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今年是行业大年，确实出现了不少房东惜售、跳价、毁约的情况，一些经纪人利用这些案例制造紧迫感也可以理解：为人民服务也需要经济基础嘛。
而且很多时候确实应该果断下手。
不过部分中介盲目的贩卖焦虑甚至制造恐慌，置基本的常识和职业道德而不顾就有些过分了。
01比如环二多次看到过有人传播以下逻辑：
12月上市新房共计6000多套，但是参与摇号的家庭高达2万组，所以至少有1万多个家庭没有买到房子。
但是市面上像样的二手房才不到两千套，供需极度失衡，所以明年房价一定还得涨涨涨！
典型的因果倒置。
这1万多个家庭为什么今年突然出现？去年他们不在上海吗？去年他们没有资质吗？
上海限购升级是2016年3月25日，社保三年突变五年，被卡住的这群人最迟2018年底也有了资质。
2018-2019年他们为什么不买？为什么不去抢房？因为房价不涨啊！
我们不缺房子，我们缺能赚钱的房子。
我们不抢房子，我们抢能赚钱的房子。
这一万多个家庭没买到房子是市场变热的果，不能作为市场变热的因。
如果市场再热一点，你会发现抢不到房子的家庭还不只一万多个，大量的潜在客户又被激活。
我们应该做的是回归到市场本身，认认真真研究经济规律、城市发展、政策变动、金融动向、供需关系、房价预期从而判断市场走向，明年的市场走向决定了这一万多个家庭是否还能活跃。
而不是把这一万多个家庭当成既定事实，从而大肆宣扬房价必涨。
不过，正是这样的大肆宣扬造成了市场高烧不退：心理预期自我实现。
当大部分居民认为市场热度还要持续时，市场热度一定还会持续。
房地产市场就是一个热气球，只要热度能够保持就不断的有氦气分子进去，从而推着气球继续升高：热气球的高度就是房价。
什么时候氦气分子不再进去了？
抽薪：政府出手打压导致分子迷失方向；
封锁：银行信贷收紧导致分子丧失活动性；
饵清：市场持续没有理想房源，分子退出游戏；
势尽：时间一长，分子运动势能耗尽。
至少，最后这两条决定了市场不可能无限持续。
持续的有购房者加入、优质房源迅速出清、房东惜售没有新房源上市，新房短期又无法增加供给——饵料都没了，许多购房者摇摇头就散了。
大部分购房者不是职业炒家，说三分钟热度也不为过，三五个月没等到合适的房源热情就消退了。工作忙，看了也买不到还看什么房子。看房不积极了，慢慢的就退出了市场。
02
所以虽然现在有一万多个家庭没抢到房子，风向一变立马就归为尘土——仅剩的一千多套二手房就继续挂着吧。
而且可能还不止一千多套，风向一变房源就跟魔术师帽子里的兔子一样冒个不停。
最近出现了太多早买几个月血赚一百万的案例，买到的人自然是欣喜若狂，可是你们考虑过卖家的感受吗？
我擦，早卖几个月少赚一百万！
这种案例多了，谁还敢卖房！所以有人戏称：
现在诚心卖房的都是活雷锋。
所以房源少了，一部分是买家买走了，还有一部分被雪藏了：不到万不得已我才不卖。
风向一变，眼看三五年房价都不涨了就又一股脑抛出来——房源多了，房价更涨不动甚至下跌，还有哪个买家敢出手？
到时去哪找这一万多个家庭？
说到这2016年在泗泾拿地王的格力地产一定心有戚戚。
2016年是市场大年，5月11日松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块吸引了多达33家房企竞标，最终格力地产以高达37675元/㎡的楼板价高调获胜。
一时间群情激昂：泗泾未来房价要到6万！格力地产也被这些热情粉丝冲昏了头脑。
