一、经济型叠墅产生的市场背景
别墅市场与客群发展关系
随着城市经济结构的优化及进程加快，客群发生质变，中产阶级，即改善型首置首改客群的基数在不断扩大。相比较顶级买家需求的顶级别墅和多次改善型客户对应的中高端别墅，经济型叠墅的客户则以首改首置为主，这类客户一般市区有普通公寓，但面积较小，居住舒适度不佳；也有部分为首置客户，希望一步到位。其对产品关注的三要素为——总价、便利的交通、别墅的形态。
经济型叠墅产品客户敏感点
二、经济型叠墅产生的政策背景
早在2010年，国土资源部就联合住建部一同下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求住宅类用地容积率必须大于1.0。同时在2012年，国土部和国家发改委下发了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，别墅类用地列入了禁止用地项目目录当中。受此限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制；随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。
也就是在此政策压力下，为使利润空间最大化，也为满足客群对于低密度生活渴望的高性价比叠墅产品营运而生。尤其是在近几年房价快速增长的大环境下，在保证低层建筑形态和高舒适度的前提下，叠墅产品进一步瘦身，并强调紧凑和功能性，单户计容面积常常控制在200m2以内，同时加大户数，保证吃足容积率，呈现出很强的“经济型”特点。同时，在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中，通过户型、入户空间、单体、园林及物业配套等打造“墅级”生活感受的高端产品。
近日，《南京市建设工程设计方案审查相关办法》颁布，并于2017年7月1日起施行。其中，第十五条明确规定“除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑”，也就是说住宅必须做到4层及以上，联排别墅、合院别墅将受到严格限制。因此，对别墅产品的进一步限制未来也很可能在更大范围内出现。在这种形式下，叠墅产品也就成为高压新政下墅类产品的必然出路之一，其研究价值可见一斑。
限墅令
《南京市建设工程设计方案审查相关办法》出台
调控措施趋同
三、经济型叠墅的开发逻辑
1.合理的经济型叠墅选型能够提高项目的得墅率或赠送客户院落的面积，提升地上土地利用率，保证项目货值最大化。
目前常见的别墅或类别墅项目在规划上多有两种倾向，一种是“拉高拍低”，即在不损失项目容积率的基础上，主动通过局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品；另一种则是相对匀质的低容低密产品。而研究表明，在涉及到叠墅产品的以上两种规划场景中，适度的优化叠墅产品选型对提升项目效益是有较大空间的。
拉高拍低
匀质低容
1.1拉高拍低时：
当原产品组合为高层 4层叠墅时，若优化为高层 5层叠墅，则“总墅量”提高，项目总货值可能更优。
产品组合模型1
当原产品组合为洋房 4层叠墅时，若优化为洋房 5层叠墅，则“总墅量”提高，项目总货值可能更优。
产品组合模型2
当原产品组合为高层 洋房（6层）时，若优化为高层 5.5层叠墅（或6层），则“总墅量”提高，项目总货值可能更优。
产品组合模型3
1.2 低容积率时（容积率在1.2以内）：
当原产品组合为别墅 4层叠墅时，若优化为别墅 5层叠墅，则“别墅量”提高，项目总货值可能更优。
产品组合模型4
当原产品组合为别墅 4层叠墅时，若优化为别墅 5层叠墅，则“总墅量”不变，建筑密度降低，赠送院落有条件变大，项目总货值可能更优。
产品组合模型5
2.合理的经济型叠墅选型提高项目的保证足够的地下赠送率，提升地下空间利用率，保证项目货值最大化。
3.系统的经济型叠墅产品库能够给开发提供可比较、有竞争力、可快速复制的户型产品支持。
