特别期望能有一套属于自己的房子
今天我就帮各位小伙伴们
整理了一份《西安购房指南》
快来一起看看吧~
对于想在西安安家的购房小白来说
新房二手房怎么买、有啥区别？
商贷、公积金贷、税率等相关问题？
...
安家流程今天统统给你安排到位
全篇干货！拿好！
在西安买房，首先要考虑以下两个问题：
我有没有购房资格？我可以买西安哪里的房子呢？
目前西安依旧执行着“限购”政策，不仅对社保和户籍有限制，还包括以家庭为单位的购房数量的限制。
根据2019年6月20日，西安发布的《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》要求：
有西安户口的，限购区内最多只能买2套房子；
没有西安户口的，必须提供在西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明，限购区内可买1套房子；
2019年6月20日以后新落户居民，须落户满1年，限购区内才可买；新落户不满1年的，若能提供连续12个月的社保或个税证明，限购区内可买。
注意重点
1、以家庭为单位买房，成员中至少有1个人为西安户口，哪怕其他家庭成员不是西安户口，也认定是本市户籍居民家庭。
2、2019年6月20日新政当天及以前落户的不受影响；退伍转业、家属随军落户的不受影响。
3、经批准引进的各类人才自住买房的，不受限购影响；在陕西服役和陕西户籍军人不限购（需部队相关部门提供证明文件）。
5、“西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明”是指从你买房的上一个月开始，往前推算连续缴纳满5年。
6、西安限购区：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、临潼行政区区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区范围。
西安不限购区域：西咸新区沣西新城、秦汉新城、泾河新城、空港新城、西咸能源经贸区 文教园、鄠邑区、周至县、蓝田县、泾渭新城、阎良区等区域。
了解完购房资格的事以后，咱们马上来看具体流程！
不论新房、二手房，在前期的准备上都大同小异。
做好功课、多方考察、眼光毒辣，剩下的就靠运气了！
了解贷款政策
查信用，看利率
在西安买房的人，十有八九都是需要贷款的，房贷可以按来源分为商业银行贷款、住房公积金贷款和组合贷款。
西安公积金贷款政策
第一次使用公积金贷款按首套房贷款政策执行，第二次使用公积金贷款按二套房政策执行，第三次不支持。第二次使用需结清第一次公积金贷款。
首套房
无住房且无未结清的住房贷款，正常情况下首付比例不低于30%；
二套房
以下情况之一的首付比例不低于40%
★ 有一套住房但无未结清的住房贷款（全国范围内）
★ 无住房但有一笔未结清的住房贷款
★ 有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且为同一套住房（须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料）低于30%
三套及以上住房
属于下列情形之一，不予贷款
★有两套及以上住房
★有两笔及以上未结清的住房贷款（全国范围内）
★有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且非同一套住房（按揭看全国范围内的按揭）
注意重点
1、按照西安市公积金管理中心最新规定，从2020年1月1日起，开始实行新的公积金贷款政策。贷款额度不得超过总房款的70%。
2、哪些人可以贷款：
个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。
3、可以贷多少？
购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购房总价的70%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的，房屋贷款额度不超过所购房总价的60%。
第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。
单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。
公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
4、可以贷多久？
购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。
5、公积金贷款利率是多少？
公积金贷款利率按照国家有关规定执行。
公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。
贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，不分段计息；
贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定。
西安商业银行贷款政策
在西安市无住房且无买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业贷款买房的，最低首付款比例为30%；
在西安已有一套房或没有房子，但有买房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业房贷款执行二套房的信贷政策，最低首付比例为40%；
第三套停贷。
注意事项
1、首套30%、二套40%为最低首付比例，不是固定首付比例，也有执行首付比例50%或更高的，具体要看银行、楼盘、以及贷款人情况；
2、房贷利率不再固定不变，新的计算方式为：贷款基础利率（LPR） 基点形成；
举个例子，如果最近一个月的5年期以上LPR为4.80%，银行测算后给你加了60个基点（100个基点为1%），也就是0.6%，那么你的房贷利率就是5.4%。
3、关于套数的认定
根据银行具体细则来判断认房还是认贷。
西安已有一套房，贷款还清或者是全款买房，再次买房：贷款还清的情况下是按首套计算。
异地有房无贷款、西安无房：在西安买房首付比例和银行房贷利率均按首套来定；
异地有房有贷款未还清、西安无房：现想在西安买房，这种情况一般审核是很严格的，贷款相对比较难批，还是要根据个人情况而定。
提醒：每个银行具体的贷款政策有所差别，同一银行对不同项目的要求也有所不同，因此还需具体情况具体分析。
组合贷款政策
当公积金额度不够的时候，部分楼盘支持使用公积金和商贷的组合贷款，相关理论、利率根据个人缴纳年限等计算，每个人可能不一样。
一定要掂量好自身的购房能力，收入开支、信用额度，再进行下一步。
挑区域、选小区、看配套
学区、物业、交通配套不能忘
大到房价、小区、交通生活配套，细到开发商口碑、物业口碑，都是要一一比较的，这个还需要大家擦亮眼睛，实地走走看看。
从2018年开始，西安就已经开始了摇号买房。资格确认了，咱们具体看怎么参与摇号:
买新房先摇号
登录西安市商品住房意向登记平台
选择想要购房的区域
选择心仪的楼盘，点击“我要登记”
可以先看一下楼盘信息和登记规则等，了解楼盘情况，然后再点击“我要登记”。
认真读“申请购买商品住房须知”
如实填写基本信息
根据自己家情况，如实选择、填写以上的信息。要添加家庭成员就点“添加成员”。
意向登记家庭信息确认
现场核验资料，获取意向登记号
