在当前房地产是分红或、富豪排行榜上的房地产大亨们屡屡吸引人们的眼球的时候，许多人会不由自主地想到，在十里洋场的旧上海，有过一个名声更加显赫的房地产富豪，他就是闯荡上海滩的犹太人——欧司·爱·哈同（Sila Auron Hardoon,1851-1931），时人称“远东首富”、上海滩“地产大亨”。
哈同
出身贫寒，远走他乡
哈同出生于巴格达的犹太家庭，家中共有6个子女，哈同排行第五。哈同的父亲是巴格达的沙逊洋行的一名职员，薪水不高，又要养活那么多人，全家的日子过得很艰难。1854年，沙逊洋行由于生意十分清淡，决定结束在巴格达的业务，哈同一家随之迁居孟买。但哈同一家的生活并无多大起色。而且到孟买不久，哈同的父亲就突然生病死了。失去了惟一的经济来源，全家生活的困苦可想而知。幼小的哈同不仅没钱上学，还得照顾妹妹，做一些家务，稍大一些就出去做小工，努力减轻母亲的负担。1871年春，哈同年满20周岁，他的母亲也因病去世。几个兄长根本不顾家事，哈同独自安葬了母亲，接着在舅舅的小杂货店里帮了几个月的忙，结果非但没有帮舅舅赚到钱，反而搞垮了小店。
业已长大成人的哈同对前途感到非常的渺茫。这些年来，他在孟买街头经常见到一些犹太人，他们身穿西装，头戴礼帽，风度翩翩，引人注目。听说他们来自中国上海，在那儿发了大财。他也听说，上海是一个最自由不过的口岸，任何人都可以任意进出，绝不会从中国的官吏方面遇到什么麻烦。公共租界和法租界也都开放得很，从不查问来人的资格。父母已双亡，兄长已成家单过，妹妹也已成年，现在他孑然一身，无牵无挂，何不也到那人称“东方巴黎”、“东方曼哈顿”的上海闯一番？
19世纪90年代的外滩
远赴重洋，平步青云
一些亲朋好友劝他三思而后行，因为他既不懂中国话，也不了解中国习俗，此行前途叵测。但是，哈同的性格是一旦拿定主意，绝不轻易更改。他不听劝阻，毅然踏上征程。1872年，21岁的哈同在舅舅的帮助下登上了一艘载重只有几百吨的小火轮，走了十几天才到达香港。
在哈同离开孟买之前，舅舅给了他两个熟人的名字，都是沙逊洋行的，一个在香港，一个在上海。他决定先在香港碰碰运气，找到位于海边干诺道的沙逊洋行。虽有熟人介绍，也只能做杂工的活儿。但收入仅够糊口，连房子也租不起，只能睡在洋行的走廊上。哈同勉强干了几个月，前思后想，看不到有什么更好的出路。同时在香港的一段时间，由于香港与上海的交往较为密切，哈同对上海有了更多的认识。他决定前往上海寻觅机会。
1873年，哈同来到上海，此时的上海已开埠30年。上海的外国洋行也已经达到120多家，其中著名的有怡和洋行、大英轮船公司、颠地洋行、仁记洋行等等。可是，哈同第一眼看到的上海仍然一片荒凉，只有苏州河口外白渡桥附近的几幢三四层的大名鼎鼎的江海关只是一座孤零零的假三层洋房，屋顶上挂着一面有气无力地飘扬着的黄龙旗。这个传说中的东方巴黎看上去及不上他刚离开的香港，与他熟悉的孟买更相差甚远，不免心中有些失落。
