2023年已经过半，伴随着土拍政策调整，合肥楼市新房格局即将改变。尤其是，随着往年毛坯限价盘的减少，新房市场将会有价格更高的项目出来。
冷热不均的合肥新房
相较于跌跌不休的二手房市场，合肥的新房房价表现则是——稳中有升。
具体到区域及楼盘来看，大抵可以用冷热不均来概括。
先看热的一面：
前有省府板块的龙湖青云阙，整盘均价约3.35万/㎡，此前开盘选房时，首先被一抢而空的是单价、总价均是最高的180㎡户型。
后有环湖板块的望雲，建面约220-140㎡洋房社区，精装修交付。整体属于纯改善住宅。首批房源启动登记，不到半天便触发摇号！其中，洋房均价3.59-3.79万/㎡、16F小高层均价3.34万/㎡、大高层均价2.99万/㎡，
目前，在合肥的新房市场，有一个现象正在普及—越贵越大的房子、反而卖得越快。
再看冷的一面：
前不久，合肥瑶海区一环某盘首开引发争议，约150套房源，吸引了近200组报名，触发摇号。但选房结果，着实让人费解：首开当天，去化近6成，50组购房者弃选，更奇怪的是，7、8号楼中间楼层无人问津，反倒顶层、低楼层成了抢手货。
肥西繁华大道某盘，早已暗开，首批次房源，共推出3栋洋房118/128/143㎡、1栋小高105/115㎡、1栋大高99/115㎡，折后价分别为1.8万/㎡、2万/㎡、2.1万/㎡。但客户落位极差，首开惨卖，只是选择了秘不发丧，对外说未首开。
当价值撑不起价格的时候，市场自然选择不买单。
随着合肥今年上半年的多轮土拍，目前合肥纯新盘数量已达43家，其中，包河区最多，共有9盘，政务、高新、滨湖等热门区域也有纯新盘待入市。
具体内容如下：
政务区
政务区不用多说。仅有伟星政务821地块一宗，不过根据现房销售，要等2-3年，目前价格待定，有消息称起步户型289㎡起。
值得注意的是，项目代建2栋八二一小区原址回迁安置，户型面积为113㎡、120㎡。根据要求，安置房与商品房按统一标准建设，当属合肥安置房“天花板”。
高新区
高新区纯新盘仅伟星万科·星遇光年一家，位于方兴大道西，伟星与万科联合开发，为科大讯飞小镇定向地块。
102-175平米，放风价2.1-2.3万元
高新区供地一直比较节制，目前在售楼盘集中在蜀西湖板块，主力为伟星玖峯汇、新华城国际公寓。
滨湖区
滨湖区目前仅有1家纯新盘：远大九庐。
远大九庐整体以小高、多层为主，户型面积160-268平米，后期入市价预计也是在3.2万/㎡以上，总价在480万-600万左右。大面积户型 装修交付，总价门槛较高，面向高端改善。
包河区
最近两年供地最多的就是包河区了，城市更新项目和城投项目，一直进度不显。
卫岗王卫片区节奏缓慢，目前只有包河BH202230号地块项目规划出炉，布置三栋楼，小高层加洋房，约300套房源。值得注意的是，本地块属于商品房，可对外销售。
此外包河区还有规定现房销售的红达包河25号地规，目前规划已经出炉，共规划3栋25层大高层，2栋17层小高层，规划总户数256户。
包河区重点关注：中海臻如府和招商四季臻邸
中海包河07地块案名——臻如府，合肥中海第16子，中海全国第五座臻如府。
目前，六大城市展厅已开放，打造纯改善型社区，建面约140-220㎡大平层，定位中海合肥顶豪产品，放风价3万 /㎡。
从目前了解到的信息，中海臻如府面向高端改善，带来满分竞品质项目，层高3.15米，公建化外立面，全屋高定精装。
项目规划16栋住宅，分别为3栋高层 13栋小高层，楼层15-24F，无洋房产品，容积率2.3，共794套房源。
据悉，中海臻如府主要产品为小高层，一栋两个单元，每单元两梯两户，价格预计3-3.5万/㎡之间，总价400万起。
