熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百五十五期（NO.155）
专栏内容：从北京西城区的“多校划片”，解读“学区房”逻辑
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是熊猫贝贝，地产行业策略研究者，欢迎关注。
图片来源：网络
导读：
（正文约5000字，阅读时间越需要9分钟）
今天的话题，要从4月30日北京市西城区发布的《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》和《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年非本市户籍适龄儿童入学证明证件材料审核办法》这两个文件说起：
文件明确：
自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
这条关于入学的政策落地，不亚于给全中国的房地产市场，来了一次高能量级别的“地震”。
是的，你没有看错，从文件明示的时间点以后，北京西城区再也没有学区房了。
补充一下关于“多校划片”的详细内容：
多校划片是指一个小区对应多个学校。
多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。
这个模式和房子就完全没有关系了。
说句不客气的话，中国的房价，各地的房价，这个学位的附加值可真的是居功至伟，C位出道，无人能及。
谁都可以骂房价高，嫌涨的快，没人敢去指责教育不均衡和就学分配不公平。
别说在中国，在全世界范围内，教育都是改变命运的重要途径，和教育为敌，那就是和基数庞大的基层群众为敌。
所以“学区房”在全世界各个国家和地区，都和普通商品房，有着明显的附加价差。
就以北京为例：学区房与非学区房的差价平均相差27%左右。有个别房源甚至超过30%。
这还是没有考虑老破小和新建商品房的其他对比因素下的差价。
公平点来说，综合对比，学区房在北京的价差空间，大概是50%。
1000万的房子，就有500万是为了孩子的学区，保障孩子能读到目标学校。
50%很吓人吗？上海的学区房差价了解一下？
上海：学区房与非学区房价格相差2倍！
这么可怕的价格附加值，就导致了很多投机房产的资本眼中，只有两种房子：
一种是“名校学区房”，还有一种就是“其他商品房”。
嫌房价高？“学区”两个字马上就能把人按在地上摩擦教育。
还别嫌贵，房产中介：北京单价低于12万元 都不算是学区房
“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”
教育，可能是在这个时代，改变人生命运，最靠谱最可行的途径。
房子升值最多算锦上添花，学区价值才是真正心头好的“香饽饽”！
北京西城区的这个文件一出，这个所谓的“学区房大法”就要失灵了：当一些家长还争抢天价学区房的时候，一场大变革已经开始了！
今天这篇文章，就聊一聊：关于学区房的那些事儿。
图片来源：网络
温馨提示：
-本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。
-本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。
PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。
-本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。
尊重原创版权，从自己做起。
-熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成实际投资指导或其他建议。
分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！
假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。
学区划片到“多校划片”的艰难。
从房子上把“学区”剥离，还真的不是一件容易的事。
学区这个概念，全世界通用，特指入学年龄为7岁的小学教育阶段的就学范围，这个阶段的孩子特征是精力旺盛，三观正好在形成的阶段，全世界范围内，都是以家庭居住地一定半径范围内，作为学区规划的，学区房在全世界不同城市和地区，都有明显的价差。
但是中国提出的“多校划片”，是在中国房地产市场背景下，为实现教育资源平均化的一次创新和突破。
首先我们谈谈“多校划片”的含义：
“多校划片”指的是一个小区对应多个学校。
它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。
在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。
换句话说，有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法确保业主的孩子能够就读最好的学校了。
在北京，“多校划片”的改革已经进行了好几年了，北京其他拥有优质区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。但西城一直没有采用“多校划片”，仍然可以凭借一套房100%锁定优质教育资源，因此西城区的学区房被市场视为北京最硬核的学区房。
在北京有套学区房，不仅仅是财富的硬核保障，甚至成为了一种身份和地位的象征。
为何西城区的“多校划片”会这么困难？这里面，有一般人难以想象的困难和阻挠。
最主要的，是来自于既得利益群体的阻挠和反对力度，太可怕了。
看到这里，我建议那些隔着屏幕，张嘴就来的喷子，可以退出去了，以下的内容，可能会引起无脑键盘侠的高度不适。
西城区并不是今年才落实这个政策的，早在2-3年前有关部门和领导想推动“多校划片”的时候，就遇到了普通人难以想象的阻力，你们能想象天子脚下，中国首都，人文核心的北京城，会有下面的这样表现吗？
有来自于机关单位内部的阻挠：
直接有老干部闯到区教委办公室来胡闹，他们给工作人员大谈革命精神、甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便...
