实探东角头｜半岛城邦四期与万科蛇口公馆，谁才是下一个风口？

文／王志

现实在不断地告诉我们，开盘了的双玺在2018年已经成为历史了，而时间却从不会为任何事情停下脚步。下半年，东角头片区还有两个值得让人翘首以盼的项目，它们分别是万科蛇口公馆和半岛城邦四期。

万科蛇口公馆

出了东角头地铁站D出口，走到马路对面去，你就会看到万科蛇口公馆的外立面上高挂“首付190万起，建面约53㎡公寓、商业”的营销广告，在白色外立面的映衬下显得异常耀眼。

2015年12月30日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局以协议出让的方式，将K707-0030宗地作价2.35亿元出让给深圳市万科南苑房地产开发有限公司。

时至今日，两年多的时间过去了，这块地已被万科建成了4栋住宅 1栋公寓的万科蛇口公馆。笔者在翻阅其折页楼书时看到，万科蛇口公馆的住宅建面为101-126㎡，剩下的就是30-53㎡户型的公寓与商业。去年12月14日，其1楼栋和4楼栋共计551套房源获得预售许可。

据其营销中心现场销售透露，上述推出的公寓其高层已全部卖完，目前仅有1-4层剩部分公寓在售，均价8.7万/㎡。她还向笔者进一步补充道，4楼栋为公寓，共计41层，梯户比为8梯27户。虽说是公寓产品，但平均一下也差不多每层有4户业主享用一部电梯，这样的梯户比很难说不影响到居住的舒适度。

万科蛇口公馆位于蛇口新街和湾厦路交汇处，据深圳市规土委数据，其占地面积为19447.15平方米，建筑面积为141970平方米。其销售还向笔者介绍道，整个项目自带1.3万㎡体量的商铺，建成后的小区将会实现人车分流。

根据深圳规土委于2014年4月发布的关于后海湾-东角头地区的法定图则，政府对于这一片区的定位是“深圳市城市主中心的重要组成部分，同时依托其良好的区位条件和自然资源，将其建设成为绿色宜居、低碳健康的滨海城市中心区，以总部经济、商务金融业、文化产业、口岸服务为主的区域性现代服务业，中高档居住及配套服务业为主导功能”。

区位方面，万科蛇口公馆距离地铁2号线东角头站非常近。从D出口出来便是蛇口新街，往后步行20米左右便来到了湾厦路，沿着湾厦路往北步行3分钟多点即可抵达万科蛇口公馆，可谓是一个不折不扣的地铁房。

项目对面就是蛇口学校，仅湾厦路一路之隔。据其官网显示，2003年8月，蛇口中学与蛇口小学合并成立九年一贯制的蛇口学校。而前者分别创立于上世纪50年代、70年代，历史颇为悠久。

而蛇口学校的对面，也即万科蛇口公馆的斜对面，是深圳市南山区妇幼保健院。笔者在查阅其官网时看到，这所医院创建于1986年10月，是深圳市首家二级甲等妇幼保健院。去年4月，获深圳市卫计委批复，其成为了深圳市首家区级三级妇幼保健院。

现回归项目本身，公开资料显示，万科蛇口公馆共有1200个停车位，其总户数为736户，车位比为1:1.63，这意味着平均每两户业主拥有3个车位，车位充足。

但必须指出的是，整个项目的绿化率为12%，容积率也高达7.3。这种较低的的绿化率，在另一方面反映出了该项目的建筑密度较高。加之，超高的容积率，这也意味着高密度的居住人口，这将会深刻影响到小区业主的生活舒适度。

为了了解万科蛇口公馆周边二手房的在售价格情况，笔者从链家上统计了春树里、栖游家园、港湾花园、湾厦泰福苑和澳城花园一期的二手房在售情况。

从下述表格中，我们可以清晰地看到，建筑年代最新的栖游家园目前挂盘套数最多，有43套，挂盘均价为72372元/㎡。而其他楼盘挂盘套数均为个位数，且建筑年代最为久远的港湾花园，挂盘均价最低，为60464元/㎡。5大楼盘中，挂盘均价最高的是澳城花园一期，价格为108302元/㎡。

