黄金周探盘｜武侯新城楼盘扎堆刚需改善均有选择（天骄棋牌）

编者按：国庆黄金周是”金九银十“的重要节点，在楼市限价依旧、房价明跌暗涨、银行信贷缩紧等一系列的背景下，开发商、购房者对成都新房市场有着怎样的期待，购房者是积极入市还是持续观望？开发商有推出购房优惠吗？市场又会出现哪些值得关注的现象？乐居国庆策划“黄金周区域探盘”大行动，实地走访楼盘案场，直击成都最真实的楼市情况。

随着“金九”势头的回暖，已让不少开发商准备在“银十”大展身手，十一黄金周期间不少楼盘或新开盘或老盘新推，场场优惠爆你眼。乐居全国22城区域探盘大行动，今天，小编带你走进成都的武侯新城北区板块。

武侯新城，是一个比较旧的称呼，最新的叫法是武侯区电商产业功能区。不管是武侯新城还是武侯电商产业功能区，他们的范围都是一致的，都是指武侯区西三环外到绕城高速这个范围；这个片区又以武侯大道为界，分为南北两个片区。

图片来源：网络

武侯新城南片区以西派城、金茂府、龙湖天宸原著、中粮瑞府等楼盘为代表，已经发展相对成熟，西派城、金茂府已经实景呈现，有口皆碑。金茂府今年有一次取证，还有房源在售。

武侯新城北片区则以机投桥TOD和白佛桥TOD注明，在2020年底有一次土拍，目前正是房地产的热土，在售项目有绿城桂语朝阳、聚亿玺悦府、正荣润锦府、德商石榴春和天骄、西樾锦宸等、鼎仁天越、人居柏荟城、中南华宇君启等，建筑面积、总价和产品都是以改善为主，部分项目也兼顾了刚需。值得购房者关注。

武侯新城北区项目布局（图源豪宅品审局、四川知道）

武侯新城南北片区都要依赖位于武侯大道沿线的商业和各项配套，比如地铁3号线、吾悦广场、龙湖星悦荟、双凤桥TOD（沃尔玛山姆会员店）等等。

以下为四川乐居早些时候做的测评和踩盘图片，敬请品鉴。

正荣润锦府

低容积率纯居小高层

正荣润锦府总占地约44亩，容积率为2，绿化率35%，产品全部打造为9-16F的小高层，楼间距约40-50m，采用楼栋呈列阵式布局。

整个项目共规划12栋住宅，3#、4#、5#、11#、12#层高9-11F，均为125m²户型；1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#层高12-16F，均为140m²户型，纯板式结构。

另外，所有楼栋中，除4#、5#、10#、11#楼栋为东西朝向外，其余皆是南北朝向。其中，1、2、7、9中间4栋楼的位置最后，前后双中庭，视野极好，还能旁边道路的噪音影响。不过项目层高只有2.95m，偏向刚需，不及很多改善产品的3.2m层高舒适。

整体来看，正荣润锦府是纯住宅社区设计，无底商，产品配置上全部采用125㎡、140㎡的四居室，做到了居住属性纯粹。且主推的两个户型都较为方正，室内无暗室，配置约7m景观阳台，通透性较高，再加上卧室配置飘窗、公摊率18%、12%，使得正荣润锦府所推户型得房率较高。

同时项目在整个社区内打造了环形橡胶跑道、绿洲健身区以及儿童活动区、老人棋牌健身区、邻里交流区、花园休憩区、水上会客区5大功能主题会所，后期的居住体验感会很好。

正荣润锦府首批次预计8月底或9月初取证，预计取证楼栋3、4、5号楼或者4、5、6号楼。

3#总楼层9F，2梯2户，均为125㎡户型；

4#、5#总楼层11F，1梯2户，均为125㎡户型；

6#总楼层15F，2梯2户，均为140㎡户型。

户型方正，南北通透，竖厅设计

正荣润锦府项目产品小高层，主要打造了两个户型，建面125㎡、140㎡的套四户型，均为清水交付，最高均价最高清水限价23500元/㎡。

所推户型中，建面125㎡的套四户型，1T2户或2T2户，户型整体布局方正，采光充足，得房率高。动区采用传统竖厅式设计，LDK餐厨客一体化设计，客厅开阔空间与餐厨空间构成动区，观景阳台直接连接客厅和书房，整体宽敞明朗。L型的厨房连接生活阳台，增大厨房使用空间，同时与景观阳台形成空气对流。采光好，满足多元居住需求，整个动区，采光、通风、观景都有保障。

