年后回来上班，同事们说到家乡的变化，往年都离不开这些话题：朋友又去相亲了，老家又多了楼盘……
但是今年，好几位同事不约而同都说，家乡新开了个商业中心，叫吾悦广场。
一石激起千层浪，没想到大家都说：“哈？我家也新开了一个吾悦广场。”于是我决定：盘它
01
了解吾悦，是从小伙伴的吐槽开始的
说来不怕你笑话，我居然以这样听吐槽的方式认识吾悦。
来自张家港的同事反映说，吾悦的物业差劲的嘞，能把人气死，而且房屋质量也不行。
听完同事的diss，我又去深扒了一下吾悦的差评：
2018年8月下旬，海口新城吾悦广场南侧第吾大道“脏乱差”，被罚款。
而之前，吾悦物业在张家港也是受到顾客的投诉。
好像说在各个地方整体的管理能力都不咋地
这时候另外一个同事说，吾悦广场是三四线城市的打卡圣地，因为每个城市每家吾悦都不一样。
南京鼓楼吾悦广场：主题街区“民国1927”
▲ 南京鼓楼吾悦广场
致力成为南京首家网红购物中心
如果提前不跟我说，我一定会把这里错认为是南京历史展览馆。从布景光线到字体勾勒，都透露这南京民国时期的元素。
还有长春吾悦广场，打造汽车主题街区
是我很喜欢的工业风，带着老电影的感觉，从打光到喷绘，这种氛围呼之欲出，能让顾客在这个环境中感受到老长春的魅力。
还有常州吾悦广场的水墨江南风格、成都吾悦广场的熊猫动漫IP……
我承认我有点肤浅只看脸，看到这里居然觉得吾悦广场似乎没有那么差。
另外对于这样的商场，举办的活动都很接地气
淮南吾悦广场的夜色光影派对
义乌吾悦广场豪华游艇观展
如皋吾悦广场钢琴跑道
不得不说，这些形式和切入点，县城里的百姓们不得不喜欢啊，所以在另外一个维度来看，吾悦广场一开业，半个县城的人都去了，跟朝圣一样
看图说话：也没啥大事儿，吾悦广场今日开业。场面似曾相识：“锣鼓喧天！鞭炮齐鸣！yin山yin海！”
02
所以当我们仔细去找的时候你会发现，吾悦就是按照这个模式，似乎在县城里遍地开花了
你猜它到底在哪些城市开业，开了多少家？
▲ 图片 数据来自新城控股官网
我惊呆了：
截至2019年1月10日，新城控股集团在全国80个大中城市共布局96座吾悦广场，其中已开业吾悦广场达42座，2018年全年实现租金及管理费收入21.16亿元。
从地图上可以清晰看到，长三角分布最密集，其次是珠三角和中西部热点城市。尤其是近两年扎堆开业势如破竹。
我又留意了一下地址，发现一个现象—80%以上都选址在三四线城市 县城和一二线城市的郊区。
也就是说，暗搓搓地，吾悦广场已经占领三四线城市的高地了
你可能想象不到吾悦这么受欢迎
哪怕有维权，有负面新闻的存在，依然挡不住吾悦销售的火爆。
这么说吧，开一家火一家。
这是南京建邺吾悦广场认筹现场，人头攒动。
同事跟我说，他们老家的吾悦广场商铺卖到4万的单价都不是问题，就是有人争着抢着要买。
这是高邮市2018年10月份商铺成交排行
很多网友说，感觉住在某某小区就是比别人要高级；
也有网友说，我打车说去某某小区，司机都给我正常打表了呢
红红火火铺天盖地的我也是笑了
在有些二三四线城市，买房其实是圈层消费，就是当一个人买了某某小区的房子，他的朋友、邻居、七大姑八大姨也会暗搓搓跟着一起买。
而这样的产品在当地确实是最贵最好的，某种程度也是独一无二的。自然会选择买在这里。
淮南新城吾悦广场开业当天，客流量达到33万
吾悦神奇的地方在于，盘活当地的商业，也能拉起一批住宅热潮。而这两方面是缺一不可相互助力的。
这是桐乡新城吾悦广场的视频截图：
不是所有住宅都能6连冠，未开先火热销28亿，标语喊得确实威武雄壮
03
吾悦背后是谁在下一盘大旗
原来吾悦的背后，是新城控股集团，它是新城旗下的城市综合体项目品牌。
新城在布局吾悦这步棋的时候，是这么走的：新城商业，双轮驱动下的战略雄心
随着新型城镇化的持续推进，新城控股集团加大了城市综合体项目的收储和开发，开启了住宅地产 商业地产双核驱动的战略模式。
新城扬言要在2020年，开店数量达到100个，年租金收益达到100亿。（而龙湖地产2020年的租金收入目标是60亿，远洋是40亿。）
凭什么新城有这样的底气？