后来的故事大家都知道，泗泾一直在4万多的区间打转，急的格力地产团团转：
那些吹嘘泗泾要到6万的朋友，要不5万把我们项目收了吧？
到现在过去四年半了格力迟迟不敢上市：加上四年的利息一算，还是不能解套啊！
所以不要再拿面粉贵过面包的逻辑出来叫嚣了，ZF早就跟你们划清界限了：
房地产是市场经济，不承诺每家开发商都赚钱。
03
与其说目前是最好的买房时机，不如说是最好的卖房时机：
这样热到发狂的市场，什么样的房子卖不出去？
环二之前也多次提到过，硬伤房什么时候卖？挑市场最好的时候。
所以真心地建议那些二手房卖家：不要藏着掖着了，不是每套房子都是宝贝疙瘩，过了这波想出手就难了。
即使你们手里房子不错，该出手时差不多就出手了，难道要赚最后一个铜板？
巴菲特做不到，李嘉诚做不到，估计你们也做不到。
这个道理开发商比你们懂得透彻，所以年前大量新房项目取证上市：
这么多鱼不捞还要等到什么时候？
不过开发商内心坚定是因为有难言之隐：备案价又不是自己说了算，等下去意义在哪里？
这是拴住二手房市场的一招：新房备案价放不开，二手市场价格就不可能无限上升。
市场这个热气球就有了锚点。
所以国家提倡房住不炒不仅仅是说给买房人听的，也是说给卖房人听的。看着房价上涨有惜售的想法可以理解，不过该置换的还是需要置换，该卖房出国的还是要出国，该套现享受人生的就享受人生吧。
04
对于我们买家而言这样的市场也不要慌了阵脚，环二给你们的十六字真诀是：
眼观六路，耳听八方；
胆大心细，遇事不慌。
多收集一些信息，不管是房源还是市场动向，不要听风就是雨。更关键的，虽然目前的市场需要把握住但也不要什么脏的臭的都往家里搬。
市场真的分化越来越严重，都说今年市场好，房价纹丝不动的小区也遍地都是。这些小区现在价格都不动，指望它们市场不好的时候高价卖掉？
今年房价不是普涨已经成为共识，但是背后的原因却很少有人关注，不过背后的原因才真正决定了我们如何选择标的：
有些孩子小学身高就起飞，有些孩子初中开始发育，有些孩子大学毕业还是1米6。
研究清楚什么原因影响身材发育才能提前选拔篮球运动员。
影响上海区域分化的原因自然是城市发展规律，不同发展阶段资金青睐的地段自然不同。
2016年之前上海普涨，核心原因是尚处于城市化增量时代：大量外来人口涌入上海。
2000年到2010年，上海新增人口高达700万，这700万新增人口打破了原有的板块秩序：
这哪是城市发展，简直就是两个城市合并。
城市整体发展，而且供需持续失衡，房价进入了几年一度的螺旋上升期。
在2016年甚至2010年以后人口流入速度断崖式下跌，城市内部人口流动成为主流，即，板块重新开始固化。
孟母三迁，与其他孟母住在一起；孔母三迁，与其他孔母住在一起。
我们只需要考虑清楚一个问题：什么样的人迁入的地方涨，什么样的人迁入的地方不涨就够了。
大部分母亲都不想迁入的地方，自然是不涨甚至下跌。
什么样的房子涨，什么样的房子不涨，如上同理。
所以不用看政策、不用看规划、不用看配套，看人最准。
回到文初的主题，虽然目前市场热度依旧，不过背后的风险也不得不重视：
市场的脆弱远超想象，行情能够持续到几月份不是贩卖焦虑可以得到答案；
市场的分化越来越严重，即使行情继续也不是所有房子都值得购入。
受制于篇幅，政策、金融维度的分析请见后续推文，这里只是向市场的各个参与方呼吁一下：
需要买入的朋友们：不是所有房子都能达到涨价预期；需要卖出的朋友们：不是所有房子都值得一生典藏；中介朋友们：传递市场紧迫感可以，但是要有底线。
以上为正文
编辑/环线咨询