静区私密居住布局，主卧套房设计，其它次卧空间充足，两卧室飘窗设计，增加使用面积。另外，125㎡的户型公摊只占18%，除去公摊部分实得面积也有100多㎡，得房率较高。

总体来说，125㎡做成套四，空间的实用性和功能性得到了保障，性价比较高。

地铁步行较远，周边道路杂乱

正荣润锦府与离9号线机投桥站直线距离约1.3公里，可同站换乘17、9号线双地铁交通；与3号线武青南路直线距离1.7公里、双凤桥站直线距离约3.1公里；与17号线白佛桥站直线距离约1.2公里，多条轨道交错纵横，TOD带来的城市服务配套愈发成熟。虽然项目规划有主城少见的3个TOD，但还是有一定的距离，最少约1.5公里，不过可通过骑共享自行车解决。

正荣润锦府周边距离最近的公交站西部智谷公交站，仅89米，有8路、53路、89路、123路、176路、208路、242路等公交线路，正荣润锦府一公里范围内还有武青西四路、武兴五路北、五科西四路等公交站，通达全城。

两横：永康路、武侯大道2条主干道拉近跟主城区的相结合，距离双楠约7公里、红牌楼约8公里；三纵∶二环路、三环路、绕城路可贯穿城西光华板块，城南金融板块，贯通全城。

周围有大量的老旧小区，等待拆迁，城市界面较老旧，道路比较狭窄，分布较为混乱，另外道路上大货车出行较多，主要是服务于周边房产项目和TOD的打造，不过后期应该会有一定的改善。

配套醇熟，商业等待完善

医疗配套丰富

正荣润锦府项目附近的医疗资源是非常完善的，临近武侯第三人民医院、武侯西南医院、成都市武侯区第二人民医院、米诺娃妇女儿童中心医院、华佛国际妇产医院、四川现代医院（高端私立医院）等。距离成都市妇幼保健院约3公里。

商业配套醇熟

正荣润锦府三公里范围内有龙湖金楠天街，新城吾悦广场，武侯万达等大型购物商城，但在1公里范围内目前没有商业配套，后期也主要以其他住宅项目的底商、配套商业为主，但因其还在修建中，所以后期情况如何未知。

优质教育环伺

优质教育环伺，成都市行知实验小学、西北中学外国语学校、成都市第二十二幼儿园、武侯科技园小学、武侯区机投小学等学校均在项目1.5公里范围内，另外还有正在建设中的成都市第二十二幼儿园、武青西二路小学（暂定名）。其中成都市第二十二幼儿园，与项目仅为一街之隔，计划于今年9月1日正式开学。

最高清水限价23500元/㎡

正荣润锦府所在位置，为2020年12月正荣以15400元/㎡的楼面价斩获的地块，配建并无偿移交统筹住房面积比例1%，溢价率14.9%。项目居住环境纯粹，定位改善，主推建面约125、140平米，公摊为18%、12%，整体得房率较高。因为是“双限地”地块所以清水最高销售均价为23500元/㎡，总价预计约280-330万元/套，最低购入门槛只需280万左右，适合刚改或改善群体。

目前项目周边在售新房较多，有如西樾锦宸、中南华宇君启、武侯金茂府等新房项目，均价在24000元/㎡左右。此外，项目2公里内还有另一个在售的双线地项目，德商石榴春和天骄，清水最高限价23300元/平米，两者价格相差不大，德商石榴春和天骄产品更为丰富一点，有小高层叠拼产品，而正荣润锦府只打造小高层产品，两者各有利弊。

价格潜力

正荣润锦府定位改善，产品纯粹，只推建面125平米、140平米四房户型，品质更偏向首改，在该区域其它项目所推的四房户型中，性价比较高。

处于武侯新城北区，虽然区域内的各项生活配套，不如南片区的醇熟，但由于众多知名房企的入住以及3大TOD规划落地，周边周边配套正在加速成形，且区域内还有未开发空地，可发展性强，所以正荣润锦府未来也有较大升值空间。