在舅舅介绍的熟人的帮助下哈同进入老沙逊洋行，谋得一个“司阍”的职位，其实就是看门的。之后，哈同住进了洋行的集体宿舍，一个室友带他领略了上海的市面。当时的上海洋场的市面是沿着黄浦江从南向北发展的，从十六铺一直向北延伸，跨越苏州河扩展到虹口。最热闹的是现今的河南路以东的南京路两侧地区。由于洋人们的视线只关注黄浦江沿岸一带，河南路以西仍然很荒凉，只有诸如烟纸店、水果店等零落的小店和稀少的居民点。靠近西藏路一带更是人烟稀少，虽然有一些石库门房子，但多半作为娼寮妓院，供文人墨客和富商大贾寻欢作乐。一个圈子都下来，哈同证实了第一眼看到上海时的印象：确实不及他所熟悉的孟买繁华。但是，从一片泥滩地上迅速发展起来的南京路东段，仍然给他留下了深刻印象。南京路也成为他后来发家致富的主要基地。
作为“司阍”，哈同的职责是坐在门口的小隔间内盘问访客：要会见大班（总经理）的，就把来人领到大班办公室门口；要洽谈生意的，就指点来人到哪个房间的哪个部门。这个工作难度不高，但需要客气和耐心的态度，并且要善于察言观色。哈同虽然文化程度不高，但是头脑聪颖，生性勤劳，第一天就把“司阍”的工作做得井井有条。下班之后，哈同与同室的工人聊天，这使得他迅速了解上海的情况，也很快学会了不少上海话。
头脑灵活的哈同很快从不起眼的门房工作中想出了也许能捞点外快的主意。到沙逊洋行批货的烟土商时多时少，有时一下子拥来一群人，争先恐后，吵吵嚷嚷，弄得办公室内乌烟瘴气，混乱不堪。哈同便在门房间的窗台上放了一本登记薄，来客除直接找大班的以外，全部都必须逐一登记，然后在门房外面的长凳上等候。有些烟土商急等着拿到烟土回去赚钱，或者担心落在后面拿不到货，便悄悄地往哈同手里塞一块银元，希望通融一下，哈同便顺水推舟，装模做样的请他先进。排在前面的客户提出质疑，哈同说：“他的生意比你的要紧。”其他人也很快看出其中的猫腻，有时不想排队等候也照此办理。这样一来，哈同每天平均等捞到一二十块外快。由于登记排队措施大大改善了办公室的秩序，哈同深得洋行职员和大班的赞赏。一年后，哈同升任业务管事，成了一名白领。
哈同在当门房的一年里，固定的薪水、年节奖金、大班赏赐加上私下捞的外快，总收入不少于3000银元。由于他省吃俭用，平时开销十分有限，积蓄已在2000银元以上。哈同从开始就有一个习惯：有了余钱决不存入银行或者钱庄，他认为银行和钱庄的存款利息太低。他宁愿以5元或者10元放小额高利贷，以此哈同每个月的收入又增加了一笔。1874年，哈同花了400两银子，买下一幢半旧的房子，稍加粉刷就搬进去了，还雇了一个女佣，过上了像模像样的小康生活。短短一年，哈同的命运彻底发生了变化。
初入地产，展露锋芒
在老沙逊洋行的业务中，原本占大宗的是鸦片（或烟土），但也兼营一些房地产。哈同升为白领后，就主管这一摊的业务，主要职责是收租。他对租金是分厘必争，但也坚守“和气生财”的原则，不到万不得已，通常不会采取强硬措施。
哈同在当门房时，经常与坐在长凳上的烟土商们闲聊，得知一些烟土商有时因资金周转不来，但为了不使烟铺关门，只得抵押地皮或房产来进货。哈同升任管事后，向大班建议，允许烟土商们直接用房契或者地契作为抵押批购鸦片。一旦他们无力赎回，这些房契或者地契便顺理成章地归洋行所有，用不了几年，其价值就会几倍或者几十倍地翻番。
哈同的这个合理化建议使老沙逊洋行的业务范围正式扩展到了房地产行业。为适应业务扩大的需要，地产科正式成立，哈同不但被任命为地产科的领班，还被任命为行务员，有资格参加大班不定期召开的行务会议。他俨然成了洋行的高级职员，薪水当然水涨船高，几乎达到每月近百两银子，年节奖和大班赏赐也比当门房时增加了几倍。这只是公开收入，至于他通过放高利贷赚了多少钱，在为沙逊洋行买卖房地产时又收受了多少红包和回扣，无人知晓。
