听过“烈性”需求吗？

​今儿是立春，在家都吃春饼了吧？本来今年农历新年比较早，立春又是开班第一周，正应该是2020年楼市最恰当的时节，“万势俱备，只欠春风”。谁也不希望的疫情，改变了这一切。疫情一开始就不少人问我，这次疫情对北京楼市到底影响有多大？今年的房价到底会咋样？这就给大伙分析分析。

我们要先明确这样一个问题，市场定价权在谁的手里？

手里有房子的，不要觉得天天嚷嚷着房价要涨，你们就是多头，实际上，房东对房价上涨没有任何帮助，相反地，房东才是潜在的空头。为什么？资产市场是边际交易定价，绝大多数房子根本不参与交易，少数交易意愿最强的边际交易者，把你们小区的房价给定了。所以，砸盘的，正是房东们。喊涨最凶的房东，实际是空头。只有手里揣着钞票的待购者，才是潜在多头，他们的购买意愿和购买能力，决定了市场的真实走向。

购买意愿

我们听过最多的一句话是：“我他妈不想在北京买房吗？想啊，但是买不起啊。”这句“想啊”，就是购买意愿。在中国的地界上，到目前为止，如果钱足够、资格够，没有哪个傻子不愿意把钱存在北京房子上，这句话没毛病吧？

这么严重的疫情，有的人怕回不来，大年初三初四就有提前背着尿壶开车回北京的（因为太堵车，看下面视频），所以别说其他客观理由，无论什么原因，就是这么一座城市“吸”着你，你就必须得回来，这就是北京，任何时候，从来不缺少需求，到处都是意愿。

购买能力

所谓购买能力，就是买不买得起。这就简单了，手里的钱够就买得起，钱不够就买不起。“317”限购跌掉的成交量和均价，谁都知道是咋回事，原来买得起的人因为限贷，钱不够了，买不起了，那么成交量就下来了，市场上供大于求，价格自己就降了。

所以，北京的房价，2017年限购以来，购买意愿下降是“面子”，购买能力下降才是“里子”。购买能力的不足，导致了购买意愿被动下降，这就是常说的，不是不想买，是买不起。

回忆一下，16-17年那一波上涨，贷款、限价等几个因素的放松，是不是全都和提高购房者的购买能力有关？

另外需要解释的是，我为啥说贷款决定购买能力，而不是现金决定购买能力？别说现在北京房价高，10年前我就觉得北京房价高，从那时候开始，已经很少有人全款买得起房子了，所以能不能贷足够多的钱，和能不能买得起房子，才是有直接关系的（北京约有60%左右的的房产证，抵押给银行）。

那些经济学神棍的毛一站、环保雷、实业寒冬，包括今天的疫情，对北京房价都没有实质影响，北京仅有的700万套存量房，从来不care这些。放开限贷，立马涨，专治各种不服。还有一点你要明白，对于我们这样的经济体，任何情况的经济形势，都不会影响决策者，从这点上看，疫情利好房价。（和水有关，自己琢磨，点到为止，这句最短，却最关键）。

下面的内容显然更重要：

艰难的选择和愉快的鼓励：房贷和小微企业贷款

现在的调调更为明显，对于房贷，可以给你慢慢降息（因为跟着lpr降），但不能给你放松，对你限制更多。对于小微企业贷款（说白了就是抵押经营贷），降息并且逐步放松要求。

什么意思呢，我讲的通俗一些：

如果你今年有条件按揭买得起房子，他会让你买，让你贷，而且未来不管咋样，利率还会给你降，但是如果买的人多了，他要更加严格限制贷款总额度，不能都贷，不让！当然了，如果你不买，也没关系，房价也涨不了多少，未来让不让贷，那就再议了……

而对于抵押经营贷款，让，鼓励，而且降息，这是响应上面的多次号召，鼓励小微企业低成本融资，总之就是很愉快。

唱空与唱多

熟悉我的人都知道，我是一个长期的唱多派，因为是个人都知道，长期看，北京房价不可能跌。

疫情长期看，利好房价，但是这并不影响我客观分析短期市场的下行趋势。

写点啥都有人觉得我是在找接盘侠，这有点太抬举我了，我有那么多房子需要接盘嘛？（笑哭）

这次疫情正好赶上春节前后，最近一个月都不可能有什么成交量，小阳春滞后已成事实。那么短期看，我就在唱空。

我插个小例子，我有个粉丝在秘鲁工作，每年2/3时间在国外，具体家庭私事我就不讲了，他的需求很简单，我就要在回国的一个月内时间买套房（起码签完合同），把户口落在房子上。这种人，你怎么拦他都是不现实的。这不是刚性需求，这叫“烈性需求”，你再拦着，人家跟你急，认为你在破坏他的家庭。有时候房子就代表家，这次疫情过后，人们都明白了，什么投资都不如家来的实在。

我举这个例子，说的是人很难被我这样的普通人劝说，我又不是“上药所”，我说双黄连治病你信吗？

所以，长期的唱多，并不耽误短期的唱空。

信贷放松之前，都是黎明前夜。

这种干货文，永远不会火，放心转发好了。