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一个作为成熟的传统豪宅区，一个则是新晋豪宅新贵，10万 以上的房价确实也是深圳天花板系列。
不过近年来由于限价盘和住宅供应量的不断增加，昔日住宅稀缺的两大豪宅区，无论是供应量还是价格也发生了不少改变。
在今年4月份，前海一口气调整出14块宅地，新增上万套住宅，这直接导致前海宅地供应大爆发。加上限价的原因，现在的前海最低到了9.2万/平，打破了遍地10万 的新房价格；蛇口老片区也一改住宅稀缺常态，有6盘在建中。
据房掌柜不完全统计，前海和蛇口一共还有10个新盘或年内入市，其中前海4个，蛇口6个，包含多个红盘。
前海4盘待售
最低毛坯限价9.2万/㎡
目前前海三个片区：桂湾主做高端总部经济，包含金融、信息、贸易等；前湾承接中小型创新企业，主做金融，科技和信息服务；妈湾在现有基础上，发展现代物流和供应链管理。
除了各自产业，这些年前海的各项配套发展都十分迅速，片区有1/5/9号线经过，前海综合交通枢纽也即将开通；此外有前海卓悦INTOWN、华润万象前海，未来还会有前海山姆旗舰店、前海壹方汇，购物不是问题；教育方面也有哈罗国际、荟同国际学校，以及两所9年制学校。
此外还有很多在建中的配套，例如国深博物馆、泰康前海国际医院、前海国际会议中心等公共设施也落地于此，一个越来越成熟的住宅氛围正在前海片区兑现。
据房掌柜不完全统计，前海三湾在今年都有新房入市。分别是桂湾的深业云海湾、前湾的招商壹湾臻邸、妈湾的前海时代三期和创意世纪公馆。
深业云海湾，是深圳2021年第三轮土拍由深业集团和人才安居集团拿下的T201-0168宗地，项目毛坯限价9.2万/㎡，预计带装修价格为9.7万/㎡，是目前前海片区中限价最低的新盘，就价格而言非常具有竞争力。
项目位于天健悦桂府西侧，目前已经出地面多层，展厅也已开放，预计上半年入市。
深业云海湾沙盘图
目前项目周边配套有待兑现，不过可以通过自驾或者乘坐交通工具前往南方医科大学深圳医院、壹方城、欢乐港湾等享受前海、宝中的成熟生活配套。
壹方城实景
其中前海演艺公园和荷兰花卉小镇步行十几分钟均可到达，平时散步十分方便。
项目周边目前还没有二手房，最近的金泓凯旋城约12.85万/㎡、新锦安雅园约8.5万/㎡，均属于宝安区。
前湾片区的新盘招商壹湾臻邸，毛坯限价10.7万/平，该片区的新盘较少，上一次入市的项目是去年开盘即售罄的润峯府和龙光前海天境，两盘均价约11.2万/平。
项目位于南山区前湾二路和听海大道交叉口东南侧。近地铁5号线前湾站和前海公园站。项目曾命名为招商前海玺，后改成招商壹湾臻邸。
壹湾臻邸效果图
目前项目已出地面，建设进度还是挺快的。
项目实景
目前招商壹湾臻邸公布了一部分户型信息，建面约98-155㎡3-4房，使用率约76%-80%。
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据悉，项目计划于5月份开放展示中心和样板房，可售住宅约646套，最快可能年中入市开卖，开盘估计会有折扣，不过具体还要等到官方公布。
配套方面，项目周边写字楼居多，旁边就有在建的前海信息枢纽大厦、前海金融控股大厦等；项目旁边有9年一贯制公立学校，距离项目900米是在建的南二外前海教育集团（前湾学校），国际学校则有哈罗公学；此外，项目自带4000㎡商业，距离前湾九单元05街坊2.35万㎡商业500米。
除了教育，生态也是其中一个不能忽略的优点，周边有前海石公园、桂湾公园、前海运动公园、大小南山等公园环绕，国深博物馆也在不远处，平时不愁没有地方去。
前海石公园
项目周边的二手房最低在11万以上，像是前海时代广场约12万/㎡、前海时代CEO公馆约11万/㎡、卓越前海壹号约13万/㎡。
前海时代三期，位于深圳市南山前海自贸区，由滨海大道、梦海大道、怡海大道与桂湾四路围合而成。
目前项目写字楼楼体早已建多层，住宅楼体稍慢一些，还没出地面。根据网友爆料，三期预计率先推售公寓及写字楼，住宅预计会更晚入市。
价格方面，可参考前海时代二期尾盘预售价11.3万/㎡， 具体价格以开发商公布的为准。
前海时代三期公寓实景 图源网络
前海时代三期住宅实景 图源网络
