南沙 | 双桥
从本期开始，我们尽量将楼盘打分双周更新，也就是一期6个楼盘，一来是老邝想把更多发文档期空闲出来，交给新的内容；二来现在是打分2.0，有别于之前的雨露均沾，2.0版的楼盘都是得到老邝认可，属于全市Top 500稀缺性，不敢说它能涨到多少，最起码在分化时代，它们的流动性能得到保证（说人话，能卖掉）。
在这样的产品思路之下，其实这个楼盘到底值多少分？甚至有哪些优缺点已经不太重要。楼盘打分这个栏目的重点，应该是你们想买/持有的楼盘，能否入选我们的Top 500。目前，我们挑选Top 500的原则，50%是KOL认可度（稀缺性），另外50%是市场热度（客户咨询量）。
本期打分，我们挑选了番禺客运站v.s金洲-蕉门，先说我的个人观点，前者依然是睡城定位，不错的交通 较新楼龄确保了它们的稀缺性，可是优质教育的落空注定了家长圈层会嫌弃它们。
南沙打分比较有意思，曾经我也随大流的以为灵山岛 横沥是最好的版块，但真以10年周期计算，金洲-蕉门才是南沙最安全的地方。毕竟二手能成交才是我们投资最核心的要素，灵山-横沥需要发展的周期短则10年长则20年，你真的能长持这么久吗？25岁刚毕业的小年轻也要将近40岁才能获利。
而蕉门目前能看到的配套、基建、地铁、产业，足以支撑它在下一轮行情就获得不错的收益。请注意，我说的收益依然是二手能卖出，买卖房产真金白银能赚到手的现金，而不是账面浮盈。好了，前述了这么多，赶紧看看KOL以及网友们是怎么评价这6个楼盘的？
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喔175：学位一般，应该是制约它最大的因素，物业服务什么都挺好的，比隔壁的金海岸好太多了，我是金海岸业主。
空城知念：没教育，没产业，唯一有的是地铁。
BananaLuke: 6分，开通地铁后7分。
游碧衣: up主是基于投资角度所以降分了。 可是基于自住角度，开通地铁后才是加分的。
串啊串啊串: 番禺广场和黄边设计之都哪个比较保值呢？
老邝：我站设计之都。
裕小馆: 附近的星尚花园呢？
老邝：很一般
晨曦_小邓子: 最近看尚东，不知不觉已经站上4字头了，当初你叫大家买，长持真的是有道理的！（2021.04.30）
老邝：房地产投资不能看短期，其实长持问题不大。
90年代第一打星安嘉和: c区 86方三房两卫的户型很方正，利用率也好，采光也不挡，小区环境不错。地段略偏，周边配套不是太丰富。7分吧。
2、金海岸花园
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猫之目-YanZ: 所以它旁边的尚东尚筑性价比更高咯？
老邝: 半斤八两，一个6.0，一个5.5。
墨sang: 外立面维护的真不错。
蔚翘BB: 我就是老矿所说的村民，一女一儿，刚好能上仲元的初中。
老邝: 恭喜晒，但我真的搞唔明，点解会村民优先？
蔚翘BB: 村的地，比政府起学校，村民子女都唔优先，点起得成啊！
杨子奕915：学位优势一蚊不值了。
直率孔雀XF：金石碧苑最多3分（楼梯楼 楼龄老旧，市区老老破小都卖不动，更何况郊区）。其他4分。。。我同事在卖广州碧桂园的房子，这算近郊了，价格一降再降，5月份放盘到现在无人问津。。。老破房子未来注定没前途。
卧云取月：和亚运城比怎么样。
老邝：亚运城学位更有保障。
16PRO君：没眼看的学区房，只剩下亚运大道和地铁附近的因素 4.5吧。
德托马斯：学位优势今年已经一分不剩了。。。
番检司法小专家：一手业主读仲元还有8折的学费优惠，聊胜于无，5分吧居住体验还行交通也算可以。
3、东湖洲花园
