社区商业转型在路上，剖析社区商业升级之路

当前传统社区商业，面临：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。

社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺，逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感，社区商业已从对居民吃喝基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。

而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。

近几年新增项目则大部分躲不开空间限制（商户少、可逛性不足、曝光量低）；时间限制（全天候需求与商业体早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空间，还需要赋予“意义”，促成情感链接，用户粘性）；同质化（争相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用户调研与沟通）等问题。

以上问题无论向内看还是向外看，造成因素都很客观，也很重要，但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机。

如何规划社区商业

1、契合当前实际并留有调整的余地

首先，一个社区商业的规模多大，业态比例怎么划定，都需要做精准的定位。 只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，才能做出最佳的判断，比如，项目所在区域老龄化严重，则显然不适合建造儿童主题商场； 若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，可以引进密室、鬼屋等价格不高又相对新奇的业态。

其次，要预留调整空间，以便适时调整。 任何类型的商业，都不可能一开始运营就达到最佳的状态，需要不断调整； 另外，消费者的偏好会不断发生变化，也要对症下药。 因此，必须要预留15%左右的空间，便于有需要的时候调整。

2、建筑等硬件指标要符合具体业态的使用标准

无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。 物业布局要考虑居民出行习惯、建筑标准要符合业态要求，比如烟道设计等等。

3、主题很重要，形成合力才能实现差异化

虽然互联网打破了传统物理界限，但是以家庭消费，社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。

社区商业的分类

根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区别。

如何设计

优秀的商业设计可以激发消费者的消费*，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。

1、动线设计

动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。

2、首层平面设计

对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营管理功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好的商业环境，使其价值最大化，首层平面设计可谓重中之重。

3、地下车库特色设计

对于商业来说，地下车库往往成为接待顾客的“第一大堂”，停车需求是否被满足，是否有明确的区域划分和标识系统，是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。

4、地下空间增值开发

对于商业来说，地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值。利用立体化交通组织，通过下沉广场、中庭空间、光线、广告导识、特色业态等多方面设计因素引导人流自然进入地下商业空间，打造地下商业氛围，充分发掘其潜在价值。

5、商业设计之体验式空间设计

好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力。而我们所追求的空间有一个共同特质——强调人在其中的“体验性”。因为传统商业模式的价值优势归根究底就在于体验式消费模式。随着社会的发展，人们对情感沟通的需要将远远大于物质消费的价值。所以，精神层面的消费需求前景无可替代，体验式空间的开发至关重要，它已经成为商业项目成功与否的重要标准，时间消费、精神层面的需求将是未来商业的发展方向。

6、室内外空间的互动性、连续性

在商业设计过程中，不容忽视的是外部空间的设计以及室内外空间的互动与交流，包括灰空间的利用。其核心是创造出舒适、有趣而且充满活力的开放性空间。现有许多商业室外空间预留不足或者处理方式简单、生硬，没能与商业形成良好的沟通，这些都为后期商业运营埋下隐患。

事实上好的商业设计不仅是做“点”，而且要做“面”，要充分利用商业外部空间，将其与商业本身统一设计，同时结合景观、标识、色彩、形象艺术等专业一体化设计，让商业感染力不断扩大延伸，甚至影响周围的城市环境，如此，商业对人的吸引力才会更强。

社区商业的业态组合

行业人士认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲娱乐、社区养老等九大类构成了未来社区商业的基础业态。而社区商业根据体谅和辐射能及，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类：

邻里商业（标准型）：面积一般在3000平米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

居住区商业（中大型）：面积一般在3000-20000平米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3～5万人；

社区商业中心（加强型）：面积一般在20000-50000平米，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8～10万人。

社区商业业态布局特点

根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，要注意以下几点：

1、在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

2、餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

相关业态的规模、配置需求

社区商业中常见的商家

不同主题社区商业案例

La Kagu，

塑造休闲和开放的场所气质

La Kuga是日本设计师隈研吾及其公司完成的一个旧书仓库改造项目。

仓库本身感觉是很封闭的，但设计师的思路是把场地做大，形成类似街角公园的效果。

整个建筑外立面为白灰色，底层建筑四周设计成透明玻璃窗，使得建筑看起来通透、明亮。

白色的金属钢构，则保留了原有工厂与仓库的特色。

室外景观通过台阶设计将场地的原始地貌以一种模型式景观再现了出来。

为了可以通达La Kagu每一层的商铺，隈研吾在建筑外面单独设置了一个钢木结构台阶，通往一层和二层的商铺。

台阶的设计不仅考虑到了 La Kagu的访客，同时也通过开放中厅来满足行人及自行车的安全需求。

如同等高线一样的木质阶梯不仅在视觉上与周边环境地形相契合，更是创造了一种独特的、亲切的道路形式。

设计通过对颜色和尺寸的把控，将原本功能单一的台阶变成了一个可以供人活动的场地，增加了居民交流空间。

La Kagu一共两层，集合了服装、餐饮、生活家居等业态，其核心理念是REVAL复合式设计生活空间，即「衣食住＋知」，在满足顾客的基本物质需求的同时补充精神文化需求。

