作者：大江
最近，星河控股风头正盛。
1月底先是旗下商管公司星盛商管二次IPO，成功迈入资本主义市场。
2月底又牵手Costco拿下深圳龙华片区A817-0613地块，预计投资约90亿打造的超级商业中心总部项目（以下简称“星河Costco项目”）顺利开工。
该项目计划引入美国Costco华南区域总部、星河实业总部、星河商置总部等3家国际总部企业。
图片来源：星河控股集团
星盛商管成功上市及星河Costco项目顺利开工，也为星河控股今年开了个好头。
然而细究星河的商业项目，尽管其目前旗下开发有20多个商业项目，但没有一个项目能超越福田星河Cocopark这个代表作。
福田星河Cocopark位于福田中心区，基本上处于整个深圳市的中心位置，与地铁1号线及3号线购物公园站双地铁无缝接驳，先天条件非常优越，目前也是福田区最受欢迎的商场之一。
一直以来，独角Mall也非常关注这个项目，曾多次到达星河Cocopark现场进行踩盘分析。
近期再去现场，独角Mall发现其发生了不少变化，一期去年购物公园C口左侧外立面的围挡早已拆除，星巴克那一侧的外立面开始围挡装修。二期的外立面也已经装修完成拆除了围挡。
福华路曾经围挡的外立面如今已经拆除围挡
笔者同时也产生疑问，为什么拥有市中心区位、双地铁无缝接驳这样先天条件的星河Cocopark，只能在福田“称王”，而在整个深圳市内没能排上前几？是什么限制了其更上一层楼？
开业15年，在竞争日益激烈的福田区，不断深挖掘的星河Cocopark还有多少潜力在福田区坐稳头部位置？
最热闹的星空广场被餐饮品牌占据
动线不佳
最好的位置给了餐饮品牌
一般商场的餐饮都是放在B1层或者位置不太好的顶层，以达到吸引人流聚集人气的作用，然而Cocopark一期却将整个商场最好的位置星空广场打造成了餐饮休闲区。
据笔者不完全统计，福田星河Cocopark一期的餐饮品牌有74家，餐饮品牌占比约30%，星巴克、喜茶、奈雪的茶、手制泰茶、野萃山等轻餐品牌非常多。
星空广场密集的排满了各种餐饮品牌，外摆区被店家的休闲桌椅占的不留空隙，最大化利用场地，广场上少见的零售品牌SUNION苹果集合店则挤在了B1层并不显眼的楼梯下面。
星空广场的餐饮品牌也是以消费者喜欢的网红品牌为主，网红品牌更新迭代速度非常快，餐饮品牌调整也比较频繁。
根据笔者不完全统计，仅2020年，星河Cocopark一期就新调整了FASCINO面包店、布歌东京高级布丁品牌、MANNER COFFEE、蔻蔻椰、1886德国汽车餐厅、芒果树、鳗匠、甘食记、臻品鲜粿、老碗会、恰同学、大馥烧肉、堂本家、Ooki Doki、TACO BELL、手标泰茶等16家餐饮品牌，餐饮品牌的调整幅度约22%。
星空广场也确实是星河Cocopark租金坪效最高的区域，可以说星空广场打造的休闲餐饮区成就了目前其火爆的人流，但也为其品牌调整带来了限制。
不可否认，打造了6000㎡下沉广场星空广场的星河Cocopark是一个极有设计感的商场。
或许早期开业的时候商场对星空广场的定位有些模糊，星空广场已经固定的中小店模式只适宜于对场地和装修需求并不高的品牌，现在破釜沉舟对店铺进行大规模改造根本不现实。
目前也只能将场地利用最大化多收收租金，但也基本堵死了星空广场调整到更好、更高层级品牌的路。
硬件是硬伤
位置最好的星空广场被困“餐饮围城”，只求赚钱，福田星河Cocopark本身的硬件也存在硬伤。
星空广场是设计上的一大亮点，但星河Cocopark整体设计并不是很好，其整体设计也似乎是以星空广场为优先，室内设计为星空广场做出“牺牲”。
近些年星河Cocopark频频改造，也能或多或少猜出其早期整体设计上确实存在不少局限性，这些局限性，也没办法完全消除。