项目亮点

双限地项目，性价比较高

清水最高销售均价23500元/平米，控制购房总价，买入门槛相对不高，且项目为清水交付；

产品较为纯粹

纯住宅小区，主打9-16层的高层、小高层，主推125㎡、140㎡套四户型；

三地铁环绕，交通便利

两横三纵交通干道四通八达，3、9、17号线地铁环伺，未来TOD生活圈覆盖，工作生活较为方便。

项目不足

正荣润锦府周边道路上大货车居多，主要是服务于周边房产项目和TOD的打造，后期应该会有一定的改善；

项目周边规划有主城少见3个TOD，但还是有一定的距离，最少约1.5公里（直线距离），不过可通过骑共享自行车解决；

正荣润锦府周围有大量的老旧小区，等待拆迁，城市界面较老旧，拆除改造需要一定的时间周期。

德商石榴春和天骄

区域首个“双限地”楼盘定位改善

德商石榴春和天骄总共占地52.76亩，容积率2.0 ，总共规划480户。主打建面约120-140㎡小高层建面约160-220㎡叠拼产品，这是大多数“双限盘”的高低配标准打法。

说到双限地，必须要跟大家回顾下项目拿地情况。双限地是指以“限定商品住房清水最高销售均价设置土地最高限价竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”的方式拍卖的土地。德商石榴春和天骄是德商在2020年12月29日以楼面地价15100元/㎡竞得，配建并无偿移交统筹住房面积比例2%，设定清水最高销售均价为23300元/㎡。

项目规划1-6号楼为小高层产品，7-17号楼为叠拼产品。小区楼栋整体为南北阵列式分布，仅3#、6#为东西朝向，小高层的楼间距在40-50米左右，南北分布，能最大程度的保证户户采光。

小高层均为2T2设计，纯板式设计，电梯入户，打造归家尊崇感，120㎡套三户型主要分布在3#、6#以及2#一单元，朝向上稍有欠缺。140㎡的套四户型分布于1#、2#、4#、5#，全为南北朝向，4#、5#享受双中庭美景，是小高层的楼王位置。

建面约160-220㎡镜面逸墅，上中下叠墅设计，独立入户玄关营造归家礼仪，上中下叠均有亮点。

从外立面来看，德商石榴·春和天骄整体采用极简的黑白灰色调，全板楼，全横厅，钻石光感立面，从外形上就呈现一种高级感。从景观上规划一庭、一环、两院、五巷的邻里空间，全龄度假式活动庭院、康养共享生活庭院及五大特色景观走廊也体现出项目并非因为双限地就压低了居住品质。

全板式，2T2电梯入户

项目主打建面约120㎡套三、140㎡套四户型，均为横厅设计，两个户型仅为套三、套四的差异，资金预算充足建议套四户型一步到位，毕竟140㎡套四户型全部为南北朝向。

（1） 7.5米横厅设计 7.5米大观景阳台，精心打造公区尺度，餐客厅均可以享受很好的景观。

（2）餐客厅一体化，无过道0浪费空间，北向链接厨房生活阳台，保证南北通透，餐厅穿堂风而过，居住舒适。

（3）在保证公区尺度的情况下，4个卧室的面积也还都不错，唯一欠缺的就是主卧卫生间稍显局促，并且开窗面不大，采光有一定影响。

（4）电梯入户，玄关面积不大大概两平方左右，但足够使用和遮挡视线，保证家庭的私密性。

三地铁、三TOD环绕

距离项目最近的是机投桥站，大约步行900米左右，这是地铁9号线、17号线的交汇站，其中9号线可换成3、号线、8号线、5号线等，可通达全城，9号线还可直接通达城南金融城、孵化园等城南高密集人群工作圈。另外项目附近还有地铁3号线经过，距离稍远一些。

除了三地铁环绕以外，项目还有三TOD傍身，双凤桥TOD已动工，机投桥TOD项目启动在即，另外还有白佛桥TOD，未来尽享TOD生活圈。

距离项目较近的是公交武青西二路站和，兴业北路北站，339路;1041路等公交经过。目前周边有多个楼盘正在施工，相信不久周边临近小区比如中南华宇君启、人居等项目交付，周边的公交线路会有所增加。

自驾出行：北有光华8线、西有绕城高速、南有成蒲铁路、东临西三环，进城道路还是非常的方便，从永康路上草金立交，通达三环或者市区都挺方便，但是草金立交上下班高峰有点拥堵。