依托平台资源的优势和大量外部项目对标，通过分类、比选和提升等步骤可以形成相对优质的经济型叠墅产品库。在此基础上，结合不同项目限制条件对其进行选型，必然能够给开发端提供系统、有竞争力的户型支持。同时，作为优选或成熟的经济型叠墅产品，其也可以减少技术审查过程中尤其是早期可研设计阶段对户型细枝末节问题的关注，更集约有效。
经济型叠墅产品提炼思路
综上所述，合理的叠墅选型所呈现出的规划特点，配合完善的户型功能以及高赠送的潜力，无疑对项目提高整体货值、增强产品力是非常有帮助的。尤其在政策趋近的大环境下，这也是开放商正确面对形势变化，不博弈、不抱侥幸心理、主动求变的必然选择。此外，通过多产品组合的模拟和大量项目的验证，在暂不考虑地域差异、产品定价、去化速度等因素时，建议在条件允许的情况下叠墅产品宜优选5~6层经济型叠墅。
四、经济型叠墅的规划特点
1. 叠墅产品与容积率的匹配关系。
本文研究的经济型叠墅多为三叠，以5~6层为主，考虑到上叠赠送露台及其他体形收分的影响，等效建筑层数按5层考虑，建筑密度30%的情况下，纯叠墅社区的理论容积率上限为5X30%=1.5。众所周知，容积率和住宅产品还存在一个如下的对应关系，即多层产品容积率区间为0.8~1.2，结合之前叠墅的理论计算，因此叠墅产品容积率适配范围大概在0.8~1.5之间。然而，此容积率区间成立的前提要求是项目产品组合必须为单一纯叠墅，否则经验值将会失效，因此从项目实操角度看，这一经验值的适用范围较窄。
容积率与产品对应关系
为了透过繁杂的产品组合，去发现叠墅产品与容积率的匹配规律，这里就需要从住宅地产的开发端说起。经过30多年的发展，当今中国的房地产住宅开发已经告别了唯老板个人情趣、产品花样繁多的阶段，进入到地段为王并以用户为中心的“精准打击时代”。
项目首先通过区域锁定客群，再通过精准的客群定位、合理的去化速度，进而明确产品定位，同时结合土地的规划条件限制最终形成项目的主力产品、次主力产品和补充产品，甚至产品结构更为简洁。因此，无论项目产品组合有多大的差异，其在产品结构中扮演的角色无外乎以上三种，即主力、次主力或者补充。下图即为笔者通过对北京地区66个涉及到叠墅产品项目的数据统计，而其在项目的产品结构中也分别以主力产品、次主力产品或补充产品出现。
北京地区叠墅产品项目数据统计
通过数据统计和分析发现以下规律，并可以将其作为项目前期拿地的直观判断依据或者设计优化的借鉴案例：
以叠墅作为主力产品的项目容积率区间可以为0.8~2.3。其中，完全以叠墅作为单一产品的项目占比较少，约占6%，其容积率区间为0.8~1.5，也基本和理论值一致。在容积率接近1.5时，若完全采用单一叠墅产品，则公共空间会较局促，整体规划将呈现兵营式且单体需做到6层，在容积率达到2.3时，叠墅产品仍然具备做为主力产品的可能，但相应次主力产品会高度较高或东西向比例较大。
1.5 容积率时某项目
2.3 容积率时某项目
以叠墅作为次主力产品的项目容积率区间无明显规律，且项目占比数少，约为10%。其中值得注意的是，在容积率为3.4时，仍可以将叠拼占比做到35%以上作为项目次主力产品或准主力产品。
3.4 容积率时某项目
以叠墅作为补充产品的项目容积率区间跨度更大并无明显规律，但项目占比数较多，约为67%，可见此时较为灵活。
2. 叠墅产品单元体形相对小巧，规划布局灵活、机动，易与复杂地形边界切合。
叠墅产品目前以两开间较为主流，与当下洋房、高层产品动辄就3~4面宽相比较，其单元平面轮廓紧凑，组合更灵活，加上其楼栋间距较小，因此其对四至不规矩的地形适配性更好，尤其是对边角空间的利用和赠送更优。
某三角地块叠墅类项目
五、经济型叠墅户型分类要素
当下叠墅产品之丰富，可谓乱花渐欲迷人眼。那么如何评价和区分不同的叠墅户型呢？又该如何选择适合项目的叠墅户型呢？
叠墅纷繁的卖点要素
通过对大量案例的研究，笔者将影响叠墅户型分类的要素按照重要程度归纳为2组16项，第一组要素偏重前期，为投资决策的产品快速定位和快速选取服务；第二组要素偏重产品力提升，通过众多的细节加分项，为实现对标竞品可应用的设计策略服务。
