城市梦想家丨严区海：解局写字楼运营（城市梦想家）

历时4年半，大兴国际机场即将起势腾飞，肩负城市接驳功能的丽泽金融商务区也将在多线换乘的立*通下无缝对接城市发展，享受发展第一手红利。

丽泽商务区正处于快速发展期，目前已吸引近470家机构进驻，注册资本金超2800亿，根据高力国际发布的《新兴金融产业聚集地——丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望》，丽泽已出让土地规划建筑面积中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积中租赁型写字楼约占55%。据高力国际华北区董事总经理严区海介绍，自2018年丽泽金融商务区进入甲级写字楼市场，未来3年，将带来约50万平方米甲级写字楼租赁供给。

实际上，从近几年北京甲级写字楼的供求来看，受宏观经济影响，供给方面呈现多点开花、多中心发展趋势，除丽泽商务区的崛起之外，望京、亚奥等商圈也为市场带来了近百万平方米的写字楼项目，北京甲级写字楼市场将迎来供给高峰；需求方面，内资企业成为甲级写字楼需求的主力，科技和传媒等行业迅速追赶金融、专业服务业等传统主力租户在甲级写字楼的市场份额， 2018年上半年灵活办公空间迅猛扩张。

伴随供给层面的升温，严区海认为，新增供给集中区域的租赁进程在2019年会较为缓慢，2019年北京甲级写字楼空置率将全面大幅提升，租金也会有小幅下调。“但供给高峰一过，需求预计保持稳定，同时随着区域基础设施问题的解决，租赁进程将加快，未来空置率将逐渐回落，租金也将在2021年开始企稳回调。”严区海预计。

壹

“保持空置率动态平衡”

供应放量，需求并未跟上，直接导致写字楼市场空置率的上升，而这也是国内多数城市面临的共同问题。以北京为例，受市场新增供给逐渐增多的影响，2019年第一季度，写字楼市场空置率小幅提升至10.2%，尽管望京和亚奥等北部新兴商圈受到高科技行业的青睐，需求保持强劲，但因新增项目较多,空置率也处于9-17%，CBD及周边区域受供给预期影响，空置率略有提高。

对此，严区海认为，空置率是供需是否平衡的表现形式，空置率上升是供大于求的结果，但仍需根据不同城市的不同发展阶段辩证看待。“北京写字楼空置率从2017末的8.3%提高到2018年末的10%主要是由于供给较多超过了企业对办公面积的需求。而2019年第一季度末进一步小幅提高至10.2%则主要是需求减少所致。”严区海分析称。

“长期来看，供给和需求是处于动态平衡之中的，因此不能认为空置率上升就一定存在较大问题，空置率较低就是好的，”严区海表示，空置率长期处于过低水平或将抑制企业的扩张需求。

对于空置率这一指标来说，最为关键的是长期保持相对健康的动态平衡，“这就有赖于实体经济保持健康发展水平，企业有充足的办公空间需求；另一方面需要宏观层面对办公楼的规划和供给有一定的宏观调控。”严区海认为。

贰

内资租赁需求上升外资扫货一线城市

一个趋势是，在国内多数城市写字楼租赁市场上，中资企业租户需求持续攀升，成为写字楼重要的新增需求来源和主导力量，这一趋势最早可以追溯至2008年全球金融危机后，“此后中资企业在甲级写字楼的租赁需求日益增加，外资需求逐渐减少，尤其在近几年表现尤为明显。”据严区海介绍，2015年内资企业占比约50%，但2018年内资占比已达75%。

对于这一变化，严区海归因于三大方面，一是热点城市写字楼租金持续保持上涨的态势；二是内资企业实力越来越强，越来越重视楼宇品质在树立企业形象、吸引和保留人才等方面的重要性，同时支付能力也日益提高；

此外，对外资企业而言，中国仅是其全球业务中的一个区域市场，因此在房租成本把控等方面更为严格，“外资企业在中国的业务发展并不一定都保持积极向好的态势，特别是随着内资企业实力的不断增强，部分外资企业在华业务增长乏力，使他们难以增加对写字楼的空间需求。”严区海分析称，在外向型经济占比较多的城市，如上海，中资外资的租赁反差表现偏弱。

尽管在租赁层面上中资和外资的需求表现“此起彼伏”，但从交易来看，外资对国内写字楼市场的热情丝毫不减，自去年开始，多家外资机构在北上广深等一线城市频频收购写字楼等大宗物业，引人关注。

对此，严区海给出了他的看法，他认为，中资抛售大宗投资性物业主要是因为国家信贷政策持续偏紧，部分企业通过出售持有物业充裕现金流用于业务发展，而外资交易频繁一方面表明仍看好中国经济发展前景，同时也是抓住当前内资机构投资者资金充裕度有所下降，资金成本较高的时机，积极收购有增值潜力的物业。

参

破解写字楼运营难题

微观层面上，写字楼市场也在经历新变化，其中，随着灵活办公方兴未艾，以联合办公为代表的灵活办公业态在北京的存量面积规模过去三年就增长了8倍，内部新生力量的崛起也为写字楼带来了新机遇。

在严区海看来，灵活办公空间有助于老旧写字楼项目更新改造，同时为项目内部企业短期扩租提供可能性，也可以吸引小面积租户进入项目；对于租户来说，也能以灵活的租期和价格租赁高品质办公空间，富有创意的空间有助于某些行业激发员工的创造力，灵活办公空间的大规模布局有利于企业解决差旅、流动办公、频繁搬迁、迅速扩张以及办公面积整合等问题。

正如所有事物都有正反两面性，新兴办公空间的应用也对写字楼市场提出了挑战。“对业主来说，灵活办公空间在一定程度上是和写字楼运营商/持有者存在竞争关系。当前灵活办公空间市场仍不成熟，存在较高的运营风险，灵活办公运营不善也会对写字楼业主或租户带来负面影响。”严区海表示。

在一线及热点城市，核心商圈新增供应减少、可售物业有限，但企业对于核心区的写字楼项目仍有较多需求，同时政策限制、土地短缺使得核心区难以开发新项目，这就使得核心区老旧项目亟待盘活，以获取其所占据有利地理位置应得的收益。

盘活存量资产并非易事，受制于原有项目的硬件条件，如果要取得较好的改造后收益，需要从定位到运营环节形成环环相扣的一体化方案，对此，凭借多年的行业积累，严区海给出了他的建议，“以定位为核心及出发点，锚定目标客户结构，通过严格控制成本的合理的改造来满足目标客户对物业硬件指标的需求，最后通过成熟的运营体系获取并保留优质目标客户，从而实现自身项目价值的提升。”

对于写字楼市场的发展趋势，严区海持乐观态度，“总体来看，企业的扩张需求仍在，只是因供给量较多导致竞争加剧，如果物业差异性不大，那么只能通过价格竞争吸引优质客户。但如果项目能够打造自身的独特性，树立项目的市场地位和知名度，就有可能比普通项目获取更高的溢价。”在他看来，个性化、差异化是未来写字楼运营的破局关键。