上次和小慧姐见面，还是2017年年底。她拿着一张涂满了标记的纸质地图，兴致冲冲摊在我面前，问我在宁波投资，东部新城和奉化哪个更好一些。
我调侃道，你这买房是修仙还是入魔，到底几套房子才能满足你？她笑着说，“活到老，买到老。”随后迟疑了一分钟，略显无奈，“主要是现在的钱贬值得太快了，实在是找不到更好的投资渠道，房子还是靠谱一些，毕竟我也是一个幻想财富自由的人。”
记得当时中国楼市还是一片火热景象，而今，不到二年的光景，楼市行情发生了翻天覆地的变化，多个城市房价调头而下，购房者预期180度大转弯，那么对于一个资深房产投资客来说，这种变化会对他们产生怎样的影响，他们的心理活动是怎样的？我从一些周边朋友和网友中收集了几个问题，在茶馆里和小慧姐完成了一次深度对谈，在买房路上，可能会对一些购房者有所帮助。
下面以对谈的形式，阐述几个问题：
1、很多城市房价下跌，你焦虑吗？
2、投资房产时，会关注什么指标？做哪些准备工作？
3、未来房地产税出台，你怎么看？是否会怎么影响到自己？
4、对刚需购房者的建议是什么？
5、投资宁波，哪里还有好的机会？
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Q1：很多城市房价下跌，你焦虑吗？
@ 小慧姐：没有焦虑，我反而看到了机会。
买房这么多年，也不是没有碰到过降价的时候，但我心态比较平衡。而且即使真的大幅降价，我感觉我也不会特别焦虑。
房产投资本来就是一个非常长期的事情，你不可能在一两年里面频繁操作，短线操作是投机式炒房，税费相当高，我不支持。
短期内，比如1-3年的波动，对我来说都可以接受。我一直相信房产投资的长期价值，如果是一个比较成熟的投资客的话，心态比较稳定，焦虑并不会太大。而且我觉得很多人所谓的焦虑都是想象出来的，因为真正买在高点的其实是少数，大部分都是刚需，例如要结婚要生小孩，或者孩子要上学了，所以即使房价下跌，对他们也没有什么影响，因为都是迫在眉睫的事情。
@利福宁：在我身边也有很多焦虑的购房者，大概可以分为两种。
一是，自身心态就不稳定的。他们对房产投资了解不够，尤其涉及到这种几十万或者几百万的投资，房价稍许波动，心理上可能就接受不了，这个没办法，只能靠自己调节。
二是，玩高杠杆跟风炒房的。杠杆做的特别高，资金链紧绷，每个月还流水特别痛苦，如果房价下跌，这种人的精神压力会特别大。我有一个朋友，前段时间背着高杠杆炒房，结果自己所在的公司经营不善，全员解散了。卖房子吧硬赔几十万，不卖吧自己又供不起房子，每天焦虑得睡不着。
现在楼市变得理性了，未来也不可能出现房价大起大落的局面，这是好的趋势，好房子的价值会暴露出来。 这段时间，全国各地楼市开始转冷，我想对于购房者应该是个好事情。
Q2：投资房产时，会关注什么指标？做哪些准备工作？
@ 小慧姐：如果我想买房，第一时间肯定要去买一张最新的城市纸质地图，结合着官方的战略规划，先把这个城市大体的发展方向弄清楚。
接着我会想法设法加入各种各样有关的微信群，去听别人怎么说，有时候你会看到大家在讨论的一些热点，虽然你一言我一语信息很多，但是能充分感受到当地人对楼市的认识，能让我充分融入到这个城市中。
当大家都在谈论我所关注的地方，我就会用笔把所有信息记录下来。把一个地方的优点和缺点都记录下来，这个比漫无目的的瞎看会有效很多。
然后每个群一般都有一些不爱说话，但每次说话质量很高的人，这就是你要寻找真正的信息渠道，我会私聊他加好友，问他们关于我所关注地段的问题。
多找几个，仔细比对，你的目标就很清晰了。我的这种方法可能比较玄学吧，有数据是一方面，聊天是另外一方面，但前提是要花费大量的时间在里面。
最后一步就是找时间线下去踩点，用脚去丈量到地铁的距离，到学校的距离，到商场的距离，把自己充分想象为一个以后在这里扎根的人，用感觉说服自己是否喜欢这个地段，喜欢这个房子。
Q3：未来房地产税出台，你怎么看？是否会影响到自己？
@ 小慧姐：很多刚需都把房价下跌的希望寄托在房地产税身上，我认为不可取。
其实房地产税现在已经在一些城市试点了，比如上海和重庆，已经有一段时间了，那最后的结果呢？结果是在卖房的时候会转嫁到买房的人身上，或者是把房地产税变成房租转嫁到房客的身上。
所以我觉得，影响不会特别大。另外一个就是，现在多套房子的持有者，基本不会把房子放在自己的名下，都是在亲戚好友身上，比如我可能会放在我姐姐的名下。