项目位于政务东板块，6月底拿地，34家开发商满分竞品质 摇号，中海实力中签，抢手程度可见一斑。
政务东板块热度仅次于滨湖省府，此前臻悦项目逢开必摇，火速清盘；继伟星政务现房地块后，合肥第二宗现房地块就在政务东板块，被六安红达拿下，也印证出政务东板块的价值潜力。
“城心高定改善著作”的标签，足以看出中海臻如府的改善定位，放风价3万 /㎡绝非虚言，拭目以待。
日前，招商召开2023年品牌发布会，推出2座臻系新作，蜀山04地块的天青臻境；包河淝河板块04地块的四季臻邸。
目前，招商在合肥有4座臻系产品，除了2个新盘外，还有滨湖臻境、省府东臻悦，每一个都是占位核心地段、产品硬核的爆款，足可见臻系的高端定位。
四季臻邸，项目内建设建面约1300㎡下沉庭院会所，从已经曝光的服务清单来看，未来业主在小区内就可以享受私宴、棋牌、儿童课堂、医疗健康、艺术体验等等，简直为合肥新房产品指明“卷”的新方向。项目建面约103-188㎡，装标也很高。
四季臻邸预计首开高层6#楼，22层，建面约106-119㎡。小高层Y7#楼，11层，建面约144㎡，小高层Y10#楼，11层，建面约167㎡。
价格方面可以参考旁边的朗拾森屿，预计洋房和高层的价差比较大，再加上项目户型有一定的下沉，预计上车门槛250万左右，对于年轻人来说无疑是好消息。
经开区
经开区重点关注：翡翠云璟、南通亚伦经开03地块
翡翠云璟有168学区的加持，也是相当受关注。该项目由建发房产和华润置地双匠联袂和著。目前户型面积曝光，10层洋房户型建面约126-130-140平，17层小高户型建面约100-123平，22-25层高层户型建面约110-113平。
交通方面，项目紧邻繁华大道与集贤路两个重要城市主干道，可轻松直达滨湖、政务，以及其他各大区域；此外项目距离地铁三号线也比较近，可骑车前往，交通条件还是不错的。
教育资源方面，项目除了临近大学城，还有自建的18班高品质幼儿园，以及在建的168玫瑰园西校新校区，名校相伴，教育资源优质，助力孩子更好更快成长。
商业资源方面，翡翠云璟有自建的2400平米商业中心，方便业主日常购物消费，项目还临近经开区的中环城商圈，以及政务区商圈，商业配套完善成熟。
医疗资源方面，项目距离安医二附院约三公里，省立医院南区、安医高新分院、妇幼保健医院西区也比较近，可快速通达，医疗配套齐全，看病无忧，健康有保障。
由于168玫瑰园西校新校区的加持，预计精装修入市价2.9万/㎡，洋房有望超过3.2万/㎡，妥妥地板块天花板。
南通亚伦经开03地块已明确由龙湖龙智造来代建，放风价3万 /㎡。项目规划过程稿曝光，拟规划小高层和洋房，户型面积段大概106-165㎡，具体以实际为准。
蜀山区
蜀山区主要分成主城区与运河新城两个板块。
蜀山主城东至路TOD项目：合肥城轨都会风华，3栋17-24F住宅，建筑面积约101-143㎡，营销中心已开放。毛坯限价21267元，预计又会是个热销盘。
新加坡花园城旁的晶宫山水拾光，125-143平米，放风价2.6万，目前城市展厅已开放，营销中心即将开放，喜欢周边山水环境的，可以重点关注下。
招商天青臻境，位于蜀山董铺湖南，依托卓越的自然环境，打造宋风美学作品。项目规划4栋小高层 13栋低密度多层，容积率低至1.6，户型面积129-170㎡。价格方面：天青臻境首开5栋楼，精装放风价3万/㎡，具体等官方正式消息！
新华星耀翰林是新华在运河新城第四子，不过考虑到目前区域新房流速，该项目入市或需要一段时间。
庐阳区