7所学校环绕教育资源丰富

在武侯新城北区，陆续兴建的多所学校是亮点。永康路南侧一公里内学校达7所，涵盖幼儿园到中学，其中在建4所：武青西一路小学、武青西二路幼儿园、武青西三路中学以及武青西三路小学。成都市政府信息显示，武青西一路小学于去年4月动工，投资规模约2.5亿元，预计今年9月开始招生，同时，将引进龙江路小学或同档次的品牌教育资源。如图所示，红色房子处便是武青西一路小学,武青西二路幼儿园，就在项目楼下一墙之隔。另外周边已有北二外、川大附小、西北中学外国语学校等。

三大TOD生活圈填补商业空白

项目未来的三大TOD生活圈，将使武侯新城北片区的商业面貌焕然一新。目前机投桥TOD的拆迁工作已完成，根据政务网站留言回复，机投桥TOD力争2021年完成规划优化工作，并进入开发流程，届时将围绕站点进行高强度立体开发，西北、西南两块商业商务混合用地及东南条形商业用地已就位。而白佛桥TOD已经完成了规划设计，拟于2021年9月开工，2023年5月建成。距离项目稍远的双凤桥TOD将打造全时体验性TOD城市活力门户及公园城市生活示范社区。

图片来源：白佛桥TOD设计机构美国HDR公司官网 (如有更新请以最新为准)

机投桥站TOD 图片来源：武侯发布(如有更新请以最新为准)

目前3公里范围还有龙湖星悦荟、万达广场、吾悦广场、大悦城、金楠天街、家乐福等商业。

已取证清水均价23300元/平米

项目首批次已于2021年8月10日取证，4-6、9、11、14-16栋共计232套房源，建面约120㎡户型15套，建面约140㎡户型135套，建面约160-220平米叠拼82套，整体清水均价23300元/㎡。

登记时间：8月15日-8月16日

作为双限地楼盘，项目售价在拿地时就已限定，政府已经合理的限定了售价，对于购房者来说是好事。

除了德商石榴春和天骄清水最高销售均价23300元/㎡以外，同一时期亮相的正荣润锦府也限定清水最高销售均价23500元/㎡，目前该项目还未取证。在价格都差不多的情况下，就看产品规划以及开发商实力了。德商石榴春和天骄主打小高层叠拼产品，购买者相对更为高净值，正荣润锦府全部打造小高层产品，更为纯粹，各有利弊。

与项目一街之隔的还有中南华宇君启项目，目前尾盘在售，带装修均价23000元/平米，片区内还有双凤桥TOD凤舞七里带装修24000元/平米。这两个早期在售的项目价格上相对优势，但是地价、产品确实不能相提并论。

德商石榴春和天骄作为片区第一个开售的双限地楼盘，还是更具有优势。踩盘当天1小时左右，便有10多组客户到访，相信小高层产品去化会比较快，毕竟120㎡/140㎡的2T2纯板式小高层产品，在区域内还是很稀缺的。

亮点总结

1、武侯新城北片区第一个在售的双限地楼盘，容积率2.0，120-140㎡的2T2纯板式小高层产品，保证楼盘舒适度的同时，控制购房总价，买入门槛相对不高。

2、7所学校环绕（含在建），教育资源丰富，并且距离项目都非常近，投入较大的武青西一路小学,武青西二路幼儿园，就在项目楼下一墙之隔，学区资源绝对是加分项。

3、三地铁、三TOD环绕，交通便利，四通八达。未来TOD生活圈覆盖，工作、生活、商业应有尽有。

4、项目不临大路，周边均为住宅小区，环境相对安静。临近的人居、中南项目已修好，绿城项目同期施工，未来交付后，周边环境成熟。

鼎仁天越

一梯两户纯洋房双地铁袖珍盘

鼎仁天越占地约12.9亩，容积率只1.5，仅规划3栋洋房，共132户。项目虽小，但是居住舒适度还是有保证，首先容积率低，层高11层，建筑密度小。梯户比1T2设计，中庭还设有儿童游乐空间和健身空间，麻雀虽小五脏俱全，并没有因为楼盘小而降低品质。

1/2号楼南北朝向，3号楼东西朝向，3栋建筑呈半围合布局面朝武青北路布局，会有部分噪音和扬尘的影响。从朝向来看，选择1/2号楼采光通风会更好一些，3号楼的次卧夏天西晒比较恼火。项目主推92/98/110㎡三种户型，面积不大，但功能齐全，户型布局合理动静分区，紧凑型布局。面积相差不大，三个户型总价相差不会太大，所以建议可以直接选1/2号楼，具体户型分布如下：