登记购房人信息提交成功后，会提示购房人携带资料在规定时间内前往现场核验资料，核验通过后即可获取意向登记号。
提交资料，等待摇号
资料核验通过以后，剩下的就是耐心等待摇号日期啦。
注意事项
丨摇号政策：
2018年3月30日：意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售。
2018年6月24日，公证摇号售房时，房企应提供不低于50%的房源优先保障刚需家庭。
限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房；每个家庭一次只能参与一个项目的登记。
2018年9月14日，新建商品住摇号政策进一步细化。
丨刚需家庭界定条件
刚需家庭须符合以下3个条件：
1.居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；
2.登记购房人及其家庭成员在西安市范围内名下均无自有产权住房，且自2017年1月1日起无住房转让记录的；
3.登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。
丨次数界定
1次：一个家庭一次只能参与一个楼盘的登记，资料核验未通过、公证摇号未中签的，方可参与下一个楼盘的登记。
2次：连续2次不参与按序选房的，6个月内不能再登记；选中房屋后连续2次放弃签约，1年内不能再登记。
进一步了解信息 选心仪房源
了解各项收费、看户型、看楼层
对于开发商来说，我们购房者就相当于是弱势群体，一不小心可能被“忽悠”。在看好了户型、楼层这些最基本的要素之后，这些同样需要注意：
注意事项
1. 查看五证 了解开发商资质
房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证
2. 核实房屋基本信息
很对开发商都是和不同的建筑商进行合作的。房屋信息也是购房者需要确认的重中之重，其中包括：房屋的产权年限、产权性质、是否在预售范围内等。
3. 检查开发商使用的合同
为了避免开发商在合同上做手脚，可以要求开发商使用正规格式的合同且切忌合同留白。除此之外，购房者应在签约的时候尽量携带懂得相关法律的朋友。
4. 交房时间白纸黑字落实
为了防止开发商不按时交房，双方可以在合同中约定具体的交房时间及违约责任。一定注意，交房不只是房屋使用权的交接，更重要的是产权过户。
5. 房屋质量问题要确定
房屋质量问题关系到购房者的日常居住，不能仅靠交房时做详尽的验收步骤，还应该将质保书作为合同的附件。
6. 警惕面积缩水
面积在合同中应该有明确的标注，不仅仅标注总建筑面积，还要详细到套内面积和公用分摊面积。
7. 违约责任列详细
在合同中，违约责任是维护购房利益的重要条款，因此要详细合理，包括开发商不按时交房、房屋出现质量问题、房屋面积缩水以及约定好的其他协议都要写清楚。
8. 签约时明确物业管理事项
为了避免遭遇坑爹的物业，物业管理方面的条款也一定要白纸黑字说明白。
付定金 签合同 想好怎么付款
购房合同反复斟酌 选择适合自己的付款
摇中号的小伙伴就可以根据通知的选房地点进行选房，办理按揭贷款，办理网签备案等，最后坐等收房！
二手房的购买流程比起新房来说，简单了不少，但要避的坑还是不少。
二手房购买流程
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》;
2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜;
3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复; 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了;
4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项；
5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方；
6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方；
7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。
咨询了好几个买二手房的朋友，最省时省钱的办法，还是找靠谱的中介来帮你操作。
收房验房
1. 查资质、证件
交房时，首先要看楼盘是否符合交房条件，与交房相关的资料、证件，是否齐全。
2. 查装修、排水、排烟等
业主检查房屋是否存在瑕疵，比如墙面、地面是否平整，有无水渍；地漏处排水是否正常；门、窗、玻璃，是否完好；房屋面积有无缩水；厨房的排烟孔是否能正常排烟等。
3. 莫忘不动产权证
不动产权证的办理不要忘记。需要准备好办证所需的相关资料，缴纳契税、登记费、房屋维修基金等税费，办理不动产证书。买房后，购房合同、收据这些都需要保留好。
4. 二手房莫忘水电气、物业交付
入手二手房的朋友，除了这些必要的工作，更别忘了跟房东做好水电气以及物业的交接。
实在不懂这些门道的朋友，其实可以请一个专业的验房师或懂的朋友来帮你验房，把新房面积、墙面等等一并检查到。
解疑答惑
在买房时交完首付款办完贷款之后，您也千万别着急高兴的就以为啥事没有了，注意了，你还有一笔钱要交。一般来说，有以下几种费用：
1.契税
契税的缴纳比例与首套、二套房有关，如果是首套，还跟房屋面积有关。
如果你是买首套，且是你家庭唯一住房的，所买商品房户型面积在90㎡(含90㎡)以下的，契税按照1%执行；
户型面积在90㎡-144㎡(含144㎡）的，税率为1.5%；二套的话是2%；
户型面积在144㎡以上的，契税按照3%征收。
2.房屋维修基金
这个就很好理解了，就是向买房人集体筹集作为后期维修、改造小区共同设施的费用。商品房维修资金交存标准：
多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/平方米。
拆迁安置房维修资金交存标准：
多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。房改房维修资金交存标准：
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
3.房屋产权登记费
有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
4.面积差价
依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。
5.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本。
6.物业费
在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。
7.其它费用
供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。
水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。
停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。
这些费用一般都是在实际入住后产生，交纳情况因人而异。
买房，是每一个
想要在西安安家的小伙伴
最大的梦想
希望能帮到你们
文章来源*西安全接触（xa8885）