庐阳区虽然有5个纯新盘，但是大多都是演员。例如佳源阅庐璟园、康城潭东景苑以及庐阳房地产庐阳LY202207号地块，拿地时间不短，就是没啥动静。
关注比较高的是弘泰熙湖澜悦与中煤安厦庐阳区LY202304号地块，都是回归合肥打造住宅项目，可以期待一下。其中弘泰熙湖澜悦打造130-160的纯改善社区，放风价2.2-2.5万。
瑶海区
8月26日，位于瑶海东部新中心板块的纯新盘四川邦泰东方雅颂项目，营销中心和样板间盛大开放。项目同步启动了验资，验资金额40万，建面125-143m²的改善户型即将首开入市。
东方雅颂项目为四川邦泰首入合肥的项目，品牌知名度可能不高，但开发商近期在合肥，主动在建筑立面、公区打造、装修标准等方面，提标、升级，引发广泛关注。
石材 金属铝板 高成本的热弯玻璃，全系阳台IMAX落地窗设计的公建化的外立面；全系臻配酒店式双入户大堂；星空顶的车库；日立中央空调 地暖 霍尼韦尔新风系统三大件齐备…产品力非常内卷。
而且又是在热度较高的东部新中心板块，且板块已断供多月，目前仅有2个新盘带上市，整体供应比较稀缺。后期东方雅颂首开入市，大概率是要摇号的。
再看位于老城区的纯新盘伟星宸ONE。
同一天项目展厅也盛大开放，主力户型图曝光为109-182平，定位主城高端改善。
项目位于瑶海万达西南侧，分为南北两个地块，共计约1371套房源。
项目采用玻璃幕墙加铝板线条设计，规划游泳池和会所，据说产品力比滨湖的伟星滨江道要高不少，精装修放风价或超2.5万/㎡。
伟星瑶海双子（宸ONE和瑶海08地块）是今年瑶海最受期待的楼盘，两个项目位于瑶海万达旁，均满分摇号拿地。预计未来入市，不管是品质还是价格，或都将创区域天花板。
除此以外，瑶海区YH202307号地块案名为和光肇境，由保利与安建工（和顺）联合开发。
项目规划16栋楼，包含4栋高层，约22-25层，户型面积100-114㎡左右；4栋小高层，约15-17层，户型面积106-122㎡左右；8栋10层的洋房，户型面积约130-141㎡左右。
项目由安徽建工拿地，与保利联合开发，是一个国央企的组合。 此前两家开发商在肥西明珠广场板块合作开发的和悦云锦项目，产品力和兑现力有目共睹。
此次再次合作开发项目，又有洋房产品规划，且还是实在热度较高的东新板块，预计入市热度也不低。
新站区
中房新站区202212号地块，位于少荃湖备案，定位高端改善，计划建设高端住宅 五星级酒店 地标写字楼，住宅面积最小120㎡，最大200㎡以上。
近日，该项目运营管理及设计总包服务项目（评定分离）定标候选人公示，成都龙湖、安徽华力、北方德远三家成为定标候选人。
肥西
保利天阜·锦上
该项目由由保利发展控股与安徽天阜集团联合打造，旭辉Cmall展厅同步开放。规划7栋住宅楼，分别为3栋高层 4栋小高层，主力户型面积95㎡、105㎡、128㎡，456套房源。
龙湖砚熙台，容积率1.8，规划了全洋房产品，户型面积段130㎡、143㎡、180㎡，项目城市展厅同步开放，预计9月中下旬迎来首开。
项目位于泛经开板块，东北侧不远就是龙湖的翠湖壹号项目，这也是翠湖壹号之后，龙湖在翡翠湖打造的又一个新盘，同样是龙湖的高端改善产品，预计入市价要达到2万/㎡以上。
名邦上河印
肥西主城板块，坐落于派河河畔，周边居住氛围浓厚，地铁3号线延长线，交通、商业、公园都有。共规划7栋住宅楼、1栋写字楼和部分商业，面积为140-200平大面积产品。
最小户型面积140㎡起跳。这样的产品在肥西可以说是独一份的，直接刷新肥西新房面积段。也让市场十分期待。
琅悦