中法战争（1883-1885），法国兵败越南、茹费理内阁倒台的消息传到上海，租界内的洋人一片恐慌。商人、教士、外交官以及其他形形色色的冒险家犹如惊弓之鸟，纷纷携带家眷离开上海，或者迁居香港，或者干脆回国。他们担心中国的这一胜利将大大激励民心，而清政府很可能趁势收回租界。三十六计，走为上计。至于财物，能带走的金银细软随身带走，带不走的房地产只得听之任之，或者贱价变卖。不少华人，尤其是从外地迁移来的中国富商，也怕租界不再是乐园，纷纷离去。洋人出租的房屋，因为住户的离弃，十室九空，房地产价格因此一落千丈。怡和洋行把在租界内的部分抵押给汇丰银行和花旗银行，部分准备低价出售，其他洋行随即效仿跟进。
中法战争中法军进攻凉山
怡和洋行
老沙逊洋行的大班面对这种人心惶惶的形势，一时不知怎么办才好。他决定与地产部管事哈同商量一下。哈同刚听到法国战败的消息时，同样有点恐慌。但他很快镇定下来，并从自身的利益出发，得出了与众不同的见解。他心想，虽然自己这么多年积蓄了几万两银子，但都作为高利贷借出去了，一时半会是收不回来的。如果他像其他人那样一走了之，他将重新变得一无所有。如果他冒险不走，即使租界被清政府收回，他至多同样变得一无所有，丢掉性命恐怕是不至于的。因此，他向大班建议，目前的混乱局面是暂时的，很快就会恢复平静，老沙逊洋行不但不应该撤出上海，而且应该趁目前地价狂跌的大好时机，尽可能购进地皮，这样一旦形势好转，洋行就能狠赚一笔。上海开埠四十多年来，中国政府在对待外国人的问题上，历来都是拱手退让的，即使有胆量在打败法国人后乘势收回法租界，也绝无胆量收回大英帝国的租界。大班被这一番有理有据的宏论说服了。
老沙逊洋行作为上海滩为数不多的老牌洋行，它的一举一动对租界具有举足轻重的作用。别的洋行或者洋人看到老沙逊洋行的经营一如既往，紧张的心情逐渐松弛下来。很快传来了让洋人们大松一口气的好消息。清政府并未利用打败法国人的有利条件，反而采纳李鸿章等人“乘胜即收”的张，与法国人媾和，签订《中法新约》，中法战争以“法国不胜而胜，中国不败而败”告终。
虽然没有割地赔款，这个结局对中国人来说终究不是滋味，但对老沙逊洋行和哈同来说，简直是令人欣喜若狂。老沙逊洋行在这次风波中以超低价购进一批房地产，凭空发了500万两银子的横财。但是，令哈同失望的是，他这个第一功臣，只得到区区1000两银子的奖金，更是他感到灰心丧气的是，他热切渴望的职位晋升终究也成了黄粱一梦。继续给这样的老板卖命还有什么意思？哈同的跳槽念头油然而生。新沙逊洋行的大班雅各布·沙逊一向非常喜欢欣赏哈同的精明头脑和卓越才干，立即适时地递来了橄榄枝。
哈同非常欣赏雅克布·沙逊的形式风格，对他所提供的职位和待遇也很满意，最终决定投奔新沙逊洋行。1886年春，哈同到新沙逊洋行走马上任，担任大班协理这一要职。更使哈同感到称心如意的是，雅克布·沙逊为了笼络哈同更忠心耿耿地做事，主动提出与他合办洋药公所，也就是从事鸦片买卖的公司。雅克布·沙逊出资从印度进货，哈同因熟悉上海各鸦片烟铺，负责销售，所得利润分成。新沙逊对职员从事“第二职业”并无严格规定，这也是哈同愿意跳槽到这儿的原因之一。他可以私下里“耕种”一点“自留地”。