说这些，也并不是在炫耀我自己是通过什么方法去规避风险，而是想告诉大家，房子该买的时候要买，无论是自住还是投资，不要把希望寄拖于一个点上，当大家都寄予了，这个事情也就没什么希望了。
@利福宁：房地产税是政府税收的一种方式，而很多宣传者借此炒作房价下跌，也只不过是给自己一个不满房价的理由，仅此而已。
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Q4：对刚需购房者的建议是什么？
@ 小慧姐：对于刚需购房者，一个建议就是，学会「冷市淘笋」。
市场越冷越好，我大部分房子都是在楼市极度萧条的时候买的，没有人买我就买，因为对于中国来讲，只有冷市，整个房地产市场才是最理智的。你会有大量的时间和机会去选择好的地段好的房源，和业主也有更大的议价空间，笋盘也会出现很多。一旦市场热闹起来，你的机会就变少了。最主要还是找地段，好的地段冷市抗跌，热市暴涨。
而且你永远也不要盲目的去等所谓的底部，永远都会有更低的说法，但有可能等到最低的时候，房价马上又会反弹了，很难猜得准确。
房产交易，是一个时间周期很长的过程。从你看房到你去和房东去谈，到签约过户交定金，办手续，还要等贷款，怎么也得一两个月。如果你非要等到最低点，那中间房价突然猛涨了，房东宁可毁约也不把房子卖给你，你就彻底错过这个机会了，所以我不建议等最底部。
第二个建议，就是把所有的关注点放在自己身上。市场一转冷，你就会发现有一类人群特别活跃，他们特别开心，每天讽刺那些之前在高位买房的人，说“看你买高了吧？房价跌成这样是不是很痛苦？是不是想跳楼？”
他们至始至终都没有把关注点放在自己身上，房价涨时怨天怨地，房价跌时，讽刺嘲笑别人，我认为他们才是最焦虑的一群人。
@利福宁：如果你是一个成熟的购房者，你就要判断，你自己最需要的到底是什么？你的居住需要，生活需要，你家人的情况和你的资金情况，而且一定要量力而为。市场最冷的时候才是最好的契机。
Q5：投资宁波，哪里还有好的机会？
@ 小慧姐：选绝对中心区，选有大型企业入驻的新区。
如果我们把房子看作一般商品，那么它一定会随着时间的推移，最后折旧完毕，变得一文不值（银行方面，20年楼龄一般不能作为资产抵押）。那为什么市中心的老破小还卖这么贵？因为它在市中心，值钱的是地。
市中心的老破小会不会一直这么值钱呢？那就要判断这个城市的中心区未来是否会发生迁移。因为特别像二级城市想发展，并不能像一线城市那样摊大饼，四处扩张，而是集中资源造新区，把所有优质资源丢在新区了，这样就会导致原本的中心区会随着新区的崛起而衰落。
宁波近十年市政府从海曙搬到了东部新城，奉化撤市建区，姚江新城打造成为宁波副中心，设立前湾新区，城市发展的重心在新区上，因此市中心的老破小如果不是为了学区的话，就不要碰了。
当然宁波三江口这个绝对中心地位不会改变，就像在北京住燕郊6环的，往3环搬，住3环的挤破脑袋往中心区凑。这就像一个升级游戏，大家都在追求中心区的“顶点高潮”。从历史来看，任何时候，绝对中心区都比外围区域涨得快，也抗跌。
是不是所有的新区都是好的？除了政策、规划以外，最具升值潜力的还要看企业。东部新城的房价光靠一个市政府可拉不到那么高，关键靠入驻的3500多家企业，包括四大国有银行在内的二十余家市级分行总部，国际著名港、航、物流、贸易公司等，这里不仅是未来宁波政治中心，也是金融中心。
其他新区就不说了，太多了，核心就这一条。
【后记】
不得不承认，小慧姐是我认识的为数不多睿智的投资者，在狂热的市场保持清醒，在寒冷的市场又充满希望，这样不被环境影响，跟买跟卖的购房者少之又少。她每次咨询我，都喜欢问“这个地方，10年后将会是什么样子？”虽然我们无法预测那么久远，期间又不知道中国的楼市会怎样曲折动荡，但是这个时间跨度给了我们充分的想象空间。
对谈结束后，小慧姐在微信上问我“很好奇，其实我的回答并没有在你的知识范围之外，为什么你还能成文呢？”我说，因为真实。买房是一门艺术，也是一门苦学。知识可以相通，但故事无法相通，每个购房者都有自己的故事，有对房子自己的理解，而这个理解则很可能成为其他购房者的启发，在这个层面上，我们都是一样的。
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