相较于周边的楼盘，万科蛇口公馆其公寓以8.7万/㎡均价在售，确实也不低。接下来，该项目还有住宅会入市，据其现场销售透露，未来，这一项目的住宅应该会比公寓卖得更贵。

半岛城邦

从东角头地铁站D出口出来，顺着湾厦路一直往南走5分钟左右，便可以来到望海路。沿着望海路一直往东走，直至金世纪路交汇处，半岛城邦二期就立于眼前了。

半岛城邦2期

据深圳规土委数据，半岛城邦二期在2008年12月获得预售许可，而其一期也于之前的2006年2月获得销售许可。其营销中心销售王小姐介绍道“1期、2期分别是06年和09年卖的，目前已经成熟，入伙很久”，该说法与这一数据基本吻合。

王小姐进一步补充道，半岛城邦整个项目占地面积30万㎡，总建筑面积100万㎡，会分5期来开发。现在在卖的是3期，今年下半年将会推出小面积的4期，而5期目前还在报建过程中。

笔者在翻阅规土委数据看到，2016年3月28日，半岛城邦三期7个楼栋共1074套房源获得预售许可。据王小姐介绍，3期是于2016年4月份开盘的，目前小面积户型的已全部卖完，仅剩3楼栋大面积310平的4房和350平的5房，全部带精装修，均价为16万/㎡-17万/㎡。她进一步说道，3期前排4个楼栋为东南朝向，一线临海，可以俯视整个深圳湾，而位于其后的5栋、6栋、7栋是80多平的且已卖完的小户型楼栋。

半岛城邦3期

王小姐还向笔者透露道，将于下半年推出的4期，目前正在打造样板房，共有B、C、D三栋住宅，其中，B座是4梯5户，C座、D座是4梯6户。每栋住宅都有88平的一房、120平的两房和135平的3房这三种户型，东南朝向的户型可以看到深圳湾区的景观，西南朝向的可以看到太子湾邮轮母港的景观。整个4期共有700余套房源，且里面会建有一个综合体项目。

当听到88平做一房时，笔者顿时心里一惊，随即问出了“那实用率岂不是很低”的问题。王小姐拿了新天鹅堡和悦府来与之作对比，她如是说道，新房没有什么赠送，半岛城邦从三期开始就主打顶豪产品，与悦府106平做一房、新天鹅堡168平做两房相比，半岛城邦四期户型面积还是偏小的，比较适合高端人士独居或是小两口居住。

半岛城邦4期

王小姐进一步向笔者透露，还处报建中的五期，未来会建有3栋高层和1栋五星级酒店，前排临海的基本上会做成大面积户型，面积为190平起。

与万科蛇口公馆一样，半岛城邦同属后海湾-东角头地区，这一区域的整体定位此处就不再赘述了。

据王小姐介绍，整个半岛城邦项目，临近其东边（3期）的海域，将来会作为该集团旗下的国际游艇会，且目前这一片区的海域权已获批。未来，5期楼下会作为游艇的室内场馆。在往东延伸就是深圳湾口岸和深港跨海大桥。项目南边一样毗邻深圳湾，放眼望去，就可以看到对面的香港元朗。

深港跨海大桥

半岛城邦西边是一个渔人码头，据其透露，这一码头现已被华侨城收购，未来会做成一个商业娱乐项目，在往西延伸，就可以看到太子湾邮轮母港。而项目的北边靠近蛇口山，“蛇口山未来规划会做成一个23万㎡的市政公园，半岛城邦今后将会有两座天桥直通公园，从公园高处最远可以看到福田红树林的景观”王小姐如是说。