1. 第一组分类要素——影响开发定位和效益测算的核心要素
在房地产开发的红海，为实现一个项目在周边星罗棋布的竞争对手中的脱颖而出，开发定位和效益测算往往关注是“高赠送、控总价、差异化和高周转”等。其中，高赠送和控总价对应叠墅产品而言一般包含“建筑层数、面积段、开间数、居室数、叠加模式、产品赠送率和搭售比例”等要素，笔者将这些要素项定义为叠墅的第一组分类要素。
叠墅产品分类的核心要素
1.1 建筑层数
叠墅产品的建筑层数包含两个方面，即地上建筑层数和地下建筑层数（能直接和地上户内空间联通的部分）。
地上建筑层数。由于叠墅产品大部分情况属溢价类产品，其地上建筑层数直接影响了项目的总货值，在满足客群定位和竞品对标的前提下，往往就高不就低。其中，叠墅产品地上建筑层数以4~6层较为多见，少数情况也有7~8层，由于有些上叠产品还会有阁楼赠送或者坡屋顶处理，因此部分叠墅产品还以4.5、5.5或6.5层的形式出现。
地下建筑层数。在 “面粉贵过面包”的大形式下，地下空间利用无疑成为土地价值挖掘的重要突破口。其中，叠墅产品地下建筑层数分以下两种情况：一种是无地下室直接和户内空间联系，以地下空间溢价不高或总价敏感的远郊叠墅产品多见；一种是设置地下室，并通过户内楼电梯直接联系地上和地下空间，以“低单价”、“模糊地下地上概念” 的包装来吸引客户，相应的地下建筑层数以1~2层较为多见，但在不少一线城市也出现了利用地下3层的情况，以应对“限售价”、“竞自持”、“可售资源有限”的难题。
地上6.5层、地下3层的叠墅产品剖面
1.2 居室数、面积段和开间数
如图所示，套型、面积、朝向通常是客户了解产品的第一印象，同时也是客户取舍一个产品的最基本评价指标，笔者将其转译为产品分类要素即为居室数、面积段和开间数。
常见楼盘的户型介绍
就叠墅而言，其居室数差别主要体现在客户群体的差异上。比如偏刚改的叠墅群体希望有多个功能空间，比如给孩子一间房、给父母一间房、或者小面积做多个套房，这时空间的数量要比空间的大小重要。而偏改善的叠墅群体则希望在刚改基础上扩大各个空间的尺寸，一是让自己和家人更舒适，比如主卧更大、次卧更大、客厅更大、阳台更长；二是让自己和家人更有私密感，比如主卧离次卧远一点，每个房间都有自己的卫生间等等。
以下两个叠墅案例面积几乎相当，一个追求舒适，一个则是追求符合二孩家庭的升级需求，将房间数够用作为“发展中的硬道理”。
案例1——追求尺度舒适
案例2——考虑二孩
不同城市客群的差异，甚至同一城市不同区位客群的差异，使得开发定位端对叠墅面积段的要求也差别很大，而面积段的差异必然呈现出不同的产品选型。由于各地在建筑面积计算上有一定差别，加上受营销说辞和“搭售”地下小产权的影响，产品面积段口径往往更为混乱，因此，对叠墅的面积段分类宜按照地上住宅大产权面积较为合理，并上中下叠分开。
另外，由于国人对私属院落空间和朝向的偏爱，面宽常常是客户重要敏感点之一，而直接影响面宽的则是户型的开间数。其中，叠墅产品以1.5~2个开间较为多见，少数情况也有1个、2.5个和3个开间，而对于4个及以上开间则多出现在叠墅的平层位置。如北京某叠墅项目的上叠，其坐落在两套中叠之上，4个开间让面宽尺度达到极致，达到了14.4米长，而进深最薄处只有4.05米，通透性和采光性都极佳。
4面宽叠墅案例
2.5面宽叠墅案例
1.3 叠加模式
从叠加模式来看，叠墅产品的主要有5种情况，其中是最常见的两层一跃，按上中下叠垂直叠加模式。
第二种是沿面宽方向上中下叠采用咬合叠加的模式，其优点在于较传统叠拼实现了更大开间数这一产品诉求。
上中下叠咬合叠加模式
第三种是中叠采用平层模式，下叠和上叠仍为两层一跃，此种模式多对墅质空间要求不高，也可以理解为对洋房的“改头换面”，把原来的首层和顶层做了赠送的溢价处理。
中叠采用平层模式——剖面
中叠采用平层模式——轴测
