Owen——BC租房全攻略（来了老弟）

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1. 租赁法案

做个名副其实的包租婆，是不少人的梦想，利用大温城市旅游资源优势，购置出租物业，坐收租金，特别是做airBnB , 短租市场普遍看好，单日租金高，运作的好，除了以租养房，还可以有效避免房屋空置税，并有足够的现金流供生活开销和积累再投资。
然而出租一定要注意BC省和城市的出租管理法规，这些法规会随着时间的推移，不断完善和丰富。各位包租婆需要知道和了解，以免触碰导致损失。
2018年5月17日，一项关于房东以装修为由驱逐租客的条例率先出台，要求房东如果因拆除房屋、重新装修或修补某些地方而结束租赁合同，需要至少提前4个月向租客给出通知.
以下条款，自2018年5月17日起生效：
房东必须提前4个月通知房屋拆迁，翻新或维修或转换，并且租客有30天的时间来对通知提出异议。
如果房东或购买人根据第49条款（房东自用/使用）来结束租赁，但并没有依法自用：则房东或购房者必须赔偿租客12个月的租金（除非仲裁人在情有可原的情况下可免除）：
a) 通知终止租约生效日期后，于合理期限内终止第49条规定的租赁的既定目的，或b) 在通知生效日期后的一段合理时间内，将出租单位用于上述目的至少6个月
如果租客行使"优先拒绝权"(right of first refusal)，但房东不给租客：
a) 45天的有效通知b) 签署新的租赁协议
房东必须赔偿租客12个月的房租（除非仲裁人在情有可原的情况下否认） 如果房东代表购房者结束租赁，则通知書必须包含购买者的姓名和地址。**不过根据省府提供的通知表格，该优先租赁权仅适用于包含5个或更多出租单元的住宅物业。政府网站同时列出了8条《问题与解答》，可以帮助房东和租客更好的理解租赁新规。

2. 租客的权利及义务

BC Residential Tenancies Act(RTA)BC住宅租赁法是规范出租事务的专门法律。里面做了许多租赁方面的规定：
权利篇
1.租金涨幅有限制房东收的租金有固定范围，多久可以涨一次也有规定，涨房租前也必须提前通知本人。比如BC省规定房东每年只能加租一次，且涨幅不能超过一定比例（每年政府有指引）。在涨房租钱必须提前三个月通知房客。（2018年秋天可能有变化，以最新法规为准）
2.押金多少有规定在卑诗省押金是月房租的一半，如果有宠物得缴纳额外的“宠物押金”，如果有家具也可以缴纳额外的“家具安全使用押金”。
3.宠物也要看规定出租房能否养宠物，得看房东的规定。有些出租房禁止养宠物，如果合同中写了禁止宠物你还要坚持养，就会被驱逐出去。另外有些允许养宠物，你可以放心养。
4.房东不能随便进入住宅房东在进入你租住的单位前必须提前通知24小时你，不能想什么时候来就什么时候来，除非有紧急情况发生。
5.房屋修理和维护谁负责一般来说，房东负责出租单位公共区域的卫生和维修，房东也可以在租约里要求租客负责卫生及公共清洁。弄清楚提交维修申请的程序，不要让自己住在不干净，有危险的环境中。
6.门锁能随便换吗？房客和房东都不能单方面换门锁，必须双方协商同意才可。
7.终止合同也要按规定办终止合同有很多正当的理由，但是都必须遵循一套法律程序，房东不能随心所欲的强迫你搬出去。走完法律程序之后，也只有法警可以来换锁和强制执行。房东没有权利赶走租客。
义务篇
1.租房一定要签订合同 租房合同包括租金及其他费用的责任划分，也包括房东的要求。你有义务严格遵守合同，所以签合同的时候一定要仔细阅读。合同没写明的口头约定没有法律效力。
2.房屋修理和维护出现问题时你有义务及时联系房东。不仅是为你自己考虑，也是为了整个房子考虑。小问题一直放任不管可能损会演化成严重的损失。你有义务爱护房子。
3.终止合同 如果想提前搬出去，你有义务正式通知房东，并与房东协商。BC省要提前一个月发出通知。如果你没有按规则正式通知房东，可能会一直得付房租，直到合同规定结束的期限。
4.如何维护自己的权益？
确保手里有合同的复印件，保存好。出现纠纷时，以文字形式联系房东。每次找过房东，最好都做一个文字记录。
若想和房东私下解决不了矛盾，不得不打官司的时候，反复询问/联系房东却没有得到回复的记录，可以作为重要证据。

