瓜分20亿、最高1111、满300减40……从618到双11，一年几度的购物狂欢，好不热闹，不仅电商购物优惠不断，这一年的房地产市场也持续刮着降价促销风潮。
今年以来，天津楼市在大部分时间都处在阴霾之下，2周降价72万的传闻更曾登上微博热搜，引发全国热议，尽管有夸大其词、断章取义的成分，但天津楼市的“冰冷”的确是不争的事实，面对困局，不同的楼盘都纷纷采取自救措施。从实际效果看，最有效的自救就是降价，以前那些送装修、送车位、送物业费的变相降价都失灵了。
开发商忍痛割肉，购房者自然喜闻乐见，但伴随降价而来的，是产品降质、减配，质量不过关、园林景观缩水、公区配置打折、精装变惊装……这些隐患又让购房者心怀忐忑，生怕步入“特价买房一时爽，交房维权泪两行”的大坑。
面对着林林总总的降价楼盘，购房者该如何避坑、买到放心的楼盘呢？下面，笔者从根源入手，分析不同降价楼盘的根本动因，帮您选到靠谱的“笋盘”！
认清自我，调整定位，重新定价
所谓认清自我，定位调整，即楼盘前期基于成本维度定位、定价偏高，曲高和寡，在长时间的惨淡成交后，向市场认怂，整盘定位调整，价格下调。
众所周知，在此前的房地产市场，地价是房价之锚，土地成本 建安成本 财务成本 运营成本是房价的基本构成，传统的项目开发也从土地、建安成本的角度做整体定位，在这种操盘手法下，低价地做刚需、改善，高价地只能做豪宅。
在2016年席卷全国的地王潮中，天津也诞生了无数破纪录的地王地块，但是接下来的史上最严调控让房地产市场迅速冷却，高价拿地的项目如果再按照成本核算的方式做整体定位，就极有可能面临有价无市的局面。
在调控初期，还有无数高价地以豪宅姿态硬撑，随着成交量的逐步下行，有越来越多的“被豪宅”项目向现实妥协，从成本定价转向市场定价，整体定位调整，价格也只能参考竞品、周边二手房进行下调。
比如，河北区中铁建花语津郡，首次开盘时的价格：高层产品均价32700元/㎡，虽然是中铁建高端产品系，但这个价格不被购房者接受，尽管当时区域内没有其他竞品楼盘，但很长一段时间内成交惨淡，几乎成为死盘。
今年上半年，项目也曾多次推出优惠活动，依旧没有太大起色；但随着下半年东部片区中交雅郡城东春晓的低价入市，让本不乐观的花语津郡雪上加霜，9月份，中铁建花语津郡终于放下身段，以集团名义大幅降价，精装改毛坯，对外报价下降到25500元/㎡。（卖不动终降价！毛坯登场！200万破冰河北区房价！明年交房！）
红桥区公元大观项目，在开盘初期也因为定价偏高，成交不理想，从去年年底开始，项目调整策略，陆续推出特惠房活动，并持续至今，取得不错的成绩，成了2020年市区的流量盘。
公园大观3月份释放的特惠房源
作为公园大观的竞品楼盘，九和府初期定位定价同样偏高，此前高层对外报价一直保持28000元/㎡，在公园大观选择降价后，九和府还曾硬撑半年，只是阶段性推出部分特惠房，收效甚微，妥妥成了竞品项目的助攻盘，今年终于选择整体调价，成交均价甚至跌破24000元/㎡。
今年6月份，以地价21116元/平米摘得红桥区一地块的某项目，10月31日，以4万 的均价首开，这个价格在全市范围内，都能进入第一梯队，虽然项目对外号称劲销3亿，但据知情人士爆料，首开当日成交量仅为单数，然而该项目依旧硬撑，更对外宣称均价上涨1000元/㎡，这样的蜜汁操作令人直呼看不懂。不过市场自有其规律，定价不合理的项目，自降身段、价格下调只是时间早晚的事情。
冲刺业绩，阶段让利，战术降价