1号楼分布有110㎡、92㎡、98㎡户型

2号楼分布有98㎡、92㎡户型

3号楼分布有92㎡、98㎡户型。

三栋楼的一楼均未作挑高设计，部分一楼户型带花园，价格相对会高一点，预算充足客户可考虑，当然一楼会有潮湿、噪音、窥视等不利因素。

C户型建面约110㎡布局紧凑功能四房

建面约110㎡的C户型位于1号楼1单元，南北朝向，一梯两户，通透性好。户型经典，面积不大，布局紧凑，功能齐全。

6.5米横厅设计，衔接近6米独立景观阳台，相对来说公区尺度还是不错的。

主卧配置L型独立衣帽间和卫浴空间，但是其余三个卧室的尺度相对局促，特别是北向的两个卧室，面积不到10㎡。110㎡做四房本来就已是将空间发挥到了极致，整体的空间浪费少。

餐厅预留的酒柜空间、生活阳台预留的洗衣台空间，为生活琐碎考虑得当。

由于项目小高层，1T2设计，户型的公摊均只有15%左右，得房率高，一般楼盘公摊率都要18%-22%，这一点秒*市面上99%的新盘。

清水小户型总价可控

鼎仁天越项目是鼎仁集团今年1月份以15700元/㎡的楼面价竞得的武侯新城小地块，时隔7天，鼎仁集团又斩获天府新区万安南22.8亩“双限地”，也就是天府麓城项目，除此之外还在天府新区还布局了一个名为东麓庄园的项目，至此鼎仁集团在成都三子布局。

鼎仁集团成立于2010年，总部位于四川成都，已在四川宜宾、四川南充、湖北荆州、浙江平湖等地打造了十余个楼盘。开发商名气不大，但是开发经验还是很充足。

据置业顾问介绍，除了带花园户型，110㎡户型不超过286万，具体的单价并未透露。（具体价格以实际预售为准）鼎仁天越92-110㎡小户型设计，总价可控，比较适合预算不太够又有换房需求的刚改人群。

武侯新城北区目前已有绿城、德商、石榴、正荣、鼎仁等开发商入驻，其项目也在陆续入市，今年是武侯新城北区的爆发元年。德商石榴春和天骄“双限地”楼盘最高清水均价23300元/㎡，绿城桂语朝阳清水单价21981元/㎡起，均价差不多在2.5万/㎡，正荣润锦府也即将预售，清水最高销售均价23500元/㎡。

从项目的成交楼面价来看，绿城桂语朝阳与鼎仁天越同期拿地，楼面价格相当，感兴趣的购房者可参考竞品单价。但是鼎仁天越在开发商品牌上名气不大，绿城、德商、正荣均开发打造过很多标志性项目，而这是鼎仁在成都的首个项目，虽然先天条件是足够的，但是具体的兑现能力有待考证。

周边二手房房龄均比较大，城市界面陈旧，区域二手房均价1.6万/㎡左右，二手房房价不具备参考性，毕竟房龄产品完全没有可比性。

青羊&武侯交界处商业成熟教育不足

项目位于青羊区和武侯区交界处，但是实属武侯区，所以无法享受青羊良好的教育资源，项目近距离学校有武侯区第二幼儿园（约400米）、成都行知实验小学（约2.6公里）、成都机投小学（约2公里）、成都市第三十七中（约1.3公里）等。另外武侯新城北片区陆续兴建多所学校，永康路南侧一公里内学校达7所，涵盖幼儿园到中学，就是距离项目稍微远一点。

项目4公里范围内有四川省妇幼保健院、成都市青羊区第九人民医院、青羊区中医医院；稍远一点有四川省人民医院及成都中医药大学附属医院，大约7公里。

项目周边无大型公园，往三环内有清水河公园、东坡体育公园。不过，项目西侧1.3公里处，将打造悦湖高端新材料转化基地。“悦湖”是什么？说简单来说，武侯新城北区将人工造湖，以悦湖湿地公园为中心，布局高端新材料产业、商业中心、高端住区，形成产城一体的高端绿色低碳生态社区，有点类似于怡心湖。