房屋设备维修管理
一、房屋设备的保养与维修
为了保证设备的正常运作,必须对各种房屋设备进行保养与维修。
1.设备保养
房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。
(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除,及时做好维护工作并进行必要记录等。
(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照设备磨损规律进行定期保养。
(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件,使设备达到完好状态。
2.设备维修
房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为:
(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。
(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修,对设备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件,使设备基本恢复原有性能,更换率一般不超过30%。
(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后,技术性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备,提高和改善技术性能。
(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止,检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设备恢复功能。
(6)设备维修日常工作。
3.房屋设备维修的特点
(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言,房屋设备的维修一次性投资大、成本高,因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗,致使其使用年限缩短,另一方面,由于技术进步,出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗,导致其使用年限缩短,这种无形的和有形的损耗,都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短,从而使维修更新成本增加。此外,新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大,因此,维修更新这种设备的成本就较高。
(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部,其灵敏程度和精确程度的要求都较高,而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥,因此,房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中,必须要配备专业技术人员。在设备维修前,专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料,建立房屋设备维修责任制。
(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因,往往是突然发生故障,这就使房屋设备的维修有很强的随机性,事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期,因此,设备的维修又有很强的计划性,可以制定房屋设备维修更新计划,有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外,房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的,而大修更新又往往是集中地按计划进行的,因此,房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。
二、各类管理人员的岗位职责与管理
制度
1.管理人员的岗位职责
(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修,保证设备正常进行的总负责人。其职责是:
①在公司经理的领导下,贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度;
②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作,使设备始终处于良好工作状态;
③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准,并监督执行;
④组织、收集、编制各种设备的技术资料,做好设备的技术管理工作;
⑤组织编制各种设备的保养、检修计划,并进行预算,在公司经理批准后,组织人员实施;
⑥组织人力、物力,及时完成住户提出的报修申请;
⑦组织全体工程部员工进行政治学习,树立“业主至上,服务第一”的思想,进行技术业务学习,提高解决技术难题的能力。
(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下,负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为:
①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划,经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施,并负责技术把关和检查;
②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况,并解决有关技术问题,以保证设备经常处于良好的工作状态;
③负责制定所管理设备的运行方案,督导操作工严格遵守岗位责任制,严格执行操作规程,以保证设备的正常运行;
④负责所管理设备的更新、改造计划,以完善原设计和施工遗留的缺陷,使各项机电设备投入正常运转,从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标;
⑤组织调查、分析设备事故原因,提出处理意见及整改措施,以防止同类事故再次发生;
⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力;
⑦积极完成上级领导布置的其他任务。
(3)领班:
①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作,严格做到“三干净”:设备干净、机房干净、工作场所干净;“四不漏”:不漏电、不漏水、不漏油、不漏气:“五良好”:使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。
②以身作则,带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度,及时完成上级下达的各项任务。
③负责本班的政治、业务学习,不断提高自身素质,负责本班的日常工作安排。
④严格考核全体员工的出勤情况,不允许擅离职守做私活。
⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划,报主管部门审核后组织实施。
(4)维修人员:
①按时上班,不得迟到早退,因故请假,需经上级部门批准;
②认真执行公司制定的各种设备维护规程;
③认真完成设备的日常巡检工作,发现问题及时处理;
④定期对机电设备进行保养维护;
⑤认真完成公司安排的设备大检修任务;
⑥正确、详细填写工作记录、维修记录,建立设备档案;
⑦爱惜各种设备、工具和材料,对日用维修消耗品要登记签认,严禁浪费;
⑧加强业务学习,认真钻研设备维护技术,并树立高度的责任心,端正工作态度。
(5)保管员:
①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况
,根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请,填写采购申请表,报送经理审批;
②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作,保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求;
③负责库房的保管工作,保证产品的安全和质量;
④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作;
⑤负责统计库房材料的工作,按时报送财务部门;
⑥负责完成上级交办的其他任务。
2.管理制度
(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作,对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收,而且还包括对维修后房屋设备的验收,以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间,对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括:
①确定维修及保养工作的类别和内容,具体包括:日常及周保养内容;月维修保养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。
②设备维修、保养的要求。
③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求,研制预防性维修保养计划,并分期分项下达给维修人员、使用人员实施,并进行监督和检查。
④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制,应采取大修集中、维修分散的组织形式。
进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力,防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象,充分发挥设备潜力和使用效益,正确掌握设备状况,提高设备运行效率;实行预防性维修保养制度,可以延长设备的修理间隔期,降低修理成本,提高维修质量;实行预防性维修保养制度,还可以保证房屋设备的安全运行,也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。
(3)值班制度。建立值班制度并严格执行,可以及时发现事故隐患并排除故障,从而保证设备安全、正常操作运行,其具体内容如下:
①值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人替岗,并交待离岗时间及去向。
②根据操作规程及岗位责任制的要求,密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。
③如发生设备故障,而当班人一时不能处理,应按报告制度及时报告给有关人员。
④调度值班人员接到请修通知后,应及时通知有关班组,安排人员前往维修。
⑤所有值班岗位都必须安排人员值班,且要到岗到位。如需调班,必须报主管人员同意。就餐时间,实行轮换就餐制,并通知同班人员配合。
⑥值班人员应安排统一的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,因故不能值班者,必须提前征得班长同意,按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员,保证岗位上有人工作。
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