所谓冲刺业绩、阶段让利，比较好理解，在季度末、年中、年尾、面临新竞品入市的节点，不少楼盘会为了完成集团业绩考核，选择部分房源做特惠，以低于整盘的价格带动成交，属于策略型降价。
策略型降价，不涉及整盘定位的调整，特惠房源或有bug或原总价过高，但是如果降价力度到位，往往也值得入手。
北辰未来城项目，此前一直销售不错，是今年上半年全市成交金额与成交面积双料冠军，但由于东部片区中交雅郡城东春晓低价入市，给项目造成一定压力，下半年项目新品开盘，价格主动下调，对外报价已经低于2万/㎡。
当然，除了未来城，今年推出特惠房的项目数不胜数，这也是大部分项目为冲业绩、对抗竞品竞争的的主流做法。
集团策略，多盘联动，惯性降价
所谓集团策略，定期特惠，有点类似策略型降价，但不是单个项目的单打独斗，而是集团统一调配，旗下所有楼盘集体参与，而且时间也比较规律，年中、年尾都会定时推出，有点类似于电商的618、双11购物节，也可称为习惯型降价。
习惯型降价，已经成为天津市场某些房企的常用手法，降价力度也非常惊人，特定房源甚至能够达到5折促销的力度，如果购房者找准规律，提前看房待节点在再出手，也是不错的捡漏机会！
红海竞争，被动降价
所谓红海竞争，被动降价， 往往出现在楼盘扎堆的区域，各项目之间为了争抢客户陷入红海竞争，一个项目降价，就会打响价格战，竞品项目只能被迫集体降价。
社会上流传一句话叫“你的对手决定你的高度”，这句话用在地产市场上再合适不过，在整体市场趋冷的背景下， 今年天津市场出现了多个竞相降价、拉低整体价格的板块。
今年，海教园多次处在风口浪尖，行政区划归津南的新闻就被广泛热议，教育政策保持不变又给购房者吃了一颗定心丸，但10多个项目的激烈竞争，还是打破了区域的既有价格体系，雅居乐御宾府雅玥以均价19500元/㎡入市，让区域价格下挫至2万以下，随后阳光城文澜府、锦绣大家、中海锦城等全部降价，最晚亮相的龙湖天璞也只能低价入市，加之77㎡户型规划，将海教园的置业总价门槛拉到149万元，这个定位于改善客户的区域，已然变成了刚需盘的天下。
西青区精武镇板块，同样陷入了红海竞争的局面，宾水西道延长线美的旭辉翰悦府当初以25000元/㎡的价格入市，由于不远处金地艺墅家、碧桂园天境的价格冲击，项目一直成交惨淡，后期价格调至22000元/㎡，成交逐渐好转；但随着下半年爱情缤纷里又以18500元/㎡价格入市，美的旭辉翰悦府的价格再次站岗，刚刚亮相的保利和光尘樾项目，参照目前价格，对外释放开盘均价19000元/㎡。
分析了这么多楼盘降价的原始动因，对于购房者来说，究竟该如何选择降价楼盘，才能尽可能的避坑呢？一般而言，如果一个项目前期销售不佳，整盘定位进行调整，那往往伴随着产品配置的下降，精装变毛坯、园林减配，都是比较常见的操作手法，购房者如果接受精装变毛坯的产品，且价格合适，是可以入手的。
但如果一个楼盘价格大幅跳水，却声称不降标、不减配，那么购房者则要小心了，事出反常必有妖，毕竟房地产开发是一门生意，不是搞慈善，整盘大幅降价，却说不减配，往往暗藏风险。
对于一些阶段性推出特惠房源的楼盘，推出的特惠房往往是整盘中位置较差的一部分资源，比如靠近马路、靠近铁路、采光不好、景观不好等等，区别对待、产品降配的可能性较低，这些房源需要购房者做出权衡，如果优惠力度够大、房子缺点可以接受的情况下，也可以果断入手。
天气入冬，楼市淡季来临，加之年底业绩考核泰山压顶，一波打折促销热潮正在赶来，看完以上分析，相信您已经具备了辨别真伪的火眼金睛，哪个楼盘又降价了？降价背后有没有猫腻？欢迎您的爆料和交流！
