、特色美食为一体的特色街区，未来，随着D区开业，将实现地上 地下互联互通，与ABC三MALL协同运作，共融发展，为当地居民提供全方位一站式的购物休闲体验。
商业观察大体量商业的优势是显而易见的，一方面多元的品牌内容和体验场景构成对消费者的巨大吸引力，容易奠定区域内商业霸主地位，成为当地居民社交购物的“首选地”甚至是“唯一选择”；另一方面，迈过早期填场困难的招商门槛之后，持续经营、不缺客流的大体量商业也会吸引优质品牌争相入驻，长期双向奔赴，更容易形成1 1＞2的效果。据悉，上述4个项目在2023年均取得不俗业绩，销售额及客流如下表所示：
数据来源：网络公开
世上没有随随便便的成功，也没有永远的轻松安逸。不可否认，大体量商业的成功不可能是一蹴而就的，更不能确保长久拥有优势地位，如开头所言，这类商业的每个环节都面临着重重考验。只有那些始终以终为始，始终以消费者的需求为导向的商业，才可能经受时间的洗礼，既活得久又活得好。
