“90后女孩兼职开民宿月入10万”
“辞去高管职位，他靠开民宿实现了财富自由”
相信此类标题一定曾让你心动，也让民宿行业不仅成为诗和远方的象征，还是实现个人财富自由的捷径。没错，政策的倾斜与在线短租平台的推动使中国民宿进入了发展的黄金期。现在开民宿，仍处于红利期，然而只要有市场在，并不是人人能赚钱。世界上没有不努力就成功的神话，那么一个新手如何从0开始学习做房东呢？
宝寓采访了这些成功的房东，从选址开始一一避开常见的坑，为大家带来满满干货！
01
【选址三要素：位置、人情、政策】
普遍规律而言，新手会从交通位置、景区、租金、周边配套角度出发去考虑选址。然而，要做一套成功的民宿，绝对不是千篇一律的复制，必须要先考虑清楚定位，不是你选地址，而是你选定位，而位置决定了你的定位。
如果周边是商务酒店，很难打造高端的民宿。而周边就是CBD那么可以尝试个性化和商旅的民宿风格。一般而言，最好五分钟可以到达地铁口。不要害怕民宿扎堆，只要你的定位明确，服务到位，那么越高端赚钱越多。
此外，由于中国的民宿法政策尚不明晰，城市之间的情况各异，在选址阶段也可留心观察周边物业和城管的松紧度。房东一定要同意房源用于民宿，邻居间日常打好关系，过年过节记得给小区保安发句问候，发个红包，人情上做到位，你会发现经营容易许多。
最后，新房东必须有一定的心理建设。运营城市民宿，离机场、高铁站、口岸等非常近的位置，人流混杂，政府的管制会非常严格。部分房东被叫停是必然，业主物管投诉也无可避免，做了这一行，就要学会提高自己的应对能力，见招拆招。在夹缝中才有商机。
02
【装修与设计：控制预算 艺术表达】
民宿的颜值始终是第一印象，占据着主要位置。因此民宿在形象塑造和包装上就必须具备审美意识和设计理念。首先你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
设计和建造装修的事情比较复杂，许多房东都情怀满满，希望亲自建立起来民宿。从策划设计到改造装修，每一步都亲力亲为。这就进入了民宿的另一大坑：全程亲自操刀，反而事倍功半。
专业的事情交给专业的人。女性做民宿的天然优势就在于对生活细节的洞察，有较好的审美。然而大部分房东，由于缺乏对家具材料的认识，预算通常超标。如果计划打理批量的民宿，那么建议聘请专业的设计师，提高效率就是节省成本。
对于刚开始尝试运营一到两套的民宿，淘宝上也有许多网红风格打造的攻略，但无论你选择了何种风格，一定要赋予自己的想法。民宿是一种艺术的表达，将你的故事和理念融入设计中，才会被人记住，也是你独有的竞争力。
03
【如何提升平台排名，提高接单率：服务永远是第一位】
可乐屋的林明在Airbnb上的房源始终维持在100%的好评率，他认为：“做民宿你就是个服务员，每个房客都有不同的要求，房子本身只占三十分到四十分，其他的都是服务。”
好评其实并不难。第一，你需要房客意识到，除五星外的评价都是差评，满意=五星；第二，你要敢于和客户要好评，前期入住前有过初步沟通，建立友情后即使房子有些小缺点，也能理解你；第三，要及时解决房客认为的缺点，进行优缺点的转化。林明分享了他的一个案例：“我有一个客人半夜把床垫睡塌了，第二天我马上买了水果道歉，还把三个房间所有的床垫都换新了。”其实林明早就有换床垫的打算，这一次及时反映也给客户留下了很用心的印象，最后也给了五星好评。
（林明会经常分享自己的民宿运营经验给房东朋友）
寓荐的房东AJ也建议：“我们的房源床垫最低的也要2000元，睡眠很重要，不要挑太便宜的。”另外提高房源的排名，对于新手房东来说都有一个月的排名优选期，平台会将你的房源置顶。新房东一定要把握住这一个月的红利，留住客人。“一般而言，提高民宿排名，拍照、闪定、实拍、验真，国内而言，平台的标签越多越好，平台会根据你的订单总数量来分流。”
另一个提高排名和接单率的办法就是开通各个平台的闪定通道，它不仅可以让你的房源展示页提前，并且能明显提高订单量。然而闪定意味着不需房东同意就能订房，存在超订隐患，对房东的及时反映和时间要求也很高。用宝寓的房态同步功能，闪定后能自动关闭其他平台房源，再也不用担心超订风险了！
04
【远程操控房源不易 一定要有当地资源】
就深圳而言，大约有2000多位房东，过万的民宿。许多经验成熟的民宿主通常运营不止一两套，无论是出差还是异地，远程是不可避免的。
首先，决定在一个城市开民宿，你一定要有当地资源，否则单单一个小区停电问题，都会让你得到差评。有多方渠道可以获知所在小区的信息，有朋友可以解决一些棘手的急事。运营民宿之后，你会发现有一个靠谱的保洁阿姨，非常便利。不仅可以打扫好卫生，还能帮你去检查房间的问题，有事情可以帮忙处理，因此培养一个顺手的阿姨非常重要。
此外，客户什么时候退房通常也是很难去询问的事情。你可以尝试做三份入住指南，标注从高铁、机场或者开车入住的不同路线，指南上也要备注WIFI、旅游攻略和当地特产等信息。通过自然的询问入住城市和离开城市的交通路线，可以获知客人大致的退房时间。
另外，使用宝寓的微店功能，客户可以点击链接，一键退房，省去沟通的人力成本，更加便捷，总会有一些“不愿被打扰”的房客，自助办理即可。
总之而言，运营民宿，特别是城市民宿，从本质上说都是商业行为。不要因为一时的冲动或者情怀开民宿，管理民宿会消耗掉你大量的精力，从一开始做好预期管理非常重要。
很多民宿拍出来的照片很漂亮，本身也的确很美。但最根本的用户体验却不达标，比如房间面积过小、卫生不达标、细节没做好、主人不热情等等，这才是最致命的。
房东总喜欢把自己的情怀强加给房客。但本质上民宿属于服务行业，客人的体验感还是很重要的。因此完善硬件设施和服务质量，才是最根本的运营。如果你打算开一到两家民宿，那一定是微利，但掌握一整套的运营流程，可以让你在日后快速爆发。
希望各位准备开民宿的房东，都能做好打一场硬仗的准备。