2012年新城的商业品牌“吾悦”从诞生开始，就贼机灵看准了赛道和机会点：
知道人们看惯了千篇一律的万达；在万达还在拓展一二线城市的时候，果断调转船头渗透进万达忽略的三四线，在这片有购买力 购买氛围的市场空白，铆足了劲。
不是单纯的降维打法，更不是粗暴的山寨套路。虽然选址下沉，但是内里配套并不差。
与其说吾悦是迷你版的万达，不如说吾悦在自己的赛道上走的好嗨哟。
真正意义上的小镇，到底需要什么样的商业
我曾经也特别困惑这个问题，或者很多时候我认为，万达广场应该会在县城里所向披靡。但是当我真的走访之后发现，或许有几个认知偏差
1、万达广场的体量过大，县城人口不一定吃得消
2、万达的气质和品牌太老，县城住户不一定喜欢
3、也是我认为蛮重要的，万达的业态定位，和真正的四线小县城不一定匹配
三四线城市的购买力，一直是被低估的。三四线的购买氛围，也是极具圈层化的。
这次过年我发现家乡二线城市和探亲三四线城市的亲戚朋友，都比我有钱
要么是在体制内做公务员、银行这种，要么是自己做点小生意。收入不说多么客观，起码每月过万有余，平时消费可控，这样还能存下一部分钱。
而他们需要的业态，我观察了一下
他们需要小孩子玩和早教的地方，不是多在乎小孩，而是他们可以腾出手自己去玩；
他们需要健身运动的地方，可以不太在乎品牌，但在乎拍照发朋友圈；
他们可能不太需要肯德基麦当劳但是却很喜欢必胜客星巴克；
餐厅要有本土特色，不过脑的川菜港式可能会没人光顾……
等等这些的敏感点，意味着某种程度上四线县城的商业是没办法绝对的标准化复制的。
而这正是吾悦找准的自己的定位
主打“有情怀、不复制、具规模”旗号，我们前面都看到了：特色城市主题 多样高粘性活动
这样，吾悦广场和其他城市综合体，以及吾悦广场之间，差异化就出来了。
“一朝吾悦开，声躁整座城。”
吾悦广场的强大运营：接地气 脑子活 花样多
网红打卡圣地，在朋友圈走了半圈，体验营销、口碑传播就已经成了一半。
强势的运营能力，能够谈成足够好的品牌，招商能力一流；
当自带流量的品牌入驻后，又会给吾悦天然带来曝光，这是双方相得益彰共赢的良性生意。
都会有哪些品牌呢？
以江苏省南通启东吾悦广场为例
麦当劳 星巴克 海底捞 屈臣氏…似乎都成了标配。
除了文化IP打造和商业运营，团队方面，新城这些年，挖来不少一线房企的明星骨干，为团队注入精英血液；
资金方面，2016年新城还尝试了创新的轻资产模式，管理输出以及类REITs项目，开拓新的融资渠道。
吾悦背后的这盘大旗，早就运筹帷幄。
04
最后还是和大家说下，吾悦广场，到底给新城带来了什么，我画了图表跟大家呈现，最糙最土的那种：
新城这三年有这么漂亮傲人的成绩，真的可以说，吾悦功不可没。
我查了下，吾悦的物业是新城自带的物业新城悦物业，确实已经在2018年年底上市了。
吾悦就像一把新城的利刃，在如今尚且混沌的行情中披荆斩棘，势如破竹，稳稳扎在三四线城市又肥沃又空白的商业土地上。
都说房地产已经走入了下半场，都说房地产要凉凉，其实我们回头看吾悦的切入点，其实是所有人都知道的方向，去三四线城市开商业，而且这个套路这多么开发商这十年来已经千百回的试验过了
所以在不少房企的眼中，这一块应该是红海，或者这一块没什么意思，或者这一块利润不大，或者……
也正是因为这样那样的或者，就连试一次的机会也没有给过自己。但是其实市场就是这样，真正的看到和看穿有着本质区别，而从看穿到试着去做，中间又有多少人放弃了
正如很多人问我到底怎么做好一个公众号一样，我说其实你只要保持日更原创，你就打败了市面上90%的账号了。大家听听都会点点头，但是落到自己身上就又因为各种不可抗力放弃了
很多时候就是这样，说起来道理大家都懂，但是就是没人愿意去做，庆幸的是新城做了下来
江山是怎么弄下来的，从来不是指点下来的，都是一个个打下来的
05
这两天，有个做记者的闺蜜问我：
“你们自媒体啊，最近都一窝蜂都去写县城题材，看来看去都大差不差，你们下一篇写什么？”
我回答：“我们就斗胆写一下吾悦广场吧。”
她愣了2秒钟
“咦…哦，我家也开了一个吾悦广场。”
以上为正文，来自高妹