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9upzzzz: 09年有个朋友话买咯度，当时系6000一方，我劝距唔好买，害距没左机百万。
Ngzk_ika: 桥南不能更同意，虽然有明校，但真的在自嗨的感觉。
老邝: 主要在内部流转，没啥市区通勤的人买入。
班班小班: 能买桥南的都是需要改善居住环境的群体，买的通常不止一套房的人。
周小k-: 老邝东湖洲第二次评价了，对番禺土著，特别附近镇街的人确实好香，对在小区上班的。
老邝: yes，第二次了，比上一次降分了。自住在里面OK的。
心情好的时候：那地方，3万一平方我都要考虑。周边就是农村，农村，农村。本来说可以读新开的仲元中学，现在也读不到。
行动派姐姐：很近清河市场啊，我觉得很便宜方便，毕竟清河市场那么齐全，价格也实惠。
红苹果55097：农村地方，离市区远，广州上班的基本上不会考虑。
老邝：适合本地人吧，毕竟楼盘定位偏改善。
荔枝山闲兔：质量好，户型舒服，停车位够大，小区内景观漂亮，交通方便，住得舒服！
煮衫洗饭：东湖洲系全番禺质量最好的楼盘，没有之一。
手头有点紧：地下停车场很多豪车，住这里的人大部分不止一套房的。
Superjie1：在这住了七年了，房子质量没的说，装修还跟新的一样，交通去广州、南沙走南沙港快速开车就半个钟，也不堵车挺方便的，住这里基本上很少有人坐地铁，商业去永旺也就十来分钟，去清河市场五六分钟，唯一的缺点就是学位差了点，总体8分吧。
番检司法小专家：8分，住东湖洲198户型，入手的时候1万4带装修，这样的居住环境体验还要什么配套教育？自己开车去永旺才十分钟而已，就是物业拉胯了点绿化太好了蚊虫多。
用户5801895256990：地铁马上通了，炒房客会大量进入吗？
老邝：不会的，买新盘去了，番禺二手一般般。
4、滨海御城
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9upzzzz: 南沙就是一个坑，除非你工作居住在哪里，否则千万别买哪里，否则会死的好惨的。
老邝: 适合不同人吧，如果是万胜围的小年轻，L4不用换乘，也是可以接受的。
9upzzzz: 主要系d价格虚高，去到两万几一方，不如入手黄埔d二手楼，我以前系南沙上班，从蕉门坐到万胜围都要接近一个钟，加埋去地铁站的距离，起码个半钟通勤，都系黄埔好得多。
之乎者也如是乎: 相比那种从不考虑房屋产权年限和人的生命年华，把投资周期拉长到几十年来“看好”所谓的规划中心的看法，老邝的分析才符合大多数人可取的投资南沙房产的路径。
老邝: 南沙内部，也分很多派别，南沙湾、明珠湾、金洲-蕉门，各有各的说法。
holo禾堂: 舒服的生活 不那么紧凑 纯享受的 very ok。
我意逍遥：4号线通勤市区比10号线便利？18号线不是更快速吗？
老邝：市区的人，不会用L18通勤到南沙，因为南沙那两个站＝鸟不拉屎。
小肥2005：四号线真系失望都极点，班次间隔久都算了，还龟速。
老司机评论员：南沙区最没坑的楼盘，配套也成熟。
简单的水神：滨海御城在南沙可打9分。
老邝：那如果是站在广州全市的角度呢？
简单的水神：在全市角度看，也就好于其它郊区，虽然未来可期，但市区通勤毕竟太远，对通勤族不友好，个人认为有三百万买市区房是最优选择。南沙房子退休养老尚可，有钱投资还需要较长时间。
潮汕老男人：老邝，云山诗意怎么样，属于金洲板块还是蕉门河板块？谢谢！
老邝：处于中间，很多教师福利房，尽量不碰。
器嚣：最大的缺点是两梯六户32层，高峰期等电梯进厂塞不进去自己。
