建设用地使用权如何转让、出租、抵押？贵州提出实施意见

近日，为进一步完善贵州省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，贵州省政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施意见》（以下简称《意见》）。

《意见》针对建设用地使用权

如何转让、出租、抵押

进行了明确

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可整体转让，也可分割、合并转让

要明确建设用地使用权转让形式，将各类导致建设用地使用权转移的行为视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

要规范划拨用地转让，以划拨方式取得的建设用地使用权，未经批准，不得擅自转让。

明晰以有偿使用方式取得建设用地使用权转让条件。

1.以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》等法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

2.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或者直接变更为出让方式。

要完善土地分割、合并转让政策。建设用地使用权可以整体转让，也可以分割、合并转让。建设用地使用权分割或合并后的地块应具有独立分宗条件，分割或合并后的土地用途和规划条件应符合规划要求，并经市、县自然资源主管部门批准。分割或合并的宗地涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利和义务。拟分割或合并的宗地已预售的，经公告无异议后，可以进行分割或合并，存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

要实施差别化税收政策。市、县人民政府可结合实际，在地方权限内探索制定城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。

长期出租期限不得超过二十年

要规范以有偿使用方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿使用方式取得的建设用地使用权出租或转租的，需符合有偿使用合同的相关约定。

明晰以有偿使用方式取得的建设用地使用权出租条件。

1.以出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，已按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，可以将全部或部分建设用地使用权出租。

2.以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的条件投资开发、利用土地的，经出租人同意，可以转租。以租赁方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的年限不得超过原建设用地租赁合同约定的年限。

要规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。划拨土地出租土地收益标准与地价标准相均衡。

要规范建设用地使用权租赁合同。

1.建设用地使用权出租期限六个月以上的，应签订土地出租合同。对需要进行地上建筑物、其他附着物建设长期使用的土地，实行长期出租，具体出租期限由出租合同约定，不得超过二十年。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限。

2.建设用地使用权订立抵押合同前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。建设用地使用权抵押设立后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。共有建设用地使用权出租的，应取得其他共有人同意。

明确抵押条件，放宽对抵押权人限制

要明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。

1.以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押的，抵押权人应委托有资质的评估机构对抵押地块进行价值评估。划拨土地抵押权实现时，抵押权人应缴纳土地出让金后，再行使优先受偿权。

2.以出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权依法抵押的，由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，申请办理抵押登记。

3.以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

要求放宽对抵押权人的限制，自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。

要求依法保障抵押权能，适当扩大抵押物范围，探索允许不以公益为目的的养老、医疗、教育、文化、体育等社会领域企业，以有偿取得建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

《意见》要求，要规范交易秩序，促进信息共享。建立交易平台，加强信息互通共享，规范交易流程。要加强监测监管，推进信用建设，培育和规范中介组织，加强交易资金监管，完善信用体系。要强化保障措施，提升服务效率，加强组织领导，加强部门协作，严格监督问责。

（来源：贵州省人民政府网）

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