3. 房东的权利及义务

房东权利：
(注意：各个城市有可能还有自己的租赁法规)A、房东有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如：租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。
B、收取房租押金。在房东和租客签署租约或租赁协议时，房东可以收取房租押金。押金的最高额度是半个月的租金额度。
C、收取租金。在租金到期时，房东有权收取全额的租金。
D、进入租赁单位。房东可以进入租赁的房屋进行维护或维修，检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准，带领可能的租客看房，或在紧急情况下(例如：淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下，房东必须给租客至少24小时的书面通知，并且房东只能在早8时与晚8时之间进入。
E、增加租金。房东可以在每12个月期间增加一次租金，并且房东必须在加租前给租客90天的书面通知。
F、房东必须遵守BC省年租金涨幅指引，其中规定了房东在一年内可增加多少租金。
E、驱逐租客。如果房东有正当理由提前四个月给租客书面通知要求他们搬走，但他们不同意，房东有权向房东及租客委员会提出听证申请。
房东义务：
1、使租赁单位保持良好的状况，遵守省市健康、安全和维护标准； 2、清洁和维护公共区域(例如：大厅和走廊)； 3、提供暖气、水和电(即使租客还没有支付租金)； 4、提供某些文件(租约副本和租金收据)； 5、房东不可以通过与租客协商而改变任何这些义务。如果房东在租约中包括改变这些义务的条款，这些条款也没有效力；
6、房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去：
a、房客不交租金或经常迟交租金；b、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为；c、房客对公寓或房屋造成过度损坏；d、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客；e、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里，“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准；f、在申请租赁该住所时，房客虚报了收入；g、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里，“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者；h、业主将拆毁大楼，进行大型维修，需要将该单位腾空，或改变房屋用途不再用于住人。房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board) 申请驱逐令。在大部分情况下，房东及租客委员会将举行听证会，如果委员会裁决可以将房客驱逐出去，只有警官才能动手驱逐房客。

4. 租房经验

租房，在大温地区，空房率接近零的大好形势下，并不是一件难事，关键如何轻松搞定租客，这里，有一个角色互换的过程，往往房主租房租成孙子，而房客成了大爷。
无论是华人的流行租房网站，还是西人的租房网站，都很容易的，甚至是免费的post自己的房源上去，只要不离谱的价格，会很快吸引一群租客联系。（当然也可以请专业人士有偿负责租赁），那么下面的事情来了！
1. 信用调查，防引狼入室
为自己投资的物业设定正确的租金，这是租赁的开始最最重要的事情，不要寄希望于过高的租金，民用租约可以从官网下载，一般六个月一签，然后按月付钱，或再继续六个月，也有一签几年的，但吃亏的是房主，因为租约期间，涨房租很难，比例有政府限制，不可以多涨，而大温的房租，整体看涨，有时涨的较快。电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。信用调查重中最重，根据广辉的经验：您可以要求申请者填写完整的个人信息表格，重要的是目前雇主的联系方式，并亲自电话询问，可以要求申请者自己提供信用分数单，有个软件是可以免费查询的，要么房主花钱自己亲自查询，高于600分为佳，低于550分小心。低于500分一定不理睬。不要妇人之心，否则引狼入室。对于短租的房子，上述不适用。
如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。
带子女的家庭一般是首选客人，单身男士一般需要多多谨慎核实。
2. 解决纠纷，让租客开心找到一个好房客、一个稳定的房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些可以拉近距离的小恩小惠给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，建立起良好的关系，他们更愿意及时付租并维护好房子。根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。要求租客购买租客保险，这一条，对于公寓是必须的，对于独立房就未必需要。尽量避免投诉到租房委员会，一旦投诉，您能意味着损失更大。3. 注意最后一个月最好不收支票，以防租客人走跳票。出租房屋，一般不会投入大金额装修，因为租金并不会随装修费上涨，但一定要干净整洁清爽。购置用于出租的房子，没有必要一定天车站附近，因为很多租客都有车，近天车站的房子往往价格较高，尽管租金较高，但很多客人是不愿租住人声鼎沸的嘈杂之地。周边环境差，往往烂人就多，烂账的概率就大。大温房地产投资，专家广辉博士陪伴您一路前行。

5. 哪些费用可以抵扣?

与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题。
每年房租收入的申报比较简单，但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说，房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣。
要注意以下事项：

预付费用只能抵扣当期发生的部分，比如，你预付了2年的房屋保险，只能分两年抵扣。
付给他人的物业管理费，剪草铲雪的费用也是日常费用，但只能付给他人，不能就房主自己的劳动部分付费。
有关汽车费用，抵扣需要满足若干条件，比如你自己做出租物业的维护而不是找人来维护，你需要运送工具及材料去你的出租物业处等。如果仅仅是去出租物业处收取租金，你需要有两个或以上的出租物业才能抵扣相关汽车费用。

日常费用及置产费用
房屋购买的成本中所包含的建筑物部分，购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出,,置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。
如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?
主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益，如果是后者，则是资本支出。比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租，在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出，但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息，地税，管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损，即净出租收入为负数，则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。
由于资本性支出是为未来若干年带来利益，在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧，在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance，简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类，然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算，也就是说，折旧会逐年减少。
另外，折旧有一个基本规定，通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000，属于资产类别第8类，折旧率为20%，但按照第一年折旧减半原则，第一年折旧费用最多为$300，第二年最多为$540。
需要注意的是如果申报了折旧(CCA)，卖房时如果价格高于未折旧剩余部分，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价60万，过去申报折旧12万，卖出时95万，已折旧的12万会被当作卖房当年的收入，另外赚的35万是资本增值，50%需计入当年收入纳税，这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%，所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。