自立门户，地产霸主
1886年秋，再跳槽到新沙逊洋行后半年左右，哈同完成了人生的另一件大事：与罗迦陵（此时她叫罗俪蕤）步入婚姻殿堂。虽然哈同的积蓄已相当可观，但罗迦陵在新婚之夜拿出来的那张道契（土地承租人永远拥有相关土地使用权的一种法律凭证），无疑是哈同以后经营房地产的重要资本。
罗迦陵
哈同在中法战争期间处变不惊，稳坐钓鱼台，为安定上海租界的慌乱局势发挥了重要作用，从而极大地提高了他个人的声望和地位。此后不久，他托人通过英国驻香港领事馆，顺利加入了英国国籍。在他进入沙逊洋行大约一年后，他被法租界公董局推举为董事。到了第二年，他又被推举为公共租界工部局董事。哈同当上董事后，自然也极大地提高了他在上海滩的知名度，这对他的或公或私的买卖是有百利而无一弊的。
哈同婚后除了忙于新沙逊洋行的事务，把很大一部分精力放在他与新沙逊洋行合办的洋药公所的鸦片买卖上。罗迦陵对鸦片买卖却不以为然。她认为，鸦片这一行终究不是什么正经买卖，迟早会被禁绝。她更看好的是租界内的房地产买卖，力劝哈同从事房地产买卖。
哈同也深知地产业的利润巨大，加上罗迦陵的劝告和示范，于是逐渐放弃了鸦片买卖，潜心经营地产，而罗迦陵作为嫁妆的那张道契，为哈同经营地产业务打下了基础。道契上的那两亩地位于三茅阁桥的法租界一侧。哈同把这块地皮抵押给与老、新沙逊洋行都没有密切关系的美商花旗银行，用贷得的款项买入地皮。接着，他再把购得的地皮抵押给银行，用贷得的款项再购入地皮。如此循环往复，原本有限的资金其作用得到数倍、数十倍的放大。
不过，这种操作方式是以地价不断上涨为前提的，蕴含着极大风险。一旦地价*，就会血本无归。哈同之所以能百战不殆，无往不利，这不得不归功于他他的商业眼光。他经手购入的地皮，大都集中于他认为最有发展前景的南京路沿线，而且位于当时相对冷落、价格较低、升值潜力巨大的地段。据统计，哈同鼎盛时期占有南京路地产的44%。
哈同购入地皮后，并不是有了一点赚头，就轻易出售，而是坚持长期投资，或者自己建屋出租，或者出租给别人建屋。这种反对短期炒作、注重长期持有的信念，当然出自对上海发展前景的看好。只要这座城市不断向前发展，房价和地价的不断上涨是必然的。事实上，上海开埠以来，南京路两侧的地价一再成倍地上涨，到哈同开始购入地皮时，已经上涨了不知多少倍。
1898年前后，在哈同担任公共租界工部局董事的时候，他做了一件前无古人、后无来者的大事，至今仍被人们津津乐道。他向工部局提出，愿意独立出资，用印度进口的硬质铁藜木铺设南京路。有人说此举的目的之一是沽名钓誉，因为修建马路是公益事业，能方便人们出行，从而为他们博得做善事的名声，提高他的社会地位。另一个目的是借此大做广告，从而抬高南京路周边的地价。因为他的地产大都位于南京路两侧，最终他的收益将大大超过他的支出。
铺设铁藜木的南京路
从印度进口的名贵铁藜木俗称红木，被切割成一块块方砖。每块木砖都经过桐油浸泡过等特殊工艺处理，可防蛀防水。据说120个工匠连续工作两个半月才铺砌完工，一共用掉红木方砖数百万块。在铺设木砖前，路面上已经浇筑了厚达20厘米的混凝土承重层，木砖铺设完成之后，路面又被浇上一层薄薄的柏油。南京路因此成为远东最平整、最漂亮的马路。
