我去，越秀地产这速度，真的绝了！
昨天下午，它才刚以50160元/㎡的楼面价，在牛奶厂拿地。没想到，今天上午就举行了开工仪式！
试问，广州能卷成这样的开发商，还有谁？？？
◆ 世界大观项目开工仪式现场图
而听到消息后的我，立马*去了现场，并在世界大观地块周围，足足逛了1小时。
当然，这一趟我也没有白去。因为，去完现场后我才知道，原来世界大观项目的位置这么好，环境这么美。
◆ 项目地块内部景观
让我没想到的是，这个项目里面，竟然还有一个湖泊和教堂，随便一拍都好好看。
不信，二娃上几张生图，你们自己感受一下！
◆ 这是教堂实景图
◆ 这是湖泊（月亮湖）实景图
而看完后呢，二娃对这个项目有了更深的思考和判断。
下面，我们就来好好的聊一聊。
判断一：
产品定位，大概率是“和樾府系”
众所周知，越秀地产目前最高端的产品系有两个，一个是和樾府系，一个是樾系。
和樾府系，主要为高端改善偏豪宅定位。面积段通常在110-185㎡之间，基本不会超过200㎡。
而樾系产品，相比之下更为高端一些，为纯豪宅定位。面积段动辄200㎡起步，大的甚至去到300㎡。
◆ 越秀樾系产品——琶洲·樾
那么，为什么二娃认为世界大观这个项目，大概率是和樾府系，而不是樾系呢？
其一、世界大观这个项目，虽然地段很好，但我觉得，还没有达到足够好！做樾系产品，始终差了那么一丢丢意思。
其二、樾系产品，动辄200㎡起，这里按照9万/㎡来算，那么一套房子的起步价便去到了1800万。
试问，你有1800万的预算，你会选牛奶厂吗？去珠江新城、金融城、琶洲、天河公园板块买二手房，岂不是更好？
另外，我相信越秀也能够发现，这个板块一手房，面积超过200㎡，总价超过2000万，便是错配，很难走货。
其三、和樾府系，虽然定位没有樾系产品高端，但它在广州市场上的知名度和认可度，却远大于樾系产品。
所以，综合以上三个原因，二娃敢拍着胸脯地说：这个项目，一定会是和樾府系。如果错了，广哥倒立洗头！（为啥不是二娃倒立洗头呢？因为我没有头发）
◆ 图源网络，可进行参考
判断二：
周边竞品的销售压力会更大
如果，越秀真如我所说，将世界大观项目打造成天河的第二个和樾府，那么周边竞品就更难了。
首先，和樾府系的产品面积，基本在110-180㎡之间，且为4房。我们假设它开盘卖9万/㎡，那么，它的总价则控制在990万-1620万之间。刚好与板块其他楼盘形成错位竞争。
此外，这个总价段，目前在广州核心区内，可选的项目并不多。越秀要是在这里搞个和樾府，诱惑力和竞争力还是相当大的。
不出意外，牛奶厂的置换人群，珠江新城中产收入者、金融城及天河公园改善客、琶洲高收入人群，都有可能过来买房。
其次、越秀和樾府系的产品力，就目前来说，已经在广州高端改善市场里面数一数二了。再加上，现在又出了新规，可以明目张胆偷面积了。
这样一来，我相信，天河的第二个和樾府，产品力绝对会吊打周边楼盘，实用率估计动不动就是100%以上。
你说，周边楼盘要如何接招？
判断三：
牛奶厂二手房业主，将瑟瑟发抖！
说真的，在二娃看来，天河第二个和樾府的到来，对周边竞品带来影响是有限的，毕竟，面积不同，总价就不同，只能形成错位竞争。
但对牛奶厂二手房，却有致命的冲击。
◆ 牛奶厂航拍图
这话怎么说呢？
第一、按照越秀常规的打法，首开价格通常都很惊喜。不排除到时候比板块二手房略高一点，甚至持平。这样一来，谁还要去买二手房啊？买一手房不是更香吗？
第二、越秀110㎡就能做到4房，按照新规后的做法，实用率超100%完全不成问题。而牛奶厂的二手房呢，实用率基本只能去到80%。
也就是说，买越秀一套110㎡户型，实际使用面积，相当于奶厂一套138㎡的二手房那么大。
换做是你，你会不选一手房吗？
所以啊，奶厂想换房的业主，建议早点卖掉，后面可能更难卖。
◆ 牛奶厂实景图
判断四：
不排除，越秀会做高低配产品
了解过越秀世界大观这个地块的人应该知道，这个项目地段好，风水好（有山有水），容积率还很低，只有1.9-2.2。
完全有条件做高低配产品！
什么叫高低配呢？就是有低密叠墅 高层洋房。
如果它这样去搭配的话，我觉得效果会更好。
一来，天河目前几乎没有一手叠墅产品卖。如果越秀在牛奶厂做一些出来，绝对稀缺，甚至完全不愁卖。
毕竟，这是天河啊，而且还是在牛奶厂。
二来，它可以把板块其他楼盘的客户抢个精光。改善客，那就买高层洋房。高端豪宅客，就买叠墅。1000万-4000万的客户都能吸引过来。
这不是一个，最完美的方案吗？
你们说，有没有可能，越秀直接把知识城居山涧的产品力，给搬过来？这样的话，那简直太完美了！
◆ 居山涧实景图 二娃摄
当然，以上4点，全是二娃个人的思考和判断。如果对了，你可以使劲夸，如果错了，那就当我没说过吧！
以上！