第四种是下叠采用平层模式，中叠和上叠仍为两层一跃，此种模式价值在于对标4~5层的上下叠产品时，上叠产品品质未做降低，而中叠产品还可以通过北侧院落独立入户，下叠产品则通过大面宽和大院落实现了升级，并且别墅总量有可能增加。
第五种是上叠主要为平层模式，下叠和中叠仍为两层一跃，此种模式价值在于对标4层的上下叠产品时，上叠和中叠产品品质未做降低，而上叠叠产品通过大面宽和大露台实现了升级，并且别墅总量有可能增加。
下叠采用平层模式
上叠采用平层模式
此外，随着地下空间逐渐成为价值挖掘的突破口和“泛首层”的概念被客户接受，叠墅产品的叠加方式出现了向地下发展的趋势，即负一层和首层为下叠，二层和三层为中叠，四层和五层为上叠的情况。
由于缺少电梯，为实现独立入户，早期叠墅产品出现过沿进深方向上中下叠采用咬合叠加的模式，但此方式往往会影响下叠产品的南北通透性，市场的接受度不高，因此不将其纳入叠加模式的分类。
影响南北通透的“咬合”叠加模式
1.4 产品赠送率和搭售比例
叠墅能够产生溢价的原因之一在于产品赠送率较高，客户获得实惠较多，赠送的空间既有地上部分，也有地下部分。一般而言，地下赠送空间的策略和算法各地差别不大，但受地方政策影响各地地上赠送空间的策略和算法却差距很大，比如天津明确不允许设置露台等，因此产品的赠送率除整体考虑外，宜按地上、地下分开。
此外，由于一线城市中“限售价、竞自持”的政策影响，对地下空间的开发策略开始出现了从“赠送”向“搭售”转变的倾向，即地下室从原来的“赠送面积”悄然变身为有“房本”的产权面积，因此产品的赠送率按地上、地下分开也有利于界定搭售的比例。
2. 第二组分类要素——提升产品力的关键要素
2.1 户型的面宽和进深
如前文所述，产品面积段和开间数既是开发定位和效益测算的关键要素，又是客户判断产品的最直观信息，对应转化为设计语言就是户型的面宽和进深了。通常，同面积段大面宽产品较之窄面宽的“微胖户型”在采光和通透性上更为优越，因此品质和溢价能力也就相对较好。
然而，户型也并不是面宽越大就有绝对优势，不少产品结合精装，通过对功能房间的重构，打造出极具特点的展示效果。以北京某叠墅项目为例，其下叠户型首层面积约为90㎡， 7米面宽、12.45米进深。在设计上，其追求社交展示性，将老人房置于北侧，南向为横向通面阔的客餐厅，并和南侧院落连为一体，豁朗的空间和诱人的通透性，往往让部分客户忽略掉面宽较窄和老人房朝北这些缺憾。
首层横向通面阔的客餐厅
2.2 各功能房间的设置和尺度
作为住宅，各功能房间是最贴近客户日常起居的空间，因此其设置和尺度也就成为评价叠墅品质的核心细节要素之一。具体来讲，其包括两部分内容：一是主要功能房间的设置和尺度，如卧室、客厅、餐厅、卫生间的朝向、采光通风、独立性、流线、套房数量、平面尺寸和剖面高度等；二是附属功能房间的设置和尺度，如玄关、储藏间的设置和衣帽间、交通空间的尺度等。
以客厅、餐厅设置的独立性为例，虽然独立的客厅、餐厅档次更高、功能更优，但是由于面积所限，经济型叠墅较普遍的还是采用客餐厅做法。一种做法是首层采用横厅设计，面宽8米，尺度舒适；另一种做法则采用传统的竖厅设计，从玄关处开始、客厅、餐厅、厨房自南向北铺排。
横厅设计
传统的竖厅设计
就流线的评价而言，以流线过长、流线交叉等缺陷常见，如餐厨垃圾流线穿过客厅才能送出，又如如厕流线的公卫正对餐厅和客厅，从老人房、厨房、餐厅进入公卫，都将一览无余等。而卫生间除了平面尺度外，采光条件和数量也是评判产品的重要指标。需要注意的是，对于平面尺寸的变化，其选择主要受二个方面影响：一是地域差异，如天津更关注大客厅，而广州则全龄居现象普遍，更重视卧室；二是周边竞品和场地条件的影响，即产品在具体落地时必须灵活调配，因地制宜。
2.3 入户花园和地下空间
比较老的叠拼产品中，因为售价便宜，往往上叠和中叠无院落和地下空间，只能算是跃层。但现在地价飙升，下叠独属的入户花园和地下空间，也逐渐成为中叠和上叠的标配。以下图项目为例，中叠的户型就设计了北向的入户花园，地下也有两层超大空间可以利用。
中叠北向入户花园