其还补充道，整个半岛城邦被15公里的滨海栈道环绕，向西走10余分钟可以抵达海上世界。述及于此，把半岛城邦称之为一个实足的海景房产，一点也不为过。

相较于万科蛇口公馆，半岛城邦距离东角头地铁站稍远，离地铁最近的2期也要步行10-12分钟左右。在其他4期住宅中，3期和5期离地铁最远，要在二期的基础上加上5分钟。

学校方面，半岛城邦1期、2期里面都有蒙特梭利幼儿园。公开资料显示，这一幼儿园是上海蒙特梭利教育集团旗下教育机构，其将自身标榜为“家门口的国际教育”，创办于2005年，并于2015年在上海股权交易托管中心所（SEE）挂牌。

此外，2期还有南山外国语学校。据王小姐介绍这一学校涵盖了小学到高中，未来，小学小区会搬到4期，原来的地方就单做中学校区。“外语特色 国际视野 人文情怀”是该校引以为傲的办学特色，这或许也是华润城引入这一学校的原因之一吧。

王小姐告诉笔者，半岛城邦项目会建有8万㎡的商业，其呈现的方式有点跟福田的深业上城类似，48栋建筑里每栋都是一品牌旗舰店。介于3期、4期中间的位置，未来将做成清吧一条街。

就目前在卖的3期而言，其绿化率为35%，容积率为4.37。整体上来看，这些数值都要较万科蛇口公馆好太多。整个3期总用户为1074户，停车位有2200个，车位配比1:2.05，这也意味着平均每户业主将拥有两个停车位。

“万科蛇口公馆的位置在蛇口山后面，周边的老小区比较多，景观没有半岛城邦好”当被问及为何半岛城邦3期的价格会比蛇口公馆贵那么多时，王小姐如是回答，“目前，半岛城邦1期二手房都已经卖到了14万/㎡-15万/㎡，其楼龄已经有12年了”。笔者在链家上查阅了相关数据，与王小姐的说法大体相似。

来源链家

随后，笔者在链家上查阅了半岛城邦周边二手房的在售情况。根据与其1期建筑年代的接近性，笔者选取了南海玫瑰花园三期、蓝漪花园和海韵嘉园这3个楼盘。

据统计的数据显示，同样是建筑年代为2006年的南海玫瑰花园三期，其二手房挂盘均价在四者中处最高，为103634元/㎡。而建筑年代更为久远一点的蓝漪花园，其挂盘均价最低，为69231元/㎡。4个楼盘中，海韵嘉园挂盘套数最多，有20套，挂盘均价为76984元/㎡。

和周边楼盘相比，半岛城邦1期二手房的量价都处于一个较高的位置，共有17套在售，挂盘均价为98641元/㎡。在价上稍稍低于南海玫瑰花园三期，在量上略低于海韵嘉园。

总结：

1.临近地铁，这或许是万科蛇口公馆较之半岛城邦最大的优势，而后者距离地铁至少要步行10余分钟。

2.梯户比方面，万科蛇口公馆其公寓这一比例为8梯27户，而将于下半年入市的半岛城邦4期其梯户比分别为4梯5户、4梯6户；此外，前者的容积率为7.3，绿化率为12%，半岛城邦三期这些数值分别为4.37和35%。因而，小区业主居住和生活的舒适度，半岛城邦显然要远高于万科蛇口公馆。

3.周边环境，万科蛇口公馆位居蛇口山后，周边老小区较多；而整个半岛城邦被15公里的滨海栈道环绕，三面环海，一面靠山，海景资源异常丰富。

4.学校方面，万科蛇口公馆毗邻蛇口学校；半岛城邦内有蒙特梭利幼儿园和南山外国语学校（涵盖小学到高中），教育资源明显富于前者。

5.娱乐休闲方面，万科蛇口公馆仅配有1.3万㎡的商业；而半岛城邦不仅配有8万㎡的商业，未来还有建有清吧一条街和国际游艇会，休闲方式多元，相较于前者，档次也更为高端。