“马路上铺设地板”的新闻一时间引起轰动。老百姓把南京路称为“红木马路”。当时曾有“北京的蓬尘伦敦的雾，南京路上的红木马路”的顺口溜。当时的广告也大肆宣传说，人们走在红木马路上会觉得富有弹性，十分舒适，而大雨过后，路面立刻会干，所以，红木马路既有益于健康，又有利于买卖。海内外游人都想到这条路上走一走，看一看，周边地价不涨也难。
1901年，哈同结束“为他人做嫁衣”的打工生涯，自立门户，创办自己的洋行，当一名货真价实的大班。在创办洋行前，他辞去了公共租界工部局董事的职务，理由是“自立洋行行成，力难兼顾”。他亲自到香港走了一趟，在英国驻香港领事馆办妥了在上海租界内开设洋行所需的一些手续。哈同洋行的注册资金为白银200万两。
哈同洋行的主要业是哈同最拿手的地产。他认为地产比其他任何商品更稳固，更永久，也与城市的繁荣密切相关。城市越繁荣，地产就越值钱。他计划在一些即将繁荣但尚未繁荣的地段购入地皮，将来出租给商人建造大小商场。他也计划在交通便利的马路附近购入土地，建造一排排美观牢固的弄堂砖房，吸引中国人入住。房屋质量好，又靠近大马路，入住的人就多，租金也就水涨船高。
哈同当了大班，仍保持着事必躬亲的作风。甚至收取房租，也经常亲自出马。虽然他把钱看得很重，但非分之财，他是不妄取的。而且，对待房客，不论贫富，均以礼相待，如有额外要求，不厌其烦，尽量予以满足。所以，房东与房客之间，保持着融洽的关系。
哈同洋行开业伊始，就经受了一次风波的考验。北方兴起的义和团起运动风起云涌，声势浩大，而且打出“扶清灭洋”的旗号。上海租界内顿时谣言四起，洋人们未免惶惶不安，市面也变得混乱起来。但哈同仍像在中法战争期间那样，处变不惊，照样大兴土木，建造房屋。不久，逃避战乱的北方达官显贵纷纷来到上海，向哈同洋行租房居住，于是“营业大盛，厥后即蒸蒸日上”。
哈同在洋行开张后，很快做成了几笔大生意，充分显示出他经营地产的精明果断。他从有关渠道得知，有个姓周的人是嘉定一个财主的儿子，因为家道中落，基于还债，希望出卖位于杨树浦的一块8亩多的土地，他也得到消息，美商旗昌洋行计划开办轮船公司，正在寻找建造仓库和码头的地皮。哈同查阅了上海地图，又进行了实地考察，发现这块地位于杨树浦的熙华德路（今东长治路）与百老汇路（今东大名路）之间。他仔细研究了在这块地上建造码头和堆栈的可能性，打听了当时附近的地价，并考量了以何种价格购入和卖出这块地最能使卖主和买主接受，同时又能获得最大利润。
结果，哈同用5、6两银子向这个姓周的败家子购入这块地，出价比市价高出一成。不过，在办好道契转让手续后不到3个月，他就以16万两银子的价格，把这块地卖给了旗昌洋行。除去手续费以及支付给提供消息者的劳务费，他一转手赚了整整10万两银子。而且，卖地者觉得他出价高于市价，觉得他十分厚道，而买地者同样觉得他的价格十分公道，真是又赚钱又讨好。
然而，购入地皮随即加价转卖，这对哈同来说是一个特例。如果这块地位于市中心，尤其是位于南京路两侧，他是决计不会转卖的。事实上，一直到他去世，凡是位于南京路周边的地皮，他向来是只购入不售出。他在购入地皮后，如果上面已有尚可的商铺或者住房，他就安于收租租金，一面耐心等待时机，以高价出租给他人建造大楼，否则就自己出资建造商铺或者住房出租。