巩固刚刚在：投资看预期，金州站周边的未来10年妥妥跑输蕉门4大金刚，未来十年金州的变化不大，市民广场周边的地在阳光城手里，中期内都不可能开发。蕉门周边商业有星河和中铁建两个商业体建成明年开业，地铁有15号线、22号南延段，进4期规划基本稳，道路有凤凰大道快速化，可研已经通过，另外还有蕉门TOD的大饼。
5、叠翠峰
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amanda--auto: 环境配套好，但是产品不行。
不愿透露用户的姓名: 这地方居住一流，周边环境太好了！
老邝: 南沙的“宣传片”取景地。
原来15608：叠翠峰的物管不好，举个例子：前两年疫情最严重的时候非业主都可以随进随出。
小P小匹：居然说蕉门金州比两个岛尖好，买岛尖的人是从不看蕉门金洲的。
老邝：注意时间，十年周期内，你觉得两个岛的住宅有流动性吗？
Greens：它的车库无法验收通过我觉得是缺点之一，不过正因为如此，车库随便停。
申屠乌：差点买了，曾经涨到4w一平，现在又回到3？楼盘设计真的一言难尽，这么好的地段，设计太差。对小年轻来说，楼下吃喝都有很方便，旁边还有免费凤凰湖公园，幼儿园在楼下，小学初中在对面。但是楼下人气旺就意味着楼下吵，节假日出行不便。但是在本地人来说，还是很方便的。
老邝：4w就有点站岗了，现在回落下来挺好的。
6、 滨海隽城
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荒人如梦: 以前都说南沙是下风口不买，现在很多买不起中心城区的白领去买了，开车去城区也要很久。老人住那边也着急。
海洛殷_Chris: 预计2028年南沙的地铁口附近次新楼盘可以卖6-8W/平米，那么到时天河越秀地铁口附近次新楼盘就可以卖18-24W/平米，猪城和海珠东琶洲那边普通住宅就应该可以卖30-40W/平米，海珠西和荔湾的地铁口附近次新楼盘应该是15-20W/平米。套用乐视前老板的一句话，“让我们一起，为梦想窒息。”
明老板2135：2009入手，单价9000，中心位置，17栋，120方3房。21年年底卖出，308万。卖出后没去过南沙，而家回来海珠金碧，唔知对定错？不过都成事实谈对错都无用。
大理石凯旋门：这盘唯一的优点就是离地铁近，但现在大家都去捧18号线了，嫌4号线太慢。
老邝：但是18号线实际用途比较弱，还是4号线人流多。
外向星空SH：隽城当年的优点一是配套好，周边商业、体育配套，还有金隆小学学位；二是近金洲地铁站！现在随着南沙发展优点一二已弱化，反而缺点越发明显--小区自有车位偏少。
老邝：对，大平层没有地下停车场。
器嚣：买隽城还不如买隔壁的悦城。隽城其实离地铁口也不算近，特别是靠中心医院那端。
总结今天的文章既然扯到“南拓”输给“东进”，我就多说几句，番禺有个历史遗留问题，95年从县级市（广州代管）并入广州的行政区，在这个交接窗口，当年的番禺市政府卖了很多地，这些钱没进入广州市的口袋。所以你会发现这边的楼盘都是大大大，房子是多多多，但地铁是少少少，车厢也是短短短。时间来到2015年，国家要发展大湾区，南沙作为全市仅有的海岸线新区，被国家赋予了大湾区使命，因此战略地位尤其明显。广州市府也自然而然地，跳过番禺将产业放在南沙。
老邝认为买番禺就别想太多增值，即使大家最看好的万博，其实说到底也是番禺区府自己玩自己，选筹把握住通勤、宜居即可，番禺的教育也是私立＞公办，广州市区通勤的小伙伴能不碰就不碰。而南沙的好大家都懂，只不过长达10-20年的发展，考验的是你的耐心，追求安全性的话，成熟的二手会是更佳选择，长持or安全？适合自己才是最重要
