“西城宏庙学区房在此次政策出台前，处于基本没有房源的状态。”某头部中介销售王海（化名）对中国证券报记者说，“随着‘7.31’新政出台，卖房者希望在新政实施前卖个好价钱，导致挂牌房源激增。而购房者则有意赶上最后一班车，供需两旺成交大增。”
值得注意的是，由于多数总价千万级别学区房原值非常低，10万元原值的学区房比比皆是，而原值低导致贷款客户贷款额度受限较大，上车盘中基本是全款客户。
成交量大增
针对前期房源较少的原因，王海指出：“一方面，疫情期间，知名学区房的价格和成交量均没有受到影响，反而出现了小幅增长。让很多学区房房源持有者出现了惜售的倾向。当时很多人觉得，卖了学区房也找不到更好的投资产品。临近此次政策出台，宏庙学区小户型基本售罄，剩下的都是总价1500万元以上的大中型户型。”
据王海介绍，西城区4月30日出台“7.31新政”后（7月31日之后落户的实行多校划片），挂牌房源出现大幅增长。只要有新增房源出来，每个销售都拼了命地联系前期有购买意向的客户。向客户传递只要7月31日前完成购房及落户，还可以按照登记入学划片学校，不受多校划片政策影响。供需两旺是政策出台后成交量大幅攀升的主要原因。
中原地产数据显示，2020年“五一”小长假，北京地区二手房网签达到139套、新建住宅网签合计666套，合计网签住宅805套。其中，西城区成交居前。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从观测数据看，西城学区房成交量从之前一个月几十套，变成几天几十套。
“从签约到过户，时间最短可以在15天内完成。即便是换房客户，先出售后购置，从时间上讲，也还来得及。很多中介公司会提供一部分应急资金，帮助意向客户先完成签约。”德胜片区某销售人员李梅（化名）对中国证券报记者表示。
“买房这种事，犹豫的永远在犹豫，果断的基本当天就能成交，学区房更是如此。”李梅对中国证券报记者表示，“最近几天的成交尤其是这样。说回家商量一下的，可能再也找不到合适的房源。真正成交的，在屋里拍个视频，和家里人微信商量一下，就定下来了。”
这一说法得到了很多中介及购房者的认同。“1000万元是知名学区房的门槛。这类房子是没有什么内部装修、外部环境而言的。很多房子是单位分的公房，常年没有人居住，水管、电路、抽水马桶都是坏的。看房和不看房对最后购买影响不大。特别是入门级别的学区房，看了可能更成交不了。真正愿意出这个钱的购房者，都是抱着短期认赔、不考虑居住只考虑学区落户心态的。既考虑居住、又考虑升值、还考虑学区，放在以前可以慢慢挑、慢慢等。现在这种节点，一犹豫，房子就没了。”王海指出，“我们一天联系上百人，如果有人问装修、问户型，我们大概就知道这个人成交意愿不大。”
图片来源：中国证券报记者董添（摄）
小户型秒光
“西城知名学区房均价都在17万元-20万元之间。小户型之前就很稀缺，特别是经历了2、3、4月份学区房成交高峰，在‘7.31’新政出台前，基本就没有小户型。政策出台后，挂牌小户型明显增多，但基本处于一出来就秒光的状态。”位于金融街辟才胡同附近某中介人员张明（化名）对中国证券报记者表示。
据了解，小户型秒光一方面和西城区单价高企有关。“面积越大，单价越低；面积越小，单价越高。小户型的单价都在20万元上下。但是再小的户型也差不多要30多平方米，加上税费和中介费，入门都要在800万元-1000万元。西城暂时还没有出台政策规定最低面积，从性价比看，小户型更受追捧。”张明指出。
另一方面，中国证券报记者了解到，由于多数学区房最初是单位分房，之后并没有进入市场交易，原值是0。还有很多即便入市交易过，但是为了节省税费，将原值做到最低，1000万元的学区房原值仅为10万级别的比比皆是。
“原值低的房源，对贷款客户来说影响较大。因为很多房子要根据网签和原值的差额交增值税和个税。如果网签价做的高，差额大、交税多。而如果网签价做的低，贷款额度就很低。如果是全款客户，就不存在这个问题。”张明对中国证券报记者表示，“原值低引发的双重限制，导致客户购房基本需要全款，也是小户型成交受到热捧的主要原因。”
“此次政策出台前，很多片区没有规定六年内只提供一个登记入学学位。有的房子买完后，立刻就挂牌出售。这也导致了在西城学区房成交市场里，很少有满五唯一的房源。随着政策出台，未来这一现象可能会出现改观。”张明指出。
图片来源：知名中介内部销售记录
专家：从海淀经验看 西城长期趋稳
值得注意的是，2019年上半年，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。海淀区和东城区在相关细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。
多校划片政策发布以后，2019年下半年，东城区和海淀区一些传统强势学区房价格出现了一定下滑，家长在选购学区房时更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。
位于海淀中关村一小某学区房片区销售人员张丽（化名）向中国证券报记者介绍称，中关村一小附近学区房成交均价目前在12万元-13万元/平方米左右。这一价格已经保持了2年多的时间。“片区最高的时候炒到18万元/平方米。是2016年底成交的，卖的是个开间。第二年三月，北京地区出台限购政策，学区房出现了较明显的下跌，2017年底均价就跌到13万元/平方米左右。现在的价格处于平稳状态。相比学区本身改革，限购政策对学区房成交影响更大。”
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，对于绝大多数家庭来说，不买学区房难以进入这些热门学校的前提没有变化。但是，学区房政策的关键在于，买了学区房是否肯定能上目标学校。从海淀学区改革房价走势看，价格最高的中关村一小、三小对应的学区房仅仅是小幅波动，预计西城区学区房走势也是如此。（董添）
