为了帮助业主在房屋专项维修资金使用过程加强对维修工程施工单位选取、施工过程、竣工验收、质量保修等事项的监督管理，保障资金的安全、合理使用，提高资金的使用效率，我局编制了《成都市房屋专项维修资金使用维修工程管理操作指南》，为业主提供参考、借鉴。各业主大会、业主委员会及相关业主可结合本建筑区划实际参照执行，也可通过在《管理规约》或《使用方案》中明确等方式，制定具体的操作细则。
一、施工单位选取
（一）初步了解维修项目价格
已成立业主委员会的，可由业主委员会作为维修资金使用申请人负责组织对拟维修（更新、改造）项目所需费用进行初步了解。
未成立业主委员会，但选聘有物业服务企业的，可由受业主委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人，负责会同项目所在地社区居民委员会（以下简称社区）对拟维修（更新、改造）项目所需费用进行初步了解；
未成立业主委员会且未选聘有物业服务企业的，可由受业主委托的社区或街道办事处（乡、镇人民政府）作为维修资金使用申请人，负责组织对所需费用进行初步了解。
属于电梯等特种设备（仅限于大、中修项目）、消防系统、安防系统、房屋主体结构需维修（更新、改造）时，可先由有相应资质的机构或行业行政主管部门对出现的维修（更新、改造）情形进行确认（或要求整改），并出具相关意见（或整改通知书）后，再组织初步了解维修项目价格。
（二）施工单位的选取方式
1. 选取的方式。
初步了解维修（更新、改造）项目所需费用后，维资金使用申请人（含业主委员会，受委托的物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府、社区，下同）可按照下列方式组织选取施工单位：
（1）维修（更新、改造）单项总金额在50万元以上（含50万元）的使用项目（需单一来源采购的项目除外，下同），可采取公开招标的方式选取施工单位。
（2）维修（更新、改造）单项总金额在50万元以下（不含50万元）、5万元以上（含5万元）的使用项目，可采取询价或竞争性谈判的方式选取施工单位。
（3）维修（更新、改造）单项总金额在5万元以下（不含5万元）的使用项目,可采取简易比选的方式选取施工单位。
（4）只能从唯一供应商处采购的；发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的使用项目,可采取单一来源采购的方式选取施工单位。
通过公开招标方式选取施工单位的维修（更新、改造）项目，依法开展两次招标失败后，维修资金使用申请人（招标人）可更改为通过询价或竞争性谈判方式选取施工单位。
维修（更新、改造）单项总金额在公开招标、询价或竞争性谈判方式选取施工单位限额以上的使用项目，如遇确需进行紧急、应急维修（更新、改造）的情形，采用公开招标、询价或竞争性谈判方式选取施工单位会影响及时排危除险的，紧急使用项目经所在地街道办事处（乡、镇人民政府）同意、应急使用项目经所在地街道办事处（乡、镇人民政府）现场查勘并予以确认后，维修资金使用申请人可更改为通过简易比选方式选取施工单位。
同一建筑区划内，需进行维修（更新、改造）的房屋共用部位、共用设施设备，属同一项目分类的，需一次性申报使用备案，不应化整为零进行多次申报。
2. 选取的程序。
（1）采取公开招标方式选取施工单位的，需按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》和省、市的相关规定执行。
（2）采取询价或竞争性谈判、单一来源采购方式选取施工单位的，可参照《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购非招标采购方式管理办法》的相关规定执行。
（3）采取简易比选方式选取施工单位的，业主委员会作为维修资金使用申请人的，可自行议定选取的程序，但参与简易比选的施工单位不应少于3家，并按照所议定的程序执行；受业主委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人的，需会同社区议定选取的程序，但参与简易比选的施工单位不应少于3家，并按照所议定的程序执行。
3. 选取的渠道。
选取施工单位可在《成都市房屋共用部位、共用设施设备维修服务相关机构名录》中随机选取，也可以从自愿报名的符合条件的单位中选取，但所选取的施工单位需具有独立法人资格。
