房顶漏水、外墙脱落、电梯停运、消防设备故障……这些问题不仅影响了小区居民的生活质量，也给业主的生命财产安全埋下了隐患。房子有“病”得治，而面对一些比较大的“病症”，房子的“保险”——住宅专项维修资金，就派上了用场。
近日，太原市促进现代物业发展中心(太原市住房专项维修资金中心)发布业主告知书，明确住房的专项维修资金既是业主享有的权利，也是业主应尽的法定义务。然而，在实际生活中，住宅专项维修资金却面临各式各样的问题。本是业主享有的权利，申请使用过程中却让许多业主感觉并不容易；本是业主应该承担的义务，却鲜有人主动缴纳；账户中累计超过100亿元的住宅专项维修资金，每年仅使用2000万元左右……
A 维修费用高专项资金帮解决
8月22日上午，家住太原市长风街建设路口某小区的刘阿姨乘坐电梯“一键直达”家中。要知道，该小区电梯曾因故障频繁“罢工”，不久前，通过申请住宅专项维修资金进行维修，困扰小区业主许久的回家问题得到了解决。
“考虑到年纪大了上下楼不方便，所以前些年换了这套电梯房，没想到高层住宅电梯坏了更糟心。”据刘阿姨介绍，随着使用年限增加，楼里的电梯频繁罢工，“本来是3部电梯，前一段时间却轮流出现问题，有时甚至一次坏两部，上下楼十分不方便。”刘阿姨说。
面对“回家难”的困扰，刘阿姨联合部分业主向物业反映了情况。“刘阿姨所住的这栋楼共有23层，每层有10户，230户人家共用3部电梯，一旦坏一部，业主上下楼就很紧张。目前小区投入使用已经超过10年了，电梯设备逐渐老化，出现问题不是一次两次了，物业时常收到业主的投诉，但苦于没有经费，只能简单维修，用不了多久就会再次出现问题。”物业公司相关负责人表示，根据质监部门的认定，以及相关专业机构的评估，维修3部电梯，总费用超过10万元，于是物业决定动用住宅专项维修资金，经过业主同意，完成申请流程，太原市促进现代物业发展中心将资金打入了物业的专有账户，小区的电梯问题得到了解决。
太原市促进现代物业发展中心主任方宏表示，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账中结余资金随房屋所有权同时自动转移，并按规定补足维修资金。
方宏介绍，太原市的住宅专项维修资金账户中，每年经审核可使用的资金在2000万左右，利用率并不高。“其实很多老旧小区都存在房顶漏雨、墙壁破损等问题，维修资金利用率不高的问题，正在解决。目前，省城住宅维修资金的申请流程已经简化，办理也很快。”方宏说道。
B 遇紧急情况申用有绿色通道
维修资金利用率不高的问题，方宏解释了背后的原因，首先，省城近几年新建竣工的住宅体量大，这些房子的房龄较短，小区公共环境及建筑质量好，不需要使用维修资金。根据相关规定，新建住宅竣工验收备案满5年之后才算过了保修期。此外，很多业主甚至物业公司对维修资金的使用不了解，更别提使用了。“除了上述原因外，目前申请住宅专项维修资金的必要条件，首先需要满足‘两个三分之二’。”方宏说。
山西晚报记者了解到，所谓满足“两个三分之二”：一是全体业主的三分之二以上签字同意；二是这三分之二的业主占据的住房面积需超过小区总体住宅面积的三分之二，二者缺一不可。正是因为“两个三分之二”，使得大部分物业无法申请住宅专项维修资金。“很多小区占地面积广、居民多，有些老小区的住宅楼还很分散，再加上业主对维修资金不了解，签字环节周期长、收集够业主确认签字难。”方宏表示，住宅专项维修资金的使用有严格严密的审批程序，这是为了最大限度地保证维修资金安全，但由于各种原因，住宅专项维修资金申请就卡在了第一步。曾使用过住宅专项维修资金某物业公司的负责人表示，为了完成“两个三分之二”，仅仅两百余户的一栋住宅，他们花了4天时间。“为了获得三分之二的业主同意，物业工作人员周末和下班时间要加班，因为只有这个时候业主才在家。”
“针对‘签字’难的情况，很多时候可以采用应急维修通道解决问题。”方宏介绍，如发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，申请使用住宅专项维修资金可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
山西晚报记者了解到，维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。发生紧急情况，需要应急使用维修资金抢修的，在2个工作日内完成资金划转；未按规定实施紧急抢修的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。这些紧急情况包括电梯故障，无法正常运行的；消防设施故障，危及公共消防安全；屋面、外墙渗漏脱落，影响正常使用；高层住宅水泵（产权归业主的）损坏，运行中断；排水设施堵塞、爆裂等，造成功能障碍；楼体外立面有脱落危险，危及人身安全等。
C 缴纳有标准交存情况不乐观