最近，项目效果图与户型图都已经被曝出。信息显示，项目整体分两个地块开发，小地块516套，建面约户型89-180㎡；大地块630套，建面约195-300㎡的3-5房户型，有消息称近期将开放展厅。
项目效果图
由于项目位置较好且周边也较成熟，因此也成为了前海片区目前关注最高的项目之一。
项目距离1号线鲤鱼门站约720米、距离5/9号线前湾站约900米，还有规划中21/28号线。此外紧邻月亮湾大道、滨海隧道（滨海大道地下道路一期工程）梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心，交通路网十分发达。
此外项目自带约5.1万平大体量商业，加上万象前海、前海卓悦INTOWN，还有即将开业的山姆旗舰店(在建)等品牌商业，购物不成问题。
万象前海
休闲生态更不用说，项目周边有桂湾公园，前海演艺公园，双界河绿道，西站站前公园，临海而建的前海石公园等等，视野开阔，总之周边配套十分不错。
项目的一二期二手房住宅挂牌价最低在11万 以上，还有卓越前海壹号，现在的挂牌价约13万/㎡。
前海最后一个新盘就是位于南山前海妈湾片区的创意世纪公馆，紧邻前海路。目前项目的最新进度还在打地基阶段，估计离入市还有一段时间。
项目实景 图源网络
项目虽然背靠小南山，兴海公园，但同时又临近赤湾港、妈湾保税港区等物流片区，区域内物流车辆大，而且多大型货柜车，这又难免会带来噪音、粉尘、安全等方面的影响。
该项目的最大亮点莫过于外形设计和小户型住宅。
据悉，项目157套住宅以中小户型为主，套内面积均＜90㎡，在片区基本上都是中大户型为主的情况下，小面积的住宅新盘更容易上车。
项目楼体建筑形状区别于一般居住类产品的设计，从上往下看呈一个“凹”字形的设计，高层还采用退台式建筑手法，更像是公建或是酒店类的外观设计，也算是它的一个卖点之一。
创意世纪公馆效果图
项目周边居住氛围也比较浓厚，不乏如月亮湾花园、月亮湾山庄等成熟居住大社区，还有如香格名苑、佳兆业前海广场、万豪掬月半山等新兴的品质居住小区。
从项目周边的小区二手房挂牌价看，香格名苑为9.68万/㎡，佳兆业城市广场一期为11.6万/㎡，对于项目将来的备案价格具有一定的参考作用。
老牌豪宅区蛇口共6盘待售
周边二手房最高25万/平
作为“特区中的特区”，蛇口无论是产业定位还是创新体系，又或者是交通配套和人文配套，在深圳都属于佼佼者行列，作为深圳老牌豪宅区，虽然近两年不似前海那般风头无两，但实力依旧强劲。
去年就有当天去化95%的招商仕林臻邸、劲销50多亿的华侨城新玺和开盘即售罄的招商玺家园，由此可见蛇口依旧十分能打。
片区新开发建筑面积约190万㎡，整体旧改接近南山大冲村的规模，现有庙东新兴产业园、庙北赤湾地铁综合体、桑泰赤湾村旧改等，吸引了众多房企进驻。
目前片区有琅玥湾佳园、开云府、晗山悦海、饼干厂项目（原恒大海湾华府）、招商渔二村旧改、招商四海臻邸共6个待售新盘。
琅玥湾佳园，距离地铁站约250米，属于地铁口物业。紧邻赤湾总部大厦，仅2栋高层，现场已经建到十几层，户型信息暂未公布。
项目实景 图源网络
距离不远的开云府位于深圳市南山区赤湾五路4号，在赤湾地铁站B出口出站之后就能看到项目，属于地铁上盖物业。
项目目前已经封顶，营销中心也已开放，位于南山集团赤湾总部大厦1楼，预推房源418套，户型面积为123-203㎡。
项目进度实景
两个项目距离不远，因此周边配套可以共享。
周边配套除了医疗基本齐全，光是开云府自带商业就有4.6万㎡，建成之后将成为赤湾地铁站周边最大的商业综合体，在家门口就能享受一站式购物体验。
项目临近2号线赤湾站，周边有快速路兴海大道，向西可链接小南山隧道对接临海大道、月亮湾大道，去往其他片区也很方便。
开云府自带一所幼儿园，同时两个项目位于九年一贯制赤湾学校学区内。学校在2020年已经挂牌南二外（集团），整体的教育质量也将提升。
赤湾小学
掌柜君咨询中介人员获悉，周边二手房挂牌价最低也在8万/平左右，港湾生活小区的二手房挂牌价约7.9万/㎡，山语海二手房挂牌价约9.5万/㎡，鲸山觐海二手房挂牌价约12.5万/㎡。
剩下的饼干厂项目、招商渔二村旧改、招商四海臻邸、晗山悦海则位于蛇口老城中心，那里享有蛇口最醇熟的商业、教育、市政等城市配套，居住氛围浓厚。