6. 房屋分租

在BC省，至少40%的卑诗省民将住房分租，以租养房。如果在温哥华的你想要将住房分租，需要注意什么问题？
首先，在自己的住宅中增加一套出租房的做法是从1950年代开始在加拿大出现的，主要针对独立屋，半独立屋和部分连排屋。但针对连排屋的要求和限制相对更多一些。
作为自己的住宅一部分，次级套房的出租必须拥有独立的洗手间、厨房和居住空间，有直接通往户外的门。
需要注意的是，出租房间的面积不能比主要的生活空间更大。也就是说，如果你的主要居住面积仅为1000平方尺，你不能将面积为1200平方尺的地下室出租给他人。
要获得许可出租，必须符合住宅规划要求，物业法规、住户标准、健康和安全规范，以及火、电等要求。
比如，2004年4月20日之间建造的房屋，只需要有一个停车位；但此后建造的房屋则要求有两个停车位（一个是原屋主使用，另一个则是租客使用。）再比如，出租房间80%的区域屋顶高度要达6‘6”高。在温哥华，如果你想要将房屋分租，有这样几个步骤。
1. 申请市政府的检查，确定是否需要进行改建。2. 市政府其后会给你发信，其中包括许可、改建要求等内容。3. 将必要的计划和信件一起拿到市政厅。4. 改建过程中需要按规定接受市政府的进一步检查。5. 如果工程符合要求，将会获得批准。6. 申请每年的营业许可。费用：房屋检查：$171.15综合开发和建筑许可：$694电力许可：$61管道许可：$163天然气许可：$163年费：经营许可$64一次性申请费：$5费用仅供参考，随市场变动

7. 合法出租单位Secondary Suite

业主如要改建合法出租单位secondary suite，首先需要向当地市政府申请建筑许可 building permit。申请合法出租单位secondary suite,需要满足下列要求：
1. 面积不能超过920平尺2.·要有足够的停车位 parking space3.·卧室要有足够大的窗户4.主要居住单位和出租单位的防火时间fire separate5.·如果是热风取暖要有防火闸6.·烟雾报警器 smoke alarm7.·火光报警器 p-electric type alarm8.·独立出入的门 9.·独立的厨房炉头冰箱排烟罩10.洗手间一定要有风扇11.取暖方式 heating system12.·新风系统 ventilation system
（不同的城市要求会有差别）

8. 欠租处理

房客欠租是出租婆最常见的问题，业界普遍现象，大可不必惊慌失措，以免铸成更大损失。根据广辉经验，以下步骤依次可适用：
1.冷静判断租客是否属于恶意拖欠，搞清楚这一点很重要，特别是西人租客，一般今朝有酒今朝醉，周转不及的可能性是有的，一般几天后就会付清，但一定不要等到下个月再索要上个月的租金，这样您可能损失严重。
2.如果拖欠事实成立，催缴无果，到RTB （Residential Tenancy Branch）的网站：http://www.rto.gov.bc.ca，下载两张表：Notice To End Tenancy (RTB 30）和 10 day notice—proof of service (RTB 34），打印出来并填完善，前一份要求租客在5天之内交清租金，要不10天之内要他搬出去。后一份表是要证明你已把10 Day Notice 送达给租客，RTB34表自己留存。Notice（RTB30）当面交给租客，并让租客（或租客19岁及以上年龄家人）在RTB34表上签收。当天视为送达，第二天开始算第一天。当然也可以通过挂号信形式寄送，并保留好收据，但广辉建议亲自送达并由朋友陪同作见证并签字更好。
3.10 Day Notice送达给租客后，如果租客在5天内既不交租，又不上诉，第六天就可以到Tenancy Branch去申请“Direct Request”，有两种程序可选：A: 走普通程序，可在网上立案，也可亲自上门立案, 要经过Hearing. B: “Direct Request”，这种更快些，不需要通过Hearing就可以直接裁决，无论哪种，都要填一份纠纷裁决申请表，即“Application For Dispute Resolution”。随身资料：A:Residential Tenancy AgreementB:10 Day Notice （RTB30） C:10 day notice—proof of service (RTB 34)
4.所谓的“Hearing”通常是电话听证，不需要到现场去。在Tenancy Branch 那里立案后，他们会给你一个资料袋（那些资料有两份，其中一份是要给租客的，最好亲自送达或寄挂号信），资料里详细讲解电话“Hearing”的相关步骤。申请仲裁的目的是要得到一份“Order Of Possession”，还要求租客还租金。“Order”通常在一个月内寄到。Order一式三份，一份交租客，一份我的，还有一份准备给最高法院的。order 需要业主自己送达给租客或贴到门口醒目处，并拍照留存。
5.如果租客收到“order”，依然没有在规定的时间内搬走，就需要到高等法院，“Order Of Possession”当场换成“Writ Of Possession”，然后凭着这份文件到法院对面的那家West Coast Bailif Service要求他们执行把租客搬走的任务。到法院需要带的文件：
A:一份Order Of Possession的原件，B:一份Affidavit （是和Order Of Possession一起寄过来的）。