4. 选取工作的组织形式。
（1）采取公开招标方式选取施工单位的，维修资金使用申请人（招标人）具有编制招标文件、组织评标能力的，可以自行组织选取活动，也可以委托有资格的代理机构组织选取活动；不具备上述条件的，可委托代理机构组织选取活动。
（2）采取询价或竞争性谈判方式选取施工单位的，有条件的维修资金使用申请人可以自行组织选取活动，也可以委托有资格的代理机构组织选取活动。
（3）采取简易比选、单一来源采购方式选取施工单位的，维修资金使用申请人可自行组织选取活动。
维修（更新、改造）项目选取施工单位的选取方式、组织形式等需在该项目的使用方案中明确约定。
二、施工过程监督
维修资金使用项目可按照下列规定对施工过程进行监督：
1. 维修（更新、改造）单项总金额在50万元以上（含50万元）的使用项目，维修资金使用申请人原则上需委托具有相应资质的工程监理机构对施工过程进行监理。
2. 维修（更新、改造）单项总金额在50万元以下（不含50万元）的使用项目，维修资金使用申请人可以自行决定是否委托工程监理机构对施工阶段进行监理。
选择不委托的，可以自行组织业主委员会代表（或社区代表）、业主代表、物业服务企业（其他管理人）代表共同负责对施工过程进行现场监督。
自愿选择情况需在该项目的使用方案中明确约定。
三、维修工程验收
（一）组织竣工验收。
1. 验收原则。
维修（更新、改造）项目工程竣工后，维修资金使用申请人可以依据该项目的使用方案组织竣工验收，原则如下：
（1）已委托有工程监理机构的维修（更新、改造）项目，工程竣工后，施工单位应向工程监理机构提出竣工申请，由工程监理机构先行组织工程竣工预验收后，再由维修资金使用申请人组织进行竣工验收。
（2）已纳入审价范围的维修（更新、改造）项目，工程竣工且验收完毕后，施工单位需通知审价机构派员进行现场收方（如该项目已委托有工程监理机构的，审价机构不另行安排现场收方，直接采信工程监理机构出具的收方结果）。
（3）属于电梯等特种设备（仅限于大、中修项目）、消防系统、安防系统、房屋主体结构的维修（更新、改造）项目，工程竣工后，施工单位需通知有相应资质的检验检测机构或行业行政主管部门派员进行现场检测（或检查），现场检测（或检查）需在竣工验收之前进行。
2. 人员组成。
视维修（更新、改造）项目具体情况由工程监理机构、维修资金使用申请人、施工单位、物业服务企业、业主委员会代表（或社区代表）、业主代表组成；其验收主体、组成人员需在本使用项目的使用方案中明确约定。
3. 结果认定。
（1）根据上述原则进行竣工验收的维修（更新、改造）项目，维修资金使用申请人需提供《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》。
（2）已委托有工程监理机构的维修（更新、改造）项目，工程监理机构需出具《工程质量评估报告》。
（3）已纳入审价范围的维修（更新、改造）项目，审价机构需出具《维修资金使用工程结算审查报告书》。
（4）属于电梯等特种设备（仅限于大、中修项目）、消防系统、安防系统、房屋主体结构维修（更新、改造）项目的，施工单位需提供有相应资质的机构出具的《鉴定报告》或行业行政主管部门出具的现场检查结果认定。
四、费用的列支处理
（一）所涉及的相关费用。
1. 维修（更新、改造）项目属于需要先由有相应资质的机构对出现的维修（更新、改造）情形进行确认，并出具相关意见所需的相关费用；
2. 通过公开招标等方式选取施工单位所涉及的代理服务费等相关费用；
3. 委托工程监理机构进行监理所需的工程监理与相关服务费用；
4. 维修（更新、改造）项目竣工后，属于需要由有相应资质的检验检测机构进行现场检测，并出具《鉴定报告》所需的相关费用。
（二）列支处理方式。
上述所涉及的相关费用，可选择下列方式之一列支处理：
1. 由施工单位承担；
2. 计入当期维修工程项目成本；
3. 自行约定其他方式。
所选择的具体列支方式需在本使用项目的使用方案中明确约定。
五、质量保修
（一）维修（更新、改造）工程质量需按照国家法律法规和建设工程质量（电梯工程质量、消防工程质量等）相关技术规范的规定执行。
（二）维修资金使用申请人可与施工单位在工程施工合同中约定质量保证条款，须按照《房屋建筑工程质量保修办法》等相关文件规定，明确约定质量保修的相关内容和期限。