你很难想象这种行为是出自已经退休的体制内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是不会随着身份和身价的提高而消失的。
还有来自豪横不差钱的资本家们花样众多的糖衣炮弹和警告恐吓：
那段时间，区教委每天都有各种各样的人来送礼攀交情的，甚至有人拿着高薪来天天蹲“消息”，听“风声”的。
黄金珠宝大额购物卡，名车名表现金，只有你想不到，没有你见不到。
理性一点，换位思考，如果屏幕前的你是他们其中一员，你也不能免俗的会抓狂。
北京市西城区的房子啥行情？总价随随便便就能上千万！
其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别。
啊，说10%太客气了，30%算起步吧……特别是一些老破小，地下室，过道房……
没有学区光环加持，估计打到骨折也没人要了。
举个栗子看看：
假如西城区一套学区房价格为2000万（非常多这个价位的），这个价格中有500万是学区溢价（25%不过分把），过去这套房子100%可以进入顶级学校，现在只能通过随机抽签剩下了1/5的机会进入，那么500万学区溢价就只剩100万了，整套房子的价值蒸发400万。
一夜之间财富缩水20%，谁受得了？将心比心，动人心魄那~
因为北京市西城区在过去几年因为这样那样的原因迟迟没上“多校划片”，这使得在北京出现了一种认知和现象：人们逐渐认为西城的特殊是理所应当的，而好几年被人们认为是理所应当的认知带来的“预期心理效应”之下，这次教育改革新政的消息带给房地产市场的心里冲击就会更大。
不出所料，“多校划片”让学区房业主产生了恐慌情绪，放盘量出现显著增加。从4月30号下午出政策至5月1号晚间。月坛区域一共登记了64套房源，其中育民小学房源登记了33套房源，其中库存房源降价12套。
西城区有很多二手房从业者表示：“消息出来后，西城客户群直接炸了。很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”
图片来源：网络
北京西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等，是一件好事。
喜大普奔，喜闻乐见
感谢北京！
在所有家长被长期旋绕于头顶的“学区问题”压得喘不过气来时，作为中国首都，率先发出了最强音：
房子是用来住的，不是用来炒的！
淡化学区房，让教育教育和房产脱钩！
图片来源：网络
学区房逻辑崩溃，或许是给中国高房价“有效捶打”的第一步这一下，学区房逻辑一下子崩盘了。
这一下，学区房的价值毁灭，即将开始了。
各个城市教改一直在进行、从来没停止，虽然各地教改的不确定很强，但我们要看清其趋势不会太难。
首先是要有一个强有力的带头代表，北京作为中国的文化核心，政治核心，够分量了吧？
其次，学区房差价，北京敢说第二，没人敢说第一吧？
最后，北京的房价，这个不用强调了吧？
谈学区房逻辑，我们必须要提前树立一个共识：
请牢牢记住这句话：中国是一个社会主义国家，教育问题是原则问题，必须要考虑公平的。
房住不炒，总得把“炒”的核心火力点给找出来吧？
在中国，除了对财富的追逐，还有什么能和关乎一个家庭未来希望密切相关的教育相提并论的？
说什么配套，交通，增值，户口，医疗……在教育这两个字面前，都是土鸡瓦狗，不值一提！
国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。
公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它本身就应当力求公平和均衡。
但“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源，这时就需要市场来补充了。
公立资源是大家的，私立资源是供有条件的人选择的。在美国和欧洲，无论是基础教育还是高等教育，最强的学校都是私立学校，这也会是我们未来发展的方向，在公立教育资源的基础上，中国的私立教育也有很大发展空间：既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好？担心私立学校没有好老师？不用担心，学费摆在这里呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和好老师一定会越来越多，这是市场的必然规律。
简单来说，孩子的起点，就是父母的终点，这句话，很具有现代社会意义。
噢，这样的可见规律下，好像就没有“学区房”什么事了，以后学区再也不能被当做有价值的资产进行炒作了。
实际上，即使教改不推进“多校划片”，中国大部分地区的学区房的高溢价也已经处于强弩之末的状态了。只是北京的学区房价格矛盾已经是很多人不可承受之痛了，在中国首都，当优质教育资源被“权钱绑架”，成为一种阶层壁垒，非常，非常，非常不和谐。
民愤怨气，社会不公，冲哪，也不能冲着教育去。