满分竞品质项目， 琅悦规划7栋高层，9栋低密度多层，打造建筑面积约115-188㎡高阶奢宅。
肥东
华盛和睦湖壹号项目规划8栋洋房、5栋小高层，其中有4栋为8层纯洋房，并代建一所幼儿园。主力户型建面约116-225㎡。预计11月份入市。
尚泽臻园建面约92-120㎡，相较于尚泽樾园，起步户型有上调，但整体变化不算大。
意禾阅湖源邸规划17栋住宅，物业类型为低密度多层、小高层，楼层最低6层，最高为18层，共711户。其中部分小高层1楼为架空层。备案价在1.5-1.6万之间，预计9月上旬入市。
长丰
城改·麓景雅苑（93-122）、琥珀栖云里（89-95）、丰璟别院等，统一毛坯限价13999元。
当下的合肥，适合买房吗？
合肥，作为省会城市，近年来房价增长较快，引发了市场关注。然而，在经济环境的变化下，房地产市场也面临调整压力。
那么，当下的合肥适合买房吗？
首先，一定要明确自己的购房需求。
如果买房纯粹是为了自住，需要关注的问题便是手中的资金是否足够，只要有充足的资金，随时买房都行，毕竟早买早享受；如果是奔着投资去，那么得做好心理预期，毕竟一本万利、稳赚不赔的楼市黄金期已经过去了。
其次，在选择楼盘的时候，不论新房或二手房都要综合考量。在关注价格、地段、开发房企的同时，还要关注是否住的舒适，因此户型规划、小区物业、周边配套也不可忽略。
再者，便是关注楼市政策以及城市发展方面。
楼市政策的宽松程度更能反映出购房时机的优劣：当楼市政策、银行资金政策较为宽松时，更适合出手买房。此外，一座人口吸附能力较强的城市，房价与需求也将更加稳定。
据官方数据，截至7月底，合肥实有人口已达1234.4万人；2022年合肥常住人口增速位居全国24座GDP万亿城市第三位；并且，目前合肥的购房政策相对宽松、首套房贷利率低至4.0%。
在人口支撑及政策发力之下，相信在这一轮的楼市调整周期中，合肥也能够尽快走出阴霾、弯道超车！
接下来，还有43个新盘会上市，都会面临同样的问题：是否能通过性价关系，卷得一波流量。
但至少，这几点趋势是很明显的。
1、倒挂摇号盘将逐渐出清。原先，这些是提升市场活跃度的，一旦出清，市场热度将难以维继。而43个新盘中，鲜有高性价比的，蓄客存在压力，自然首开推量不会多，就难起波澜。另外，行情房价都涨上去了，未来走势，只会是高位小幅波动了。
2、新房产品，会更加的卷。
这轮新项目上市，开发商们做了些产品点，经历市场洗礼后，有被接纳的(如山墙飘窗、北次卧/餐厅飘窗、客厅南落地窗)，也有不接受(中铁建花语天境的北阳台、星辰未来与朗拾森屿的南客厅大飘窗)……
都是在赠送、产品力上，下了功夫，但来的也快，更迭淘汰也快。
政策对楼栋内价差无限制后，底跃及顶复、顶露会再出江湖，这类产品市场是稀缺的，而且此类产品加价后，可以降低标准层的价格压力。
3、这一批新盘上市后，如果流速都一般的话，有一方，该开心了。那就是分销。
当产品卷完，价格优惠用尽，营销动作极致，只能上分销、加佣金增量了。
原先，分销是不喜欢摇号热盘的，因为不愁卖，所以不会用分销。但市场量价关系转变后，分销的命运齿轮，又开始转动了。
再不济，还有降价这个大*器。
但现在，有保价政策 分销返佣给客户(也相当于优惠、降价)，所以大降价的概率，不会太高。
结 语
通过盘点发现，虽然合肥有43个纯新盘，除去一些老演员、城市更新、城投项目，真正的能快速入市的项目并不多。
随着曾经的一批必摇红盘的逐步清盘、退场，以及新一批纯新盘的入市，合肥的房价将迎来新一轮的洗牌，也一定会带动一波产品和价格的双重变革。
下半年打算买房的话，以上这些纯新盘，可以选择重点的关注起来。