首先动线不佳。不管是一期还是二期，星河Cocopark的动线都不算好。
左侧为一期动线，右侧为二期动线
一期呈现“U”字形人流动线，首尾两端未闭合，并且还有多个通道连接星空广场。
B1层本来就窄的通道还有多个遮挡视线的大型承重柱，对于方向感不好的人来说很容易走错路，店铺也不好找。
一期B1层的承重柱
笔者当天中午和朋友准备去B1层的胖哥俩吃饭，找个店铺都问了两次导航，找不着方向，最后还得穿过星空广场才找到店铺。
不只笔者在星河Cocopark绕过路，大众点评里也有不少网友吐槽这边的动线“迷人”，还有网友表示在里面找餐厅是一件很刷微信步数的事，看起来也是深有同感。
二期的动线也是迷惑，基本上没有动线可言，走到哪里算哪里。
二期也存在楼层不等高的问题（该问题原君尚百货时期就存在），其二楼的高度看起来只有一楼的一半高。
再者，商场没有大中庭。星河Cocopark打破了传统的封闭式结构，打造了6000㎡的星空广场，为此商场室内设计做出了“牺牲”，室内没有大气的中庭，只有一个小中庭。
没有宽敞的大中庭，有些扶梯的设置也给人一种逼仄的感觉，室内逛起来远不如室外星空广场舒服。
笔者去过很多次星河Cocopark，除了近期因为工作需要有才进到室内的2楼和3楼，之前一次都没有上去过。
说实话，福田中心区，双地铁加持，人流本就不缺，这样的先天条件，在如今大牌美妆成为深圳众多商场“标配”的情况下，星河Cocopark的品牌甚至还比不上先天条件差很多的海雅缤纷城。
海雅缤纷城已围挡的轻奢品牌MCM 拍于2月26日
星空广场深陷“餐饮围城”，本身就存在设计上的硬伤，目前大幅度品牌调整也是围绕餐饮，星河Cocopark很有可能会陷入品牌调整的天花板，甚至再无突破的品牌可以调整。
二期成一期品牌“转入地”
联动较差
二期难成“救命稻草”
去年5月底开业的星河Cocopark二期，如今外立面也已经撤去围挡，商场内的品牌基本上都已经开业。
二期外立面
从品牌来看，二期餐饮品牌较少，以服饰及亲子品牌为主，与一期存在互补关系，但周大福、周生生、BBLLUUEE粉蓝、HPLY、星趣童堡等不少品牌都是从一期挪过来的，二期给一期腾位置的作用不言而喻。
从现场来看，隔了一条福华三路的星河Cocopark二期，人气也远不如一期，整个商场都看不到什么消费者。
左图为一期，右图为二期
目前的一期二期有些各自独立，联动较差。按照整体规划，星河Cocopark一期二期间是预计建设连廊打通整个商业动线，从而互通客流。
但打通路面做连廊肯定是需要政府审批的，何时能建成还需打个问号，短期内估计是没希望。
没有连廊，隔了一条街的一期二期就有点像两个独立的商场了，也没办法实现联动、互相导流。
待卓悦中心起来
星河Cocopark该如何应对？
从星河角度来看，只要保证租金效益最大化，收租就可以了，而目前的星空广场也确实是整个商场租金坪效最高的区域。
从另一方面来看，按照星河Cocopark的先天条件，是可以做到更好的，但其目前的品牌，多少还是有些配不上这个位置的。
星河Cocopark在福田区商业地位不低，但深圳商业市场本就竞争激烈，福田区不遑多让，2019年开业的One Avenue卓悦中心与星河Cocopark就隔了3站地铁，直线距离也只有1.6公里左右。
尽管One Avenue卓悦中心的招商还没起来，但在奢侈品市场越来越看好中国市场的情况下，One Avenue卓悦中心的先天条件以及整体设计带来的上升空间还是值得期待的。
如果One Avenue卓悦中心起来了，星河Cocopark能招架的住吗？
在越来越多的商业地产分拆物管上市的大潮流下，作为纯商业物业运营第一股的星盛商管，能在资本市场争夺下一席之地吗?