哈同经营房地产的精明是无人可敌的。即使一个修鞋匠要在南京路的弄堂口摆一个摊子，每月也要付给他相当于一担米价格的地皮租金。此外，据说他的旧式房屋是从来不向保险公司保火灾险的。保险要支付一大笔保费，而这笔费用完全可被用于房地产买卖，收益或许比房屋的价值更高。而且，火灾发生的几率微乎及微，即使房屋烧了，地皮还在。地皮的价值远远超过房屋本身。至于房客的损失，当然应该由房客自己上保险公司保险，不在他的考虑范围之内。
由于房地产价格变动很大，而且涨多跌少，哈同出租住房的年限通常都很短，只有3至5年。一旦到期，他就根据当时的行情理直气壮地要求加租。由于哈同的房屋所处位置较好，而且加租也是随行就市，幅度并不苛刻，原租户一般都能接受。
哈同被称为旧上海的地产大王，除了他的地产生意做得大，赚得多，几乎从不亏本，也因为他以若干前所未见的创新方式经营房地产。
租房交租金是天经地义的，而哈同的首创是，房客必须在租房时一次性支付一笔小租。所谓“小租”，就是押金，金额大致相当于月租的3至6倍，其作用首先是确保房客及时交付租金，其次是确保房客在退租时能对损坏的财产作出赔偿。房客一旦迁出，小租是要退还的，但哈同完全可以把这笔钱充作洋行的流动资金。
哈同经营房地产的第二项创举是按阴历月份收取租金。在洋人统治的租界里，人们往往按照阳历行事。但是，哈同却想出一个按阴历月份收取租金的主意，因为按照阴历月份收取租金，每3年可多收1个月的租金。别看阴历和阳历每月只差一两天，积少成多就是一个大数目。
第三项创新是“租地造房”。所谓“租地造房”，就是业主将自己拥有的土地有偿并且有期限地出租给他人，租地人在这块土地上进行投资，并代替业主交付土地税金，租地期满后，即将这块土地以及上面建造的全部设施无条件地归还给业主。这种垄断土地所有权、自己并不营造高楼大厦的赚钱方法能最大限度地利用土地的价值，用哈同的话来说，是最“重本务实”、“脚踏实地”的。
有趣的是，哈同一般规定租期为30年，哈同曾对人说过：“质量和结构优良的建筑物，一般至少可使用50年，30年就收回，那意味着我还可以再用上20年。”从这句话中可以看出，为什么他在出租地皮时，对房屋的造价和质量加此斤斤计较。30年后，房子可都是他的啊！
虽然“租地造房”给哈同带来丰厚的利润，但纵观其一生，他经营房地产的主要方式始终是购入地皮，自己建房出租。哈同在晚年总结自己十分辉煌的经商生涯时，得出了两条至今或许仍有价值的重要经验。其一是潜心本业，脚踏实地，不事炒作，不搞投机，不眼红暴利而跟风，不搞经营多元化。第二条经验是本分经商，诚实做人，不借助政治势力，不搞官商勾结，不谋求独家垄断。此外，哈同经营地产有一个诀窍，即质量第一，着眼长期。这个质量不仅指房屋本身的美观牢固，而且还包括环境的赏心悦目。放宽屋与屋之间的距离，虽然多占了一点地皮，少造了几间房子，但房屋一旦建成，总可以使用五六十年，弄堂宽了，环境好了，房子就热门，房租就可高一点。从长远来看，是绝对划得来的。
建爱俪园，终成浮萍
哈同与罗迦陵结婚后，诸事顺遂，只有一事美中不足。那就是十几年，始终没有子女。“不孝有三，无后为大。”拥有万贯家财却无子女，成为了哈同夫妇的心病。1900年，趁着秋高气爽，哈同夫妇带着几个丫鬟和仆人前往镇江金山寺求子进香求子。偶遇被称为“宗仰上人”的黄宗仰，交谈之中发现他对园林设计颇有见解，正好哈同夫妇准备在靠近静安寺一带建造一座私家花园，诚意邀请“宗仰上人”到上海帮助他们建造私家花园。