其中，各类产品入户花园的差别主要体现在四个方面；一是各叠是否设置了入户花园；二是各叠入户花园的朝向；三是各叠入户花园的面积；四是各叠入户花园所在的楼层。这里的入户花园所在的楼层是指，通过下沉路面，部分花园入户层设置在负一层，刻意模糊首层和负一层的界限，虽然其采光没有什么问题，但视觉与心理感受是个挑战。
下叠整体下挖式花园
而各类产品地下空间的差别也主要体现在四个方面：一是各叠是否设置了地下空间；二是各叠地下空间所在的层数；三是各叠地下空间的面积和高度；四是各叠地下空间的采光和通风情况，通常情况下就是看采光井的个数和尺度。
从客户的角度来看，地下空间不只要看赠送的有多少，更要看是不是实用，即地下空间的确定必须综合面积、高度、采光和通风等各项指标。比如地下挑高常常要达到至少6.5米，设置娱乐、健身等功能房，提升整体舒适度及墅质体验。甚至部分项目下叠的地下采光，样板间做了东、南、北三个方向上的采光井，北侧采光井的玻璃探到地下，南侧采光井有窗可以打开，地下空间内形成空气自然流通，直击客户痛点。
2.4 露台和阳台
同理入户花园和地下空间，露台和阳台也是为叠墅产品加分的重要细节要素。如叠墅项目的上叠就设计了三个不同功能的露台赠送，南向露台大概有30平米以上，展示效果极佳。另外，从可量化比较的指标来看，各类产品露台和阳台的差别主要体现在三个方面：一是各叠是否设置了露台或阳台；二是各叠露台或阳台的朝向和数量；三是各叠露台或阳台的尺度。
上叠屋顶露台1——空中花园
上叠屋顶露台2——空中花园
2.5 电梯
不同档次的叠墅产品在电梯配置数量上差别巨大，有不设置电梯的（4层及以下叠墅），有上、中、下叠共用一部电梯的，有下叠不设电梯、中叠和上叠设置电梯的，还有上、中、下叠分别设置私家电梯的，并且由于电梯位置和数量的不同导致户型格局差距很大，因此电梯的设置和数量是叠墅产品分类的另一重要元素。
此外，私家电梯的停站数是往往被容易忽略的细节。比如部分项目的下叠地上两层，地下两层，总共4层，上上下下都要“神行太保”，对于老人和小孩而言是苦不堪言。
2.6 公共楼梯
公共楼梯虽然不是户内空间，但是由于其作为公摊会直接影响叠墅产品的得房率，因此本研究也将公共楼梯作为叠墅的分类要素之一。一般而言，叠墅的公共楼梯和洋房产品非常类似，即公共楼梯都是和单元挂钩的，但是目前出现的一些产品，通过巧妙的空间叠加模式，实现了减少公共楼梯、降低公摊面积的效果。
某叠墅项目公共楼梯处理示意
由于减少了公共楼梯，叠墅产品两方面得到了提升：一是公共楼梯减少后，作为普宅的“单元化”概念被弱化，独立感和私属性得到加强，更突显高端产品特质；二是公共楼梯减少后，公摊减少，叠墅地上得房率更接近纯别墅，业主实惠更多。此外，还有部分案例采用了上叠北侧室外公共走廊的办法，进一步减少公共楼梯数量，（如下图）。
叠墅产品公共楼梯在上叠北侧为室外公共走廊的做法
以上即为笔者通过大量叠墅户型比较后归纳出的分类要素，其目的一方面在于将琳琅满目的叠墅户型加以区分、入库，另一方面更在于为设计衔接前期开放和营造的产品力提升找到明确的发力点，从而有利于识别好产品，有利于提升好产品，有利于推动设计从模糊、经验化向量化、清晰化转变。在实践中，再因时、因地、因人做判断。以无法为有法，以无限为有限，是为设计最高境界。
六、尾声——好产品、微创新
低迷市场下，不谈利好，不谈配套，只谈产品！
对于一个理性的买房人，真正需要的不是营销的噱头，而是好产品。配套短期不如意，政府规划会逐步补上。但若是产品不如意，再牛的规划也有心无力。而好产品的推出，必然要求创新。这种创新既不是一定要做颠覆性的技术创新，也不是爱迪生之于电灯泡式的发明，不需要人无我有、史无前例，而是可以借鉴、模仿，哪怕改变的只是一点点，即“微创新”。
正如IT界的周鸿祎所言——我认为创新人人皆可为之，哪怕你只是做一点点的改进，我也可以称之为“微创新”。实际上很多被认为极具创新力的产品，都是通过持续的微创新才达到最后大家看到的样子的。
同理，对广大的设计工作者而言，恐怕也只有通过这种恒者用其心的“微创新”方式，紧紧以用户体验为中心，才到达好产品的彼岸吧！