教育是一个国家的未来和希望，教育是中国千万家庭实现提升的根基。
敢拿教育当生意，这不是资本主义挖祖国的墙角行为么？
毕竟，有权有钱的群体要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的，只有身为父母，才能明白那种“为了孩子不顾一切”的奉献和付出，这是所有合格父母都必然会做出的选择。
从另一个角度来看，中国教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。特别是2020年疫情期间催生的网络教育，也为打破教育壁垒提供了可行可见的渠道和未来。
基础教育资源平均化，是所有国家和地区的必然趋势和需求。
需要承认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育市场化水平以及房价水平都有很大差别，但有一点趋势是可以确定的，那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化，学区的溢价将在未来逐步降低。
让教育的开支回归教育本身，让有条件的家长找顶级私校，因人而异，量体裁衣，和谐稳定。
以教育的名义在学区房上博傻投机，占坑躺赚，屯奇居货，谋求暴利的时代，或将一去不复返。
图片来源：网络
对于未来房地产市场的警示：财富不会是永远的朋友
这次的教改，给所有房地产市场中的参与者，敲响了警钟：
1、中国房产不可能因为资金沉淀能绑架经济，“政策市”教房地产如何做人，一句话的事。
学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。北京市西城区只是来得比较晚，来得比较超预期而已。
但是不常规，超预期的事情变成普遍现象，见怪不怪的时候，以前炒学位的路子还能拿来用吗？
2、房产投资的逻辑彻底被改变：
而相比较之下，一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以在买房时，应该取不变价值而避变动风险。因为钱是辛辛苦苦赚来的，作为资产的持有者，最想要永远是稳定且明确的规则，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。
在过去几十年，从中国房产交易中获利的人，是吃到了时代的红利，而不是由多高明的投资理念。
当红利被收回的时候，真正的投资，才是比拼眼力和能力的表现。
3、房产价值中最重要的支撑资源被剥离的地狱难度都被北京带头克服了，这个带头意义非同寻常：
中国的特点和优势，就是在于全国一盘棋，政策全国通，成功复制经验，落后跟随先进，地方紧跟中央。
北京作为首都，往往是政策先行者，特别在民生和经济领域的尝试，都从北京开始。
“多校划片”政策在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必也会向中国的其他地区和城市推进和实施。西城区的“多校划片”不仅仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即将要凉。“房住不炒”，北京老大哥都带头表态了，地方上还能折腾多久？
大家可以想想，连阻力大如北京市西城区都能实现教改剥离学区房，其他的城市和地区还能有多大阻力和困难，能拿出来放桌子上当理由用？
无论在中国的哪个地区和城市，对于这类由于学区而被爆炒起来的房子，如果是有潜在需求的家长，建议在购房时机和公立私立之间的选择上斟酌再三，跟着趋势，跟着政策，跟着时代走，不会错；
如果你是业主而且没有学区使用需求，看好机会就跑吧，价格收益的事儿别人可做不了主，但是当需求消失了，这房子也就只是个房子了，有钱的傻子，精明的资本都看不上的东西，凭什么捉襟见肘的群体会勒紧腰带来接盘呢？
穷人钱哪有这么好赚的？
但愿最后不要为了卖房，开启各种套路和骗局的风气。
图片来源：网络
写在最后：学区被剥离或许只是一个开头，如果和房产长期捆绑的户口，医疗，配套，居住权限被陆续剥离，中国的房产的价格回归价值的趋势，或许一个必然的未来。
回到文章标题来看，教育资源分配的改革，无疑就是支撑中国房地产市场的价格和需求产生“系统性风险”一个关键因素。
图片来源：网络
关于这个话题，大家如果还有什么问题和意见，欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。
个人拙作，原创辛苦，还请各位看官支持（小小点赞动力大，转发关注真有爱）~
欢迎留言文明交流，有问必答，拒绝地域黑，拒绝无脑键盘侠。
本人不做标题党，不哗众取宠求流量，写作分享，自我修炼，与君分享。
网络不是无法之地，倡议客观冷静，就事论事，尊重事实，文明表达。
感谢您的阅读~欢迎转发本文和关注本人。
地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。