黄宗仰
爱俪园“看竹笼鹅”
爱俪园一景
黄宗仰吸收北京颐和园、昆明湖、《红楼梦》中的大观园以及其他众多园林的特色和得失，设计了一个中西合璧的花园设计方案，深得哈同夫妇的赞赏。筹建工作就绪之后，于1902年春开始动工修建，于1903年建成，并于1905年再次扩建，工程在1909年秋竣工。爱俪园前后用了七八年时间才建成，耗费银子六七十万两，总面积达到近300亩。取名“爱俪园”是从哈同夫妇名字中各取一字，既不落俗套，又能体现丈夫对妻子的美好情感。世人称之为“哈同花园”。
哈同花园建成后，轰动上海滩，人人以有缘一睹花园美轮美奂的真容为荣，但无人介绍是不得入园的。有人赞美哈同花园胜于《红楼梦》中的大观园。据说园内有“楼八十、台二十、阁十六、亭四十八，还有十大院落、九条马路、七乘桥、四小榭，大小树木，八千有奇，洋洋大观”。
哈同晚年热心文教、慈善。在哈同花园中置有寺庙和庵堂，后来又创办学校“华严大学”，夭折后又创办“仓圣明智大学”。此外，还组织刊印《大藏经》、雇人将《古兰经》翻译成中文、出资修建犹太会堂等等。曾给予资助的慈善团体，如上海慈善团联合会、中国救济妇孺会、中国普济善会、上海孤儿院、惠铝医院等。
哈同对待各派政治势力的态度，向来是兼收并蓄，既拉拢新贵也不忘旧交。无论是退位前后的清皇室，还是走马灯似更迭首脑的北洋政府，无论是辛亥革命的先驱，还是江浙一带的军阀，都与哈同夫妇交往密切。
孙中山、黄兴等在爱俪园合影。
1931年哈同因病去世，正可谓是“一息尚存千般用，两眼朝天万事休”。哈同去世后，遗有土地460余亩，各类房屋1300多幢，总建筑面积达31.7万平方米，除哈同花园外，计有市房81幢，住房544幢，仓库3幢，旅馆饭店4幢。住房包括慈厚南里、慈厚北里、慈惠里、慈惠南里等“慈”字头的里弄20余处。除了地产，另有价值百万英镑的金银珠宝。根据哈同遗嘱，将自己的财产遗留给妻子，直到1941年罗迦陵去世，哈同夫妇收养的20多个养子女开始了激烈的遗产争夺战，直到1945年底才达成和解协议。1941年12月，日本军队进入租界，哈同夫妇的全部遗产由日军军管，还抢走了存放在汇丰银行的哈同夫妇的金银财物和账册文契，巨细不遗，一律运走。据粗略估计，日军对爱俪园和哈同洋行实施军管劫去的财物，约值3400万元。
1941年冬，在日军侵占爱俪园之前，一场大火烧毁了爱俪园内居住区的很大一部分建筑。大火烧了整整一夜，将一大片建筑以及里面的一切化为灰烬。这场大火烧掉了半个爱俪园，此后由于日军侵占，加上罗迦陵去世无人打理，到上海解放时，曾经名闻遐迩的爱俪园已成为废墟一片了，往日风采荡然无存。据说哈同花园中哈同夫妇的坟墓在解放之前被有关部门掘开，以“清理”为名窃取随葬财宝，哈同夫妇尸骨的下落成了一个迷。1954年5月4日，中苏友好大厦在哈同花园旧址动工兴建，至1955年3月落成。这座具有俄罗斯巴洛克式古典建筑风格的大厦，从此成为上海的标志建筑之一。
欧司·爱·哈同两手空空来到上海，虽然凭借当时特殊的时代背景和他敏锐的商业眼光，聚集了亿万家财，成就自己的地产王国，但最终化为浮云。
爱俪园旧址上建成的中苏友好大厦