家居区域的布置与商品都无不体现着精品生活的宗旨。

餐厅区域的菜品也以轻食为主，倡导健康与品质的生活方式。

餐厅的菜单是由旧金山著名食物插画师Wendy MacNaughton设计，可见la kagu对每一个细节的精心把控。

书籍区域为核心区域，不仅是可提供阅读的区域还定期开展各种艺术类、文化类讲座。顾客在进行商业活动的同时还可以进行社交，加强社区居民的紧密度。

La Kagu无论是在建筑设计还是在业态策略上都依靠用户属性来进行定位。

满足用户消费体验的同时，通过商业公共场所将社区与活动再次进行重新整合，赋予了社区商业空间新的文化与潮流的价值。

Yoyogi Village，

打造如公园般的丰茂景观

日本代代木Yoyogi Village项目由日本知名音乐人小林武史KURKKU策划，且由潮牌商业空间教父级人物片山正通进行建筑结构和室内设计。

力图打造东京城中“自然派社区”，提倡有机消费的商业综合体理念。

除此之外，Yoyogi Village的景观部分由日本植人气物猎人、花卉植物生产批发商“花宇”第五代传人西畠清顺设计。

Yoyogi Village分为两个区：集装箱区和村庄区。片山正通以「没有房间的饭店」为概念，设计出一个由不同种类的餐厅、面包店、艺廊、咖啡馆、旅行社与SPA等空间组成的空间。

每个空间利用船运集装箱进行商业区域维和、回旋簇拥着庭园步道。

西畠清顺从世界各地搜罗来120多种奇珍异卉和巨型树木，以“和平共存”的设计理念，将代代木Yoyogi村塑造成保育世界植物多样性的“植物园”。Yoyogi Village内的业态以生活方式和饮食为主要诉求的集装箱商店聚落，结合商品、园艺、美食、音乐、设计等多方面、多层次的业态。

每家店坚持可持续发展理念，支持环保生活及有机农场发展，形成一个多功能的聚集空间，强调简约和自然的观念。

Yoyogi Village利用集装箱作为基础载体开创环保生态的店铺、有机餐馆、咖啡馆和活动场所，将约2000平方米的都巿空间创造成既充满品味的城巿绿洲。

人们在其中不仅可以感受到富有生态与绿色的商业街区，更能享受环境创造出的人与人的亲密交流空间。

无论是一层的有机餐厅、音乐酒吧、手工酵母面包店，还是二层的竹纤维品牌TAKEFU的直营店都在传递着有机消费的倡导理念。

代代木Yoyogi Village的出现推动了社区商业在生态、可持续发展上的探索，为创意产业开辟了新的道路，使一个被忽略的社区空间重新充满生机活力。

Kreetha7，

让建筑本身成为体验的一部分

位于泰国曼谷的Kreetha7社区购物中心由Stu/D/O事务所打造。

其设计将建筑体量被划分成九个分开的体块，其中的每个商业区面积不超过300平方米，尺度宜人。

入口地面以类似方式升高来创造了一个缓坡，界定了主要通道。

小型商业街区组成一前一后两个纵向体块，设计师使用连续曲线屋顶来连接建筑群，适合附近居民在此聚餐，休闲。

场地内的现存树木保存完好，与周边设施一起构成了场地的主要用餐区。

屋顶材质由混凝土构成，地面则由木板和绿色植物构成。

Kreetha7主要业态为咖啡厅、酒吧、餐厅、零售店之类的服务型商业，加之建筑的开放性形态使其成为社区居民青睐的社交与休闲场所。

Kreetha7力图创建一个新社区商业空间，而非创建大型封闭式社区购物中心。

Kurve 7社区购物中心通过建筑形态的曲线将社区区域进行定义、设计、引导和连接，使得整个社区商业空间通过一系列露天花园和公共空间连到一起。

同时辅以贴近生活的业态使得商业建筑的公共属性得以增强。

The Commons，

让人自由探索的半室外空间

泰国曼谷The Commons的设计理念是先打造一个社区，其次才是一个商城。

商场设计在三点上与其他商场不同，一商城内不设置空调，完全依靠排气扇辅助的自然通风。建筑的屋顶设置了一组工业级的排气扇来大大加速热空气排出这一过程。

在这里你能感受到来自自然的空气。

第二作为一个多层的商业项目，项目公区内不设置自动扶梯，垂直交通必须依靠步行楼梯或垂直电梯。楼梯被纵向切成两半，一半向上，一半向下。同时，在通行功能之外，楼梯还融入了一些可供就坐的开放平台，富有趣味的小布景和小舞台。

商场的第三点不同是整个项目主材质使用混凝土，几乎没有额外的饰面材料，感官上干净纯粹。

在The Commons70%的面积拿出来做公共活动区域，只留了30%的区域用来经营。

the Commons四楼的露天草坪可以提供给孩童进行户外玩耍与交流。

二层设置有玩乐区，内设两间活动室，提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。

商场还策划了长期的亲子互动项目，除此之外，还开展了一些“快闪”活动。

除却建筑本身设置、提供的可供居民聚集、活动的场所外，商场本身还提出了”工作坊“和”善意计划“等公众参与度高的活动。

可以说，在the Commons顶楼的厨房、天台全部可以用来提供互动的场所，让人们进行分享与交流。

the Commons的一系列活动都切实地加强人与人和人与环境的紧密感，在根于社区的空间的同时，对社区还具有反哺的作用。

随着社会、经济发展，作为城市文化的一部分，商业建筑逐渐被要求具有“公共属性”。

无论设计还是经营，关注的核心不是物，而是人本身——这也是我们当下值得思考和不断探究的问题。

最后

近年受楼市政策的刺激，商业地产受到热捧，社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下倍受受关注，未来复合型的社区商业产品将成为社区商业发展的趋势。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此，在引进新晋品牌时，必须注重其服务理念。以及在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。

如今，社区购物中心在全国的购物中心总量中占比将近一半。社区型购物中心是未来发展的重点，也是未来成长潜力最好的，这也带来了同质化竞争严重的问题。除了吸引消费者消费，运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。因此要做到经营商家的品牌连锁化；合理的商业定位、业态规划和面积配比；零售商联合扩大经营的范围；社区型购物中心要更加注重"硬件"的提升和"软件"的深化；客源分析要精准，打造双向服务功能才能出奇制胜。

文章来源：和创摩尔 部分图片来源于网络