2007年，住建部、财政部联合签署《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)。随后，省城新建商品住宅销售或交房时，存在房企代收住宅专项维修资金的现象，而存量住宅多数未缴纳住宅专项维修资金。近日，太原市促进现代物业发展中心发布业主告知书，将有关维修资金交存权利和义务以及相关内容告知广大业主。
告知书明确，住房的专项维修资金既是业主享有的权利，也是业主应尽的法定义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。从权利义务相统一的角度来看，业主只有按照规定足额交存住房专项维修资金，积极履行自己的法定义务，才能确保小区的住房专项维修资金充实可用，住宅专项维修资金的设立，为房屋及时得到维修养护提供了基础性条件。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，由政府统一管理，可以更好地做好房屋维修工作。
“省城老旧小区维修资金的缴纳情况并不乐观。”方宏表示，7月20日，《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》发布，其中明确规定，新建商品房在办理网签备案时由建设单位代为足额缴纳维修资金，存入维修资金专户；未出售的房屋，由建设单位在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修资金，存入维修资金专户，待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。因此，新建房屋的住宅专项维修资金收缴不存在困难。但2007年之前销售或投入使用的住宅小区，住宅专项维修资金收缴不佳，相关部门重启专项维修资金的收缴工作，难度不小、阻力大。
方宏表示，很多老旧房屋此前并没有缴纳过维修资金，也很少有人会主动缴纳。“二手房交易过户时，对住宅专项维修资金的缴纳不作硬性指标，老旧房屋维修资金收取很困难。事实上，没有交存住宅专项维修资金的小区遇到维修问题时，资金的来源存在大麻烦。提醒广大购房者，交存维修基金是在维护自家权益。在二手房交易过程中，双方需核验住房专项维修资金交存凭证，对未交存的业主，经过协商应该主动交纳。”
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。山西晚报记者了解到，目前，太原市的住宅专项维修资金缴纳分为两档，电梯房为90元/平方米，非电梯房为50元/平方米，这个标准已经沿用了15年。
D 线上查缴纳 专项资金有明白账
省城房龄超过10年的住宅数量逐渐增多，广大业主公开披露维修资金相关信息的需求强烈，住宅维修资金的使用、安全、结余等情况渐渐成为关乎民生的焦点。方宏表示，太原市促进现代物业发展中心对此作了许多相关工作。
对于新建商品房，在办理网签备案时核查是否足额缴纳维修资金，再给与备案；未出售的房屋，由建设单位在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修资金，存入维修资金专户。方宏表示，此举避免了开发企业和代办机构等占用、挪用维修资金的情况，进一步保证了业主住宅专项维修资金的安全。“为了向广大业主提供便捷、高效、放心的住房专项维修资金服务，交存渠道实现公开透明，保障缴费环节安全，太原市住房专项维修资金中心开通了线上查询及缴费业务，让业主看到住宅专项维修资金的‘明白账’。”
目前，业主可以关注“太原市房产管理局”微信公众号，点击右下角“房产在线”，进入之后点击“更多服务”，在第一栏中点击“维修资金核查”，按照提示即可办理维修资金的查询及缴费业务。“维修资金的线上缴费、查询业务，真正实现了24小时全天候自助办理查询交存业务，缴费后电子发票会随短信发到个人手机，方便业主和市民随时查看。此外，业主对于自己房屋的维修资金缴纳情况也能做到充分了解，业主随时可以查到相关记录，也避免了一些不良房企、物业公司的挪用。”方宏介绍，随着“业主告知书”的发布，最近一段时间，该中心接到不少业主和市民的咨询，主要问题即是为何查不到自家的交存信息。“省城已经入库的维修资金数据量大，系统仍在持续不断的更新中，且很多老旧小区原来登记的地址与现在的产权地址有一定出入，需要逐一进行数据比对，才能给业主准确的查询结果。业主有需要，可以先通过中心的咨询电话在后台登记，等数据完善后，即可查到。”
此外，针对很多人关心的“维修资金用完了怎么办”，方宏介绍：“维修资金的提取额度是根据实际情况来定，比如小区某个单元的电梯需要更换，仅需要动用该单元业主的维修资金账户，业主账户中维修资金可能会一次性全部使用。如果该单元又遇到其它维修问题，业主就需要按标准二次交存或补足已使用额度。”方宏提示，业主维修资金账户中余额充足，业主是不需要再次缴纳住宅专项维修资金的。此外，住宅专项维修资金存储过程中会产生存储利息，该中心会选取利息较高的银行开设账户存储维修资金，利息每年分摊给业主的维修资金账户。方宏建议业主们尽早缴纳住宅专项维修资金，这样一来，经过了长期的维修资金存储，房子的一些小问题仅需花费利息部分就能修复。
山西晚报记者 柴旭晖
