最近中央巡视组“回头看”整治大棚房，农庄的用地问题再一次推上风口浪尖。
徐志毅 | 文
上周的一次论坛上，一位休闲农庄协会的领导非常乐观地说，关于用地问题，估计很快就会有重磅的好消息出来。
——实际上，这两年，不断有媒体爆出所谓用地问题“重大转折”。最终发现都不过是“标题党”。
也不断有专家表示会有相关政策出台，但这种预测比前几年预测的“房价会大幅下降”还不靠谱。
我的观点是：关于农庄用地问题，数年内不会有质的突破。或者说，不可能有达到我们预期的政策出来。
农庄现在要做的，不是等待好消息，而是认清形势、放弃幻想、积极转型！
为什么不会有“好消息”？
1、 当前的国际政治环境下，国际产业分工大循环处在紧张状态。作为人口大国，粮食安全就是有关国家安全的战略问题。粮食进口风险系数提升，自产就必须得到保障。因此，保耕地就是刚性需求。
2、 作为行业人，我们都在强调休闲农业的重要性。但是客观来看，休闲农业的价值很大，但也没到不可或缺的地步。
比起大农业，休闲农业是个小行业；比起乡村振兴，休闲农业是个小版块；比起传统旅游，休闲农业旅游所占分量更是微不足道。
为了这个“小行业”，去牺牲粮食安全战略？恐怕我们想多了。
有人说，我们只是想要合理合规地得到一个口子，给这个行业一点活路。实际上，说这些话的人，恐怕早都想好了如何打擦边球。“一放就乱”在我们这里早已不是新鲜事。
放弃幻想后，该如何转型？
我们需要认清一个形势：当下的农庄模式，其实只是一个过渡产品！
放眼全球看，农庄都是一个中国特色产物。其他地方的休闲农业更多是以一产为主的农场。
当然，所谓三产融合的综合农庄在中国出现，也是有特定原因：
大约在2010年前后，随着消费升级，以游玩为核心的初级户外休闲游开始在都市人群中兴起。但另一面，方兴未艾的文旅市场，比如方特、欢乐谷等品牌，又都在抢占高端市场。
这就给近郊的农庄留下了大量的空间。所以，大多数农庄从一开始，就把游玩当做了核心的盈利项目，开始大肆收割初级的户外游玩市场。
但是到了近两年，随着文旅品牌不断下沉，开始在1000-3000万级市场发力，以粗放经营的农庄自然难以招架。以郑州为例，投资不到2000万的松鼠部落开业后，在体验感上秒*其他所有农庄项目。
再加上近两年传统景区向庄园化转型，在综合实力上对传统农庄形成碾压。可以说，前些年在夹缝空隙中尚能生存的农庄，这些年大面积亏损，根本不足为奇。
那么问题来了，农庄到底该怎么办？
我给的建议是：别再把“农旅”当“文旅”去做。
这两年，农庄“景区化”的趋势逐渐弱化，大多数庄主都认识到重资做景观的弊端。但是“文旅化”的浪潮却势头不减。
农旅和文旅的区别是什么？
我们可以用一个不准确的界定：文旅更多追求的是新奇特的体验和沉浸场景。比如方特、迪士尼、欢乐谷、电影小镇等等。让项目更刺激、更新奇特是文旅项目的核心竞争力。
但农旅项目的核心竞争力，应该是田园自然时尚场景。虽然所有农旅项目也都有体验性游玩项目，但那都是配套。
换言之，农旅项目的核心卖点，是一产主题的田园场景。比如稻田主题、草原主题、花海主题、香草主题等等。哪怕这些项目的二消游玩项目大同小异，但是由于主题的田园场景不同，依然是两个截然不同的项目。
当我们明确了这一点，也就会直面一个残酷的问题：
当下的多数农庄，之所以对建设用地那么痴迷，到了“没有就活不下去”的程度，根本上，还是我们对农旅的误读，是把农庄当做了“文旅”项目。
如果我们把更多精力放到田园场景打造上，更多通过一产的场景来做卖点和引爆点。那么，也许我们对土地性质的要求，包括对资金的要求，就不会那么急不可耐。或者说，打打擦边球就够用。
很多问题无解的时候，很可能这个问题，就是个伪命题。