其中，晗山悦海公寓产品已于2021年6月入市，均价约10万/㎡；而住宅处于待售状态，面积约160-190㎡，包含部分回迁房，据悉可售房源仅97套左右，预计会以准现房/现房的状态入市，最近开发商已经有不同程度的预热，估计项目也会在近期开卖。
项目周边配套不错，无缝对接地铁12号线四海站E/F出口，1站至南油可换乘9号线，出行便利；周边是育才教育集团的大本营，距离最近的学校有育才三小、育才二中；且自带2.5万㎡商业，一路之隔有招商花园城的商业、沃尔玛，生活配套成熟。
而一路之隔的招商四海臻邸（招商花园城二期）基坑作业中，此外项目的城市展厅也刚刚开放，官方海报上写着“即将开盘”，不知道这个“即将开盘”是什么时候呢？
招商四海臻邸紧邻工业八路，具体位于花园城购物中心东侧、四海小区隔壁。项目地块呈三角形，建设规模3039.97㎡，体量较小，或规划为独栋住宅。
招商四海臻邸位置
招商花园城分多期开发，其中住宅一、三、五期已开发入住多年，此次建设的二期，是时隔13年再推出的新品。
项目周边配套十分完善，除了自身的招商花园城商业、还有沃尔玛等，育才三小、育才二中，临近12号线四海站，生活配套成熟。
育才三小
招商渔二村旧改，位于蛇口老街、湾厦路和望海路交汇处。整个地块位置不错，邻近蛇口广场，与半岛城邦、华侨城新玺都只有一路之隔，旁边则是蓝漪花园。
项目占地面积0.9万㎡，建面约6.6万㎡，规划容积率7.25，预计建设2栋45层住宅 1栋39层公寓。
据悉，招商渔二村旧改早在2006年就启动，但旧改拉锯战长，直到2022年年底，才公示建设规划，目前正在打地基中。
招商渔二村旧改实景 图源网络
地块分布图
从地块分布图来看，公寓是最靠近海的，但有海明苑的楼栋遮挡，部分视野或受影响；住宅1栋一单元的海景视野是相对较好的，但也会稍微受旁边蓝漪花园、南海玫瑰花园二期的影响。
从项目步行220米左右可达2号线东角头站，未来这里还可以换乘地铁13号线（建设中），可快速通达南山各大片区。
东角头站
项目周边有南山区蛇口学校、南山外国语学校滨海学校等教育资源，但具体入学以今年区教育划分为准。
项目周边有蛇口市场等生活配套，远一点可以乘坐一站地铁到海上世界商圈，同样很方便。
蛇口市场
整个蛇口片区的二手房不算很多，价格基本上都在11万以上，属于豪宅范畴领域了，像是蓝漪花园约11万/平、南海玫瑰花园三期约15万/平，最贵的半岛城邦挂牌价可以去到约25万/平，这价格实属天花板系列了。
饼干厂旧改项目，位于南山区后海大道与蛇口工业七路交会处西北角，该片区属于深圳豪宅较为集中的区域，此前也被看作是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。
不过后面因恒大陷入债务危机，其在深圳的多个旧改项目进展缓慢或停滞。直到去年11月，招商蛇口公告称，与关联方共同投资成立合资公司，共同推进饼干厂项目。
在被招商接手之前，饼干厂项目的住宅部分取名为“恒大海湾华府”，根据网上最新消息，现在项目外墙上张已经贴着“招商蛇口 城市更新”“新传承 新世代 新城市”等相关标语，而项目内部整体上已处于空地状态，估计入市还要再等一段时间。
最新规划草案显示，相比之前的规划，招商蛇口接盘后饼干厂旧改项目的容积率下调，但可售住宅面积增加明显。其中，项目的规划容积率由8.9调整至6.5，换算成规划容积减少了3.59万平方米，减少幅度达26.69%。
同时，调整后项目去掉了约2.9万平人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑，可售住宅的面积增加了约2.68万平，增加幅度为43.39%。
周边二手房雍景湾项目 图源网络
目前片区拥有赤湾公园、文天祥纪念公园、景观公园、天后宫、伶仃洋等，生态人文配套十分丰富，平时可供周边居民休闲散步。
天后宫实景
蛇口片区入市的新房一直不多，这边的项目一般都是豪宅或海景房，除了区位、居住条件较好以外，新房和二手房价格倒挂也是不少客户关注的重点。
项目周边二手房挂牌价基本上在12-15万/平左右，像是招商雍景湾约15万/㎡、海月花园三期约12万/㎡、绿海湾花园约13万/㎡。
总的来看，南山这两大片区新房和二手房大多价格都偏高，对于很多普通购房者来说有点吃力，并不适合刚需一族，但有一定经济实力且对生活质量有要求的人员，可以提前关注一波。
